市調(diào)報(bào)告20120615_山西長(zhǎng)治君臨國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告(市場(chǎng)篇) 2

1、1本次報(bào)告思路框架如下：項(xiàng)目發(fā)展價(jià)值定位核心問(wèn)題分析商用物業(yè)基礎(chǔ)研究物業(yè)組合研判項(xiàng)目本體分析總體開發(fā)策略機(jī)會(huì)背景整體市場(chǎng)定位分功能定位住宅物業(yè)基礎(chǔ)研究住宅物業(yè)研判潛在客戶分析需要解決的問(wèn)題明確項(xiàng)目屬性開發(fā)成本估算財(cái)務(wù)效益分析投資測(cè)算分析總體發(fā)展策略物業(yè)開發(fā)策略運(yùn)營(yíng)模式建議產(chǎn)品發(fā)展建議組合篩選方案對(duì)比做什么？怎么做？是什么？如何解決問(wèn)題發(fā)展策略及定位體系價(jià)值挖掘啟動(dòng)區(qū)選址及開發(fā)策略建議物業(yè)發(fā)展建議及運(yùn)營(yíng)模式酒店物業(yè)研判公寓物業(yè)研判辦公物業(yè)研判商業(yè)物業(yè)研判Part 3 市場(chǎng)篇3住宅市場(chǎng)分析大市格局分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶分析大環(huán)境：房地產(chǎn)發(fā)展滯后于城市建設(shè)的水平，房地產(chǎn)還處于初級(jí)發(fā)展階

2、段，市場(chǎng)不規(guī)范（小產(chǎn)權(quán)房眾多），未來(lái)發(fā)展具有較大空間n20112011年長(zhǎng)治房地產(chǎn)開發(fā)投資總量約年長(zhǎng)治房地產(chǎn)開發(fā)投資總量約5454億元，躍億元，躍居全省第四，同比增長(zhǎng)居全省第四，同比增長(zhǎng)64.1%64.1%，增幅位于全省，增幅位于全省第一。第一。n長(zhǎng)治房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重小，遠(yuǎn)長(zhǎng)治房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重小，遠(yuǎn)低于太原、大同、陽(yáng)泉，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)化程低于太原、大同、陽(yáng)泉，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)化程度不高，度不高， 房地產(chǎn)發(fā)展跟不上城市建設(shè)的步伐。房地產(chǎn)發(fā)展跟不上城市建設(shè)的步伐。n長(zhǎng)治市房地產(chǎn)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)不規(guī)范（小長(zhǎng)治市房地產(chǎn)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)不規(guī)范（小產(chǎn)權(quán)房眾多），房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有

3、較大發(fā)展空間。產(chǎn)權(quán)房眾多），房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。2006-20112006-2011年長(zhǎng)治市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資變化表年長(zhǎng)治市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資變化表（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)治市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：各市縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)20102010年長(zhǎng)治及省內(nèi)其他城市房投及固投對(duì)比年長(zhǎng)治及省內(nèi)其他城市房投及固投對(duì)比 ( (單位單位: :萬(wàn)元）萬(wàn)元）4大環(huán)境：近年來(lái)商品房銷售呈上升態(tài)勢(shì)，但市域商品房市場(chǎng)成交量?jī)H為144萬(wàn)，個(gè)盤成交量有限，年消化量多在5萬(wàn)以下n0606年以來(lái)商品房銷售額整體呈上升態(tài)勢(shì)，銷年以來(lái)商品房銷售額整體呈上升態(tài)勢(shì)，銷售情況良好。售情況良好。n20112011年，市場(chǎng)整體商品

4、房成交面積達(dá)到年，市場(chǎng)整體商品房成交面積達(dá)到144144萬(wàn)，其中商品住宅為萬(wàn)，其中商品住宅為136136萬(wàn)。萬(wàn)。n長(zhǎng)治市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建設(shè)規(guī)?？焖匍L(zhǎng)治市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建設(shè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張、商品房銷售量增速放緩的態(tài)勢(shì)，存量擴(kuò)張、商品房銷售量增速放緩的態(tài)勢(shì)，存量不斷增加，長(zhǎng)治商品房市場(chǎng)調(diào)整空間大。不斷增加，長(zhǎng)治商品房市場(chǎng)調(diào)整空間大。2006-20112006-2011年商品房銷售額及增速年商品房銷售額及增速 （單位：億元）（單位：億元）20112011年長(zhǎng)治市商品房市場(chǎng)運(yùn)行基本情況年長(zhǎng)治市商品房市場(chǎng)運(yùn)行基本情況 20112011年長(zhǎng)治市典型個(gè)盤年度成交情況年長(zhǎng)治市典型個(gè)盤年度成交情況數(shù)據(jù)來(lái)

5、源：長(zhǎng)治市縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)調(diào)查5市場(chǎng)格局：項(xiàng)目隸屬長(zhǎng)治縣，但毗鄰市區(qū)，受到來(lái)自三個(gè)圈層的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)n市場(chǎng)研究范圍界定：市場(chǎng)研究范圍界定：n項(xiàng)目在行政上屬于長(zhǎng)治縣范疇n同時(shí)緊鄰市區(qū)，受到長(zhǎng)治市區(qū)和長(zhǎng)治縣城的雙重輻射n研究范圍內(nèi)，住宅市場(chǎng)研究范圍內(nèi)，住宅市場(chǎng)可劃分為三個(gè)不同圈層可劃分為三個(gè)不同圈層的板塊，分別為：的板塊，分別為：n市區(qū)板塊n市縣融合板塊n長(zhǎng)治縣板塊縣城項(xiàng)目項(xiàng)目城北城西城東市縣融合區(qū)域市縣融合區(qū)域城內(nèi)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城第三圈層：縣城板塊第三圈層：縣城板塊區(qū)位區(qū)位：縣城中心，配套相對(duì)完善，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)，發(fā)展能級(jí)有限戶型戶型：130-150三房為主客戶客戶：縣城公務(wù)員、企事

6、業(yè)單位職工、生意人為主，少量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，自住為主均價(jià)均價(jià)：2800-3500元/第一圈層：市區(qū)板塊第一圈層：市區(qū)板塊根據(jù)城市發(fā)展和市場(chǎng)特點(diǎn)，可細(xì)分為城內(nèi)、城北、城東和城西四個(gè)板塊戶型戶型： 80-100兩房、 110-150三房客戶客戶：市區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、生意人為主，自住為主均價(jià)均價(jià)：4000-6500元/，個(gè)盤8700元/第二圈層：融城板塊第二圈層：融城板塊區(qū)位區(qū)位：融城前沿，產(chǎn)業(yè)集聚，但目前尚未有在售項(xiàng)目，未來(lái)大型綜合項(xiàng)目眾多， 1-2年內(nèi)全市熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ?第一圈層：根據(jù)區(qū)位和市場(chǎng)特征，可細(xì)分為四大板塊縣城項(xiàng)目項(xiàng)目城北城西城東市縣融合區(qū)域城內(nèi)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城城西板塊城西板塊特征

7、特征：城區(qū)延伸，商貿(mào)氛圍濃厚，生活配套有限，居住環(huán)境一般戶型戶型： 90-100兩房、110-130三房客戶客戶：企事業(yè)單位職工、小生意人為主，自住為主，少量投資均價(jià)均價(jià)：4500-5700元/城東板塊城東板塊特征特征：城區(qū)延伸，毗鄰老頂山，居住氛圍好，環(huán)境佳戶型戶型： 90-100兩房、 110-150三房客戶客戶：市區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、生意人為主，自住為主均價(jià)均價(jià)：4500-6500元/城內(nèi)板塊城內(nèi)板塊特征特征：傳統(tǒng)老城核心，商業(yè)發(fā)達(dá)，教育、生活配套完善，目前認(rèn)知度最高戶型戶型： 65-95兩房、105-135三房客戶客戶：客戶來(lái)源廣泛，自住兼具投資均價(jià)均價(jià)：5000-5700元/城

8、北板塊城北板塊特征特征：新城核心、高新區(qū)，城市功能配套集聚，生活配套不足，但未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ髴粜蛻粜停?80-100兩房、110-130三房客戶客戶：高新區(qū)、長(zhǎng)鋼等企事業(yè)單位職工、區(qū)域公務(wù)員為主，自住為主均價(jià)均價(jià)：4000-5500元/第一圈層：市區(qū)板塊7城內(nèi)板塊：傳統(tǒng)老城核心，商業(yè)聚集，生活、教育配套完善，認(rèn)知度最高，后續(xù)供應(yīng)量小n區(qū)域特征：傳統(tǒng)老城核心，機(jī)關(guān)單位云集，商區(qū)域特征：傳統(tǒng)老城核心，機(jī)關(guān)單位云集，商業(yè)發(fā)達(dá)，生活和教育配套完善，是目前認(rèn)知度業(yè)發(fā)達(dá)，生活和教育配套完善，是目前認(rèn)知度最高的區(qū)域最高的區(qū)域n市場(chǎng)特征：項(xiàng)目眾多，規(guī)模較小，多為尾盤銷市場(chǎng)特征：項(xiàng)目眾多，規(guī)模較小，多為尾盤銷售，

9、供應(yīng)量不大售，供應(yīng)量不大n后續(xù)供應(yīng)：土地稀缺，未來(lái)供應(yīng)日益減少后續(xù)供應(yīng)：土地稀缺，未來(lái)供應(yīng)日益減少長(zhǎng)治一中長(zhǎng)治一中英雄南路英雄南路-金威名店金威名店中港淺水灣（尾盤）中港淺水灣（尾盤）星悅國(guó)際星悅國(guó)際理想城理想城摩登時(shí)代（尾盤）摩登時(shí)代（尾盤）金碧園六府苑（尾盤）金碧園六府苑（尾盤）中宏時(shí)代（尾盤中宏時(shí)代（尾盤 ）楓林花園（尾盤）楓林花園（尾盤）在售在售待售待售帝豪天成帝豪天成售罄售罄陽(yáng)光假日城陽(yáng)光假日城A A派公寓派公寓第一圈層：市區(qū)板塊8城內(nèi)板塊：樓盤規(guī)模小，產(chǎn)品水平一般，以高層、小高層電梯洋房為主，由于價(jià)格高企客戶外流特征明顯n物業(yè)特征：物業(yè)特征：樓盤規(guī)模小，水平、檔次一般，以高層、小高

10、層電梯樓為主；n戶型面積：戶型面積：戶型以65-95兩房、105-135三房為主，少量一房；n價(jià)格特征：價(jià)格特征：5000-5700元/；摩登時(shí)代摩登時(shí)代中港淺水灣中港淺水灣第一圈層：市區(qū)板塊9城東板塊：毗鄰老頂山國(guó)家森林公園，目前城市形象最好，居住環(huán)境佳，物業(yè)類型相對(duì)豐富，向東發(fā)展受到限制，后續(xù)供應(yīng)量少n區(qū)域特征：毗鄰老頂山國(guó)際森林公園，居住小區(qū)域特征：毗鄰老頂山國(guó)際森林公園，居住小區(qū)連接成片，目前區(qū)域形象最好，居住環(huán)境佳區(qū)連接成片，目前區(qū)域形象最好，居住環(huán)境佳n市場(chǎng)特征：在售項(xiàng)目少，中等規(guī)模，物業(yè)類型市場(chǎng)特征：在售項(xiàng)目少，中等規(guī)模，物業(yè)類型相對(duì)豐富，高層為主，少量多層，東山名邸為相對(duì)豐富，

11、高層為主，少量多層，東山名邸為純別墅產(chǎn)品，但尚未推出市場(chǎng)純別墅產(chǎn)品，但尚未推出市場(chǎng)n后續(xù)供應(yīng)：向東受山體影響，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)供應(yīng)：向東受山體影響，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展受限，后續(xù)供應(yīng)量少受限，后續(xù)供應(yīng)量少金合家苑金合家苑老頂山森林公園老頂山森林公園安康小區(qū)安康小區(qū)和諧嘉苑（尾盤）和諧嘉苑（尾盤）安康小區(qū)安康小區(qū)皇家派對(duì)皇家派對(duì)都市名門（尾盤）都市名門（尾盤）濱河城上城濱河城上城常平東方常平東方360360東山名?。▌e墅）東山名邸（別墅）久安瑞華苑久安瑞華苑神龍?jiān)坪Ｔ罚▌e墅）神龍?jiān)坪Ｔ罚▌e墅）東明新城東明新城在售在售待售待售售罄售罄第一圈層：市區(qū)板塊10城東板塊：樓盤規(guī)模中等，水平、檔次全市最高，高

12、層、小高層電梯洋房為主，個(gè)盤（現(xiàn)樓）單價(jià)最高可達(dá)8700元/n物業(yè)特征：物業(yè)特征：開發(fā)樓盤規(guī)模中等，水平、檔次全市最高，以高層、小高層電梯樓為主；n戶型面積：戶型面積：戶型以三房為主，面積集中在130-150和110-120三房、90-100兩房n客戶來(lái)源：客戶來(lái)源：市區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、生意人為主，自住為主；n 價(jià)格特征：價(jià)格特征：4500-6500元/，個(gè)盤價(jià)格與樓盤品質(zhì)以及施工進(jìn)度（現(xiàn)房、期房差異）的關(guān)系密切；濱河城上城濱河城上城都市名門都市名門第一圈層：市區(qū)板塊11城西板塊：汽車物流、民族民族裝飾產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域發(fā)展，生活配套不足，居住氛圍不佳，個(gè)盤拉動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)，后續(xù)供應(yīng)有限n區(qū)域特

13、征：規(guī)劃以汽車物流、民族裝飾為主導(dǎo)區(qū)域特征：規(guī)劃以汽車物流、民族裝飾為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，生活配套不足，目前居住氛圍欠佳產(chǎn)業(yè)，生活配套不足，目前居住氛圍欠佳n市場(chǎng)特征：在售項(xiàng)目少，而且項(xiàng)目規(guī)模較小，市場(chǎng)特征：在售項(xiàng)目少，而且項(xiàng)目規(guī)模較小，潞安頤龍灣是區(qū)域最大規(guī)模項(xiàng)目，價(jià)格引領(lǐng)區(qū)潞安頤龍灣是區(qū)域最大規(guī)模項(xiàng)目，價(jià)格引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，物業(yè)類型豐富，供應(yīng)少量聯(lián)排別墅、域市場(chǎng)，物業(yè)類型豐富，供應(yīng)少量聯(lián)排別墅、情景洋房情景洋房( (但全部為內(nèi)部消化但全部為內(nèi)部消化) )，年均消化達(dá)，年均消化達(dá)1010萬(wàn)萬(wàn)n后續(xù)供應(yīng)：市區(qū)行政區(qū)劃的西部邊界，未來(lái)供后續(xù)供應(yīng)：市區(qū)行政區(qū)劃的西部邊界，未來(lái)供應(yīng)受到一定限制應(yīng)受到一定限制潞安頤

14、龍灣潞安頤龍灣周邊物流、商貿(mào)周邊物流、商貿(mào)在售在售待售待售售罄售罄紫金城紫金城明天廣場(chǎng)（尾盤）明天廣場(chǎng)（尾盤）金得利大廈金得利大廈紫苑新城紫苑新城馨月花園馨月花園華悅尚城（尾盤）華悅尚城（尾盤）第一圈層：市區(qū)板塊12城西板塊：頤龍灣大盤引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，小高層、高層電梯洋房為主，客戶來(lái)源相對(duì)有限n物業(yè)特征：物業(yè)特征：開發(fā)樓盤規(guī)模小，小高層、高層電梯洋房為主，個(gè)盤引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)；n戶型面積：戶型面積：戶型以90-100兩房、110-160三房為主；n客戶來(lái)源：客戶來(lái)源：企事業(yè)單位職工、小生意人為主，自住為主，少量投資；n 價(jià)格特征：價(jià)格特征： 4500-5700元/，樓盤價(jià)格與區(qū)位、景觀關(guān)系密切；潞安

15、頤龍灣潞安頤龍灣-洋房洋房潞安頤龍灣潞安頤龍灣-別墅別墅第一圈層：市區(qū)板塊13城北板塊：城市發(fā)展主方向，未來(lái)城市屬性突出，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?，目前以城市功能配套為主，生活配套有待完善n區(qū)域特征：西北是長(zhǎng)治市區(qū)發(fā)展的主方向，定區(qū)域特征：西北是長(zhǎng)治市區(qū)發(fā)展的主方向，定位為未來(lái)城市政務(wù)金融核心（漳澤新區(qū)），西位為未來(lái)城市政務(wù)金融核心（漳澤新區(qū)），西鄰臨漳水庫(kù)，北臨機(jī)場(chǎng)、高新區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)撪徟R漳水庫(kù)，北臨機(jī)場(chǎng)、高新區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前配套以城市功能配套為主，生活力大，但目前配套以城市功能配套為主，生活配套有待完善配套有待完善n市場(chǎng)特征：目前在售項(xiàng)目少，貨量小市場(chǎng)特征：目前在售項(xiàng)目少，貨量小n后續(xù)供

16、應(yīng)：未來(lái)供應(yīng)量大，有望成為全市熱點(diǎn)后續(xù)供應(yīng)：未來(lái)供應(yīng)量大，有望成為全市熱點(diǎn)御景佳園（尾盤）御景佳園（尾盤）中央商務(wù)大廈、新聞中心中央商務(wù)大廈、新聞中心體育中心體育中心在售在售待售待售售罄售罄興化金都苑興化金都苑府秀江南府秀江南佳美綠洲佳美綠洲世紀(jì)花園世紀(jì)花園沁芳苑（尾盤）沁芳苑（尾盤）70807080小區(qū)小區(qū)錦鑫苑錦鑫苑景新花園景新花園紫金領(lǐng)秀紫金領(lǐng)秀第一圈層：市區(qū)板塊14城北板塊：樓盤規(guī)模小，水平、檔次不高，供應(yīng)量少，均價(jià)水平目前落后于其他三大板塊 n物業(yè)特征：物業(yè)特征：開發(fā)樓盤規(guī)模小，水平、檔次一般，以小高層、高層電梯樓為主；n戶型面積：戶型面積：戶型以80-100兩房、110-130三房

17、為主；n客戶來(lái)源：客戶來(lái)源：高新區(qū)和長(zhǎng)鋼等企事業(yè)單位職工、區(qū)域公務(wù)員為主，自住為主n 價(jià)格特征：價(jià)格特征：4000-5500元/沁芳苑沁芳苑御景佳園御景佳園第一圈層：市區(qū)板塊15融城板塊：市縣融合前沿陣地，未來(lái)城市屬性可期，工業(yè)集聚將帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人口，支撐房地產(chǎn)發(fā)展，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)將成為全市熱點(diǎn)n區(qū)域特征：地處市縣融合前沿，未來(lái)長(zhǎng)治區(qū)域特征：地處市縣融合前沿，未來(lái)長(zhǎng)治市城南核心和長(zhǎng)治縣經(jīng)開區(qū)的市城南核心和長(zhǎng)治縣經(jīng)開區(qū)的CBDCBD區(qū)域，區(qū)域，產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚，發(fā)展可期產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚，發(fā)展可期n市場(chǎng)特征：目前多為企業(yè)單位建設(shè)住宅，市場(chǎng)特征：目前多為企業(yè)單位建設(shè)住宅，尚無(wú)商品

18、住房開發(fā)項(xiàng)目尚無(wú)商品住房開發(fā)項(xiàng)目n后續(xù)供應(yīng)：近期將有多個(gè)大型綜合體項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)：近期將有多個(gè)大型綜合體項(xiàng)目落地，有望成為全市熱點(diǎn)落地，有望成為全市熱點(diǎn)養(yǎng)老中心項(xiàng)目養(yǎng)老中心項(xiàng)目成功汽車成功汽車在售在售待售待售售罄售罄格林小鎮(zhèn)格林小鎮(zhèn)美隆項(xiàng)目美隆項(xiàng)目太行太行CBDCBD國(guó)際中心國(guó)際中心第二圈層：融城板塊16縣城板塊：市場(chǎng)較為初級(jí)，樓盤規(guī)模小，水平、檔次不高，多層、小高層為主，相對(duì)市區(qū)價(jià)格洼地凸顯，客戶以長(zhǎng)治縣本地客戶為主n區(qū)域特征：縣城中心，配套相對(duì)完善，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域特征：縣城中心，配套相對(duì)完善，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)，發(fā)展能級(jí)有限發(fā)展能級(jí)有限n市場(chǎng)特征：市場(chǎng)發(fā)展較為初級(jí)，市場(chǎng)不規(guī)范市場(chǎng)特征：市場(chǎng)

19、發(fā)展較為初級(jí)，市場(chǎng)不規(guī)范（小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目（小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目眾多），眾多），多層仍為市場(chǎng)主流多層仍為市場(chǎng)主流n物業(yè)特征：物業(yè)特征：開發(fā)樓盤規(guī)模小，水平、檔次不高，多層和小高層為主；n戶型面積：戶型面積：戶型結(jié)構(gòu)較為單一，以130-150為主，少量90-100兩房，100-120 三房；n客戶來(lái)源：客戶來(lái)源：縣城公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、生意人為主，少量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，自住為主n 價(jià)格特征：價(jià)格特征：2800-3500元/，小高層接受程度較高，相比多層溢價(jià)約5%-10%第三圈層：縣城板塊世紀(jì)豪庭世紀(jì)豪庭黎苑美域黎苑美域尚林苑尚林苑安盛苑安盛苑銀河灣（公寓）銀河灣（公寓）在售在售待售待售售罄售罄盛世龍庭盛世龍庭（小產(chǎn)

20、權(quán)）（小產(chǎn)權(quán)）17縣城項(xiàng)目項(xiàng)目城北城西城東市縣融合區(qū)域市縣融合區(qū)域城內(nèi)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城圈層特征：各板塊特征鮮明，城市中心區(qū)以中小盤為主，項(xiàng)目所在區(qū)域具有融城前沿的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)成為房地產(chǎn)開發(fā)新的熱點(diǎn)區(qū)域城北板塊：城北板塊： 新城核心新城核心 綜合發(fā)展綜合發(fā)展 缺少配套缺少配套 未來(lái)熱點(diǎn)未來(lái)熱點(diǎn)城西板塊：城西板塊： 城區(qū)延伸城區(qū)延伸 商貿(mào)拉動(dòng)商貿(mào)拉動(dòng) 配套有限配套有限 后續(xù)不足后續(xù)不足城內(nèi)板塊：城內(nèi)板塊： 傳統(tǒng)中心傳統(tǒng)中心 商業(yè)發(fā)達(dá)商業(yè)發(fā)達(dá) 配套成熟配套成熟 土地稀缺土地稀缺城東板塊：城東板塊： 城區(qū)延伸城區(qū)延伸 環(huán)境良好環(huán)境良好 居住成片居住成片 后續(xù)有限后續(xù)有限融城板塊：融城板塊：

21、 融城前沿融城前沿 開發(fā)熱點(diǎn)開發(fā)熱點(diǎn) 配套提升配套提升 潛力無(wú)限潛力無(wú)限縣城板塊：縣城板塊： 縣城核心縣城核心 配套完善配套完善 能級(jí)有限能級(jí)有限 難以突破難以突破市區(qū)板塊：市區(qū)板塊：市場(chǎng)特征總結(jié)118縣城項(xiàng)目項(xiàng)目城北城西城東市縣融合區(qū)域城內(nèi)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城產(chǎn)品特征：市場(chǎng)對(duì)小高、高層電梯洋房接受度高，市區(qū)戶型以80-100兩房、110-150三房為主，縣城戶型面積偏大，以130-150三房為主第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)城北板塊城北板塊物業(yè)物業(yè)：樓盤規(guī)模小，水平、檔次一般，高層、小高層電梯樓為主戶型戶型：80-100兩房、110-130三房第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)城西板塊城

22、西板塊物業(yè)物業(yè)：樓盤規(guī)模小，小高層、高層電梯洋房為主，個(gè)盤引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)戶型戶型：90-100兩房、110-130三房第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)城內(nèi)板塊城內(nèi)板塊物業(yè)物業(yè)：樓盤規(guī)模小，水平、檔次一般，小高層、高層電梯洋房為主戶型戶型： 65-95兩房、105-135三房第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)第一圈層：市區(qū)市場(chǎng)城東板塊城東板塊物業(yè)物業(yè)：樓盤規(guī)模中等，水平、檔次全市最高，高層、小高層電梯樓為主戶型戶型：90-100兩房、 110-150三房第三圈層：縣城市場(chǎng)第三圈層：縣城市場(chǎng)物業(yè)物業(yè)：規(guī)模小，水平、檔次不高，多層仍為市場(chǎng)主流，小高層增多戶型戶型：130-150三房為主， 100-120 三房為輔

23、n物業(yè)：物業(yè)：n整體來(lái)講，城東產(chǎn)品水平、檔次最高；大盤引領(lǐng)板塊市場(chǎng)n戶型：戶型：n80-100兩房、110-150三房為主n第一圈層產(chǎn)品戶型相對(duì)豐富，第三圈層戶型以大戶型為主市場(chǎng)特征總結(jié)219城北城西城東城內(nèi)長(zhǎng)治市區(qū)價(jià)格特征：城東最高，城內(nèi)次之，市區(qū)整體價(jià)格梯度不大，多集中在45005500元/，縣城集中在2800-3500元/ ，價(jià)格洼地凸顯n城東個(gè)盤價(jià)格引領(lǐng)全市，城內(nèi)價(jià)格整體較高城東個(gè)盤價(jià)格引領(lǐng)全市，城內(nèi)價(jià)格整體較高，但整體來(lái)看，市區(qū)各板塊價(jià)格拉差不大，集中但整體來(lái)看，市區(qū)各板塊價(jià)格拉差不大，集中在在4500-55004500-5500元元/ /；n縣城價(jià)格集中在縣城價(jià)格集中在2800-3

24、5002800-3500元元/ /，價(jià)格洼地特，價(jià)格洼地特征明顯；征明顯；n小高層、高層電梯洋房獲得市場(chǎng)認(rèn)可，但相比小高層、高層電梯洋房獲得市場(chǎng)認(rèn)可，但相比普通多層洋房溢價(jià)不大，普通多層洋房逐漸退普通多層洋房溢價(jià)不大，普通多層洋房逐漸退出市場(chǎng)。出市場(chǎng)。縣城項(xiàng)目項(xiàng)目市縣融合區(qū)域市縣融合區(qū)域長(zhǎng)治縣城6000元/以上5000-6000元/4000-5000元/4000元/以下市場(chǎng)特征總結(jié)320客戶特征：整體以長(zhǎng)治本地客戶為主，“外流”與“集聚”共存，項(xiàng)目所在融城板塊有望承接城內(nèi)外流客戶以及截留長(zhǎng)子、長(zhǎng)治等南部縣鎮(zhèn)客戶n城內(nèi)板塊客戶外流現(xiàn)象明顯城內(nèi)板塊客戶外流現(xiàn)象明顯，由于城市尺度較，由于城市尺度較小

25、，外流客戶的置業(yè)區(qū)域性不明顯，目前主要小，外流客戶的置業(yè)區(qū)域性不明顯，目前主要集中在城東、城西板塊，集中在城東、城西板塊，未來(lái)融合板塊、城北未來(lái)融合板塊、城北板塊將成為承接外流客戶的主要區(qū)域板塊將成為承接外流客戶的主要區(qū)域；n周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城意愿強(qiáng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城意愿強(qiáng)，但與交通聯(lián)系情況，但與交通聯(lián)系情況密切，就近置業(yè)密切，就近置業(yè)具有一定區(qū)域性具有一定區(qū)域性。n項(xiàng)目所在融合板塊目前尚無(wú)在售項(xiàng)目，借助其項(xiàng)目所在融合板塊目前尚無(wú)在售項(xiàng)目，借助其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來(lái)有望吸納城內(nèi)外流客戶和長(zhǎng)子未來(lái)有望吸納城內(nèi)外流客戶和長(zhǎng)子、長(zhǎng)治等南部縣鎮(zhèn)客戶、長(zhǎng)治等南部縣鎮(zhèn)客戶。縣城縣城項(xiàng)目項(xiàng)目城北城北城西城西

26、城東城東城內(nèi)城內(nèi)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城長(zhǎng)子、長(zhǎng)治等南部縣鎮(zhèn)長(zhǎng)子、長(zhǎng)治等南部縣鎮(zhèn)潞城、屯留等北部縣鎮(zhèn)潞城、屯留等北部縣鎮(zhèn)市區(qū)板塊客戶流向市區(qū)板塊客戶流向周邊縣鎮(zhèn)客戶流向周邊縣鎮(zhèn)客戶流向市縣融合區(qū)域市縣融合區(qū)域市場(chǎng)特征總結(jié)42122住宅市場(chǎng)分析大市格局分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的確定：選取各板塊在售標(biāo)桿項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位n隸屬長(zhǎng)治縣，但距離長(zhǎng)治市區(qū)商業(yè)核心約4kmn區(qū)域?qū)⒓{入市區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)展?jié)摿Υ髽鞘袪顩r樓市狀況n處于起步階段，但發(fā)展迅速n整體開發(fā)水平偏低，缺少高品質(zhì)樓盤本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)長(zhǎng)治的（包括市區(qū)及縣城）、大規(guī)模的、開發(fā)水平較高的樓盤項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體n占

27、地1200畝，長(zhǎng)治少有的大規(guī)模樓盤n功能復(fù)合，打造大型綜合體項(xiàng)目售價(jià)水平售價(jià)水平分析樓盤分析樓盤物業(yè)類型物業(yè)類型市場(chǎng)口碑市場(chǎng)口碑世紀(jì)豪庭世紀(jì)豪庭潞安頤龍灣潞安頤龍灣規(guī)模檔次規(guī)模檔次在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤篩選在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤篩選后續(xù)供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)濱河城上城濱河城上城中港淺水灣中港淺水灣星悅國(guó)際星悅國(guó)際23城西城北城內(nèi)城東競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基本情況縣城長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城濱河城上城濱河城上城世紀(jì)豪庭世紀(jì)豪庭中港淺水灣中港淺水灣星悅國(guó)際星悅國(guó)際潞安頤龍灣潞安頤龍灣項(xiàng)目項(xiàng)目市縣融合區(qū)域n在市區(qū)和縣城市場(chǎng)中選擇指標(biāo)性樓盤在市區(qū)和縣城市場(chǎng)中選擇指標(biāo)性樓盤24開發(fā)特征n規(guī)模小，規(guī)模達(dá)百畝以上、較大規(guī)模的樓盤數(shù)量少，主要出現(xiàn)在老城外圍；

28、規(guī)模小，規(guī)模達(dá)百畝以上、較大規(guī)模的樓盤數(shù)量少，主要出現(xiàn)在老城外圍；n物業(yè)類型單一，小高、高層電梯洋房成為供應(yīng)主流物業(yè)類型單一，小高、高層電梯洋房成為供應(yīng)主流，別墅、情景洋房供應(yīng)少；，別墅、情景洋房供應(yīng)少；n商住混雜，一般商住混雜，一般1-21-2層為商鋪；層為商鋪；n開發(fā)水平一般，開發(fā)強(qiáng)度較高，沒(méi)有真正意義上的高品質(zhì)項(xiàng)目。開發(fā)水平一般，開發(fā)強(qiáng)度較高，沒(méi)有真正意義上的高品質(zhì)項(xiàng)目。25供求特征n供應(yīng)特征：供應(yīng)特征：n主力戶型為110-130的實(shí)用三房以及130-150的舒適三房，次主力戶型是兩房戶型，以80-100為主n躍層、四房以上戶型產(chǎn)品少。n成交特征：成交特征：n兩房?jī)煞?0-100 、11

29、0-130的實(shí)用三房和的實(shí)用三房和130-150的舒適三房銷售情況較好，的舒適三房銷售情況較好，160以以上的三房、四房由于總價(jià)較高上的三房、四房由于總價(jià)較高，銷售壓力大n消化量特征：消化量特征：n消化速度較慢，個(gè)盤年度成交量集中在消化速度較慢，個(gè)盤年度成交量集中在4-54-5萬(wàn)萬(wàn) ，頤龍灣由于具有客戶資源，年度消化，頤龍灣由于具有客戶資源，年度消化量可達(dá)量可達(dá)1010萬(wàn)萬(wàn)供應(yīng)和成交主力戶型26產(chǎn)品特征n現(xiàn)代、歐式風(fēng)格為主，部分項(xiàng)目對(duì)外宣傳為現(xiàn)代、歐式風(fēng)格為主，部分項(xiàng)目對(duì)外宣傳為ArtdecoArtdeco風(fēng)格風(fēng)格 ，但多停留在宣傳和細(xì)節(jié)模仿層面，但多停留在宣傳和細(xì)節(jié)模仿層面，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為初級(jí)

30、，有較大的提升空間；，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為初級(jí)，有較大的提升空間；n戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)少，以飄窗最為常見(jiàn)，接受度較高；戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)少，以飄窗最為常見(jiàn)，接受度較高；n2 2梯梯4 4戶最為普遍，大戶型多為戶最為普遍，大戶型多為2 2梯梯2 2戶、戶、 2 2梯梯3 3戶；戶；n均為毛坯出售，在售項(xiàng)目尚未出現(xiàn)裝修產(chǎn)品。均為毛坯出售，在售項(xiàng)目尚未出現(xiàn)裝修產(chǎn)品。代表項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及裝修情況（此處代表項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及裝修情況（此處“梯梯”指電梯）指電梯） 星悅國(guó)際星悅國(guó)際- -宣傳宣傳ArtdecoArtdeco27配套特征n城市尺度小，項(xiàng)目多依賴周邊的市政配套城市尺度小，項(xiàng)目多依賴周邊的市政配套( (如小學(xué)、中學(xué)、菜市

31、場(chǎng)、醫(yī)院等如小學(xué)、中學(xué)、菜市場(chǎng)、醫(yī)院等) )n小盤配套少，以底商為主小盤配套少，以底商為主n大盤配套相對(duì)完善，多配備幼兒園、具有基本休閑娛樂(lè)健身功能的會(huì)所、商大盤配套相對(duì)完善，多配備幼兒園、具有基本休閑娛樂(lè)健身功能的會(huì)所、商業(yè)街等業(yè)街等濱河城上城東博源超市濱河城上城東博源超市濱河城上城臨街商鋪濱河城上城臨街商鋪28園林特征n早期，長(zhǎng)治樓盤以滿足居住為目的，尚未關(guān)注品質(zhì)，早期，長(zhǎng)治樓盤以滿足居住為目的，尚未關(guān)注品質(zhì)，基本無(wú)園林規(guī)劃基本無(wú)園林規(guī)劃；n目前，開始重視園林打造，但水平較低，主題不清晰，規(guī)模較??；目前，開始重視園林打造，但水平較低，主題不清晰，規(guī)模較?。籲大盤園林規(guī)模較大，但僅在規(guī)劃階段

32、，尚未真正完成建設(shè)，執(zhí)行能力有大盤園林規(guī)模較大，但僅在規(guī)劃階段，尚未真正完成建設(shè)，執(zhí)行能力有待檢驗(yàn)。待檢驗(yàn)。御林家園歐式園林、小品御林家園歐式園林、小品潞安頤龍灣歐式園林潞安頤龍灣歐式園林29物業(yè)管理n普遍樓盤缺少物業(yè)管理，少有樓盤引入專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；普遍樓盤缺少物業(yè)管理，少有樓盤引入專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；n已引入物業(yè)管理的樓盤，物管服務(wù)內(nèi)容少，安保硬件設(shè)施落后，智能化系已引入物業(yè)管理的樓盤，物管服務(wù)內(nèi)容少，安保硬件設(shè)施落后，智能化系統(tǒng)未廣泛應(yīng)用。統(tǒng)未廣泛應(yīng)用。30客戶特征n政府官員、企事業(yè)單位職工及生意人是主力客戶，改善居住為主，首置數(shù)政府官員、企事業(yè)單位職工及生意人是主力客戶，改善居住為主，

33、首置數(shù)量不斷增多；量不斷增多；n少量周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，多為進(jìn)城和子女教育需求；少量周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，多為進(jìn)城和子女教育需求；n隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，大型企業(yè)進(jìn)入和發(fā)展壯大，將帶來(lái)一批企業(yè)管隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，大型企業(yè)進(jìn)入和發(fā)展壯大，將帶來(lái)一批企業(yè)管理層和技術(shù)人員，為區(qū)域房地產(chǎn)注入新客源。理層和技術(shù)人員，為區(qū)域房地產(chǎn)注入新客源。公務(wù)員生意人專業(yè)人士企業(yè)員工31競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)：透過(guò)競(jìng)爭(zhēng)看項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)產(chǎn)品特征：客戶特征：供求特征：的的和和的的銷售最佳，而超過(guò)銷售最佳，而超過(guò)160的大三房和的大三房和200以以上的戶型銷售速度較慢，上的戶型銷售速度較慢，配套特征： 市場(chǎng)上洋房產(chǎn)品附加值仍然以

34、簡(jiǎn)單傳統(tǒng)的飄窗設(shè)計(jì)為主，項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新空市場(chǎng)上洋房產(chǎn)品附加值仍然以簡(jiǎn)單傳統(tǒng)的飄窗設(shè)計(jì)為主，項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新空間不大，必須間不大，必須競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中高端樓盤最競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中高端樓盤最主要的客戶來(lái)源，鎮(zhèn)區(qū)客戶和外來(lái)投資或產(chǎn)業(yè)客群是區(qū)域客戶的有效補(bǔ)充，主要的客戶來(lái)源，鎮(zhèn)區(qū)客戶和外來(lái)投資或產(chǎn)業(yè)客群是區(qū)域客戶的有效補(bǔ)充， 社區(qū)配套單薄，對(duì)市政配套依賴性強(qiáng)，完善配套和物管水平將成為客戶訴求；社區(qū)配套單薄，對(duì)市政配套依賴性強(qiáng)，完善配套和物管水平將成為客戶訴求；園林特征： 城區(qū)以中小規(guī)模樓盤為主，園林打造處于初級(jí)階段，城區(qū)以中小規(guī)模樓盤為主，園林打造處于初級(jí)階段， ，3233典型案例分析案例一：潞安頤龍灣大

35、型國(guó)企打造，依托品質(zhì)產(chǎn)品和客戶資源，實(shí)現(xiàn)全市熱銷案例二：濱河城上城優(yōu)越區(qū)位+專業(yè)營(yíng)銷+品質(zhì)產(chǎn)品，打造全市價(jià)格標(biāo)桿34潞安頤龍灣全市消化速度最快的大盤大型國(guó)企大型國(guó)企潞安集團(tuán)打造，資金實(shí)力雄厚、潞安集團(tuán)打造，資金實(shí)力雄厚、客戶資源龐大，通過(guò)完善配套、品質(zhì)產(chǎn)品和客客戶資源龐大，通過(guò)完善配套、品質(zhì)產(chǎn)品和客戶資源支撐，打造全市最為暢銷項(xiàng)目戶資源支撐，打造全市最為暢銷項(xiàng)目35地處城西商貿(mào)物流區(qū)，居住環(huán)境不佳，利用自身優(yōu)質(zhì)配套，有效消除區(qū)位劣勢(shì)n項(xiàng)目位于城西板塊，周邊規(guī)劃以汽車物流、民項(xiàng)目位于城西板塊，周邊規(guī)劃以汽車物流、民族裝飾為主，生活配套不足，目前居住氛圍欠族裝飾為主，生活配套不足，目前居住氛圍欠佳

36、；佳；n項(xiàng)目通過(guò)打造完善配套，克服片區(qū)不宜居住的項(xiàng)目通過(guò)打造完善配套，克服片區(qū)不宜居住的困境，提升客戶居住舒適性。困境，提升客戶居住舒適性。 潞安頤龍灣億博五金市場(chǎng)億博五金市場(chǎng)麗都賓館麗都賓館紫金五街紫金五街西一環(huán)路西一環(huán)路城西城西潞安頤龍灣與代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套一覽潞安頤龍灣與代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套一覽周邊物流、商貿(mào)周邊物流、商貿(mào)36戶型方正實(shí)用，總價(jià)控制，豐富產(chǎn)品線，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)n潞安頤龍灣物業(yè)類型多，包括潞安頤龍灣物業(yè)類型多，包括3F3F聯(lián)聯(lián)排別墅、排別墅、6F6F情景洋房、小高層和高情景洋房、小高層和高層普通洋房，多元化產(chǎn)品線有助于層普通洋房，多元化產(chǎn)品線有助于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；n

37、普通洋房方正實(shí)用，面積、戶型多普通洋房方正實(shí)用，面積、戶型多樣，以樣，以80-10080-100的兩房的兩房和和110-150 110-150 的三房為主的三房為主，其次為，其次為160-190160-190的三的三房。房。n市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)表現(xiàn)：80-10080-100的兩房和的兩房和150 150 以下的戶型由于總價(jià)控制，銷售以下的戶型由于總價(jià)控制，銷售情況相對(duì)較好，情況相對(duì)較好，160 160 以上戶型由于以上戶型由于總價(jià)高，銷售速度明顯降低總價(jià)高，銷售速度明顯降低95 95 兩房?jī)煞?25125三房三房37依托完善配套和自身客戶資源，產(chǎn)品取勝（戶型方正實(shí)用、總價(jià)控制），有效實(shí)現(xiàn)溢價(jià)和產(chǎn)品

38、價(jià)格逐年提升，成就全市最為暢銷樓盤n20082008年開盤至今，頤龍灣產(chǎn)品價(jià)格逐年年開盤至今，頤龍灣產(chǎn)品價(jià)格逐年提升，且歷年平均價(jià)格較市場(chǎng)平均價(jià)格提升，且歷年平均價(jià)格較市場(chǎng)平均價(jià)格溢價(jià)約溢價(jià)約10%10%以上以上n項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)相同樓盤相比，銷售情況項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)相同樓盤相比，銷售情況處于領(lǐng)先地位。處于領(lǐng)先地位。20082008年開盤至今，年度年開盤至今，年度成交量約成交量約9-109-10萬(wàn)，為全市銷售速度最萬(wàn)，為全市銷售速度最快的樓盤；快的樓盤；20112011年長(zhǎng)治市典型個(gè)盤年度成交情況年長(zhǎng)治市典型個(gè)盤年度成交情況潞安頤龍灣上城近年價(jià)格變化潞安頤龍灣上城近年價(jià)格變化數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)調(diào)查

39、38濱河城上城全市商品房的價(jià)格標(biāo)桿、大規(guī)模樓盤坐擁城東優(yōu)越區(qū)位和居住環(huán)境，專業(yè)營(yíng)銷，坐擁城東優(yōu)越區(qū)位和居住環(huán)境，專業(yè)營(yíng)銷，打造全市價(jià)格標(biāo)桿打造全市價(jià)格標(biāo)桿 39毗鄰濱河公園，周邊配套完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯n項(xiàng)目位于長(zhǎng)治市城東板塊，屬于城區(qū)延伸，項(xiàng)目位于長(zhǎng)治市城東板塊，屬于城區(qū)延伸，周邊配套設(shè)施完善周邊配套設(shè)施完善博源超市、濱河城博源超市、濱河城上城、東明國(guó)際酒店、濱河萬(wàn)博廣場(chǎng)；上城、東明國(guó)際酒店、濱河萬(wàn)博廣場(chǎng)；n項(xiàng)目與老頂山相望，緊鄰濱河公園，具有項(xiàng)目與老頂山相望，緊鄰濱河公園，具有一定的環(huán)境資源，處于道路咽口位置，交一定的環(huán)境資源，處于道路咽口位置，交通方便快捷，地段優(yōu)勢(shì)明顯。通方便快捷，地段優(yōu)

40、勢(shì)明顯。濱河城上城濱河城上城長(zhǎng)治市政府長(zhǎng)治市政府濱河公園濱河公園長(zhǎng)治學(xué)院長(zhǎng)治學(xué)院長(zhǎng)治醫(yī)院長(zhǎng)治醫(yī)院博源購(gòu)物博源購(gòu)物廣場(chǎng)廣場(chǎng)太行路城東路東外環(huán)路老老頂頂山山國(guó)國(guó)家家森森林林公公園園城東板塊城東板塊濱河廣場(chǎng)濱河廣場(chǎng)博源超市（城東店）博源超市（城東店）40分期開發(fā)逐步拉升容積率，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，產(chǎn)品線較為豐富，但整體面積偏大，總價(jià)90萬(wàn)以上大面積產(chǎn)品相對(duì)滯銷n項(xiàng)目分四期開發(fā)項(xiàng)目分四期開發(fā)首期多層首期多層二期、三期小高層二期、三期小高層四期小高層、高層四期小高層、高層n產(chǎn)品線豐富，包括產(chǎn)品線豐富，包括60-10060-100兩房、兩房、130-190130-190三房、三房、200200以上四房和躍

41、式，整體面積偏大，以上四房和躍式，整體面積偏大，n主力戶型：主力戶型：100100以下的以下的兩房?jī)煞亢腿亢腿?30-150130-150，比例占比例占50%以上以上n市場(chǎng)表現(xiàn)：緊湊市場(chǎng)表現(xiàn)：緊湊兩房和兩房和150150以下的以下的三房戶型由三房戶型由于總價(jià)控制，銷售情況相對(duì)較好，于總價(jià)控制，銷售情況相對(duì)較好，150150以上產(chǎn)以上產(chǎn)品總價(jià)超過(guò)品總價(jià)超過(guò)9090萬(wàn)，相對(duì)滯銷。萬(wàn)，相對(duì)滯銷。四期小高層、高層四期小高層、高層40一期多層一期多層二期二期小高層小高層三期三期小高層小高層41優(yōu)越區(qū)位+品質(zhì)產(chǎn)品+專業(yè)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)全市價(jià)格標(biāo)桿濱河城上城與代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽濱河城上城與代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)

42、格一覽n得益于地段優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)產(chǎn)品和專業(yè)的營(yíng)銷管得益于地段優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)產(chǎn)品和專業(yè)的營(yíng)銷管理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格與城市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格與城市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比一直處于領(lǐng)先，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格，為城相比一直處于領(lǐng)先，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格，為城市樓盤價(jià)格的標(biāo)桿。市樓盤價(jià)格的標(biāo)桿。濱河城上城近年價(jià)格變化濱河城上城近年價(jià)格變化數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)調(diào)研城上城與代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目代理團(tuán)隊(duì)一覽城上城與代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目代理團(tuán)隊(duì)一覽42住宅市場(chǎng)分析大市格局分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶分析在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)：在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)共計(jì)約有135萬(wàn)，主要集中在少數(shù)規(guī)模較大的樓盤中（城上城、頤龍灣等）n在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)共計(jì)約

43、有在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)共計(jì)約有135135萬(wàn)，主要集中在少數(shù)大萬(wàn)，主要集中在少數(shù)大盤中盤中n其中，濱河城上城、頤龍灣、東明新城、常平項(xiàng)目合計(jì)約100萬(wàn)的后續(xù)供應(yīng)量在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)縣城項(xiàng)目項(xiàng)目長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城長(zhǎng)治縣城后續(xù)供應(yīng)約后續(xù)供應(yīng)約1313萬(wàn)萬(wàn)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治市區(qū)后續(xù)供應(yīng)約后續(xù)供應(yīng)約9797萬(wàn)萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌實(shí)地調(diào)查43土地后續(xù)供應(yīng)：2010-2012年，長(zhǎng)治市和長(zhǎng)治縣土地供應(yīng)合計(jì)約193萬(wàn)平米n對(duì)對(duì)2010-20122010-2012年長(zhǎng)治市和長(zhǎng)治縣的土地成交情況年長(zhǎng)治市和長(zhǎng)治縣的土地成交情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)：進(jìn)行統(tǒng)計(jì)：n長(zhǎng)治市土地后續(xù)共計(jì)約162萬(wàn)，供應(yīng)主要集中在郊區(qū)，城區(qū)后續(xù)供應(yīng)量

44、少n長(zhǎng)治縣土地后續(xù)供應(yīng)合計(jì)約31萬(wàn)長(zhǎng)治市土地后續(xù)供應(yīng)情況（長(zhǎng)治市土地后續(xù)供應(yīng)情況（2010-20122010-2012年）年）長(zhǎng)治縣土地后續(xù)供應(yīng)情況（長(zhǎng)治縣土地后續(xù)供應(yīng)情況（2010-20122010-2012年）年）縣城項(xiàng)目項(xiàng)目長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城長(zhǎng)治縣城土地后續(xù)供應(yīng)約土地后續(xù)供應(yīng)約3131萬(wàn)萬(wàn)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治市區(qū)土地后續(xù)供應(yīng)約土地后續(xù)供應(yīng)約162162萬(wàn)萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)治市、縣國(guó)土局44新增項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)：長(zhǎng)治市合計(jì)約920萬(wàn)貨量；長(zhǎng)治縣合計(jì)約2000畝（用地）后續(xù)供應(yīng)長(zhǎng)治市城中村改造項(xiàng)目情況（）長(zhǎng)治市城中村改造項(xiàng)目情況（）n長(zhǎng)治市新增項(xiàng)目集中在城中村改造，合計(jì)約長(zhǎng)治市新增項(xiàng)目集中在城中村改造，合計(jì)約

45、920920萬(wàn)的貨量；但規(guī)劃落實(shí)尚無(wú)時(shí)間表，其中與萬(wàn)的貨量；但規(guī)劃落實(shí)尚無(wú)時(shí)間表，其中與項(xiàng)目一路之隔的項(xiàng)目一路之隔的舊改項(xiàng)目美隆舊改項(xiàng)目美隆是項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。是項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。n長(zhǎng)治縣新增項(xiàng)目，除長(zhǎng)治縣新增項(xiàng)目，除本項(xiàng)目外，主要為養(yǎng)老地塊項(xiàng)目本項(xiàng)目外，主要為養(yǎng)老地塊項(xiàng)目，占地約，占地約20002000畝，但啟動(dòng)時(shí)間尚未明確畝，但啟動(dòng)時(shí)間尚未明確。常青街道片區(qū)：后續(xù)總建面約417萬(wàn)五馬街道片區(qū)：后續(xù)總建面約503萬(wàn)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)治市、縣國(guó)土局4546住宅市場(chǎng)分析大市格局分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶分析項(xiàng)目潛在客戶主要分為三類n研究方法：通過(guò)研究方法：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)客戶來(lái)源和特性進(jìn)行

46、梳理和總結(jié)對(duì)市場(chǎng)客戶來(lái)源和特性進(jìn)行梳理和總結(jié)，在本項(xiàng)目客戶潛在區(qū)域內(nèi)，通過(guò)對(duì)這些客戶的深度訪談，在本項(xiàng)目客戶潛在區(qū)域內(nèi)，通過(guò)對(duì)這些客戶的深度訪談，從而準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶置業(yè)需求從而準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶置業(yè)需求n項(xiàng)目區(qū)域客戶主要來(lái)源于三大類：項(xiàng)目區(qū)域客戶主要來(lái)源于三大類：n第一類：長(zhǎng)治市區(qū)，以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工和生意人為主第一類：長(zhǎng)治市區(qū)，以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工和生意人為主n第二類：周邊縣鎮(zhèn)客戶，以長(zhǎng)治縣為主第二類：周邊縣鎮(zhèn)客戶，以長(zhǎng)治縣為主n第三類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶第三類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶縣城縣城項(xiàng)目項(xiàng)目城北城北城西城西城東城東城內(nèi)城內(nèi)長(zhǎng)治市區(qū)長(zhǎng)治縣城長(zhǎng)子、長(zhǎng)治等南部縣鎮(zhèn)長(zhǎng)子、長(zhǎng)治等南部縣鎮(zhèn)潞城、屯留

47、等北部縣鎮(zhèn)潞城、屯留等北部縣鎮(zhèn)市縣融合區(qū)域市縣融合區(qū)域市區(qū)板塊客戶流向市區(qū)板塊客戶流向周邊縣鎮(zhèn)客戶流向周邊縣鎮(zhèn)客戶流向47一類客戶特征：市區(qū)外溢（首置）自住客戶為主，兼顧投資保值，看重區(qū)域發(fā)展前景和價(jià)格優(yōu)勢(shì)n客戶來(lái)源：客戶來(lái)源：主要為市區(qū)外溢客戶和投資客戶n客戶特點(diǎn)：客戶特點(diǎn)：看重園區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿蛢r(jià)格洼地，需求高性價(jià)比，升值潛力大的產(chǎn)品n對(duì)區(qū)域認(rèn)同度：對(duì)區(qū)域認(rèn)同度：部分客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知度高，但多數(shù)客戶尚不了解本區(qū)域，在引導(dǎo)后多數(shù)客戶看好區(qū)域的發(fā)展，并表示會(huì)關(guān)注區(qū)域的發(fā)展n置業(yè)目的置業(yè)目的：首置客戶為主，其次是投資n可吸納性：可吸納性：短期內(nèi)通過(guò)大量的區(qū)域炒作可吸納該類客戶來(lái)此購(gòu)買，隨著后期區(qū)

48、域的發(fā)展承受，對(duì)此類客戶的吸納能力將不斷增強(qiáng) 這幾年，市區(qū)價(jià)格漲得很快，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)到了5000元/左右品質(zhì)佳、環(huán)境好、價(jià)格合適的產(chǎn)品太少了城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，對(duì)那些生活品質(zhì)要求高、支付能力有限的首置、首改客戶會(huì)有吸引力，未來(lái)配套完善了，這種客戶的數(shù)量會(huì)不斷增加 潞安頤龍灣營(yíng)銷策劃 劉先生 城南跟市中心近，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這兩年動(dòng)作頻頻，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ筮€有個(gè)生態(tài)園，居住環(huán)境也不錯(cuò)但目前公共交通不方便，生活配套很少，市區(qū)的客戶認(rèn)可度不高，但還是可以引導(dǎo)的如果產(chǎn)品做得好、價(jià)格合理，還是可以吸引很多人的 星悅國(guó)際置業(yè)顧問(wèn) 宋小姐48一類客戶特征：頭腦精明，對(duì)總價(jià)敏感，需求的物業(yè)以性價(jià)比高、總價(jià)控制的實(shí)用戶型

49、為主n受收入的限制，對(duì)物業(yè)類型沒(méi)有太多要求，關(guān)鍵控制總房款，承受總房?jī)r(jià)集中在40-60萬(wàn)n置業(yè)重要考慮物業(yè)價(jià)格、性價(jià)比等因素，對(duì)配套有較高要求n需求以80-100的兩房和100-130三房為主，少量需求大戶型購(gòu)房關(guān)注因素：價(jià)格、交通、生活配套、性價(jià)比 科工貿(mào)園區(qū)離市區(qū)很近，目前生活配套不方便，但發(fā)展?jié)摿Υ?，過(guò)不了幾年就能起來(lái)了如果價(jià)格合適的話，我想買一套120左右的三房，自己住，還可以保值 長(zhǎng)治一中教師 胡先生 市區(qū)多是小盤，幾乎沒(méi)有什么配套，綠化、園林也很少濱河城上城是大盤，周邊環(huán)境、配套都挺好的，但是價(jià)格太貴了頤龍灣那邊物流、建材市場(chǎng)比較多，住著不舒服城南那邊有個(gè)生態(tài)園，離市中心也不遠(yuǎn)，如

50、果單價(jià)4500元/左右，總價(jià)合適，我會(huì)考慮到那邊買的 長(zhǎng)治電信職工 趙小姐49二類客戶特征：長(zhǎng)治等周邊縣鎮(zhèn)客戶，資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，可分為高端客戶和中高端客戶，有置業(yè)自用需求，可引導(dǎo)性較強(qiáng)n客戶來(lái)源：客戶來(lái)源：長(zhǎng)治、長(zhǎng)子等周邊縣鎮(zhèn)客戶n客戶特點(diǎn)客戶特點(diǎn)：購(gòu)買能力相對(duì)較強(qiáng)，高端客戶多為私企業(yè)主，中高端客戶以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工和小生意人為主，追求提高居住舒適度、提升生活質(zhì)量、體現(xiàn)身份感 ，多為多次置業(yè)n對(duì)區(qū)域認(rèn)同度：對(duì)區(qū)域認(rèn)同度：對(duì)區(qū)域發(fā)展前景及物業(yè)升值潛力關(guān)注度高，對(duì)區(qū)域居住價(jià)值認(rèn)可度高；置業(yè)可選區(qū)域較為廣泛，可引導(dǎo)性強(qiáng)n置業(yè)目的：置業(yè)目的：以自用為主，多為工作、子女教育和享受城市便利配套n可

51、吸納性可吸納性：短期內(nèi)吸納性一般，隨著區(qū)域發(fā)展和項(xiàng)目的成熟，可吸納性會(huì)逐步增強(qiáng) 像我的朋友在市區(qū)都有幾套房的如果再買房子的話，我要看開發(fā)商品牌，品牌大了通常質(zhì)量比較過(guò)關(guān)物業(yè)管理一定要好，住起來(lái)舒心，也有保障樓距要寬，環(huán)境也要美，高大的樹要多些，這樣住著才舒心我不怕多花幾十萬(wàn)，關(guān)鍵是東西要值 長(zhǎng)治縣某私企老板 孟先生 長(zhǎng)治縣城的商品房項(xiàng)目不多、規(guī)模較小、產(chǎn)品也不怎么樣我想在市區(qū)附近買個(gè)房，到市里辦事比較方便，距離一中、二中近點(diǎn)就更好了，以后孩子上學(xué)也方便價(jià)格合適，環(huán)境比較好，物業(yè)管理也要有保證長(zhǎng)治縣國(guó)土局科員 張女士50二類客戶特征：以小高層和高層電梯洋房為主，多選擇舒適性產(chǎn)品，可承受總價(jià)在50

52、-80萬(wàn)元之間，但可進(jìn)一步引導(dǎo)需求n小高層、高層電梯物業(yè)一般為置業(yè)首選n二類客戶傾向選擇舒適型產(chǎn)品，面積集中在120-160n二類客戶對(duì)價(jià)格承受力強(qiáng)，集中在50-80萬(wàn)之間n購(gòu)房關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、配套、小區(qū)環(huán)境和物管等購(gòu)房關(guān)注因素：產(chǎn)品品質(zhì)、配套、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理 縣城好的項(xiàng)目太少了，稍微看得上的就算是世紀(jì)豪庭了，現(xiàn)在賣的只有沒(méi)電梯的板樓，選擇性太少了，品質(zhì)感不高我一直想去市區(qū)買房，130左右的三房，產(chǎn)品品質(zhì)要好，戶型功能分區(qū)合理最好生活配套比較方便，物業(yè)管理要有保障長(zhǎng)治縣自由職業(yè)者 李先生 在縣里，有點(diǎn)錢的人都喜歡去市里買房，做生意或者辦事都比較方便，以后孩子上學(xué)能用，還可以保值一般來(lái)講，他們

53、的承受能力比較強(qiáng)，需求的產(chǎn)品也偏大，120以上三房為主黎苑美域策劃經(jīng)理 蔡經(jīng)理51三類客戶特征：集中為園區(qū)企業(yè)員工，可再細(xì)分中高端與中端客戶，置業(yè)自住需求較強(qiáng)烈，但近期數(shù)量有限，中遠(yuǎn)期可引導(dǎo)增加n客戶來(lái)源客戶來(lái)源：縣科工貿(mào)產(chǎn)業(yè)園和市機(jī)械產(chǎn)業(yè)園n客戶特點(diǎn)：客戶特點(diǎn)：客戶層次有一定差異，有由中高層管理人員、高級(jí)技術(shù)人員組成的中高端客戶，有企業(yè)普通員工組成的中端客戶，首置、改善居住為主n對(duì)區(qū)域認(rèn)同度對(duì)區(qū)域認(rèn)同度：認(rèn)可產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前景，認(rèn)同感相對(duì)強(qiáng)，多數(shù)有在產(chǎn)業(yè)園區(qū)安居樂(lè)業(yè)的意愿n置業(yè)目的：置業(yè)目的：以改善居住、為子女購(gòu)房居多，較多客戶希望購(gòu)買距離工作單位近的樓盤，就近置業(yè)n可吸納性：可吸納性：短期園

54、區(qū)處于發(fā)展初期，客戶數(shù)量有限，中遠(yuǎn)期隨著產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展，將成為項(xiàng)目的重要客群之一 我們中高層技術(shù)人員和管理人員都有購(gòu)房需求，雖然有單位分的房，但這么些年過(guò)去了，早就想換了孩子們也長(zhǎng)大了，也該為他們準(zhǔn)備婚房了機(jī)械園區(qū)這邊離市區(qū)近，發(fā)展挺好，長(zhǎng)治縣科工貿(mào)園區(qū)有多個(gè)大型項(xiàng)目也上馬了，未來(lái)這里發(fā)展肯定不錯(cuò) 淮海集團(tuán)工程師 王先生 你們項(xiàng)目的位置挺好的，離我們廠很近，我覺(jué)得這里離市區(qū)近，廠子也多，很有發(fā)展?jié)摿δ壳埃瑘@區(qū)這邊還沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我們很多同事都是去市區(qū)買，你們項(xiàng)目位置，我相信很多人都會(huì)考慮買的 光電職工 李先生52三類客戶特征：中端客戶需求80-120戶型；中高端需求舒適戶型，對(duì)產(chǎn)品及配套

55、有一定要求n中端客戶需求面積緊湊的戶型，較集中80-100兩房、100-120三房，并且較傾向于購(gòu)買價(jià)格相對(duì)低的小高層洋房n中高端客戶對(duì)居住舒適性較高，較多需求120-160的戶型，并且對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、實(shí)用率、社區(qū)環(huán)境、配套等有較高要求購(gòu)房關(guān)注因素：性價(jià)比、配套、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理我想買一套舒適點(diǎn)的三房，面積在150-160左右，希望戶型設(shè)計(jì)好，客廳大點(diǎn)，要有飄窗，至少兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。小區(qū)園林要大、綠化要好，有假山、小亭子的，夏天還可以看到水景社區(qū)要上檔次，有文化氣息 光電產(chǎn)業(yè)園某企業(yè)部門經(jīng)理 劉先生我一直想買個(gè)120 以下的三房，一定要帶電梯的， 4000-4500元/的房?jī)r(jià)比較合理，

56、5000元/以上就太高了小孩準(zhǔn)備要上學(xué)了，想購(gòu)買的小區(qū)有良好的教育等配套 科工貿(mào)園區(qū) 李先生5354商用物業(yè)市場(chǎng)分析n酒店市場(chǎng)研究n寫字樓市場(chǎng)研究n公寓市場(chǎng)研究n商業(yè)市場(chǎng)研究長(zhǎng)治酒店物業(yè)市場(chǎng)分析55近年長(zhǎng)治旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，各項(xiàng)指標(biāo)不斷創(chuàng)新高，旅游產(chǎn)業(yè)逐漸成型，為酒店業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境n從從20012001年開始，旅游業(yè)成為長(zhǎng)治第三產(chǎn)業(yè)的龍年開始，旅游業(yè)成為長(zhǎng)治第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，長(zhǎng)治旅游業(yè)進(jìn)入了發(fā)展快車道，游客接待頭，長(zhǎng)治旅游業(yè)進(jìn)入了發(fā)展快車道，游客接待量逐年上升，量逐年上升，20112011年游客量達(dá)年游客量達(dá)12701270萬(wàn)人次。萬(wàn)人次。 n2005年全年接待游客537萬(wàn)人次 ，

57、至2011年上升至1270.6萬(wàn)人次，年均增速保持在20%以上。n2010年游客量1050.6萬(wàn)人次，突破千萬(wàn)人次大關(guān)，2011年游客量1270.6萬(wàn)人次，再創(chuàng)新高。 n同時(shí)，長(zhǎng)治旅游收入保持較快增長(zhǎng)，同時(shí)，長(zhǎng)治旅游收入保持較快增長(zhǎng)，20112011年實(shí)年實(shí)現(xiàn)旅游總收入較現(xiàn)旅游總收入較20052005年總收入整體翻了年總收入整體翻了5 5倍。倍。n從2006年開始長(zhǎng)治旅游收入開始呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，特別是2008年以來(lái)增幅度高于游客量增幅。n即使2009、2010年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較差的情況下，仍有約20%的增長(zhǎng)。 2005-20112005-2011年長(zhǎng)治接待國(guó)內(nèi)外游客量變化情況年長(zhǎng)治接待國(guó)內(nèi)外游客

58、量變化情況2005-20112005-2011年長(zhǎng)治旅游總收入變化情況年長(zhǎng)治旅游總收入變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年長(zhǎng)治統(tǒng)計(jì)年鑒56長(zhǎng)治旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)酒店業(yè)發(fā)展，目前長(zhǎng)治的酒店行業(yè)已形成一定的發(fā)展規(guī)模，酒店行業(yè)發(fā)展形勢(shì)呈現(xiàn)不斷向上態(tài)勢(shì)n在長(zhǎng)治旅游業(yè)快速發(fā)展勢(shì)頭的帶動(dòng)下，長(zhǎng)治各在長(zhǎng)治旅游業(yè)快速發(fā)展勢(shì)頭的帶動(dòng)下，長(zhǎng)治各大酒店賓館不斷擴(kuò)大規(guī)模，提高服務(wù)質(zhì)量，為大酒店賓館不斷擴(kuò)大規(guī)模，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店業(yè)提供了廣闊空間，酒店數(shù)量不斷增加。酒店業(yè)提供了廣闊空間，酒店數(shù)量不斷增加。n目前，目前，長(zhǎng)治共有星級(jí)酒店長(zhǎng)治共有星級(jí)酒店1313家，家，其中五星級(jí)其中五星級(jí)2 2家，四星級(jí)家，四星級(jí)2 2家，三星級(jí)家，

59、三星級(jí)3 3家，此外，長(zhǎng)治縣已家，此外，長(zhǎng)治縣已有打造有打造1 1家五星級(jí)酒店的規(guī)劃。家五星級(jí)酒店的規(guī)劃。高星級(jí)酒店數(shù)高星級(jí)酒店數(shù)量比量比20052005年大幅增長(zhǎng)，酒店業(yè)逐步形成規(guī)模。年大幅增長(zhǎng)，酒店業(yè)逐步形成規(guī)模。n20112011年上半年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售額年上半年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售額151.1151.1億元，其中住宿餐飲業(yè)零售額億元，其中住宿餐飲業(yè)零售額16.816.8億元，同比億元，同比增長(zhǎng)增長(zhǎng)18.4%18.4%，占零售總額比重為，占零售總額比重為11.1%11.1%；其中；其中，住宿業(yè)零售額，住宿業(yè)零售額2.12.1億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)13.5%13.5%；餐；餐飲業(yè)

60、零售額飲業(yè)零售額14.714.7億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)19.1%19.1%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)治文物旅游局20052005年與年與20112011年長(zhǎng)治星級(jí)酒店數(shù)量變化情況（家）年長(zhǎng)治星級(jí)酒店數(shù)量變化情況（家） 注：金威大酒店在設(shè)施上已達(dá)到五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，注：金威大酒店在設(shè)施上已達(dá)到五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，但尚沒(méi)有評(píng)星，因此長(zhǎng)治五星級(jí)酒店暫以但尚沒(méi)有評(píng)星，因此長(zhǎng)治五星級(jí)酒店暫以2 2家來(lái)統(tǒng)計(jì)。家來(lái)統(tǒng)計(jì)。57長(zhǎng)治的星級(jí)酒店主要集中在長(zhǎng)治市區(qū)，依托商務(wù)發(fā)展的特征較明顯，長(zhǎng)治縣目前尚無(wú)五星級(jí)酒店，存在一定的市場(chǎng)發(fā)展空間n長(zhǎng)治現(xiàn)有星級(jí)酒店長(zhǎng)治現(xiàn)有星級(jí)酒店1313家家。長(zhǎng)治的酒店分布較集。長(zhǎng)治的酒店分布較