2003開發(fā)經(jīng)營與管理試題答案

1、2003開發(fā)經(jīng)營與管理試題答案二三年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題與答案一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）1、某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（    ）。A、位置固定性       B、不一致性       C、適應(yīng)性   

2、60;    D、相互影響性答案：D解析：P82、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（    ）。A、下降             B、上升           C、不變          D

3、、不能確定答案：A解析：P173、下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是（    ）。A、購買力風(fēng)險       B、市場供求風(fēng)險   C、政策風(fēng)險      D、比較風(fēng)險答案：D解析：P194、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（    ）萬元。A、55.0   &

4、#160;   B、85.6      C、150.0      D、123.6答案：A解析：100×5%×（1+7%+3%）5、某家庭購買一套面積為100M2的商品住宅，單價為5000元/ M2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（     ）

5、元。A、1002.45     B、1012.45       C、1027.42      D、1037.45答案：B解析：（10×4%÷12）÷1-（1+4%÷12）-1206、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（  

6、  ）元。A、544.10     B、555.10      C、1776.32       D、2109.38答案：B解析：（5×6%÷12）÷1-（1+6%÷12）-1207、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最

7、后5年內(nèi)的月等額還款額為（    ）元。A、3019.53    B、2983.84      C、1524.15      D、1587.65答案：A解析：P=2500÷（6%÷12）×1-（1+6%÷12）-144-100000=156186.86A=156186.86×(6%÷12)÷1-(1+6%12)-608、某物業(yè)的

8、購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（     ）。A、0.18    B、0.12     C、3.39     D、5.00答案：C解析：A=50×12%÷1-（1+12%）-10=8.8530÷8.85=3.399、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元

9、；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（     ）。A、甲乙      B、甲乙        C、甲乙      D、無法判斷答案：A解析：假設(shè)甲抵押貸款X，則乙=30÷15X=2X，甲現(xiàn)金回報(bào)率=(30-15)÷(100-X)=

10、15÷(100-X)，乙現(xiàn)金回報(bào)率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲乙。10、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（    ）。A、土地使用權(quán)出讓費(fèi)   B、土地使用費(fèi)    C、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)   D、毛地價答案：B解析：11、市場的客體通常是指（     ）。A、買家    B、賣買&#

11、160;    C、交易對象    D、交易價格答案：C解析：12、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（     ）。A、建筑師      B、結(jié)構(gòu)工程師      C、設(shè)備工程師     D、監(jiān)理工程師答案：A解析：P3113、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的主要因素是（&

12、#160;   ）。A、滿足購買者使用要求               B、購買者支付能力C、物業(yè)預(yù)期收益                     D、物業(yè)用途答案：C解析：14、按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使

13、用市場的（    ）。A、存量規(guī)模      B、租金水平      C、開發(fā)成本      D、資本化率答案：B解析：15、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（     ）。A、空置率合理空置率         

14、; B、空置率合理空置率C、空置率=合理空置率           D、不能判斷答案：A解析：P4416、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（     ）階段。A、投資機(jī)會研究          

15、0;    B、初步可行性研究   C、詳細(xì)可行性研究             D、項(xiàng)目的評估和決策答案：B解析：P21017、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是（     ）。A、土地使用權(quán)出讓金               B、城市建設(shè)配套費(fèi)C、拆遷

16、安置補(bǔ)償費(fèi)                 D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)答案：D解析：P21718、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（     ）。A、單元估算法                   

17、;  B、單位指標(biāo)估算法   C、工程量近似匡算法               D、概算指標(biāo)估算法答案：B解析：P21819、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（    ）。A、審計(jì)費(fèi)       B、利息         C、外匯匯兌凈損失

18、0;    D、融資代理費(fèi)答案：A解析：P21920、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個（    ）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。A、計(jì)算期         B、動態(tài)投資回收期       C、項(xiàng)目壽命期     D、開發(fā)期答案：A解析：P21921、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（    

19、;）。A、動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B、動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C、動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D、動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期答案：A解析：P158、P16022、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（     ）引起的。A、貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同B、預(yù)期售收入與自有資金收入占總收入比例不同C、預(yù)售收入資金回籠較快D、自有資金投入時間點(diǎn)的差異答案：A解析：23、項(xiàng)目利潤為零時，分析項(xiàng)目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A、獲利能力分析   B、盈虧平衡分析   

20、0;C、市場狀況分析   D、定性風(fēng)險分析答案：B解析：24、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。A、保本點(diǎn)分析    B、敏感性分析      C、現(xiàn)金流量分析    D、統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析答案：B解析：25、當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法一般采用（）。A、概率分析     B、解析法   &#

21、160;  C、蒙特卡洛法      D、杠桿分析答案：C解析：P19926、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險最大的是（   ）。A、固定總價合同，采用按日計(jì)價的增價條款B、固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整C、固定總價合同，采用延期增價條款D、成本加浮動酬金合同答案：A解析：27、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋?#160;   ）。A、合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價單或預(yù)算書B、圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議

22、書、工程報(bào)價單或預(yù)算書C、合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價單或預(yù)算書、圖紙D、圖紙、工程報(bào)價單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書答案：C解析：28、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。A、開發(fā)商      B、設(shè)計(jì)單位      C、承包商      D、監(jiān)理單位答案：A解析：P7829、2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目

23、交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為（ ）。A、12%   B、13.4%    C、80%     D、125%答案：C解析：(33.630)÷4.530、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（      ）年。A、10    B、15    C、20    D、30答案：D解析：P

24、23731、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過（    ）時，為高風(fēng)險貸款。A、50%    B、60%     C、80%      D、90%答案：B解析：P25732、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（    ）。A、成本加成定價法   B、目標(biāo)定價法    C、撇脂定價法   D、認(rèn)知價值

25、定價法答案：B解析：P8633、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是（    ）。A、領(lǐng)導(dǎo)定價法   B、挑戰(zhàn)定價法   C、隨行就市定價法    D、滲透定價法答案：B解析：P8634、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（   ）物業(yè)。A、收益性      B、工業(yè)性     

26、60; C、居住性         D、特殊性答案：A解析：P26135、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（     ）。A、物業(yè)的易接近性            B、物業(yè)的臨街狀況C、物業(yè)的周圍環(huán)境            D

27、、物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度答案：A解析：P280二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分：錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（       ）。A、房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命B、自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長C、如果房地產(chǎn)維護(hù)善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽合與使用性質(zhì)無關(guān)E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大

28、于零的持續(xù)時間答案：ABC解析：2、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（          ）。A、重新裝修費(fèi)用B、更新改造費(fèi)用C、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用D、空置損失費(fèi)用E、為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失答案：ABC解析：3、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（       ）。A、經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B、利潤

29、總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C、稅后利潤=利潤總額-所得稅D、經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E、銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅答案：ABC解析：P1324、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（           ）。A、投資機(jī)會尋找B、市場分析C、投資機(jī)會篩選D、財(cái)務(wù)評價E、規(guī)劃設(shè)計(jì)答案：BD解析：P585、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（         

30、0;）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。A、土地管理部門       B、規(guī)劃管理部門C、市場管理部門       D、設(shè)計(jì)管理部門           E、計(jì)劃管理部門答案：AB解析：6、市場主體通常包括（        ）。A、買家   

31、60;B、賣家     C、交易對象      D、交易價格      E、交易行為答案：AB解析：7、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項(xiàng)目的（      ）。A、施工方案     B、工期      C、質(zhì)量目

32、標(biāo)       D、報(bào)價    E、市場售價答案：ABCD解析：8、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（        ）。A、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀           B、市場供給量C、交通運(yùn)輸條件         &

33、#160;     D、水文地質(zhì)            E、氣象答案：ACDE解析：P2139、前期工程費(fèi)用主要包括（        ）。A、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)         B、規(guī)劃費(fèi)用        

34、;  C、設(shè)計(jì)費(fèi)用D、可行性研究費(fèi)用         E、“三通一平”費(fèi)用答案：BCDE解析：P21710、投標(biāo)價格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價之和不等于總報(bào)價時，符合規(guī)定的處理方法有（）。A、以總報(bào)價為準(zhǔn)B、以單項(xiàng)報(bào)價之和修正總報(bào)價C、以單價為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價D、雙方可以重新商議價格E、該投標(biāo)報(bào)價無效答案：AB解析：11、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時，要遵循（          ）原則。A、流動性 &#

35、160;   B、安全性      C、償還性      D、盈利性       E、地域性答案：ABD解析：12、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時，要進(jìn)行（       ）工作。A、客戶評價        B、項(xiàng)目評估    

36、;   C、擔(dān)保方式評價D、貸款綜合評價    E、環(huán)境評價答案：ABCD解析：P25413、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（         ）。A、量力而行法           B、銷售百分比法C、目標(biāo)任務(wù)法           D、競爭對等法 

37、;             E、協(xié)商談判法答案：ABCD解析：P8814、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（         ）。A、認(rèn)知價值定價法         B、價值定價法C、領(lǐng)導(dǎo)定價法         

38、;    D、挑戰(zhàn)定價法       E、隨行就市定價法答案：CDE解析：P8615、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（       ）。A、潛在毛租金收入        B、空置損失     C、租金損失D、其他收入        

39、0;     E、經(jīng)營費(fèi)用答案：ABCD解析：P289三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“×”表示正錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。（   ）答案：解析：P112、從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。（    ）答案：×解析：P213、開發(fā)商成本利潤

40、率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比（        ）。答案：×解析：P1594、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。（   ）答案：解析：沒有超過70年，可以。5、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（      ）答案：×解析：6、人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（   ）答案：解析

41、：7、在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第1象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（    ）答案：×解析：8、房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。（    ）答案：×解析：9、“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（    ）答案：解析：P19510、在評標(biāo)期間，開發(fā)商與評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價。（     ）答案：×解析

42、：11、對于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（      ）答案：解析：P15712、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（     ）答案：解析：13、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價策略。（    ）答案：×解析：14、過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（     ）答案：解析：

43、P26215、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入（     ）。答案：解析：P288四、計(jì)算題1、 某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑面積為60 m2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個百分點(diǎn),按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。 答案：購買商鋪總投資：180

44、00×60=1080000元      1分購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：108萬×30=324000元     0.5分購買商鋪的貸款額（P）：1080000×70=756000元   0.5分抵押貸款年還本付息額：i=1.5%5.31%=6.81%，n=10年           1分   

45、60;  A=P×i(1+i)n/（1+i）n1               1分=756000×6.81×（1+6.81）10/（1+6.81%）101   1分=106693.99元                 

46、             0.5分凈經(jīng)營收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）：（凈經(jīng)營收入年還本付息額）/首付款=12   0.5分所以：凈經(jīng)營收入=首付款×12年還本付息額=324000×12106693.99=145573.99元    0.5分有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入經(jīng)營費(fèi)用=145573.99毛租金收入×25     則：毛租

47、金收入=145573.99/(125%)=194098.65元   0.5分最低月租金單價：=毛租金收入/（可出租面積×12個月）         =194098.65/（60×12）=269.58元/      1分                 

48、;                                  計(jì)8分2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/ m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/ m2的價格購買了其中50 m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元

49、定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/ m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達(dá)到12%，試計(jì)算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計(jì)算時點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅

50、費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。答案：現(xiàn)金流入現(xiàn)值：租金收入現(xiàn)值：A1÷（is）×1（1+s）n/（1i）n     1分=150×12×50÷（12%2%）×1（1+2%）10/（112%）10         0.5分=54.6765（萬元）               &

51、#160;              0.5分轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：x÷（112）10                         0.5分現(xiàn)金流出現(xiàn)值：1定金：     5×（112%）=5.6萬元         0.5分2.追加首付款：11.5萬元                       0.5分3.貸款償還：（1）總房價：  50×