《房地產(chǎn)估價理論與方法》課堂練習(xí)題

1、房地產(chǎn)估價理論與方法課堂練習(xí)、名詞解釋1房地產(chǎn)：土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不可分離的部分及其由它們衍生的各種權(quán)益。2比較法：將待估房地產(chǎn)與同一供需圈內(nèi)近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并根據(jù)后者已知的成交價格， 修正得到待估房地產(chǎn)在一定時點、 一定產(chǎn) 權(quán)狀態(tài)下市場價值的一種估價方法。3房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)待估房地產(chǎn)的估價目的，遵循房地產(chǎn)的估價原則和程序， 在充分了解和掌握待估房地產(chǎn)基本狀況、 房地產(chǎn)市場資料 和深入分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上， 選擇科學(xué)而合適的估價方法， 并結(jié)合 估價人員的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)和一定時點的市場價值所作出的推測 和判斷。

2、4建筑物折舊：是指建筑物從建造完成以后，隨著時間的推移而發(fā)生的價值遞減現(xiàn)象。5成本法：以待估房地產(chǎn)開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)，估算待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的一種估價方法。、問答題1.土地的特性：空間位置的固定性2)數(shù)量的有限性3)使用的持久性4)異質(zhì)性5)利用的多樣性62房地產(chǎn)估價的原則：綜合性原則 替代原則3)最有效使用原則4)動態(tài)原則3影響房地產(chǎn)價格的社會因素：1)政治安定狀況社會治安程度 房地產(chǎn)投機 城市化水平4比較法的估價步驟：1)收集交易案例2)選擇比較案例3)比較項目修正計算比準(zhǔn)價格5運用假設(shè)開發(fā)法具備的外部環(huán)境：比較發(fā)育的房地產(chǎn)市場，投資開發(fā)按市場機制運行穩(wěn)定而

3、明朗的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策3)公開、穩(wěn)定的土地供應(yīng)計劃4)統(tǒng)一、健全的房地產(chǎn)法規(guī)5)穩(wěn)定而清晰的各種房地產(chǎn)投資與交易稅費6)透明、公開和完整的房地產(chǎn)資料6. 房地產(chǎn)估價的必要性：房地產(chǎn)市場的不完全性房地產(chǎn)產(chǎn)品的非均質(zhì)性3)房地產(chǎn)價格形成的復(fù)雜性4)房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)管理中的作用5)房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)交易的作用7影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素：商服繁華程度 交通條件基本設(shè)施4)區(qū)域環(huán)境條件8比較法的基本程序：1）收集交易案例2）選擇比較案例比較項目修正計算比準(zhǔn)價格9綜合性原則的主要表現(xiàn)：1）全面了解待估房地產(chǎn)2）綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素3）房地產(chǎn)價格分析計算的綜合性10建筑物折舊的類型：物理折舊、功能折舊

4、、經(jīng)濟折舊三、計算題1某宗房地產(chǎn)的經(jīng)營期為十年,預(yù)計未來前五年凈收益額分別為12 萬元、15萬元、 13萬元、 11萬元、 14 萬元，從第六年到第十年的凈收益額均為 12萬元，折現(xiàn)率為 10%問：該房地產(chǎn)的評估值為多少？解：12/(1+10%)+15/(1+10%)2 +1 6 X /( 1 + 1 0%)311/(1+10%)7X 1/(1+10%)3+20/10% X=108.9（萬元）2某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來五年凈收益額分別為 12萬元、 15萬元、 元、14 萬元,折現(xiàn)率為 10%問：該房地產(chǎn)的評估值為多少？13 萬元、 11 萬解：評估值=12/(1+10%) + 15/(1+10%)

5、2+ 13/(1+10%)3(1+10%) 4+14/ /1+10%) 5 = 49.3 (萬元)+ 11/3評估對象為一塊待開發(fā)建設(shè)的熟地,面積10000平方米,允許用途為商住混合，允許容積率為7，覆蓋率為W 50%, 土地使用年限為50年。有關(guān)資料如下：1） 待開發(fā)的建筑物為 1 4層,其中商業(yè)用房的建筑面積為 10000平方米,住宅用房的建筑面積為 60000平方米。(2)預(yù)計建設(shè)期為3年?？偨ㄖM用預(yù)計5000萬元，專業(yè)費用為總建筑費用的8%,第一年投入總建筑費及其專業(yè)費的 20%,第一年投入50%的總建筑費及其專業(yè)費，第三年投入 30%的總建筑費及其專業(yè)費。(3)貸款利息率平均為10

6、%。(4)利潤率為直接投資資本的25%。(5)銷售費用為樓價的3%,稅費為樓價的6%。(6)假定樓建成后，預(yù)計商業(yè)房平均售價為20000元/平方米，住宅房的平均售價為9000元/平方米。(靜態(tài)法)60000X 1 = 74000 (萬元)問：該塊土地總地價為多少？總建筑費B1=5000萬元解：（1）總樓價 A = 10000X 2+（2）總專業(yè)費B2 = B1 X 8% = 400（萬元）-10.5_門總利息B3 =地價款利息+開發(fā)費用利息3=X X (1+10% 1 +( B1+ B2) X 50%X ( 1+10% j5 1 +(B1+ B2)X 20%X ( 1+10% 2.5(B1+

7、B2) X 30%X (1+10%=0.331X +777.6 (萬元)總銷售費用 B4 = A X 3%= 74000X 3% = 2220 (萬元)總稅費總利潤B5=A X 6% = 74000 X 6% = 4440 (萬元)B6=( X+ B1+ B2 )X 25%= 0.25X+1350(萬元)總地價74000 5000 400 ( 0.331X+777.6) 2220 4440 (0.25X+1350)X = 37832 (萬兀)物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)

8、理論知識和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識、消防知識、法律常識教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識及消防專業(yè)知識，在工作中的操作與運用，并基本掌握現(xiàn)場保護及處理知識2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門衛(wèi)守護，定點守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時能夠運用所學(xué)的技能保護公司財產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時全面掌握保安專業(yè)知識以及在具體工作中應(yīng)注意的事項及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的