站前大道房地產(chǎn)小高層住宅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)小高層住宅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告【最新資料，Word版，可自由編輯！】第10頁(yè)共34頁(yè)第一部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論第二部分項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景二、投資的必要性第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、本市城市概況二、本市城市發(fā)展規(guī)劃三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述四、本市小高層住宅市場(chǎng)分析（竟?fàn)幮詷潜P分析）五、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類分析六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址二、項(xiàng)目建設(shè)條件第五部分項(xiàng)目地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、項(xiàng)目地塊解析二、項(xiàng)目地塊HTP層次分析方法（中國(guó)與外國(guó)理論與實(shí)踐結(jié)晶）第六部分項(xiàng)目地塊SWOT分析與應(yīng)用

2、一、項(xiàng)目的SWOT矩陣分析二、項(xiàng)目SWOT策略應(yīng)用三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)第七部分項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估一、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位（二）項(xiàng)目功能定位（三）項(xiàng)目形象定位（四）項(xiàng)目檔次定位二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇（房產(chǎn)價(jià)值工程原理-Value Engineering）一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過程二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序三、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論第八部分對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位一、均價(jià)的確定二、單價(jià)的確定第九部分 項(xiàng)目的結(jié)論第十部分開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu)一、企業(yè)

3、組織（一）企業(yè)組織形式（二）企業(yè)工作制度第十一部分的建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四）項(xiàng)目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分投資估算及資金籌措計(jì)劃一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（二）開發(fā)費(fèi)用估算（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙矶㈨?xiàng)目資金籌措（一）項(xiàng)目投資組合方式（二）資金動(dòng)作方式三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息（一）資金籌措與投資使用計(jì)劃（二）貸款本金的償還及利息支付第十三部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定（一）根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)

4、告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格）（二）建議銷售測(cè)算單價(jià)（運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn)）（三）總銷售收入的確定第十四部分建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)一、稅金計(jì)算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算二、損益表與靜態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位部分損益表三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析第十五部分不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析（二）結(jié)論二、敏感性分析三、決策樹概率分析四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施（二）風(fēng)險(xiǎn)控制第十六部分國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性（二）目前對(duì)人和社會(huì)影響二、

5、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)第十七部分銀行貸款支撐條件一、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商的資信指標(biāo)（二）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評(píng)估情況（三）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果（一）項(xiàng)目貸款的概況（二）項(xiàng)目貸款的評(píng)價(jià)過程第十八部分可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論二、結(jié)論的建議及說明第十九部分可行性研究附報(bào)表一、項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖二、項(xiàng)目開發(fā)成本估算表三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表四、項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表五、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表六、資金來源與運(yùn)用表七、損益及利潤(rùn)分配表八、現(xiàn)金流量表（全部投資）九、借款償還期測(cè)算表十、敏感性分析表附件第一

6、部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過 全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市 場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合本市城市建設(shè) 與改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況(1)項(xiàng)目名稱：(2)建設(shè)地點(diǎn)：(3)建設(shè)單位：(4)管理單位：(5)企業(yè)性質(zhì)：(6)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)(7)公司類別：集團(tuán)化企業(yè);(8)注冊(cè)資金：(9)資質(zhì)等級(jí)：(10)資信等級(jí)：(11)法人代表：(12)法定地址：（13）聯(lián)系方式：（14）

7、企業(yè)概況（15 ）企業(yè)業(yè)績(jī)住宅項(xiàng)目（100畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項(xiàng)目（200畝熱銷中）、休閑美 食中心（1300畝招商中）、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化尊貴高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目（3000畝已投入使 用）、海景旅游度假村（400畝已竣工）等。（16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃出于對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固 傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對(duì)本公司 的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃（17 ）項(xiàng)目的基本概況本市本項(xiàng)目項(xiàng)目位于本市城東區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施。（三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員項(xiàng)目的可行性研究工作由項(xiàng)目開發(fā)商：

8、本公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項(xiàng)目編制過程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國(guó)土資源局等相關(guān)政府部 門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項(xiàng)目項(xiàng)目”可行性研究與評(píng)價(jià)工作委員會(huì)（四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1 ）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第二版）；（2）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（3 ）中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件；（五）可行性研究報(bào)告研究范圍研究范圍主要包括：住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，銀行貸款評(píng)價(jià)等。（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：1-1-1【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)

9、容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)站前大道旁規(guī)劃總用地面積5萬(wàn)m實(shí)際用地面積10 萬(wàn) m2總建筑面積15 萬(wàn) m2建筑占地面積17 萬(wàn) m2 (綜合容積率1.9建筑密度20%綠地率30 %住宅面積15 萬(wàn) m2商業(yè)面積10000m 2地下室面積15020m 2居住總戶數(shù)10000 戶（七）項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)（1 ）項(xiàng)目用地取得（2 ）開發(fā)公司資質(zhì)（3）開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)（4）項(xiàng)目開發(fā)結(jié)論'、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論（一）項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（二）項(xiàng)目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護(hù)（三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度（四）投資估算和資金籌措（1 ）投資估算（2 ）資金籌措（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（六）項(xiàng)目銷售模式與合作方式（七）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目

10、綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本 項(xiàng)目可行。第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景（一）本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃近年來本市委、市人民政府給外商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放、加快非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 改善投資環(huán)境和體制機(jī)制的一系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓外商放心投資、大 膽經(jīng)營(yíng)。（二）項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地 產(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化

11、兼而有之的 綜合型過渡。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求二、投資的必要性“品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值決定價(jià)格，隨著本市人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的提出越來越高的要求。本市地區(qū)特點(diǎn)推動(dòng)了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。第三部分市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、本市城市概況（一）本市基本概況位于省西部，流域西江水系的上游。地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤， 是滇、黔、省（區(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。（二）本市經(jīng)濟(jì)概況2005年上半年，全市生產(chǎn)總值完成100億元，同比增長(zhǎng)20%，總量排在第 六位，增幅排在第一位。其中，一產(chǎn)增長(zhǎng)5.1%，二產(chǎn)增長(zhǎng)28.1%，三產(chǎn)增長(zhǎng)6.9% < 第二產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)

12、增長(zhǎng)的主要力量。（三）本市城市建設(shè)概況城市建設(shè)進(jìn)行了總體的規(guī)劃，目前已全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，啟動(dòng)了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。加快中心城市建設(shè)，再造一個(gè)城。努力創(chuàng)建全國(guó)優(yōu)秀旅游城市、園林城市、生態(tài)城市、最佳人居城市。（四）本市招商概況截至2006年，全市共新簽約市外合同項(xiàng)目299個(gè),其中重點(diǎn)招商項(xiàng)目達(dá)30 個(gè)，分別增長(zhǎng)43.1 %、26.54 %、44.95 %、84.91 %和29.1 %。其中與外客商（含 國(guó)外）簽訂投資項(xiàng)目200多個(gè)，總投資195.41億元。（五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況2006年是城市建設(shè)大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年，完成公路的 改造，

13、建設(shè)大橋至大橋間的城市主干道，在首先啟動(dòng)行政中心的建設(shè)，其次建設(shè)會(huì)展中心。公園也將建設(shè)完成。工業(yè)園，大力招商引資。完成周邊地區(qū)的舊城改 造等。二、本市城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn) 代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道。至 2010年，城市居民的生活環(huán)境有較大的改善， 城市形象基本確立，初步形成城市發(fā)展的骨架（二）城市未來的規(guī)模到2020年，中心城區(qū)人口將達(dá)到約100萬(wàn)人，其中，主城區(qū)規(guī)劃人口為 50 萬(wàn)，工業(yè)園區(qū)人口為50萬(wàn)，總建設(shè)用地約為100平方公里。（三）城市總體布局城中心城區(qū)將包括現(xiàn)全部、沿河谷的城市建設(shè)用地、城市發(fā)展備用

14、地和部分 生態(tài)隔離用地。每個(gè)片區(qū)里面又包含有若干個(gè)組團(tuán)根據(jù)自然條件和帶狀城市特點(diǎn)，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、 快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的 “組團(tuán)式帶形城市”。城市由單中 心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)群組演變。城市重心將東移。（四）城市區(qū)域地位未來將實(shí)行工業(yè)結(jié)合、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)林產(chǎn)品深加工結(jié)合的工業(yè)立市戰(zhàn) 略，逐步走上經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的軌道。（五）城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域：金融、物流、行政中心，地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn) 業(yè)帶，經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。城市發(fā)展目標(biāo)：把經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、旅游大市、文化名市、生態(tài) 城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市。創(chuàng)建符合

15、生態(tài)安全， 突出“藍(lán)天、青山、綠樹、碧水、紅瓦”特色的國(guó)家級(jí)環(huán)保城市和生態(tài)城市，創(chuàng) 建國(guó)家級(jí)環(huán)保城市和生態(tài)城市。（六）結(jié)論（1）城市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展（2 ）城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整效應(yīng)明顯（3）居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述（一）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、市場(chǎng)總體供應(yīng)量少，市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量2、市場(chǎng)供給戶型以三房、四房與樓中樓等大面積戶型為主，三房、四房成為 市場(chǎng)主要的消費(fèi)戶型。3、樓盤品質(zhì)對(duì)銷售的影響不明顯4、房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性5、商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢(shì)。6、區(qū)域規(guī)劃定位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。（二）政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1、

16、有利影響2、存在的隱患第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址城區(qū)環(huán)境得天獨(dú)厚、資源豐富、土地廣袤，這里將發(fā)展成為市的一個(gè)高尚新 社區(qū)，并享受著國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策，隨著政府的重點(diǎn)規(guī)劃，城區(qū)周邊配套設(shè)施將 進(jìn)一步改善。區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。（一）區(qū)位環(huán)境條件項(xiàng)目建設(shè)地塊項(xiàng)目周邊市政機(jī)關(guān)眾多， 道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、 和諧、寧?kù)o的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢(shì)，依托區(qū)一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（二）自然資源條件（1）礦產(chǎn)資源非常豐富，且礦產(chǎn)種類多，儲(chǔ)量大。（

17、2）全市的森林覆蓋率達(dá)60%。豐富的森林資源。（3） 全國(guó)著名的亞熱帶水果基地、南菜北運(yùn)基地和“水果之鄉(xiāng)”。（三）氣候與地理?xiàng)l件受地型的影響，是個(gè)典型的小盆地城市，夏長(zhǎng)冬短，熱量充足，光照較強(qiáng)， 降水量適中，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季炎熱、潮濕，冬無(wú)嚴(yán)寒。（四）水利能源條件水能資源豐富，有大小河流30條（不含季節(jié)性溪流），全長(zhǎng) 5000公里目 前可開發(fā)利用的水能資源在 5000萬(wàn)千瓦以上，已開發(fā)利用近 4000萬(wàn)千瓦，日 供水能力達(dá)120萬(wàn)立方米。（五）交通環(huán)境條件全市通車?yán)锍?0000公里，。項(xiàng)目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達(dá)的 交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由市的中心方向開往“項(xiàng)目”附近，坐車由“項(xiàng)目

18、”至市中 心只需5分鐘，交通十分便捷。（六）人文特征和優(yōu)惠政策項(xiàng)目附近已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政 設(shè)施的改造。（七）政治優(yōu)勢(shì)條件（八）旅游資源條件二、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備（二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全第五部分地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、項(xiàng)目地塊解析（一）項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)分析項(xiàng)目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點(diǎn)規(guī)劃的，該區(qū)域在購(gòu)物、 文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂等生活設(shè)施方面相對(duì)于市中心有較大 的差距。行政辦公中心是本項(xiàng)目所處地段的第一大功能定位。該定位對(duì)未來社區(qū)大環(huán)境提升有很大促進(jìn)作用。（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀（三）

19、項(xiàng)目周邊居住環(huán)境二、地塊HTP層次分析目前地塊HTP層次分析方法很實(shí)用，它是中國(guó)與外國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之一，本方法的詳細(xì)分析過程略。第六部分地塊SWOT分析與應(yīng)用一、項(xiàng)目的SWOT矩陣分析二、項(xiàng)目SWOT策略應(yīng)用（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths ）優(yōu)勢(shì)應(yīng)用（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness ）劣勢(shì)應(yīng)對(duì)一一（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunities）機(jī)會(huì)利用一一（四）項(xiàng)目威脅（Threats ）應(yīng)對(duì)措施一一三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)本產(chǎn)品將會(huì)是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤，需要從市場(chǎng)角度、定位角度、產(chǎn) 品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)， 優(yōu)化劣勢(shì)，弱化威脅，

20、就能形成較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。第七部分 定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論一、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位那么打造一個(gè)別具風(fēng)情的生活方式、獨(dú)特的生活主張，來引導(dǎo)城市人的生活新方式。從消費(fèi)者的角度出發(fā)，“新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，關(guān)注發(fā)展人居生活觀?！弊⒅刈?求超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，注重對(duì)城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù) 消費(fèi)者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個(gè)性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生 活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。（二）項(xiàng)目功能定位遵照當(dāng)?shù)卣畬?duì)商品房住宅品質(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的 現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi)

21、升級(jí)的中高檔、高品質(zhì)住宅為主，因此確 定本項(xiàng)目以上的功能定位。（三）項(xiàng)目形象定位在以普通住宅見長(zhǎng)的市場(chǎng)，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品 才能具有自己的特色。市新政務(wù)區(qū)的附屬居住中心位置也造就了“城市居住中心特色住宅”的要求。以上定位為粗略，詳細(xì)請(qǐng)見整合推廣方案二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分對(duì)項(xiàng)目戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇(房地產(chǎn)價(jià)值工程原理-Value Engineering)一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過程(一) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程定義及ACE分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)其必要功能的有組 織的創(chuàng)造性活動(dòng)。(1) 分析問題(Analy

22、zing Problem)(2) 綜合研究(Comprehensive Study)(3) 方案評(píng)價(jià)(Evaluating Schemes)二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序價(jià)值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是 方案改進(jìn)。價(jià)值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評(píng)價(jià)三 個(gè)階段，以及選擇對(duì)象、收集情報(bào)、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評(píng)價(jià)與選 擇、方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)六個(gè)具體步驟。把三個(gè)階段和六個(gè)具體步驟及7個(gè)提出分別對(duì)應(yīng)列于表。項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程的階段、步驟與提問階段具體步驟VE提問1.選擇對(duì)象1.VE的對(duì)象是什么？分析問題2收集情報(bào)3.功能

23、分析與評(píng)價(jià)2. 它的作用是什么？3. 它的成本是多少？4. 它的價(jià)值是多少？綜合研究方案創(chuàng)新有無(wú)其他方法實(shí)現(xiàn)其功能1.方案評(píng)價(jià)與選擇。1.新方案的成本是多少？方案評(píng)價(jià)2方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)。2.新方案能可靠地實(shí)現(xiàn)。3.所要求的功能嗎？三、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析（一）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方案比較（二）項(xiàng)目功能分析（三）項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析（一）項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能，功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的匹配原則，可 歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后 ，就可對(duì)最優(yōu)方案進(jìn)行方案 改進(jìn)。六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論（一）分析功能-計(jì)算各

24、方案的功能指數(shù)（Fli）（二）分析成本 計(jì)算各方案的成本指數(shù)（Cli）（三）比較各方案的價(jià)值指數(shù)第八部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位一、均價(jià)的確定本次價(jià)格定位主要以市場(chǎng)比較法評(píng)估方式修正出本項(xiàng)目的價(jià)格。綜合項(xiàng)目本 身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計(jì)因素、品牌因素，隨加值等各因 素加以考慮，修正得出均價(jià)。二、單價(jià)的確定詳細(xì)另行制定價(jià)格體系第十一部分建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四）項(xiàng)目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分投資估算及資金籌措計(jì)劃一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開發(fā)

25、成本估算（1 ）土地費(fèi)用（土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配 套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）（2 ）前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期投入的調(diào)研費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研 究費(fèi)用等。（3）建安工程費(fèi)：包括建造本項(xiàng)目所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，以及設(shè)備及安裝 工程費(fèi)用，以上費(fèi)用參考市建筑工程價(jià)格信息，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn) 估算確定。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建筑物2cm以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、 路）（主要包括：排水、供水、供電、道路）。此項(xiàng)運(yùn)用單價(jià)估算法求得。（5 ）公建配套設(shè)施費(fèi)：包括項(xiàng)目公建項(xiàng)目的會(huì)所、物業(yè)管理用房等費(fèi)用。（6 ）開發(fā)期間稅費(fèi)：即本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅

26、金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用（7）不可預(yù)見費(fèi)，根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項(xiàng)目的可變影響因素相對(duì)較易控制，同時(shí)參照市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合類似 的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)提取一定的比例。（8）開發(fā)成本。（二）開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，參照市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目的 特點(diǎn)，取以上費(fèi)用。（2 ）銷售費(fèi)用：即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)等。參照市房 地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取相關(guān)值。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款還本付息表見第十七部分附表以上項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資在房

27、地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì) 制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表二、項(xiàng)目資金籌措（一）項(xiàng)目投資組合方式本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三 是預(yù)售收入用于投資部分。（二）資金動(dòng)作方式三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息長(zhǎng)期借款采用：最后1年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開始計(jì)算第十三部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算'、住宅銷售單價(jià)的確定（一）根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格）（二）建議銷售測(cè)算單價(jià)（運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn)）（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅

28、金計(jì)算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部 分銷售稅金及附加估算表。二、損益表與靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際 情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為出售為主的項(xiàng)目， 所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV ）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還

29、能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重 要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說， 每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。 故本項(xiàng)目方案可行。第十五部分不確定性分析不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得,當(dāng)全部銷售率為60%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn) 為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的銷售率W70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)(BEP)

30、的銷售率為60%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。(根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)率)(二)結(jié)論本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險(xiǎn)較大，但住宅銷售回收資金的速度較快，回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去，減少了商鋪與車位的資金投入量，像貸款利息，全 用住宅銷售收入來支付；另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵希捎谏啼伵c車位的成本 價(jià)格較低，但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大，這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位出售 風(fēng)險(xiǎn)程度降低。二、敏感性分析(1) 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。(2) 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。(3) 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。三、決策樹概率分析為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目全部銷售風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算(1) 經(jīng)計(jì)算，E ( NPV )(數(shù)學(xué)期望值)(2) 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差(3) 凈現(xiàn)值變異系數(shù)四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施（二）風(fēng)險(xiǎn)控制第十六部分國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)效益評(píng)