農村商業(yè)銀行商業(yè)用房按揭貸款管理辦法

1、XX農村商業(yè)銀行商業(yè)用房按揭貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為滿足客戶的融資需求，規(guī)范XX農村商業(yè)銀行（以下簡稱本行）商業(yè)用房按揭貸款管理，防范信貸風險，根據(jù)中華人民共和國物權法 、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險 管理指引和關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知等有關規(guī)定，特制訂本辦法。第二條 本辦法所稱商業(yè)用房按揭貸款是指本行向借款人發(fā)放的用于購買營業(yè)用房或 辦公用房（以下簡稱商業(yè)用房） 、并以所購商業(yè)用房作為抵押物、由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段 性連帶責任保證擔保的貸款。第三條 按揭貸款的商業(yè)用房應為竣工驗收合格的房屋。第二章 貸款準入條件第四條 按揭項目的準入。對擬與本行合作的新建樓盤按揭，無論金額大小

2、，都應經(jīng) 過本行授信管理委員會審批。第五條 按揭項目審批的操作流程：項目申請-項目調查-項目審查-項目審批-簽 訂合作協(xié)議。第六條 按揭項目的申請。開發(fā)商應向承貸行提交以下資料：一）書面申請書主要內容包括開發(fā)商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等。二）公司資料1. 營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、貸款卡、法定代表人或授權代理人證明 書及其他有關證明；2. 公司章程、成立批文及驗資報告；3. 近三年年度財務報表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財務報表）和近期財 務報表；4. 最近年度年檢合格的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質等級證書；5. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，包括已開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績和行業(yè)知名度等；6

3、. 董事會或股東（大）會作出的符合公司章程規(guī)定的同意為借款人提供階段性連帶責 任保證的決議；7.本行要求提供的其他資料。三）項目資料1. 項目的可行性研究報告；2. 建設用地規(guī)劃許可證；3. 建設工程規(guī)劃許可證；4. 建筑工程施工許可證；5. 國有土地使用權證或建設用地使用權證；6. 商品房預售許可證；7. 竣工驗收合格證明；8. 本行要求提供的其他資料。第七條 按揭項目的調查。受理申請后，由本行客戶經(jīng)理進行調查，調查主要包括以 下內容：一）開發(fā)商的基本情況：財務狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)歷及承建能力等。二）項目手續(xù)的合法性：項目資料是否完整、有效，內容是否前后一致。三）項目情況：項目地理位置、商

4、業(yè)服務業(yè)繁華程度、交通便捷程度、配套設施完善程度、臨街情況等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結構與棟數(shù)、戶 型設計等。（四）（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。項目市場前景：項目的市場定位、目標客戶、銷售情況和抗風險能力。（六）項目效益：開發(fā)商的合作誠意、對本行產(chǎn)生的利息收入、存款、代收代付、結 算業(yè)務等綜合效益。（七）銀行同業(yè)競爭情況。（八）本行要求調查的其他內容。調查人員完成按揭項目調查后，出具調查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審 查。第八條按揭項目的審查。應重點審查各項資料的完備性和有效性、開發(fā)商的資金實 力和開發(fā)能力、項目的合法性和合規(guī)性以及市場前景等。審查人員完成

5、按揭項目審查后， 出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。第九條 按揭項目的審批。總行授信管理委員會對承貸行提交的項目授信資料進行審 議審批。第十條 簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，總行與開發(fā)商簽訂按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議書, 協(xié)議應主要明確以下事項：（一）開發(fā)商保證按揭項目的各項手續(xù)完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按 揭項目的建設，不得挪作他用。（二）開發(fā)商應協(xié)助承貸行和借款人及時辦理房地產(chǎn)抵押登記并將登記證明原件交由 承貸行保管。（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發(fā)商需為借款人提供階段性連帶責任保 證擔保；因借款人或開發(fā)商的原因導致無法辦理正式抵押登記的，開發(fā)商應履行回購房屋

6、 的義務。（四）開發(fā)商應承諾按揭貸款涉及的項目建造款、售房款及結算款等各項資金全額或 按比例歸集到承貸行結算賬戶。第十一條 商業(yè)用房按揭貸款對象是經(jīng)工商行政管理機關核準登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織或具有完全民事行為能力的自然人。第十二條 借款人申請商業(yè)用房按揭貸款，應當符合以下條件：（一）企（事）業(yè)法人或其他經(jīng)濟組織的經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好，在本行 開立結算賬戶；自然人年滿十八周歲，具備完全民事行為能力，持有合法有效的居住身份證明；自然人有固定住所，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，在本行開立結算賬戶；四）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；五）購房證明符合要求；購房首付款比

7、例符合要求；七）本行規(guī)定的其他條件。第三章 貸款額度、利率和期限第十三條 商業(yè)用房首付款比例不得低于 50%，其貸款利率不得低于中國人民銀行公 布的同期同檔次利率的 1.3 倍。50%以下（含），月所+月物業(yè)管理費） / 月均第十四條 個人商業(yè)用房按揭貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 有債務支出與收入比控制在 55以下（含）。一）房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為： （本次貸款的月還款額收入。二）所有債務與收入比的計算公式為： （本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費 +其他債 務月均償付額） / 月均收入。上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即 單一借款時為借款人本人可支配收入，共同借款時

8、為共同借款人可支配收入。但對于單一 借款，如承貸行考慮將借款人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已 將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。第十五條 貸款期限在 1 年（含）以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段 計息；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調整，于次年 1月 1日起，按相應利率檔次執(zhí) 行新的利率規(guī)定。第十六條 貸款期限。 個人商業(yè)用房按揭貸款期限最長不得超過 10 年，且男性借款人 年齡加上貸款期限不得超過 60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過 55周歲。第四章 貸款管理第十七條 商業(yè)用房按揭貸款業(yè)務操作流程：借款人申請-貸款調查

9、-貸款審查-貸 款審批T簽訂合同-辦理抵押（預告）登記-發(fā)放貸款-貸后管理-貸款償還-注銷登記。第十八條 借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：一）按揭申請表。（二）企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、 貸款卡及其他有關證明。（三）企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織提供近三年年度財務報表（成立未滿三年的提 供自成立以來的年度財務報表）和近期財務報表。（四）自然人提供有效身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件；婚姻狀況證明，已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明，未婚的提供單身證明。（五）自然人提供借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明，包括由借款人所在單

10、位出具的個 人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產(chǎn)證明、有價證券等；如果屬于借款人家庭成員 共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他 方仍要繼續(xù)承擔還款責任。六）借款人是自雇人士（即自行成立法人機構或其他經(jīng)濟組織，或在上述機構內持有超過 10的股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經(jīng)營收入者）或公司的股東、 董事，應提供有關資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。購房首付款支付憑證。房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商業(yè)用房買賣合同。共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。本行要求提供的其他資料。第十九條 貸款調查。受理申請后，由客戶經(jīng)理進

11、行貸款調查，調查主要包括以下內 容：借款人是否符合貸款條件； 借款人提供的資料是否真實有效；房產(chǎn)交易價格是否合理；四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實；五）借款人在本行和他行的信用記錄及存款情況；六）抵押物的變現(xiàn)能力，共有權人是否出具同意抵押的證明文件；借款人的還款能力，每期還款有無穩(wěn)定現(xiàn)金流量；（八）本行要求調查的其他內容。調查人員完成貸款調查后，出具調查報告，簽署明 確意見，連同各項資料提交審查。第二十條 貸款審查。應重點審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人 的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查 人員完成貸款審查后，出具審查

12、報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。第二十一條貸款審批。商業(yè)用房按揭貸款遵照XX農村商業(yè)銀行貸款業(yè)務操作規(guī)程 規(guī)定程序審批，不得逆程序操作。單個借款人（含一次購買多套或累計購買多套）貸款金 額超過審批權限的，按權限管理規(guī)定上報審批。第二十二條 簽訂合同。經(jīng)審批同意，由承貸行、借款人和開發(fā)商三方簽訂商業(yè)用房 按揭借款合同。第二十三條 辦理抵押（預告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，由客戶經(jīng) 理和借款人共同到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預告登記，并由開發(fā)商提供階段性 連帶責任保證擔保；預告登記之后，承貸行必須自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內申 請正式登記，同時自動解除開發(fā)商提供的

13、階段性連帶責任保證擔保。第二十四條 發(fā)放貸款。在借款人辦妥抵押（預告）登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。承 貸行以轉賬方式將款項直接劃入售房人在承貸行的結算賬戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng) 發(fā)放，售房人出具收款證明。第二十五條 貸款發(fā)放后， 放款機構應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫， 詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況 以及違約信息等。第二十六條 貸后管理。貸后管理遵照XX農村商業(yè)銀行貸款業(yè)務操作規(guī)程相關規(guī) 定執(zhí)行，主要包括以下內容：一）貸后檢查1. 按揭項目的貸后管理：對按揭項目每季度應開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌 握項目的工程進度、按揭貸款

14、的實際用途和資金流向，并督促開發(fā)商協(xié)助承貸行和借款人 及時辦理抵押登記。2. 借款人的貸后管理：應建立對借款人的貸后訪問制度和跟蹤管理制度，主要檢查借 款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的變化因素。對正常類貸款應定期排查，對關注、 次級、可疑和損失類貸款應重點抽查，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴重性問題的貸款應隨時檢查。（二）違約貸款的催收與處理。對違約貸款應通過電話或短信提示、約見借款人、現(xiàn) 場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因，督促借款人糾正違約行 為并對逾期貸款本息計收罰息。1. 借款人首次未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應在三個工作日內對借款人進行電話 或短信提示；2. 借款人連

15、續(xù)兩期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應向借款人發(fā)出催收通知 書；3. 借款人連續(xù)三期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應主動約見借款人或上門催收，督促借款人落實可行的還款計劃并提示違約風險；4. 借款人在合同期內連續(xù)五期（含）未足額償還貸款本息或累計八期（含）未足額償還貸款本息的，承貸行可宣布貸款提前到期，要求借款人及時還款并依法處置抵押物。第二十七條 貸款償還一）貸款期限一年（含）以內的，實行利隨本清還款方式；（二）貸款期限在一年以上的， 實行按月分期還款，每月的 20日為借款人約定還款日， 可直接從借款人在承貸行的結算賬戶中扣劃當期應還貸款本息；還款方式可以采取等額本 息還款法或等

16、額本金還款法。1等額本息還款法，即借款人按月以相等的金額償還貸款本息。每月還款金額=貸款本金X月利率X（ 1+月利率）還款期數(shù)（次方）/ （ 1+月利率）還 款期數(shù)（次方）還款期數(shù)=貸款期限X 122等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。每月還款金額=貸款本金/還款期數(shù)+（貸款本金-累計已還本金）X月利率三）提前還款處理1 貸款發(fā)放后，且能按期償還貸款本息的借款人方可申請部分或全部提前還款。提前 還款本金起點金額為一萬元或其整數(shù)倍。2申請部分提前還款的可采取下列兩種方式：1）月還款額不變，縮短貸款期限； 2）貸款期限不變，減少月還款額。第二十八條 借款期限變更。借款

17、人要求調整貸款期限的，應提前一個月向承貸行提出書面申請，經(jīng)承貸行同意且征得保證人、抵押人同意后，簽訂期限變更協(xié)議等手續(xù)。第二十九條 注銷登記。借款人償還全部貸款本息及其他應付款項后，由客戶經(jīng)理和 借款人共同辦理抵押注銷登記手續(xù)。第五章 風險控制第三十條 本行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的商業(yè)用房按揭 貸款。對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加 貸款。第三十一條 對本行發(fā)放的商業(yè)用房開發(fā)貸款，應督促售房資金用于相應的工程建設 或用于歸還開發(fā)貸款；應根據(jù)商業(yè)用房按揭貸款發(fā)放金額要求開發(fā)商等量或按比例歸還開 發(fā)貸款。第三十二條 應建立按揭貸款風險

18、預警和評估體系，密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化、抵押 物價值變化及其對信貸資產(chǎn)質量的影響，詳細記錄借款人動態(tài)、每月還貸情況等，對違約 風險集中的區(qū)域、樓盤和客戶要重點監(jiān)控。第三十三條 應通過稅務部門、工商管理部門、征信機構以及人民銀行企業(yè)和個人信 用信息基礎數(shù)據(jù)庫加強貸款調查，核實開發(fā)商和借款人及其家庭的基礎信息、財務信息以 及信用記錄等。第三十四條 在對貸款申請做出最終審批前，客戶經(jīng)理必須至少與借款人面談一次，核實借款人的購房意愿、購房行為的真實性和還款能力，并做好面談記錄。第三十五條 應履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料，凡發(fā)現(xiàn)借款人填報虛假信息、提供虛假證明的，將不受理其信貸申請；對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，將不再采信其證明。第三十六條 應對下列風險特別監(jiān)管：（一）虛假按揭，即開發(fā)商通過多種手段或手法惡意套取本行資金的行為。虛假按揭 主要有以下表現(xiàn)形式：1.提供或偽造虛假信息、證明材料、合同資料等；2.與內部人員串通，由其冒充借款人辦理虛假按揭套取貸款；3. 與借款人串通，提供給登記部門備案的商品房買賣合同的買受人姓名、房屋交易價 格和合同簽訂日期等與實際情況不一致；4. 與信貸人員串通，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款