國有土地使用權司法解釋

1、 最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋 2004年11月23日最高人民法院審判委員會第1334次會議通過) 法釋20055號 最高人民法院公告 最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋已于2004年11月23日由最高人民法院審判委員會第1334次會議通過，現(xiàn)予公布，自2005年8月1日起施行。 二00五年六月十八日 根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。 一、土地使用權出讓合

2、同糾紛 第一條 本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協(xié)議。 第二條 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。 本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。 第三條 經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。 當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納

3、土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。 第四條 土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。 第五條 受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調(diào)整土地出讓金的，應予支持。 第六條 受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。 二、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛 第七條 本解釋所稱的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權人作

4、為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。 第八條 土地使用權人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權轉(zhuǎn)讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由，請求 確認合同無效的，不予支持。 第九條 轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效。 第十條 土地使用權人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理： (一)已經(jīng)辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務的，應

5、予支持； (二)均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持； (三)均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持； (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。 未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照中華人民共和國合同法的有關規(guī)定處理。 第十一條 土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政

6、府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。 第十二條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。 第十三條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。 三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共

7、擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。 第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。 當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。 第十六條 土地使用權人未經(jīng)有批準權 的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。 第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因

8、不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 第十八條 房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。 第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴： (一)依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設項目未經(jīng)有批準權的人民政府主管部門批準； (二)房地產(chǎn)建設項目未取得建設工程規(guī)劃許可證； (三)擅自變更建設工程規(guī)劃。 因當事人隱

9、瞞建設工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。 第二十條 房 屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加 的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 第二十一條 當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。 第二十二條 合作開發(fā)

10、房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。 第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。 第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù) 額貨幣的，應當認定為借款合同。 第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)

11、營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 四、其它 第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。 本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。 高法負責人解讀審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題 伴隨著我國市場經(jīng)濟結構的調(diào)整加快和土地制度改革的深化，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)立法已不能完全適應房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，再加上房地產(chǎn)市場機制不健全，房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體借機違法開發(fā)經(jīng)營，導致房地產(chǎn)糾紛案件不斷增加，新問題、新情況層出不窮，人民法院在審理此類糾紛時遇到適用法律的新難題。為此，最高人民 法院6月22日正式

12、公布關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋(以下簡稱解釋)，將于今年8月1日起正式實施。最高人民法院負責人對該解釋作了詳細解讀。 集體土地農(nóng)用土地不適用解釋 我國目前土地使用權也可分國有土地使用權和集體土地使用權兩類。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的土地僅限于國有土地，而非集體土 地；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。因此，本解釋調(diào)整的范圍只限于涉及國有土地使用權 的合同糾紛案件，不包括集體所有土地，這在解釋的名稱中已作出明確界定。 按照土地管理法確立的土地用途管制制度和基本農(nóng)田保護制度，我國土地分為農(nóng)用地

13、、建設用地和未利用地，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。在國有土地上， 對于按照土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的農(nóng)用地要嚴格管理，因房地產(chǎn)開發(fā)建設需要使用國有建設用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn) 為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，本解釋調(diào)整的國有土地范圍為國有建設用地，不包括國有農(nóng)用地。 不輕易確認合同無效 解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，結合社會現(xiàn)狀和審判實際，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就應當認定合同有效，盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確

14、認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的 有效利用。這在解釋的第2條、第3條、第9條、第11條、第12條、第13條、第15條、第16條 均有體現(xiàn)。同時，對當事人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實質(zhì)內(nèi)容，作出符合當事人真實意思表示的認定，而不是簡單地認定合同無效。此外，在合 同的解除上，解釋嚴格當事人行使解除權的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無法實現(xiàn)的情況下，當事人請求解除的才予以支持。 開發(fā)區(qū)管委會無權訂立出讓合同 根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權出讓。但由于以往土地市場管 理不規(guī)范，特別是對各類開發(fā)區(qū)內(nèi)

15、的土地管理缺乏有效措施，導致了一些開發(fā)區(qū)的國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)無序狀態(tài)，開發(fā)區(qū)管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重， 引發(fā)了大量的合同糾紛。針對上述情況，目前國務院已經(jīng)對全國土地市場部署開展治理整頓工作，其中開發(fā)區(qū)即為整治的重點。為配合國務院此項工作，最高人民法 院在制定司法解釋時，堅持既要依法規(guī)范土地出讓行為，同時也要考慮我國實際情況，盡量維護土地市場現(xiàn)有秩序的穩(wěn)定。為此，在綜合相關部門意見的基礎上， 解釋對開發(fā)區(qū)管委會訂立的土地使用權合同效力認定作出區(qū)別對待的規(guī)定。首先，為配合國務院開展的土地市場整治工作，加大促進國土管理部門對土地市場的 管理力度，解釋明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會與受讓人訂立的土地使用權出讓合同按無效處理，對今后土地出讓行為可以給予有效規(guī)范。其次，考 慮到我國目前實際情況，對開發(fā)區(qū)管委會遺留下的為數(shù)不少的出讓土地問題，仍采取一定的補救手段，即在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認 定有效，同時為防止追認手段的濫用，有效規(guī)范今后的土地出讓行為，對追認的范圍限定在本解釋實施之前的情況。解釋實施以后，開發(fā)區(qū)管委會再行訂立 的土地使用權出讓合同一律按照無效處理。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，關系到我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和綜合國力的增強，其發(fā)展更將會帶動50多 個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展