云房數(shù)據(jù)—XX上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告

1、2021年上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限責(zé)任公司二零一五年四月前言房地產(chǎn)投資回報率是反映房地產(chǎn)投資回報的重要指標(biāo)，是投資人在房地產(chǎn)投資決策和房地產(chǎn)項目評價中的重要參考，也是利用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的重要參數(shù)?？茖W(xué)、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)投資回報率不僅能夠為房地產(chǎn)投資主體投資決策提供科學(xué)依據(jù)，為估價師提供了客觀的參數(shù)依據(jù)，還能為銀行押品管理人員較好地控制和防范房地產(chǎn)風(fēng)險提供依據(jù)。中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告是北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限責(zé)任公司北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限責(zé)任公司（原北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估信息數(shù)據(jù)部），致力于為評估行業(yè)信息化發(fā)展，為房地產(chǎn)/土地評估機(jī)構(gòu)、銀行金融機(jī)構(gòu)、

2、行業(yè)協(xié)會等提供房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、評估軟件系統(tǒng)、項目服務(wù)等全套解決方案，是獨立的第三方服務(wù)商。（云房數(shù)據(jù)）與北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估（仁達(dá)評估）合作的中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會資本化率調(diào)查研究課題成果之一。自2021年課題承接起，課題組不斷深入挖掘和分析。到2021年，課題組依托云房數(shù)據(jù)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫資源和仁達(dá)評估二十年來豐富的評估經(jīng)驗，以及對房地產(chǎn)市場歷年發(fā)展的敏銳把握，運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法和數(shù)據(jù)挖掘、分析及預(yù)測技術(shù)，經(jīng)過5年的努力，將研究成果從北京擴(kuò)展至17個城市，通過靜態(tài)租賃回報率、長期租賃回報率、5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率三個指標(biāo)對各城市各物業(yè)進(jìn)行了深入調(diào)查。2021年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告覆蓋

3、北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、成都、重慶、南京、大連、沈陽、寧波、無錫、蘇州、長沙、西安，共十七個城市。研究物業(yè)涵蓋普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪。2021年，為擴(kuò)大研究范圍，我們完成了后臺自動測算系統(tǒng)的開發(fā)，未來中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告將在目前研究基礎(chǔ)上進(jìn)行城市擴(kuò)展和深度擴(kuò)展，城市擴(kuò)展目標(biāo)為70個城市，深度擴(kuò)展包括物業(yè)細(xì)化及商圈擴(kuò)展等。我們志在通過對回報率的擴(kuò)展調(diào)查，定期發(fā)布、更新與維護(hù)回報率調(diào)查數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告旨在提供中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查數(shù)據(jù)綜合服務(wù)，包括提供給投資主體的房地產(chǎn)投資決策數(shù)據(jù)服務(wù)、評估機(jī)構(gòu)的估價參數(shù)服務(wù)、銀行押品估值參數(shù)服務(wù)等。2021

4、年4月目錄卷首導(dǎo)讀如何解讀“房地產(chǎn)投資回報率”1一、各物業(yè)類型總體投資回報率概況1（一）普通住宅2（二）高檔住宅5（三）寫字樓8（四）商鋪11二、各投資模式總體投資回報率排序14（一）靜態(tài)租賃回報率15（二）長期租賃回報率17（三）5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率（2021-2021年）19（四）5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率（2021-2021年預(yù)測）21三、北京房地產(chǎn)市場分析23（一）住宅市場24（二）寫字樓市場27（三）商鋪市場30四、典型城市房地產(chǎn)市場分析33（一）上海34（二）廣州37（三）深圳40（四）杭州43（五）南京46（六）成都49專題分析52專題一買房即賺時代過去，房產(chǎn)投資進(jìn)入專業(yè)化時代53專題

5、二從房地產(chǎn)投資回報率數(shù)據(jù)看2021年樓市變化56專題三悄悄告訴你北京住宅市場投資情況60指標(biāo)解釋63公司介紹64卷首導(dǎo)讀如何解讀“房地產(chǎn)投資回報率”房地產(chǎn)投資回報率是反映房地產(chǎn)投資回報的重要指標(biāo)，也是投資人在房地產(chǎn)投資決策和房地產(chǎn)項目評價中的重要參考。根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)投資實踐，中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查共測算了三類指標(biāo)：靜態(tài)租賃回報率、長期租賃回報率及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率（歷史及預(yù)測）。房地產(chǎn)投資回報率指標(biāo)：1、靜態(tài)租賃回報率根據(jù)當(dāng)前租金回報，選擇投資時機(jī)Ø 概念理解：靜態(tài)租賃回報率為年租金與售價的占比。例如，投資者購買一套100萬元的房子，假設(shè)每年租金收益不變，年凈租金回報約為2萬，意

6、味著靜態(tài)租賃回報率為2。Ø 投資應(yīng)用：由于房價和房租都是房屋價值的反映，因此租金與房價往往存在一定的合理比例，根據(jù)國際租售比 國際租售比：國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1200-1300。其對應(yīng)的靜態(tài)租賃回報率區(qū)間為4%6%。合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報率合理區(qū)間為4%-6%。當(dāng)靜態(tài)租賃回報率低于4%，反映出相對于市場實際租金水平，當(dāng)前房產(chǎn)價格過高，意味著房產(chǎn)未來投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；當(dāng)靜態(tài)租賃回報率高于6%，表明房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。2、長期租賃回報率根據(jù)長期租金回報，判斷未來收益Ø 概念理解：長期租賃回報率代表了隨著未來租

7、金的變化，長期租賃物業(yè)可獲取的回報率大小。例如，投資者購買一套100萬元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年租金收益不等，平均年化租金回報6萬，意味著長期租賃回報率為6。Ø 投資應(yīng)用：長期租賃回報率反映了租金動態(tài)增長下的回報情況，更貼近市場真實的租金回報情況。對于長期依靠租金收益的項目，長期租賃回報率更能反映物業(yè)的長期收益水平。3、5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率根據(jù)轉(zhuǎn)售回報，判斷最佳轉(zhuǎn)售時機(jī)Ø 概念理解：5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率是包含租金回報和房產(chǎn)增值兩部分收益后測算得到的回報率。例如，投資者2021年購買一套100萬元的房子，出租五年后出售，平均年化租金和售價收益15萬，

8、意味著5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率15%。Ø 投資應(yīng)用：5年租賃后轉(zhuǎn)售包含了租金收益和價格增值兩部分回報。在整體市場平穩(wěn)、理性的條件下，5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率水平應(yīng)當(dāng)接近長期租賃回報率，而近年來買賣市場快速發(fā)展，價格上升幅度較大，轉(zhuǎn)售回報遠(yuǎn)高于租金回報。選擇轉(zhuǎn)售時機(jī)，可以將該指標(biāo)與長期租賃回報率對比，當(dāng)該指標(biāo)高于長期租賃回報率時，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)售。在購入物業(yè)的時候，應(yīng)當(dāng)考慮到在5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率過高時，反映了近年來價格的快速上漲，要警惕未來市場逆轉(zhuǎn)所帶來的風(fēng)險。參考收益率（利率）指標(biāo)：現(xiàn)實中，投資人除了購買房產(chǎn)之外，往往還有銀行存款、購買國債、購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、購買房地產(chǎn)上市公司股票等理財方式

9、可選。通過對比特定房產(chǎn)投資回報率與多種理財方式的收益率大小，能夠幫助投資人衡量房產(chǎn)項目實際回報率高低。由于投資房地產(chǎn)周期相對較長，為了避免周期波動的影響，建議參考收益率（利率）指標(biāo)統(tǒng)一選取各指標(biāo)的長期滾動平均值。2021年上半年安全利率與資本市場相關(guān)收益率CPI漲幅均值2.2%一年期存款利率十年滾動平均2.9%五年期貸款利率十年滾動平均6.5%余額寶收益率4.5%長期國債到期收益率3.9%長期企業(yè)債到期收益率4.8%房地產(chǎn)信托平均年收益率9.6%房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率13.3%調(diào)查成果應(yīng)用說明房地產(chǎn)投資回報率研究報告提供中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查數(shù)據(jù)綜合服務(wù)，包括提供給投資主體的房地產(chǎn)投

10、資決策數(shù)據(jù)服務(wù)、評估機(jī)構(gòu)的估價參數(shù)服務(wù)、銀行押品估值參數(shù)服務(wù)等。主要應(yīng)用情況如下：1、提供房地產(chǎn)投資決策參考。首先通過城市歷年房地產(chǎn)租金、價格走勢，對未來房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測和趨勢判斷；其次通過不同類型投資回報率的排序，對不同城市、不同物業(yè)、不同投資模式的投資回報進(jìn)行對比，給出投資數(shù)據(jù)及參考。2、提供評估模型及相匹配的估價參數(shù)。對不同估價模型進(jìn)行說明，給出了三種估價模型的應(yīng)用步驟和相對應(yīng)的估價參數(shù)。3、提供押品評估參數(shù)。參數(shù)應(yīng)用有兩個階段：一是在貸款發(fā)放階段，指導(dǎo)內(nèi)部評估人員進(jìn)行押品評估或?qū)χ薪闄C(jī)構(gòu)的評估結(jié)果進(jìn)行審核；二是在抵（質(zhì)）押關(guān)系存續(xù)期間，指導(dǎo)內(nèi)部評估人員動態(tài)監(jiān)控押品的價值變化情況，及時

11、量化風(fēng)險。房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查使用導(dǎo)航應(yīng)用主體業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)說明投資主體房地產(chǎn)投資決策服務(wù)市場分析、投資選擇、修正及風(fēng)險評估估價機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價服務(wù)估價模型及對應(yīng)的參數(shù)銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)押品管理服務(wù)房地產(chǎn)押品評估與動態(tài)監(jiān)測模板（參數(shù)）一、各物業(yè)類型總體投資回報率概況（一）普通住宅隨著宏觀環(huán)境的改變，自2021年起，全國房地產(chǎn)市場投資增速下滑，各地住宅庫存量攀升，去化壓力大，價格出現(xiàn)了不同幅度的回落，房地產(chǎn)市場步入了下行調(diào)整階段。面對市場的下行，政府利好調(diào)控政策頻發(fā)，一線城市2021年末成交量出現(xiàn)小幅上漲。2021年初，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的背景下，房地產(chǎn)政策調(diào)控動作趨于頻繁：兩會支持合理住房

12、需求、央行降息降準(zhǔn)、“330政策”出臺等等。在各項利好政策刺激下，預(yù)計今年住宅成交量將有所回升。然而，經(jīng)濟(jì)下滑、城鎮(zhèn)化增速放緩、人口紅利逐步消失，支撐房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力因素不斷減弱，預(yù)計價格不會出現(xiàn)大幅上漲。從2021上半年回報率數(shù)據(jù)來看，靜態(tài)租賃回報率在2%-3%左右，17個城市平均值為2.6%；長期租賃回報率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉(zhuǎn)售回報率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，仍然處于高位，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現(xiàn)了負(fù)值。隨著房價漲幅的進(jìn)一步收窄，預(yù)計未來轉(zhuǎn)售回報率將向長期租賃回報水平靠近。2021上半年普通住宅投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租

13、賃5年租賃后轉(zhuǎn)售2021-20212021-2021平均值2.6%6.1%8.9%6.3%北京1.8%5.1%13.9%5.9%上海1.9%5.0%13.2%6.0%廣州2.0%5.6%17.0%6.1%深圳2.3%6.9%11.4%7.5%天津2.2%5.6%9.6%6.8%南京2.0%6.1%9.1%7.1%杭州2.3%3.3%1.2%3.9%成都2.9%6.6%8.9%6.1%武漢2.9%6.7%13.8%7.0%長沙3.2%6.3%6.4%6.3%西安3.5%7.3%9.8%6.7%重慶3.0%8.0%9.4%5.8%蘇州2.5%6.1%7.1%6.5%寧波2.5%6.0%-0.4%6

14、.4%無錫3.0%7.0%5.1%7.1%沈陽3.0%6.8%10.3%6.0%大連2.9%6.0%5.4%6.2%1、租賃市場投資回報率當(dāng)期租金回報不高，考慮租金增長后，長期租賃回報合理。2021上半年，普通住宅市場靜態(tài)租賃投資回報率在1.8%-3.5%之間，整體租金回報水平依舊不高。長期租賃回報率是考慮了租金的動態(tài)增長下的回報率，更接近市場真實的租金回報水平。2021上半年，普通住宅市場長期租賃回報率主要集中在5%-7%之間，高于余額寶平均收益率，總體收益水平相對不錯。僅從回報率數(shù)據(jù)上看，住宅市場存在一定的泡沫。由于租金與房價往往存在一定的合理比例，根據(jù)國際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報

15、率應(yīng)該為4%-6%，而我國水平遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)水平，側(cè)面反映了房價水平與真實價值的背離。一線城市及東部城市靜態(tài)租賃回報率偏低。除一線城市外，天津、南京、杭州以及寧波、蘇州，靜態(tài)回報率均不高。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人們支付水平高，住房需求、投資需求旺盛，房價水平相對較高，靜態(tài)租賃回報率偏低。中西部城市租賃回報相對合理。與一線城市及東部城市相比，中西部城市住宅價格水平相對合理，靜態(tài)租金回報率高于3%。其中，成都、重慶、西安作為西部重要的交通樞紐，市場發(fā)展較快，在考慮租金增長下，長期租賃回報率將達(dá)到7%左右。東北區(qū)域應(yīng)當(dāng)警惕市場風(fēng)險。沈陽、大連靜態(tài)租賃回報分別為3.0%和2.9%，僅從回報率數(shù)字上看，回報

16、相對不錯。但東北地區(qū)傳統(tǒng)重工業(yè)比重太高，對資源依賴嚴(yán)重，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)出明顯的減速乃至乏力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的變化，存在一定的市場風(fēng)險。2、5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報率歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。未來房地產(chǎn)市場將逐步回歸理性，轉(zhuǎn)售回報約6%左右。首先，歷史轉(zhuǎn)售水平仍處于高位。2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率平均值為8.9%，各城市轉(zhuǎn)售回報率主要集中在6%-14%之間，總體水平仍接近房地產(chǎn)信托平均年收益率9.6%，收益水平較高。其次，轉(zhuǎn)售回報率已經(jīng)開始出現(xiàn)回落。過去“黃金十年”內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，2021-2021年

17、租賃后轉(zhuǎn)售回報率平均值在15%左右。但隨著支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展的動力因素逐漸減弱，2021年房地產(chǎn)市場開始下滑，進(jìn)入調(diào)整階段。2021-2021年為13%左右，到2021-2021年又下降至8.9%，可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，轉(zhuǎn)售回報率逐步回落。再次，城市之間的分化明顯加大。從2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率數(shù)據(jù)來看，一線城市回報率處于前列，均處于10%以上；二線城市中，不同城市差異較大，武漢轉(zhuǎn)售回報率為13.8%，而杭州轉(zhuǎn)售回報率僅1.2%，寧波回報率出現(xiàn)了負(fù)值。武漢房地產(chǎn)發(fā)展歷來相對平穩(wěn)，房價處于中等偏后水平，隨著產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城建發(fā)展、寬松落戶等的推進(jìn)，人口、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，在2021

18、年在全國總體成交價下跌之時，武漢樓市依然保持堅挺。而杭州、寧波則主要是受2021年政策全面放開救市的影響，投資者涌入樓市，房價被迅速推高，在政府嚴(yán)厲調(diào)控下，投資客逐步撤場，市場回歸到由剛需和改善性需求主導(dǎo)，進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)市場下行，價格出現(xiàn)大幅下降。最后，未來市場將回歸理性。不考慮宏觀政策干預(yù)，2021-2021年各城市租賃后轉(zhuǎn)售回報率數(shù)據(jù)在6%左右。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，市場對庫存的消化，未來市場將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，深圳、南京、武漢未來轉(zhuǎn)售回報率不錯。（二）高檔住宅在房地產(chǎn)整體下行的背景下，2021年高端住宅市場表現(xiàn)同整體住宅市場趨勢一致。上半年市場低迷，成交量回落，去化減緩，部分賣方

19、急售下調(diào)價格，價格下滑。下半年，受政策刺激，市場逐步企穩(wěn)。尤其在930房貸新政及降息等政策的影響下，年末成交量價翹尾，出現(xiàn)小幅回升。2021年初，受春節(jié)淡季影響，高檔住宅成交量環(huán)比出現(xiàn)下降。但隨著政府對改善型需求的支持，及330房貸新政和個人住房營業(yè)稅5改2等利好政策的推出，將促進(jìn)中高端改善型需求的入市，高檔住宅成交價格或?qū)⑿》嵘?。值得一提的是，與普通住宅不同，高檔住宅通常受地段、景觀、建筑品質(zhì)等稀缺資源要素影響，購房需求相對穩(wěn)定，價格下降幅度明顯小于普通住宅市場，總體走勢相對平穩(wěn)。從2021上半年回報率數(shù)據(jù)來看，高檔住宅回報率水平總體回落，各城市差異不大，相對平穩(wěn)。首先，17個城市靜態(tài)租賃

20、回報率平均值為2.5%，靜態(tài)租金回報仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長期租賃回報率下降，2021上半年17個城市平均值為4.4%；再次，在房地產(chǎn)市場形勢下行的背景下，2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率出現(xiàn)下降，平均值為8.4%；最后，預(yù)計未來5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率將為5%左右。2021上半年高檔住宅投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租賃5年租賃后轉(zhuǎn)售2021-20212021-2021平均值2.5%4.4%8.4%5.1%北京2.0%4.4%11.5%5.1%上海1.9%4.7%6.8%5.3%廣州2.1%4.7%15.0%5.0%深圳2.0%4.6%11.5%5.3%天津2.1%4.0%9.2%

21、5.1%南京2.3%3.4%5.3%4.0%杭州1.6%1.8%6.1%4.0%成都2.6%4.3%6.0%4.7%武漢2.6%5.0%10.3%6.2%長沙3.0%3.2%西安3.0%7.2%9.3%5.7%重慶3.5%5.9%5.1%5.7%蘇州2.2%3.9%寧波2.9%3.9%4.4%4.6%無錫3.1%5.0%沈陽3.2%5.7%10.8%4.7%大連2.4%3.6%7.2%5.8%1、租賃市場投資回報率靜態(tài)租賃回報率不高，長期租賃回報上漲幅度不大。2021上半年，高檔住宅靜態(tài)租賃回報率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%。大部分城市高檔住宅靜態(tài)租金回報低于CPI漲幅平均值2

22、.2%，租金回報水平低于物價上漲水平。2021上半年，高檔住宅長期租賃回報率主要集中在3%-6%之間。與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對平穩(wěn)，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長期租賃回報僅接近或低于余額寶平均收益。一線城市高檔住宅靜態(tài)租金回報不高。與普通住宅市場相似，一線城市高檔住宅售價高，而靜態(tài)租金回報偏低。但一線城市受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，對人才有較強(qiáng)的吸引作用，人口流入穩(wěn)定，租賃市場發(fā)展相對平穩(wěn)，在租金增長下，回報率為4%-5%左右。二線城市中，中西部城市靜態(tài)租賃回報率相對較高，靜態(tài)租金回報約3%。與一線及東部城市對比，中西部城市房價水平相對不高。投資中西部高檔住宅后，可獲得相對不錯的租金收益

23、。且這些城市市場發(fā)展?jié)摿Υ螅紤]租金增長后，西安、重慶、武漢的回報率均高于5%。2、5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報率高檔住宅歷史轉(zhuǎn)售回報率有所降低，但回報率水平仍不錯。高檔住宅2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2021-2021年的12.4%租賃后轉(zhuǎn)售回報率相比，轉(zhuǎn)售回報率下降了4個百分點。在經(jīng)歷了2021年價格的下降后，大部分城市高檔住宅價格出現(xiàn)了明顯回落，但大部分城市租賃后轉(zhuǎn)售回報率仍高于五年期貸款利率，轉(zhuǎn)售回報率水平較高。隨著市場的調(diào)整，未來回報率理性回歸。預(yù)計隨著未來投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，轉(zhuǎn)售回報率理性回落，2021

24、-2021年回報率約4%-6%。廣州高檔住宅歷史五年回報率最高，未來武漢、大連、重慶、西安回報率水平相對不錯。高檔住宅的發(fā)展，受環(huán)境、位置、資源等因素影響較大。廣州雖然為一線城市，但高檔住宅供應(yīng)有限，同時與其他一線城市相比，廣州高檔住宅市場售價處于較低水平，近年來隨著市場的發(fā)展，高檔住宅價格快速上升，歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率水平達(dá)15%。而武漢、重慶等城市，受城市的快速發(fā)展，高檔住宅升值潛力較大，未來可獲得不錯的轉(zhuǎn)售收益。長三角區(qū)域，歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報率不高，但仍處于合理水平。從2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率來看，長三角各城市轉(zhuǎn)售回報率在4%-6%之間，略高于余額寶平均收益，但與其他城市

25、相比回報率水平不高。（三）寫字樓在全國住宅市場總體低迷的背景下，寫字樓市場發(fā)展則相對平穩(wěn)。一線城市租賃需求旺盛，租金平穩(wěn)；二線城市受供給量大幅增加，租金出現(xiàn)小幅回落。寫字樓市場的發(fā)展，主要是受到經(jīng)濟(jì)總量及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。受到政策的支持，電子商貿(mào)及金融類企業(yè)數(shù)量迅速增長，對寫字樓的需求也隨之增長，投資者或?qū)⒄{(diào)整投資方向及對象以獲取回報。而寫字樓的收益情況，則與地段、配套緊密聯(lián)系，未來一線城市依然是寫字樓的核心市場，尤其核心商圈的甲級寫字樓市場，總體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，且近年來明顯呈現(xiàn)出寫字樓市場外延的態(tài)勢。二線城市受產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度影響，寫字樓市場需求有限，大部分城市處于供大于求的狀態(tài)，非核心區(qū)

26、域的大量新增供應(yīng)將對市場造成的較大壓力。與住宅市場相比，寫字樓租賃回報相對合理。2021上半年，寫字樓靜態(tài)租賃回報率平均值為4.3%，長期租賃回報率平均值為8.5%，租金回報相對較高。租賃后轉(zhuǎn)售回報率有所回落，2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)回報率為11.8%，2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率為7.7%。2021上半年寫字樓市場投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租賃5年租賃后轉(zhuǎn)售2021-20212021-2021平均值4.3%8.5%11.8%7.7%北京4.7%9.7%18.0%9.1%上海3.5%8.9%8.9%6.7%廣州3.8%8.3%12.5%7.6%深圳4.0%9.8%14.3%8.3%

27、天津3.7%10.1%13.9%9.0%南京4.1%5.8%13.0%8.9%杭州3.5%4.7%6.0%4.6%成都4.5%8.3%12.5%6.8%武漢5.1%11.1%14.8%9.5%長沙5.8%11.4%13.9%8.6%西安4.8%9.3%8.4%6.5%重慶4.8%9.0%22.4%8.6%蘇州4.0%5.9%7.4%6.2%寧波4.3%7.6%3.8%6.9%無錫4.4%5.9%6.2%6.3%沈陽4.6%9.4%13.7%9.1%大連4.6%9.0%11.1%7.5%1、租賃市場投資回報率寫字樓靜態(tài)租賃回報率約為住宅市場的2倍。從2021上半年回報率數(shù)字來看，寫字樓靜態(tài)租賃回

28、報率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益。對于寫字樓來說，其投資價值明顯高于住宅市場，尤其是核心地段的高品質(zhì)寫字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態(tài)租金回報。考慮租金增長后，長期租賃回報率大幅提高。2021上半年，寫字樓市場長期租賃回報率平均值為8.5%，且大部分城市回報率水平集中在7%-10%之間，高于五年期貸款利率水平。其中，長沙、武漢隨著城市發(fā)展而來的大規(guī)模的城建投資，促進(jìn)寫字樓市場需求大幅增加，長期租賃回報率大幅提高。但近年來杭州、南京等地隨著寫字樓的大量開發(fā)，寫字樓市場庫存量大，明顯供過于求，預(yù)計租金上漲空間不大。中西部城市寫字樓回報率水平較高。從靜態(tài)租賃回報率來看，長沙、武漢、重

29、慶、西安回報率水平均處于前列，高于余額寶收益率4.5%。從考慮租金增長后的長期租賃回報率也接近或高于10%，與房地產(chǎn)信托平均年收益率接近，均能獲得不錯的收益水平。中西部城市經(jīng)濟(jì)總量相對東部城市較小，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速調(diào)整的背景下，積極對接國家戰(zhàn)略，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展擴(kuò)大，未來發(fā)展空間較大。二線城市中，長沙、武漢寫字樓市場回報率不錯。究其原因，主要是因為自2021年以來武漢寫字樓市場快速發(fā)展，核心區(qū)域高端寫字樓供不應(yīng)求，租金快速上漲。長沙自2021年以來，受各大企業(yè)入駐的影響，增加了當(dāng)?shù)貙懽謽堑男枨?，租金上漲幅度較大，投資回報相對較高。2、5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報率大部分城市寫字樓市場轉(zhuǎn)售回報率高于房

30、地產(chǎn)信托收益率。寫字樓市場2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率平均值為11.8%，主要集中區(qū)間為8%-15%。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率受價格波動影響較大，受2021-2021年價格的大幅上漲，大部分城市寫字樓市場轉(zhuǎn)售回報率高于房地產(chǎn)信托收益率9.6%，轉(zhuǎn)售回報較高。隨著寫字樓市場的快速開發(fā)建設(shè)，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫字樓市場出現(xiàn)供過于求的局面，租金、價格上漲趨勢減緩。預(yù)計，未來寫字樓轉(zhuǎn)售回報率將有所下降，2021-2021年大部分城市寫字樓市場5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報率將在7%-10%之間。重慶寫字樓歷史轉(zhuǎn)售回報率最高。2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率來看，重慶寫字樓市場回報率超

31、過20%。究其原因，重慶作為西部唯一的直轄市，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市建設(shè)的不斷加快，眾多優(yōu)秀企業(yè)入駐，商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和制造業(yè)等行業(yè)加大了對寫字樓市場的需求。尤其是住宅市場的限購后，投資需求轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，寫字樓更是得到了快速發(fā)展。長三角區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲋鸩竭M(jìn)入成熟階段，發(fā)展趨緩。從轉(zhuǎn)售回報率數(shù)據(jù)來看，長三角城市轉(zhuǎn)售回報率不高，約6%左右。主要是由于東部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，寫字樓市場已經(jīng)逐步進(jìn)入成熟階段，發(fā)展逐步趨緩。隨著寫字樓品質(zhì)的提高，客戶需求的提高，市場的精細(xì)化發(fā)展成為未來發(fā)展的主要方向。（四）商鋪2021年，全國住宅市場進(jìn)入了低迷期，商鋪市場同樣承受較大的壓力。在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，

32、受電商的快速發(fā)展、人口增速的減緩、人口結(jié)構(gòu)的改變以及反腐政策影響，商業(yè)開發(fā)模式、經(jīng)營模式及商業(yè)業(yè)態(tài)開始逐步調(diào)整。從城市來看，一線城市及沿海城市，商業(yè)地產(chǎn)密度大，趨于飽和，開發(fā)商及投資者將目光轉(zhuǎn)移到二線城市，尋求新發(fā)展機(jī)會，其中，中心西部的中心城市則表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場潛力成為重點發(fā)展地區(qū)。從物業(yè)來看，社區(qū)購物中心、大型購物中心、綜合體等逐步成為市場主流。從經(jīng)營方式來看，開發(fā)商正在由“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商”向“商業(yè)運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型。從2021上半年回報率數(shù)據(jù)上看，商鋪市場租金回報總體平穩(wěn)，轉(zhuǎn)售回報小幅下降。各城市間，回報率數(shù)據(jù)差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區(qū)域位置、經(jīng)營方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲

33、得高回報的同時，投資商鋪市場也需要承擔(dān)較大的經(jīng)營風(fēng)險。2021上半年商鋪市場投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租賃5年租賃后轉(zhuǎn)售2021-20212021-2021平均值4.0%7.2%14.9%7.4%北京4.2%7.4%15.3%7.6%上海4.6%9.6%10.0%8.7%廣州4.1%7.4%14.1%7.3%深圳3.4%7.2%22.7%10.4%天津3.9%7.5%13.2%7.2%南京3.9%6.4%14.7%6.7%杭州3.3%5.2%3.5%5.7%成都3.7%5.6%28.5%7.5%武漢5.1%8.8%21.9%10.6%長沙3.8%8.4%15.1%8.2%西安5.0%10.1%

34、27.4%7.8%重慶3.7%6.6%23.0%7.6%蘇州3.7%6.8%11.6%6.5%寧波2.2%4.3%8.1%5.3%無錫5.2%8.2%5.6%8.1%沈陽5.5%8.1%10.2%7.8%大連3.5%4.1%8.9%3.9%1、租賃市場投資回報率商鋪市場租金回報水平略高于住宅市場，但低于寫字樓市場。2021上半年，商鋪市場靜態(tài)租賃回報率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長期租賃回報率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。近年來，連續(xù)多年針對住宅市場的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場，商鋪市場供應(yīng)大量增加，市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，大部分城市出現(xiàn)供過

35、于求的局面。尤其在電商的快速發(fā)展下，傳統(tǒng)零售行業(yè)，如小商品類、家電類的傳統(tǒng)商鋪，受到的沖擊相對較大。從回報率數(shù)據(jù)來看，商鋪租金回報出現(xiàn)回落。此外，商鋪投資門檻相對較高，運(yùn)營風(fēng)險較大，即使同一城市，不同區(qū)位的商鋪回報也相差較大。但對于地理位置優(yōu)越的商鋪，仍然可以獲得相當(dāng)高的收益。一線城市，總體租金回報處于中上等水平，但深圳租金回報偏低。北上廣靜態(tài)租金回報率接近余額寶收益率，相對合理。這主要是由于受整體消費(fèi)水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，商鋪市場投資需求旺盛。但是，深圳靜態(tài)租金回報不高，主要由于，與其他一線城市相比，深圳核心商圈商鋪價格相對偏高。此外，深圳商鋪供應(yīng)量較大，且緊鄰香港，高端消費(fèi)需求外流香港，市場

36、租金將承受一定的壓力。二線城市中，西安、武漢長期租金回報較高。西安商鋪市場租金回報率較高，但與大部分二線城市一樣，西安商鋪市場不同區(qū)域租金回報差別很大，優(yōu)質(zhì)地段商鋪的需求旺盛，租金上漲快，而偏遠(yuǎn)地段的商鋪，則存在較大投資風(fēng)險。武漢隨著軌道交通的建設(shè)，周邊區(qū)域消費(fèi)水平的提高和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)發(fā)展迎來較大的市場空間，長期租賃回報率較高。2、5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報率商鋪市場轉(zhuǎn)售回報率差異大。從商鋪市場2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率來看，平均值為14.9%，各城市回報率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報率超過20%，與之相比，杭州商鋪轉(zhuǎn)售回報率不足5%。未來五年，商鋪

37、市場2021-2021年轉(zhuǎn)售回報率預(yù)測平均值7.4%。預(yù)測將在6%-10%之間。隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩、房地產(chǎn)市場的下行，商鋪市場向發(fā)展良好的二線城市轉(zhuǎn)移，預(yù)計武漢、長沙回報率不錯。近年來，中西部城市商業(yè)快速發(fā)展，轉(zhuǎn)售回報較高，更適合短期投資。從各城市發(fā)展情況來看，歷史五年中西部城市商鋪市場轉(zhuǎn)售回報率較高，成都、西安、重慶、武漢轉(zhuǎn)售回報率均超過了20%。一線城市商業(yè)市場趨于飽和，東部城市商業(yè)也進(jìn)入發(fā)展緩慢的階段。而中西部城市，隨著城市的快速發(fā)展，商業(yè)市場的發(fā)展?jié)摿^大。二、 各投資模式總體投資回報率排序（一）靜態(tài)租賃回報率靜態(tài)租賃指標(biāo)代表了當(dāng)年租金與價格的比值。由于租金反映的是市場的真實需求，當(dāng)靜

38、態(tài)租賃回報率過低時，反映了房價高于了其真實價值。從物業(yè)來看，排名前十的物業(yè)均為寫字樓商鋪，排名后十的物業(yè)均為住宅，寫字樓、商鋪的靜態(tài)租金回報要高于住宅市場。寫字樓、商鋪靜態(tài)租賃回報相對合理，約4%左右，而住宅市場回報率僅2%。住宅回報率偏低，反映了國內(nèi)住宅價格一定程度上偏離了真實房產(chǎn)價值，2021年住宅市場整體進(jìn)入下行調(diào)整階段，隨著市場的調(diào)整，預(yù)計住宅價格將逐步理性回歸，靜態(tài)租金回報率將有所上升。從城市來看，中西部城市靜態(tài)租賃回報率相對較高。靜態(tài)租賃回報率排名前十城市城市分類物業(yè)排名長沙二線城市寫字樓1沈陽二線城市商鋪2無錫二線城市商鋪3武漢二線城市商鋪4武漢二線城市寫字樓5西安二線城市商鋪6

39、重慶二線城市寫字樓7西安二線城市寫字樓8北京一線城市寫字樓9大連二線城市商鋪10靜態(tài)租賃回報率排名后十城市城市分類物業(yè)排名杭州二線城市高檔住宅68北京一線城市普通住宅67上海一線城市高檔住宅66上海一線城市普通住宅65北京一線城市高檔住宅64深圳一線城市高檔住宅63南京二線城市高檔住宅62廣州一線城市普通住宅61廣州一線城市高檔住宅60天津二線城市高檔住宅592021年上半年各物業(yè)靜態(tài)租賃回報率排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪1西安重慶長沙沈陽2長沙沈陽武漢無錫3沈陽無錫重慶武漢4無錫西安西安西安5重慶長沙北京上海6武漢寧波大連北京7大連成都沈陽廣州8成都武漢成都天津9蘇州大連無錫南京1

40、0寧波南京寧波長沙（二）長期租賃回報率長期租賃回報率反映了租金動態(tài)增長情況下的長期租金回報水平，租金動態(tài)增長更接近于市場的真實情況，因此長期租賃回報率更能反映真實的租金回報水平?？傮w來看，大部分物業(yè)長期租賃回報率高于CPI漲幅，但低于房地產(chǎn)信托年收益率。從物業(yè)來看，寫字樓商鋪長期租賃回報要高于住宅市場，高檔住宅長期租賃回報不高。尤其一線城市寫字樓市場，受城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展影響，寫字樓市場可獲得較高的投資回報。從城市來看，中西部城市回報率最高，而南京、杭州、蘇州、寧波等地的高檔住宅，投資回報率不高，高檔住宅的自住價值將更加突出。長期租賃回報率排名前十城市城市分類物業(yè)排名長沙二線城市寫字樓

41、1武漢二線城市寫字樓2西安二線城市商鋪3天津二線城市寫字樓4深圳一線城市寫字樓5北京一線城市寫字樓6上海一線城市商鋪7沈陽二線城市寫字樓8西安二線城市寫字樓9大連二線城市寫字樓10長期租賃回報率排名后十城市城市分類物業(yè)排名長沙二線城市高檔住宅68杭州二線城市普通住宅67南京二線城市高檔住宅66大連二線城市高檔住宅65蘇州二線城市高檔住宅64寧波二線城市高檔住宅63天津二線城市高檔住宅62大連二線城市商鋪61寧波二線城市商鋪60成都二線城市高檔住宅592021年上半年各物業(yè)長期租賃回報率排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪1重慶西安長沙西安2西安重慶武漢上海3無錫沈陽天津武漢4深圳武漢深圳長沙

42、5沈陽無錫北京無錫6武漢廣州沈陽沈陽7成都上海西安天津8長沙深圳大連廣州9蘇州北京重慶北京10南京成都上海深圳（三）5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率（2021-2021年）5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率，主要體現(xiàn)了房產(chǎn)增值帶來的回報?？傮w來看，歷史轉(zhuǎn)售回報率仍處于較高水平，大部分物業(yè)回報率仍能高于房地產(chǎn)信托收益率。隨著房地產(chǎn)形勢的轉(zhuǎn)變，住宅的高轉(zhuǎn)售回報率逐步回落。從物業(yè)來看，排名前十的物業(yè)主要以商鋪、寫字樓為主。其中，寧波、杭州普通住宅回報率低于CPI漲幅平均值，反映了住宅價格的下行調(diào)整和不同城市之間的投資回報出現(xiàn)分化。2021-2021租賃后轉(zhuǎn)售回報率排名前十城市城市分類物業(yè)排名成都二線城市商鋪1西安二線城市商鋪

43、2重慶二線城市商鋪3深圳一線城市商鋪4重慶二線城市寫字樓5武漢二線城市商鋪6北京一線城市寫字樓7廣州一線城市普通住宅8北京一線城市商鋪9長沙二線城市商鋪102021-2021租賃后轉(zhuǎn)售回報率排名后十城市城市分類物業(yè)排名寧波二線城市普通住宅68杭州二線城市普通住宅67杭州二線城市商鋪66寧波二線城市寫字樓65寧波二線城市高檔住宅64重慶二線城市高檔住宅63無錫二線城市普通住宅62南京二線城市高檔住宅61大連二線城市普通住宅60無錫二線城市商鋪59各物業(yè)2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售長期租賃回報率排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪1廣州廣州重慶成都2北京北京北京西安3武漢深圳武漢重慶4上海沈陽

44、深圳深圳5深圳武漢長沙武漢6沈陽西安天津北京7西安天津沈陽長沙8天津大連南京南京9重慶上海廣州廣州10南京杭州成都天津（四）5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率（2021-2021年預(yù)測）隨著市場的理性回歸，未來5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率，整體逐步回到合理的收益區(qū)間。大部分物業(yè)轉(zhuǎn)售回報率集中在6%-9%之間。目前，各城市房地產(chǎn)市場都存在庫存量大的問題，隨著經(jīng)濟(jì)的下行，市場步入調(diào)整階段，價格將逐步回落至合理水平。2021-2021租賃后轉(zhuǎn)售回報率（預(yù)測）排名前十城市城市分類物業(yè)排名武漢二線城市商鋪1深圳一線城市商鋪2武漢二線城市寫字樓3北京一線城市寫字樓4沈陽二線城市寫字樓5天津二線城市寫字樓6南京二線城市寫字樓7上

45、海一線城市商鋪8重慶二線城市寫字樓9長沙二線城市寫字樓102021-2021租賃后轉(zhuǎn)售回報率（預(yù)測）排名后十城市城市分類物業(yè)排名大連二線城市商鋪68杭州二線城市普通住宅67南京二線城市高檔住宅66杭州二線城市高檔住宅65寧波二線城市高檔住宅64杭州二線城市寫字樓63沈陽二線城市高檔住宅62成都二線城市高檔住宅61廣州一線城市高檔住宅60北京一線城市高檔住宅59各物業(yè)2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售長期租賃回報率（預(yù)測）排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪1深圳武漢武漢武漢2南京大連北京深圳3無錫重慶沈陽上海4武漢西安天津長沙5天津上海南京無錫6西安深圳重慶沈陽7蘇州北京長沙西安8寧波天津深圳重

46、慶9長沙廣州廣州北京10大連成都大連成都三、 北京房地產(chǎn)市場分析（一）住宅市場2021年上半年北京住宅市場投資回報率平均值靜態(tài)租賃回報率長期租賃回報率5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率2021-20212021-2021普通住宅1.8%5.0%13.8%6.0%高檔住宅2.0%4.4%11.5%5.1%1、市場形勢分析1季度，北京住宅市場延續(xù)去年年末回暖趨勢。2021年下半年，在政策刺激下，住宅成交量復(fù)蘇，業(yè)主心態(tài)逐漸穩(wěn)定、降價的動力明顯下降、議價空間持續(xù)減小，同時在利好政策刺激下，部分業(yè)主開始上調(diào)房源價格。住宅均價從去年10月逐漸企穩(wěn)，年底價格上漲，一季度在利好政策刺激下，住宅價格相對平穩(wěn)上漲。租賃市場相

47、對平穩(wěn)，但受年底季節(jié)性因素的影響，租金小幅回落。2021年初，經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，政府出臺一系列刺激政策，包括降準(zhǔn)降息、二套房最低首付降為40%、個人住房營業(yè)稅滿2年免征等。政策利好釋放大量改善性需求，短期內(nèi)預(yù)計將刺激市場回暖，成交有所上升。然而，在房地產(chǎn)總體仍處于震蕩下行周期中，強(qiáng)刺激政策會提振市場信心，成交量有所提升，但不足以讓房價再次暴漲，預(yù)計租金、價格上漲幅度有限。2、回報率分析（1）靜態(tài)租賃回報率2021年上半年，北京普通住宅靜態(tài)租賃回報率為1.8%，高檔住宅為2.0%。主要是隨著去年年末刺激政策的不斷出臺，價格出現(xiàn)回暖，而租賃市場受春節(jié)淡季影響，租金出現(xiàn)小幅回落，高檔住宅租金回報率出現(xiàn)下

48、降，普通住宅回報率則相對平穩(wěn)。2021年，隨著租賃旺季的到來，預(yù)計租金將有所提高，屆時普通住宅租金回報仍將平穩(wěn)上升?？傮w來看，北京住宅市場靜態(tài)的租金回報不高。在云房數(shù)據(jù)重點監(jiān)測的17個城市中，北京靜態(tài)租金回報率處于末位水平，低于2000年以來全國CPI平均上漲幅度2.2%。尤其在2021年之后，更是不足2%。究其原因，主要是由于近年來北京房價的快速上漲，使得房價處于較高水平，靜態(tài)租金回報相對較低。（2）長期租賃回報率考慮租金增長下，2021年上半年北京普通住宅市場長期租賃回報率為5%，高檔住宅為4.4%。高檔住宅租金漲幅低于普通住宅，長期租賃回報率略低于普通住宅。從歷史數(shù)據(jù)來看，長期租賃回報率

49、相對穩(wěn)定。主要是由于租賃市場更能反映市場真實的居住需求，租金變化更為穩(wěn)定。春節(jié)前夕，受季節(jié)性影響租金出現(xiàn)小幅下滑，春節(jié)過后租賃旺季租金出現(xiàn)上漲，普通住宅市場長期租賃回報率較去年出現(xiàn)小幅上漲?？傮w來看，住宅市場長期出租回報率處于相對合理區(qū)間。隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，政府積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點等工作的推進(jìn)，未來租賃市場將更加規(guī)范化，預(yù)計長期租賃回報有望進(jìn)一步提升。（3）租賃后轉(zhuǎn)售回報率從數(shù)據(jù)上看，北京普通住宅市場2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率為13.8%，仍高于房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率13.2%。但與

50、歷史20%左右的轉(zhuǎn)售回報率相比，普通住宅轉(zhuǎn)售回報率已經(jīng)出現(xiàn)了大幅的回落。高檔住宅市場2021-2021年租賃后轉(zhuǎn)售回報率為11.5%，較歷史回報率數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了回落。從變化幅度來看，高檔住宅回報率回落幅度明顯小于普通住宅市場，在房地產(chǎn)下行時期，體現(xiàn)出更強(qiáng)的保值性。08年到13年期間，北京住宅價格總體呈現(xiàn)大幅上漲，轉(zhuǎn)售回報率水平高于20%。與前面租金回報率相比，較高的轉(zhuǎn)售回報率，體現(xiàn)了近年來房地產(chǎn)投資市場的火熱。這段時間，房產(chǎn)增值收益明顯，大量的投資需求進(jìn)入市場，主要是受到房產(chǎn)增值的影響，而非租金回報的驅(qū)動。到2021年，隨著房地產(chǎn)市場形勢的轉(zhuǎn)變，二季度起住宅價格開始下降，年底在政策刺激下逐步企穩(wěn)

51、，隨著價格的下行，轉(zhuǎn)售回報出現(xiàn)了明顯的回落。然而，租賃市場更能體現(xiàn)真實的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場步入理性發(fā)展時期，預(yù)計未來轉(zhuǎn)售回報率將逐步向租賃回報率靠近。（二）寫字樓市場2021年上半年北京寫字樓市場投資回報率平均值靜態(tài)租賃回報率長期租賃回報率5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率2021-20212021-2021寫字樓4.7%9.7%18.0%9.1%1、市場形勢分析近年來，受寫字樓市場需求旺盛影響，北京寫字樓市場快速發(fā)展，市場整體供不應(yīng)求，空置率處于全國最低水平。2021年，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，但受金融、保險、IT等行業(yè)需求的支持，寫字樓市場總體發(fā)展相對平穩(wěn)。2021年1季度，受經(jīng)濟(jì)下行影響，企業(yè)租戶支付能

52、力下降，全市寫字樓市場租金水平下降。從租賃區(qū)域來看，CBD、金融街等核心區(qū)域，依舊是租賃成交的主力商圈，望京等新興商圈則憑借租金優(yōu)勢吸引了大量企業(yè)的入駐。隨著年內(nèi)大量新增供應(yīng)的入市，北京寫字樓市場競爭壓力將增大，預(yù)計全市空置率將有所上升。核心區(qū)域?qū)懽謽鞘艿囟?、資源等影響，租賃需求持續(xù)旺盛，未來升值空間大。但由于核心區(qū)域市場供應(yīng)有限，而新興區(qū)域憑借較低的租金和日漸成熟的商務(wù)氛圍將迎來更多新機(jī)會，未來寫字樓市場將繼續(xù)呈現(xiàn)去中心化趨勢。2、回報率分析（1）靜態(tài)租賃回報率2021年上半年，北京寫字樓靜態(tài)租賃回報率平均值為4.7%，呈現(xiàn)出總體平穩(wěn)微升態(tài)勢。主要受經(jīng)濟(jì)下行影響，寫字樓投資相對謹(jǐn)慎，銷售價格出現(xiàn)下降，而大部分城市核心區(qū)域租賃需求旺盛，租金小幅上升。綜合影響下，回報率較去年出現(xiàn)略微上升。從2021年至今數(shù)據(jù)來看，北京寫字樓市場靜態(tài)租賃回報率總體相對穩(wěn)定，回報率水平在4.5%左右，接近余額寶平均收益水平。從靜態(tài)租金回報來看，寫字樓投資回報率約是住宅市場的2倍，具有較高的投資潛力。2021年，隨著大量新增供應(yīng)的入市，市場競爭加大，預(yù)計租金將有下調(diào)的壓力。此外，在