物業(yè)管理公司各項專業(yè)管理工作方案

1、各項專業(yè)管理工作方案華遠物業(yè)管理有限公司、公共設施設備管理1.管理目標保證設備運行正常，無重大管理責任事故。2.管理措施(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。(2)配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理和維修人員持證 上崗。(3)設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境 符合設備要求。(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按 工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(6)消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。(7)消防

2、管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備 的各種問題。(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標 志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規(guī)定時 間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化 驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管 理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設 備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修， 保證無大面 積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。(1

3、0)公共配套服務設施維護周到， 公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道， 無架空 管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平 坦。二、安全管理1.管理目標(1)確保大廈內無因管理責任引發(fā)的重大火災。(2)維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、 亂畫現象；控制小商小販進入。(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯動治安網絡(1)在大廈設立流動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍， 并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機下達指令，巡邏人員 可在1至3

4、分鐘內到達現場進行支援。(3)與當地派出所建立警民共建關系，并商請其警官兼任管理處安全管理指 導員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。3.緊急情況下的應急處理措施(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F象時，管理處迅速調集巡邏 安全管理員，以最快的速度趕到現場，控制局面，爭取主動。(2)迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。(3)發(fā)生案件時，立即報警并維護現場，協助公安機關調查破案。(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現場，沉著、機智實施處 理，并向上級進行報告。三、裝修管理1.日常裝修管理(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審

5、批和發(fā)放各類證 件。(2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管 理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。(3)安全管理員24小時值班，控制人員進出并做好相應記錄。(4)裝修垃圾清運。 采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法， 袋裝清運， 日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內外環(huán)境。2.裝修安全管理(1)安全管理組負責裝修日常安全工作。(2)與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。(3)裝修材料按指定時間進入， 安全管理員進行認真查驗， 發(fā)現有毒、 易燃、 未作處理的材料嚴禁入內。(4)需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向管理處提出申請，經批準后在管理人員 監(jiān)

6、護下，方可作業(yè)。(5)安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現不 安全隱患，及時處理報告。(6)發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。四、消防管理1.消防組織機構的建立(1)管理處負責建立消防安全小組。(2)管理處主任為消防安全負責人。(3)管理處其他人員為義務消防員。(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(6)管理處負責制定組織機構圖及人員職責。2.建立各項消防制度(1)消防檢查制度。(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè) 監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在安全檢查記錄中，該記錄每 周由管理處

7、主任審核。(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并 填寫消防安全檢查登記表 。(4)在安全檢查中發(fā)現消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。(5)發(fā)現業(yè)戶因裝修造成的消防隱患， 應向業(yè)戶發(fā)放 整改通知，限期整改，并跟蹤驗證。(6)管理處制定 動火審批制度，內容包括動火申請和審批程序及違章處理 方法。3.防火措施(1)貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每 周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排 施工。(3)嚴禁在小區(qū)內燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或

8、燃放煙花爆竹等。(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。(5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。(6)嚴格裝修審批手續(xù)， 動火審批手續(xù)， 保證每樓、 每層有必要的消防設施。(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制， 并加以處理。(8)配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。4.消防知識培訓(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過業(yè)戶須知、管理公 約傳達到各業(yè)戶， 并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料， 用宣傳欄等消防宣傳途徑 對業(yè)戶進行消防宣傳教育。(2)管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教 材是安全消防管理條例， 內部的消

9、防管理制度， 設備設施的操作方法等， 學習情 況須詳細記錄。(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登 記并整改。(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格 后方可任職，其資格每年確認一次。5.消防設備管理(1)管理處負責建立消防檔案。(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制消防設備標識登 記。消防設備標識由管理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查 內容。(3)制定設備管理制度 ，對消防設備進行檢查和維護。6.消防演習(1)小區(qū)內每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和

10、內容參見由管理處每次制定的消防演習方案并報政府消防部門。(2)消防演習后，管理處主任編制 消防演習報告。對演習過程中發(fā)現的問 題，及時調整、糾正并驗證其結果。五、車輛管理1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車 輛可以隨時進出、停放。2.本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次 性卡)進入停車場。3.車輛進入：車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排， 取得管理員同意后方可進入。4.車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全， 在規(guī)定位置上停放， 并與周圍車輛保持適當距離， 不得對其他車輛的進出和其他 車位的使

11、用造成阻礙， 車主必須鎖好車門， 調整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)， 車內貴 重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場， 不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放， 查看車輛有無上鎖， 有無外部破損， 應通知車主并登記， 不服從指揮、 亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。 停車場車位 分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。5.駛離：車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全， 緩慢駛離，并在出口處 向管理員交回停車牌， 管理員核對牌號相符， 收回停車牌、 收取停車費后方可駛 離。6.管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場， 嚴格核對駛離車輛的牌號， 對 車主的合理要求應給予滿足。 管理員交