幸福家園集團(tuán)成本管理辦法(討論稿)

1、目目 錄錄一、一、 總總 則則 二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé) （一） 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé) （二） 地區(qū)公司的成本管理職責(zé) 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 （一）成本監(jiān)控系統(tǒng)（二）成本監(jiān)控的要求 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 （三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 （四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設(shè)備管理 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 （七）工程結(jié)算管理 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 五、五、 附附 則則 幸福家園集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)成本管理制度房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）一、一、 總總 則則

2、 1、 為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。 2、 成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、 成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。 二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé) （一）（一） 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)集團(tuán)總部的成本管理職責(zé) 序序號號職能職能序序號號職責(zé)界定及職能說明職責(zé)界定及職能說明序序號號職能職能序序號號職責(zé)界定及職能說明職責(zé)界定

3、及職能說明根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，組織編制總部及各地區(qū)公司的全過程成本管理制度流程、操作指引的編制與調(diào)整。全過程成本管理制度流程、操作指引的制度執(zhí)行的檢查、評比與監(jiān)控，糾偏處理。1 1制度建設(shè)制度建設(shè)執(zhí)行全面負(fù)責(zé)成本管理中心的成本業(yè)務(wù)培訓(xùn)與團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作。整合工程、設(shè)計(jì)、開發(fā)、財(cái)務(wù)、營銷、物業(yè)等方面信息與數(shù)據(jù)，主導(dǎo)編制所有地產(chǎn)項(xiàng)目各階段目標(biāo)成本并審核通過。2 2目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)成本的調(diào)整，增減與合并的編制與送審。3 3設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)成本優(yōu)化優(yōu)化全程參與各項(xiàng)目不同設(shè)計(jì)階段方案比選、限額指標(biāo)、材料替換、價(jià)值工程、圖紙審查，主導(dǎo)各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)確定與優(yōu)化等工作?？偘?、精裝修、機(jī)電安裝等及其他需要總部定標(biāo)的

4、大標(biāo)清單、標(biāo)底編制?？偘⒕b修、機(jī)電安裝等及其他需要總部定標(biāo)的報(bào)價(jià)澄清及回復(fù)處理，經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審。4 4招標(biāo)評標(biāo)招標(biāo)評標(biāo)地區(qū)招標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)評標(biāo)全過程的監(jiān)控或者抽查，審核與備案工作。前期（總包開工前）動(dòng)態(tài)成本報(bào)表的編制。地區(qū)公司各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本報(bào)表的審核與匯總。5 5動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本全過程動(dòng)態(tài)成本報(bào)表的監(jiān)控及成本預(yù)警。按照權(quán)限編制限價(jià)定價(jià)文件。6 6限價(jià)定價(jià)限價(jià)定價(jià)審核地區(qū)公司權(quán)限外限價(jià)定價(jià)文件。月報(bào)周報(bào)格式的設(shè)計(jì)與調(diào)整。7 7成本月報(bào)成本月報(bào)周報(bào)周報(bào)月報(bào)周報(bào)的催報(bào)搜集與審核分析備案。8 8付款審核付款審核與審批與審批地區(qū)公司資金額度以外的付款接力審核與審批，包含預(yù)付款、進(jìn)度款、材料設(shè)備付款、結(jié)算款、保

5、修金、非合同外付款等。地區(qū)公司權(quán)限外變更簽證的二審，地區(qū)公司權(quán)限內(nèi)變更簽證的抽查與備案。9 9變更簽證變更簽證非地區(qū)公司的變更簽證審核。地區(qū)公司開發(fā)成本類資金計(jì)劃的匯編與審核。1010資金計(jì)劃資金計(jì)劃總部開發(fā)成本資金計(jì)劃的匯編與對賬。序序號號職能職能序序號號職責(zé)界定及職能說明職責(zé)界定及職能說明地區(qū)公司結(jié)算指導(dǎo)與二審1 11111結(jié)算編制結(jié)算編制與審核與審核總部結(jié)算的編制與審核。1 11212項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算后評價(jià)后評價(jià)進(jìn)行結(jié)算后評價(jià)分析并編制項(xiàng)目結(jié)算后評價(jià)報(bào)告。1 11313數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫建設(shè)建設(shè)數(shù)據(jù)庫的指標(biāo)和格式設(shè)計(jì)，數(shù)據(jù)庫建立的任務(wù)下達(dá)與數(shù)據(jù)庫搜集整理1 11414造價(jià)咨詢造價(jià)咨詢管理管理共

6、同參與造價(jià)咨詢公司的確定，全面參與造價(jià)咨詢公司的管理與考核 （二）（二） 地區(qū)公司的成本管理職責(zé)地區(qū)公司的成本管理職責(zé) 序序號號職能職能序序號號職責(zé)界定及職能說明職責(zé)界定及職能說明成本制度、流程、操作指引的執(zhí)行與使用過程中的意見反饋。1 1制度建設(shè)制度建設(shè)成本制度、流程、操作指引的執(zhí)行接受上級的監(jiān)控與考核。搜集當(dāng)?shù)亟ò操M(fèi)用，動(dòng)態(tài)人材機(jī)價(jià)格并分析后及時(shí)提交總部。2 2目標(biāo)成本目標(biāo)成本搜集當(dāng)?shù)厍捌?、市政配套、公建配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并分析后及時(shí)提交總部。3 3設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)成本優(yōu)化優(yōu)化圖紙審查，協(xié)助總部進(jìn)行設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化工作。負(fù)責(zé)總部業(yè)務(wù)以外的地區(qū)公司招標(biāo)的清單與標(biāo)底編制、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評標(biāo)。4 4招標(biāo)評標(biāo)招標(biāo)

7、評標(biāo)配合并接受總部成本對招標(biāo)評標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的全過程的指導(dǎo)、抽查、監(jiān)控。5 5動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本負(fù)責(zé)項(xiàng)目開工后的動(dòng)態(tài)成本常規(guī)管理及成本預(yù)警及時(shí)上報(bào)。6 6限價(jià)定價(jià)限價(jià)定價(jià)搜集市場信息，編制限價(jià)定價(jià)文件并按照權(quán)限提交總部審核與備案。序序號號職能職能序序號號職責(zé)界定及職能說明職責(zé)界定及職能說明7 7成本月報(bào)成本月報(bào)周報(bào)周報(bào)月報(bào)、周報(bào)的編制與提交。8 8付款審核付款審核與審批與審批一定資金額度內(nèi)的審核審批。包含預(yù)付款、進(jìn)度款、材料設(shè)備付款、結(jié)算款、保修金、非合同外付款等地區(qū)公司所有變更簽證的審核審批。1 19 9變更簽證變更簽證權(quán)限外變更簽證的上報(bào)二審與備案。地區(qū)公司開發(fā)成本類資金計(jì)劃的編制與審核。1

8、11010資金計(jì)劃資金計(jì)劃開發(fā)成本類資金計(jì)劃提交總部匯總審核與備案。地區(qū)公司所有結(jié)算的資料搜集與整理、審核。結(jié)算書的編制與審核1 11111結(jié)算編制結(jié)算編制與審核與審核按照審核權(quán)限提交總部成本并配合接受二審。1212項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算后評價(jià)后評價(jià)按照總部要求搜集并整理結(jié)算后評價(jià)報(bào)告原始數(shù)據(jù)。1 11313數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫建設(shè)建設(shè)根據(jù)總部成本的要求收集提煉成本數(shù)據(jù)1 11414造價(jià)咨詢造價(jià)咨詢管理管理配合協(xié)助總部成本完成對造價(jià)咨詢公司的管理與考核三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 （一）成本監(jiān)控系統(tǒng)（一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 1、 根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立以管理監(jiān)控為中心、各地區(qū)公司以操作監(jiān)控為中心的房

9、地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總裁領(lǐng)導(dǎo)下、地區(qū)總經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。 2、 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。3、 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置成本部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行（二）成本監(jiān)控的要求（二）成本監(jiān)控的要求 制度建設(shè)制度建設(shè) 1、 根據(jù)成本管理的需要，成本管理中心應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理作業(yè)指引，并收集各地區(qū)公司的執(zhí)行反饋意見，沒半年集中修訂一次： 項(xiàng)目目標(biāo)成本編制作業(yè)指引； 設(shè)計(jì)評審與成本優(yōu)化作業(yè)指引； 項(xiàng)目合同策劃及目標(biāo)成本分判作業(yè)指引； 工程量清單、標(biāo)底編制作業(yè)指引；

10、月度付款計(jì)劃編制、付款申請審批作業(yè)指引； 設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場簽證作業(yè)指引； 工程結(jié)算作業(yè)指引； 項(xiàng)目成本后評估編制作業(yè)指引； 質(zhì)保金辦理作業(yè)指引； 動(dòng)態(tài)成本管理及預(yù)警作業(yè)指引； 成本檔案管理作業(yè)指引； 商務(wù)標(biāo)評審作業(yè)指引； 造價(jià)咨詢公司管理作業(yè)指引； 工程材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)作業(yè)指引； 營銷采購及結(jié)算作業(yè)指引；還有與成本管理相關(guān)由其他部門編制的制度或者作業(yè)指引： 計(jì)劃管理制度(包括指標(biāo)、考核管理辦法)； 招、投標(biāo)管理制度； 合同管理制度； 工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度； 費(fèi)用管理制度； 材料設(shè)備管理制度。 以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。 2、 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各

11、地區(qū)公司成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。 計(jì)劃管理計(jì)劃管理1、 各地區(qū)公司應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： /成本計(jì)劃(按完全成本口徑):項(xiàng)目施工圖階段目標(biāo); 期間費(fèi)用計(jì)劃:銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用； 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃：總平面優(yōu)化評審；基坑開挖土方平衡；基坑支護(hù)降水評審；機(jī)電方案評審；結(jié)構(gòu)方案評審等等； 2、 成本計(jì)劃（目標(biāo)成本）以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 3、 各地區(qū)公司應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約

12、額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。 分析檢查分析檢查 1、 各地區(qū)公司在成本控制過程中，應(yīng)向總部提交動(dòng)態(tài)成本報(bào)表與成本運(yùn)營報(bào)告，定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是： 計(jì)劃及其執(zhí)行情況； 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對比差異及其原因： 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策； 評價(jià)、結(jié)論與提示。 2、 集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流信息交流1、 應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括： 項(xiàng)目基本情況； 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表； 成本動(dòng)態(tài)情況及

13、其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。2、 按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部： 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額 10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本 30%以上的的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件)； 合作條件更改； 補(bǔ)交地價(jià)。 3、 各地區(qū)公司應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 1、新項(xiàng)目

14、立項(xiàng)時(shí)由集團(tuán)總部開發(fā)拓展中心牽頭，各中心合作編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，并經(jīng)母集團(tuán)組織立項(xiàng)評審會(huì)討論通過?？尚行匝芯繄?bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響； 資金計(jì)劃； 投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策； 項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。2、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)評審會(huì)前提前一周提交集各評審部門。3、 若項(xiàng)目評審?fù)ㄟ^并立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向母集團(tuán)總部進(jìn)行立

15、項(xiàng)審批。4、 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)。 5、 招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由研發(fā)設(shè)計(jì)中心、華鑰設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成； 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算

16、，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。3、 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本限額指標(biāo)。4、 設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 1、 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程

17、的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、 主體工程施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。3、 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。4、 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。5、 凡投資額超過人民幣 50 萬元的工程項(xiàng)目若由地區(qū)公司招標(biāo)，應(yīng)事前向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、供應(yīng)商入圍等工作的文字備忘。6、 零星工程應(yīng)當(dāng)在三個(gè)以上的施工單

18、位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。7、 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。8、 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、成本、招標(biāo)三方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。10、 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制（四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證1、 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)

19、算人員必須對工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各地區(qū)公司自行制定。3、 現(xiàn)場簽證必須嚴(yán)格執(zhí)行事前審批的原則，審批后方可實(shí)施，實(shí)施完成后 7 日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)審批。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人審批認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)

20、變更的審批權(quán)限見設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證操作指引。 工程質(zhì)量與監(jiān)理工程質(zhì)量與監(jiān)理1、 項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、 應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施

21、工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。 工程進(jìn)度款工程進(jìn)度款1、 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的30%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià) 60%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。2、 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表； 工程、成本部門會(huì)同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料； 成本部門整理復(fù)核工程價(jià)值量； 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，

22、以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。4、 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理（五）工程材料及設(shè)備管理 1、 項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 2、 甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供； 3、 實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。 4、 應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采

23、購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、 甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商； 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。 6、 工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。7、 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等

24、問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8、 各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9、 對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。10、 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11、 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤

25、后，方能辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 1、 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計(jì)、工程、審計(jì)、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。3、 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量

26、問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的地區(qū)公司，應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。 6、 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。（七）工程結(jié)算管理（七）工程結(jié)算管理 1、 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件： 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。 2、 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作