營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及其對策

1、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及其對策摘要：本文研究了 “營改增”稅收改革對房地 產(chǎn)企業(yè)的影響，并且探討了房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)“營改 增”稅收制度而進行的一些稅收籌劃措施，希望能夠 為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有益借鑒。關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；政策一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本造成的影響（一）對建筑企業(yè)原材料采購產(chǎn)生的影響。對于 建筑施工企業(yè)來說，購買施工材料是重要的環(huán)節(jié)之一， 建筑材料的采購?fù)且豁椃浅?fù)雜的工作，建筑材 料既包括鋼筋水泥等一些大規(guī)模的材料，也包括像鐵 釘?shù)纫恍┍容^零散的原材料。然而，建筑商對一些小 材料進行采購的時候，往往是去一些小型的商店，但 是這些小企業(yè)無法出具

2、增值稅的專用發(fā)票，在這種情 況下，建筑行業(yè)就無法對稅務(wù)進行扣除，這就會在一 定程度上增加建筑企業(yè)的稅收開支。除此之外，即使 建筑企業(yè)能及時拿到發(fā)票，但依據(jù)我國現(xiàn)有的稅法規(guī) 定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要繳納百分之六 的增值稅，而建筑施工企業(yè)需要繳納的成本稅卻要比 建筑材料繳納的稅收低一個百分點，為百分之五。（二）在施工人員方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行影響。 從建筑企業(yè)勞動力的來源來看，建筑企業(yè)的勞動力大 多都是來自于農(nóng)村的農(nóng)民工，而農(nóng)民工與其他勞動力 相比具有很大區(qū)別，農(nóng)民工往往具有很強的流動性， 沒有專門的勞務(wù)公司進行負責，因此無法給建筑企業(yè) 開出相應(yīng)的增值稅發(fā)票。二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的賦

3、稅影響根據(jù)我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)征收方面 往往需要繳納土地增值稅和營業(yè)稅這兩種稅收， 然而, 這兩種稅種在屬性劃分上通常情況是屬于價內(nèi)稅。由 于建筑行業(yè)自身的特點，建筑行業(yè)往往會出現(xiàn)復(fù)征稅 情況，建筑行業(yè)項目建設(shè)非常復(fù)雜，復(fù)雜的項目進程 會導(dǎo)致行業(yè)負稅率增大的現(xiàn)象出現(xiàn)，從而增加房地產(chǎn) 行業(yè)賦稅開支，增加企業(yè)成本負擔。根據(jù)稅法規(guī)定， 增值稅與營業(yè)稅和土地增值稅相比，具有本質(zhì)上的區(qū) 別，增值稅從屬性上來說，是一種價外稅稅種，這種 稅收在具體征收過程當中，需要扣除上一層企業(yè)已經(jīng) 繳納的稅收額度。因此，如果采納“營改增”的繳稅 方案，而且建筑施工企業(yè)能夠出示增值稅發(fā)票，那么 稅務(wù)人員就可以將已

4、經(jīng)繳納的增值稅扣除，從而為建 筑企業(yè)減少稅收開支。三、“營改增”制度下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃建議（一）學習“營改增”的稅收政策。首先，房地 產(chǎn)企業(yè)需要對員工進行培訓，使員工在工作當中形成 一種索要發(fā)票的習慣。其次，對財務(wù)人員，也需要組 織他們進行相關(guān)稅收制度的學習，使財務(wù)人員能夠熟 練掌握各種納稅標準和制度，保證房地產(chǎn)企業(yè)繳納的 每一筆稅都有相應(yīng)法律依據(jù)，謹防偷稅漏稅行為。（二）對開發(fā)成本進行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在 房地產(chǎn)開發(fā)過程中，所花費的時間通常是比較長的， 如果能夠在工程建設(shè)期間將成本在不同環(huán)節(jié)進行均攤 處理，在這種情況下，就可以相應(yīng)地對增值額度進行 均攤處理，那么就能夠為建筑企業(yè)節(jié)省更多

5、開支。（三）對物質(zhì)材料進行稅收籌劃。在當今的市場 經(jīng)濟體制下，市場是處于買方市場，在這種情況下， 建筑企業(yè)在原材料采購階段可以以市場招標的形式進 行建筑材料的采購工作。在進行建筑材料招標過程當 中，建筑企業(yè)首先要求各個招標單位能夠提供增值稅 專用發(fā)票。在此基礎(chǔ)上，競標企業(yè)公布企業(yè)建筑材料 的價格以及質(zhì)量，最后建筑企業(yè)對競標企業(yè)提供的材 料進行綜合考慮，最后選擇出條件最優(yōu)惠的企業(yè)。（四）對銷售方式進行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)所 涉及到的稅收滲透在房地產(chǎn)行業(yè)的方方面面，在房地 產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)主要需要繳納土地增值稅 和營業(yè)稅兩種稅款。對于土地增值稅來說，如果房地 產(chǎn)賣出的房價越高，那么房地產(chǎn)行

6、業(yè)就需要相應(yīng)地繳 納更多稅款。然而，在這種情況下，如果對房地產(chǎn)的 銷售方式進行科學規(guī)劃，那么就能夠為房地產(chǎn)企業(yè)減 少稅收開支，例如，在具體經(jīng)營過程當中，銷售人員 可以將房屋的銷售額分為兩種主要內(nèi)容，一種是房地 產(chǎn)售價，另一種則是房屋建筑裝修費用，這樣就可以 使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃范圍相應(yīng)地增大，在這種情 況下，就可以使房地產(chǎn)的增值稅在一定程度上得到降 低。（五）對勞務(wù)支出進行稅收籌劃工作。通常情況 下，在工程建設(shè)環(huán)節(jié)，如果從專門的勞務(wù)公司進行招 聘，那么就可以從勞務(wù)公司得到增值稅專用發(fā)票，通 常情況下，勞務(wù)開支稅款往往是需要勞務(wù)企業(yè)進行繳 納的，如果能夠得到增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就 可以在以后的納稅環(huán)節(jié)當中，不用繳納勞務(wù)支出稅款, 這就可以為企業(yè)節(jié)省大量稅收開支。因此，在招聘施 工人員的時候，建筑施工企業(yè)應(yīng)該盡可能地招聘一些 具有勞務(wù)保證的施工人員，通過這種方法，使建筑企 業(yè)可以得到增值稅發(fā)票，從而減少企業(yè)稅務(wù)開支。結(jié)束語：近年來，“營改增”稅收方案已經(jīng)在全國 范圍內(nèi)得到了普遍實施，由于房地產(chǎn)開放行業(yè)本身的特點，“營改增”稅收方案將會在納稅方面對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響，為了適應(yīng)稅收改革制度，房地產(chǎn)行 業(yè)應(yīng)該對自身的經(jīng)營方式進行調(diào)整，根據(jù)“營改增” 稅收方案，從房地產(chǎn)行業(yè)的