甲方項目經理工作內容

1、甲方項目經理工作內容甲方在開發(fā)前期的工作一、確定投資建設工程項目對項目從前期開發(fā)角度入手,進行合理分析和有效測算,為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設項目用地計劃辦理1.所需資料a.地形圖(劃示用地范圍,標明大約面積b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2. 辦理程序a.備齊資料b.到地塊所在地土地部門辦理三、建設工程項目建議書的編制與報批1.編制及所需資料a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b. 開發(fā)資質證書c 用地計劃審核意見d. 建筑設計方案(總平面圖等e. 其他相關資料2.報批程序與報批資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司,委托其編制項目建議書b.準備關于項目建議書報批申請報告c.將項目建議書與申請報告送計

2、委報批注:投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項;超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉報有關部門審批四A、建設工程項目選址意見申辦1. 所需資料a.批準的項目建議書或其他計劃文件(復印件一份b.地形圖(均應劃示用地范圍4份c.土地權屬證(復印件1份d.聯(lián)建協(xié)議書(復印件1份e.選址論證f.建設項目選址意見書申請表(到規(guī)劃局領取2. 申辦程序建設單位代表的項目管理是一個綜合的,全方面的管理。涉及質量、進度、造價、人力資源、內部協(xié)調、外部協(xié)調等等方面.搞好質量和進度關鍵幾點因素是:1、充分利用好監(jiān)理單位。建設部已經明確:監(jiān)理單位拿建設單位的錢,就要替建設單位辦事。這已經擺脫了原來監(jiān)理必須站在公平公正角

3、度上行駛權利的觀念,監(jiān)理單位也必須正是自己的角色定位,因此,建設單位用好監(jiān)理單位已經在法律上站得正正當當了,必須充分利用監(jiān)理單位的作用。2、強化合同意思。合同是甲乙雙方工程管理的基石,不偏不倚的執(zhí)行合同,賞罰分明。3、協(xié)調工程各施工方關系的能力。參加施工的單位可能有好幾十家,總包單位、總包的分包單位、甲分包單位、甲供材料單位,涉及的合同也好幾十份,處理好甲分包、甲供單位與總包單位的關系是基礎。站在甲方主導的地位上,可以強行要求總包單位如何如何,但私底下具體事務還有由分包與總包處理,關系上不能搞得太過僵硬,不能讓總包單位覺得建設單位偏向甲分包甲供貨單位。4、處理公司內部關系的能力。作為工程部門,

4、還要同公司設計口、采購口、成本口打交道,這些部門的關系協(xié)調好了,才能保證工程的進度。1.前期圖紙會審很關鍵,如果邊干邊變更,不可避免出現(xiàn)問題。2.施工單位的選擇很重要,尤其是其配備的施工員的素質,差別很大。3.監(jiān)理單位基本沒的選擇,水平差不多,責任心差。4.材料質量的控制很重要,尤其是前臺攪拌站的檢查(不用商砼。5.重點結構部位檢查。6.質量通病的防治。7:發(fā)現(xiàn)問題不要直接找施工單位,發(fā)單子給監(jiān)理,責成監(jiān)理去處理,檢查整改意見和結果。這樣既可以樹立建立的威信有可以增強監(jiān)理的責任心(因為建設單位提出的問題而他沒發(fā)現(xiàn)心里總不是滋味吧。8.前期圖紙會審很關鍵,如果邊干邊變更,不可避免出現(xiàn)問題。在施工

5、階段的控制應該有以下幾個方面1、對工程總承包商、主要分包商的資質進行審核,確保其有足夠的經濟技術條件和信用條。2、對工程有關設計變更、修改設計圖紙等進行審批,確保設計及施工圖紙的質量。3、對工程質量實行目標管理。4、審批施工單位提交的施工方案、施工組織設計,以可靠的技術措施來保障工程質量。5、嚴格材料、設備的進場檢驗制度,抓好進場材料的復檢工作,以保證工程質量有可靠的基礎。6、在施工過程中,對分項工程質量進行跟蹤檢查,審核工程承包商所提交的有關分項工程質量的檢驗記錄及試驗報告,特別加強對隱蔽工程的檢查驗收,以確保和控制施工過程的質量。7、對裝修工程建立工程樣板制。在設計階段大概包括:1、審核各

6、設計階段的設計圖紙(含說明是否符合國家有關設計規(guī)范、有關設汁規(guī)定要求和標準;2、審核施工圖設計是否達到足夠的深度,是否滿足設計任務書中的要求,各專業(yè)設計之間有無矛盾,是否具備可施工性;3、審核有關水、電、氣等系統(tǒng)設計是否滿足有關政府部門的審批意見;4、對設備方案進行技術經濟分析比較,提出優(yōu)化意見。5、對基礎形式、結構體系可組織專家進行分析、論證,確定結構可靠性、經濟性、合理性及可施工性。a.準備數(shù)份項目建議書批復及數(shù)份地形圖b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章c.將有關部門的意見備齊,同時備齊(1項所有資料,送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B、建設用地規(guī)劃許可證申辦1. 所需資料a.建設工程

7、的計劃批準文件(批準的項目建議書或其他計劃文件(復印件一份b.地形圖(均應劃示用地范圍6份(其中一份應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖(1份d.建設項目選址意見書申請表(到規(guī)劃局領取e.申請報告(紅頭文件f.其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序a.備齊上述所有資料b.送規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設工程項目地名報批1. 所需資料a.項目批文(批準的項目建議書或其他計劃文件(復印件一份b.地形圖(均應劃示用地2份c.總平面圖(3份d.建設用地規(guī)劃許可證及批文e.申請報告(紅頭文件f.其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序a.備齊上述所有資料及1500

8、元支票b.送區(qū)地名辦辦理六、建設工程項目報建1. 所需資料a.建設工程報建表(到報建處領取b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關證明原件和復印件c.項目建議書批文原件及復印件d.銀行出具的建設資金落實證明(驗資報告e.建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表(到市報建處領取f.專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件g.住宅項目配套建設審核申請表h.住宅新開工審核通知單七、工程項目設計招標辦理1. 所需資料a.報建工程項目IC卡b.建設工程設計招標項目登記表c.建設工程設計招標文件報批表(到市招標辦領取d.建設工程設計評標小組報批表(到市招標辦領取e.工程設計任務書f.建設用地規(guī)劃許可證g.工程項目

9、選址意見批文2.辦理程序a.備齊上述資料b.到市設計招標辦辦理八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理1. 所需資料a.項目設計方案、建設用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份b.會議通知書2. 辦理程序a.備齊上述資料b.提前三天分送各評委c.到市招標辦召開評標會(會務費300元九建設工程規(guī)劃設計要求申辦1. 所需資料a.建設工程規(guī)劃設計要求申請表(到規(guī)劃局領取1份b.計劃批準文件1份c.土地使用權屬證件1份d.房屋權屬證1份e.危房鑒定報告f.地形圖(劃示用地范圍2份十工程項目設計方案深化修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設計方案十一設計方案審定會召開1. 所需資料a.

10、設計方案文本12份b.項目建議書批文,建設用地規(guī)劃許可證及批文,區(qū)府土文件若干份c.請柬2. 申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委規(guī)劃局防疫站環(huán)保局消防處住宅局園林局等部門c.召開方案審定會十二設計方案送審報批1. 所需資料a.選址意見書b.規(guī)劃設計要求通知單c.地形圖(劃示用地范圍d.設計方案2份e.地名批文f.項目建議書批文十三可行性研究報告編制與報批1. 所需資料a.用地計劃審核意見書b.項目建議書批文c.用地計劃許可證及批文d.區(qū)府土文件e.營業(yè)執(zhí)照f.開發(fā)資質證書g.住宅項目配套條件審核申請表h.資本金出資承諾書i.設計方案文本j.其他相關文件2. 辦理程序a.備齊上述資料b.送投

11、資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件(紅頭文件c.送計委報批十四擴大初步計劃根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計十五擴初會召開1. 所需資料a.擴初設計文本若干份b.請柬2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委規(guī)劃局防疫局環(huán)保局消防處住宅局園林局(交通環(huán)衛(wèi)自來水公司煤氣公司供電局電話有線電視等部門c.召開擴初會議十六、擴初意見征詢及擴初批復1.所需資料a擴初會議紀要b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本c.關于要求報批擴初的申請報告(紅頭文件由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林

12、局等部門征詢意見c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批十七、住宅項目配套條件審核報批1.所需資料a.住宅項目配套建設條件審核報批(住宅局領取b.項目建議書或可行性報告研究報告批文c.地形圖和管線圖(劃示用地范圍d.總平面圖若干份e.建設用地規(guī)劃許可證及批文f.其他相關資料2.申辦程序a.備齊上述資料b.送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理1.所需資料a.上海市建設工程勘察招投項目登記表b.建設工程勘察招投文件報批表(到市招標辦領取c.建設工程勘察評標小組報批表(到市招標辦領取d.設計中標通知書2.申辦程序a.備齊上述資料b.到市勘察招標辦辦理十九、建設用地批準書申辦1. 所需資料a.建設用地

13、批準書申請表(到區(qū)土地局領取b.土地出讓協(xié)議c.其他相關文件2.申辦程序a.備齊上述資料b.到國土局簽署協(xié)議c.付款,領取用地批準書二十、施工圖設計設計單位根據(jù)擴初批復意見進行施工圖設計二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理1.所需資料a.住宅項目新開工申請表(到區(qū)住宅局領取b.項目配套建設條件審核意見通知書c.建設項目立項批準文件d.建設用地規(guī)劃許可證或建設使用地批準書e.申請單位現(xiàn)有空置房情況f.住宅建設配套費交納情況2.申辦程序a.備齊上述資料b.到區(qū)住宅局辦理二十二、建設項目轉正1.所需資料a.項目轉正申請報告(紅頭文件b.可行性研究與擴初批復2.申辦程序a.備齊上述資料b.送計委辦理二十三A、

14、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理1.所需資料a.總平面圖10份b.建筑圖7套c.結構圖(基礎2套d.給排水圖3套e.建設項目計劃批準文件及項目轉正單f.土地使用權或用地批準書g.應拆房屋權屬證明h.地形圖(劃示用地范圍及建筑物位置10份i.分層面積表k.消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單2.申辦程序a.備齊上述資料b.分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見c.將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局二十三B、施工招標辦理1.所需資料a.市招標辦授權管理通知b.招標項目登記表c.項目建設有關批復d.總平面圖e.報建表f.住宅項目新開工計劃g.住宅

15、項目配套條件審核h.設計中標通知書i.法人證明或對其代理人的委托書j.委托機構招標協(xié)議k.代理機構資質l.資金落實情況證明m.監(jiān)理單位資質n.監(jiān)理合同o.建設單位資質p.建設單位申請材料q.公開招標發(fā)布信息r.公開招標報名登記表s.公開招標入圍條件t.投標單位資質審核u.招標文件報批表v.招標文件w.工程量清單x.招標文件答疑會會議紀要y.標底A1.開標情況匯總表B1.詢標記錄C1.評標方法D1.評標資料E1.決標情況匯總表F1.中標通知書G1.外地施工企業(yè)任務量單H1.中標單位投標資料I1.未中標單位投標資料J1.施工合同K1.設計監(jiān)理項目流轉表L1.建設項目IC卡2.辦理程序a.申請授權b

16、.發(fā)布招標信息c.接受施工單位報名d.初選入圍施工單位,發(fā)標書e.招標文件答疑會f.開標g.準備(1項所有資料及工程造價萬分之四支票一張h.辦理中標手續(xù)二十四、施工監(jiān)理單位甄選(略比施工招標簡單,此處從略二十五、施工許可證辦理1.所需資料a.申請表b.建設規(guī)劃許可證c.資金入賬憑證d.三通一平的有關證明e.施工合同副本,廉潔協(xié)議f.監(jiān)理合同,住宅項目監(jiān)理登記證g.建設工程項目質量和安全監(jiān)督申報所需資料h.項目施工許可證(施工單位i.勘察、設計中標通知書j.設計監(jiān)理流轉表k.住宅項目建設開工計劃2.辦理程序a.將圖紙分送設計監(jiān)理、質監(jiān)站審核b.根據(jù)設計監(jiān)理及質監(jiān)站審核意見進行圖紙修改c.備齊所有

17、資料d.送市建官處辦理二十六、商品房計劃申請1.所需資料a.開發(fā)單位資質證書b.營業(yè)執(zhí)照c.規(guī)劃許可證d.建設用地批準書e.固定資產填報表f.項目轉正單2.辦理程序a.備齊資料b.送計委辦理二十七、工程開工1.所需資料a.施工圖紙b.建設工程規(guī)劃許可證c.建設工程施工許可證2.辦理程序a.發(fā)放圖紙b.技術交底c.工程開工二十八、驗線1.所需資料a.申報表b.建設工程規(guī)則許可證c.驗線通知單2.辦理程序a.準備資料b.驗線甲方在建設后期的主要工作一、各部門配套征詢1.所需資料a.項目有關批文若干份b.總平面圖若干份2.辦理程序a.備齊上述資料b.分送供電局、煤氣公司、自來水公司、電話局、有線電視

18、臺、環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門進行配套意見征詢并蓋章二、擴初會議召開1.所需資料a.總平面圖若干份b.地形圖若干份c.水、電、煤氣、弱電等圖若干套(其中供電圖紙應包括變電站定位、小高成供電方案等內容;供水圖紙應包括水泵房定位、多層供水方案、小高層供水方案等內容d.會議通知2.辦理程序a.備齊上述資料b.提前五天分送各有關部門c.招開擴初會議(確定供水、供電方案及垃圾收集站、變電站、水泵房位置三、供水前期業(yè)務記錄卡辦理1.所需資料a.地形圖一份b.項目批文復印件一份c.總平面圖一份d.申請報告2.辦理程序a.備齊上述資料b.到上海市自來水公司(江西中路484號辦理四、給水管網工程可行性研究報告辦理

19、1.所需資料a.地形圖一份b.總平面圖一份c.項目批文及其他相關資料復印件一份2.辦理程序a.備齊上述資料b.請自來水公司人員現(xiàn)場查看c.付款(5000元,交付可行性研究報告五、供電規(guī)劃圖設計1.所需資料a.總平面圖2份b.地形圖一份2.辦理程序a.備齊上述資料b.送供電局c.設計人員現(xiàn)場查看,設計出圖六、各配套部門外線設計及施工圖紙審核1.所需資料a.總平面圖若干份b.水、電、煤氣、電視、電話等圖紙(根據(jù)擴初意見修改后的圖紙若干套c.建筑立面圖若干套d.供電規(guī)劃圖(供電外線設計及供電圖紙審核需要2.辦理程序a.備齊上述資料b.送各有關部門審核并請各部門進行外線設計七、水泵房及變電站手續(xù)辦理1

20、.所需資料a.總平面圖b.變電站、水泵房定位圖2.辦理程序a.備齊上述資料b.分送供電局及自來水公司進行電氣及供水設計,并鑒定合同c.設計變電站、水泵房土建圖d.技術交底e.工程施工f.設備安裝、調試g.竣工驗收八、訂購配套設備根據(jù)圖紙及各部門對產品的要求訂購各部門指定的產品(電表箱、電纜熔絲箱、計量柜、水表箱、浮球閥、短管、分配器及放大器等設備九、各配套部門申請手續(xù)辦理1.所需資料或條件A.供電a.申請報告(應說明總戶數(shù)、總用電量、建筑面積等指標2份b.住宅用電申請表c.已付市政配套費復印件d.已定表箱依據(jù)復印件 e.工程委托監(jiān)理合同 f.低壓用戶工程委托書 g.工房公燈工程委托書 h.派出

21、所編定門牌號復印件 i.配套公建的申請報告 j.配套公建的設備清單 k.路燈申請報告 l.路燈委托合同 m.地形圖一份 n.總平面圖三份 o.供電規(guī)劃圖 p.變電站定位圖 B.供水 a.申請報告 2 份 b.征詢單 1 份 c.供水前期辦理記錄卡批復 1 份 d.門牌號證明 2 份 e.地形圖 1 份 f.給排水總圖（1：500）1 份 g.消防批文 1 份 h.地下車庫消防批文 1 份 i.建設工程規(guī)劃許可證 j.建設工程項目表 1 份 k.綜合管線圖 1 份 C.煤氣（包括住宅煤氣申請和公建煤氣申請） a.地形圖 3 份 b.綜合管線圖 3 份 c.總平面圖 3 份 d.給排水總圖（1：5

22、00）3 份 e.煤氣透視圖 3 份 f.申請報告 2 份 g.委托書 2 份 h.保證書 2 份 i.小區(qū)總平面圖軟盤 1 張 j.付增容費 D.電話通信 a.地形圖 1 份 b.總平面圖 1 份 c.管線總平面圖（1：100）1 份 d.弱電施工圖（全套，包括系統(tǒng)圖及平面圖，1：100）1 套 e.配套費發(fā)票復印件 E.雨污水 a.排污申請報告 2 份 b.項目批文 1 份 c.地形圖 1 份 d.管線平面圖 1 份 e.檢測水樣 1 份 f.排水量申請核定表 g.付款（每平方米 16.5 元） 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.分送各部門處理 十、各類配套款支付 1.供電付款 a.小區(qū)

23、內供電貼費 550 元/千瓦 b.電表保證金 單相表 80 元/只 三相表 150 元/只 c.外線電纜工程，按工程決算付款 d.購電纜熔絲箱 530 元/只 e.公建設施供配電貼費及工程款，按決算支付 2.供水付款 a.小區(qū)內給排水管網費 17.5 元/平方米 b.貼水費 0.22 元/平方米 3.煤氣付款 a.煤氣外管 21 元/平方米 b.多層煤氣內管 5.40 元/平方米 c.小高層煤氣內管 8.60 元/平方米 d.委托辦理費 2.00 元/平方米 4.有線電視付款 a.辦理委托合同 b.分期付款（3 元/平方米，其中代付 330 元/戶，應向業(yè)主收回） 5.電話付款 a.簽訂住宅建

24、設電話通信工程承包合同 b.分期付款（多層 20 元/平方米，小高層 12.5 元/平方米） 十一、配套協(xié)調會召開 1.所需資料 a.各配套單位配套施工圖 b.會議通知 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前五天發(fā)會議通知 c.召開配套協(xié)調會，合理安排進場順序（依次為雨污水自來水公司煤氣公司電 纜公司電話局有線電視環(huán)衛(wèi)所信報箱安裝） 十二、配套工程施工 各配套單位按照協(xié)調會所確定施工次序依次進場施工或穿插施工 十三、配套工程竣工驗收 根據(jù)施工圖紙及各部門要求對各配套工程進行驗收 十四、各類計量器具安裝 1.電表安裝 單向表 10 元/只 三相表 20 元/只 2.水表安裝手續(xù)辦理及水表安裝

25、3.煤氣表安裝 a.通知物業(yè)公司 b.每戶收款，領表及配件 c.安排日期安裝 十五、新建住宅配套工程交付使用 1.供電 確定停電日期，拆除臨電，辦理交付使用手續(xù)。 2.供水 每一單元及公建通水，辦理交付使用手續(xù)。 3.煤氣、有線電視、電話、環(huán)衛(wèi)等交付使用手續(xù)辦理。 4.通郵 辦理新建住宅投遞通郵申請及交付使用手續(xù)。 建設單位代表的項目管理是一個綜合的， 全方面的管理。 涉及質量、 進度、 造價、人力資源、 內部協(xié)調、外部協(xié)調等等方面. 搞好質量和進度關鍵幾點因素是： 1、充分利用好監(jiān)理單位。建設部已經明確：監(jiān)理單位拿建設單位的錢，就要替建設單位辦 事。 這已經擺脫了原來監(jiān)理必須站在公平公正角度上行駛權利的觀念， 監(jiān)理單位也必須正是 自己的角色定位，因此，建設單位用好監(jiān)理單位已經在法律上站得正正當當了，必須充分利 用監(jiān)理單位的作用。 2、強化合同意思。合同是甲乙雙方工程管理的基石，不偏不倚的執(zhí)行合同，賞罰分明。 3、協(xié)調工程各施工方關系的能力。參加施工的單位可能有好幾十家，總包單位、總包的分 包單位、甲分包單位、甲供材料單位，涉及的合同也好幾十份，處理好甲分包、甲供單位與 總包單位的關系是基礎。站在甲方主導的地位上，可以強行要求總包單位如何如何，但私底 下具體事務還有由分包與總包處理， 關系上不能搞得太過僵硬， 不能讓總包單位覺得建設單 位偏向甲分包甲