房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅種

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅種?答： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11 種： 營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、 企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。1.營業(yè)稅（1） 稅目與稅率營業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物）兩個（2） 特殊規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。（營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條）在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，

2、應(yīng)按本稅目征稅。2002 年 12 月財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191 號 ）對這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定，自2003 年 1 月 1 日起，對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃和不動產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。（3） 納稅地及納稅時間納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機

3、關(guān)申報繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（4） 抵減問題單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。（財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅200316 號 ）2 .城市維護建設(shè)

4、稅計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、 5%、 1%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額3 .教育費附加教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額費率為3%。計算公式：應(yīng)交教育費附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額 磺率。4 .土地增值稅計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細則規(guī) 定的扣除項目金額后的余額。稅率為 30%、 40%、 50%、 60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。計算公式：應(yīng)交土地增值稅 =增值額X費率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金5、房產(chǎn)稅(1)以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2

5、%。計算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)X1-30%) X1.2(2)以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。 計算公式為:房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=年租金收入X12%6 .土地使用稅土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。7 .印花稅印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。(1) 開發(fā)企業(yè)的會計帳簿、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅;(2)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅;(3)在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房

6、產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅;(4) 進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動同時收取 ;(5)在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，8.企業(yè)所得稅計稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額稅率：(1)企業(yè)所得稅的稅率為25%.(2) 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。(3) 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。(4)國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅(5)外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。計算

7、公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額詢率9.耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：(1)人均耕地不超過1 畝的地區(qū)(以縣級行政區(qū)域為單位，下同)，每平方米為10 元至 50 元 ;(2)人均耕地超過1 畝但不超過2 畝的地區(qū)，每平方米為8 元至40 元 ;(3)人均耕地超過2 畝但不超過3 畝的地區(qū)，每平方米為6 元至30 元 ;(4)人均耕地超過3 畝的地區(qū)，每平方米為5 元至 25 元。10 .個人所得稅個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務(wù)人 ,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補償?shù)雀黜椦a償?shù)纳娑惽闆r。11 .契稅契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。契稅以按土地使用權(quán)