物業(yè)管理考察報告

1、物業(yè)管理考察報告下文為大家整理帶來的物業(yè)管理考察報告，希望內(nèi)容對您有幫助，感謝您得閱讀。物業(yè)管理考察報告2005 年 9 月 5 日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9 月 7 日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：一、考察情況（一）政府重視，加強領(lǐng)導(dǎo)、健全機構(gòu)。深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造

2、文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6 個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13 個部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4 個企業(yè)負責(zé)人組織；委員會下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負責(zé)日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居

3、委會負責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、 維護辦、 街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，（二） 、重視法制建設(shè)。深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994 年出臺了深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺了深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、 深圳市家庭裝飾裝修管理辦法、 深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員

4、會指導(dǎo)規(guī)則等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。（三）加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。1、深圳市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898 個，管理項目3500 余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進行年檢外，在適當(dāng)時間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質(zhì)申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。2、 嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽

5、定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。4、 建立物業(yè)管理招投標機制，把物業(yè)管理引入市場機制，2000年下發(fā)了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開展了招投標工作，對達到5 萬平方米的小區(qū)準備強行啟動招投標。（四）全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服

6、務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。（二）經(jīng)濟基礎(chǔ)的差別，深圳是一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低2.6 元，而我市最高0.4 元。（三）、 物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898 家，一級企業(yè)50 家，管理項目3500 余項，管理

7、面積 6000 萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25 家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30 項，達 5 萬平方米以上只有8 個小區(qū)，管理面積 173 萬平方米。（四）業(yè)主委員會管理機構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。（五）水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。三、幾點建議。物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復(fù)雜，要走向成熟，還需

8、要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：（一）物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。（三）不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的安康 市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法和安康

9、市住宅共用部位共用 設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理使用辦法等一批法規(guī)，為促進我市 物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應(yīng)加快出臺安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法、住宅共用部位共用設(shè)施 設(shè)備專項維修資金使用續(xù)籌辦法和安康市城市居住區(qū)業(yè)主大 會指導(dǎo)規(guī)則等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。（四）加強領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機構(gòu)，一是應(yīng) 建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí) 行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點、難點問題， 尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根 據(jù)目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會， 提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè) 市場，共創(chuàng)文明城市共負職責(zé)。（五）強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一 是要建立監(jiān)督管理制度， 不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查， 尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標準上嚴要求嚴管理， 達到服務(wù)與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先 進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企 業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投