高層辦公樓標準層平面規(guī)模與經濟指標

1、高層辦公樓標準層平面規(guī)模與經濟指標Pla&izaencEconoffiicrge fHighrQ fsfeicBallding李珣聰Lixuncong摘要：隨著國家經濟的發(fā)展，高層辦公樓的建設成為城 市建設的主要內容。眾所周知，我國土地資源、特別是可耕地資源并不寬裕。如何在有限的土地上建設高層辦公樓，其使用率和經濟性成為建設方及社會關注的一個焦點。本文 試圖以歸納法總結現有的一些高層辦公樓實例中標準層規(guī) 模與使用率的關系，給高層辦公樓經濟性研究提供一個有 實用意義的參考。筆者經實例歸納得岀結論：高層辦公樓從 面積規(guī)模與平面使用效率的角度出發(fā)，標準層面積規(guī)模宜 控制在1 2 0 0就以上進深宜保

2、持在 121印左右。關鍵詞：標準層 平面規(guī)模 使用率容量，以及管井和結構面積等）應有一個科學合理的比例，盲目地壓縮這部分面積，雖然表面上平面實用率提高，但是降低了核體交通、 疏散和設備系 統(tǒng)、衛(wèi)生設施的服務標準， 這種做法是不足取的。 其 二是有效使用平面（殼體）的空度尺度（開間、進 深）的合理性，將影響到使用平面的合理的使用功 能。另外，在上面的章節(jié)中，筆者也討論過利用率還 將受到辦公室布局方式的影響，及核體形狀和平面形狀的影響。較小。根據筆者收集的53幢國內抽樣數據統(tǒng)計結果，標準層面積規(guī)模從114 0.深圳市抽樣的果是標準層面積平均值為1 3 8 0.9怦，面積范圍由一、標準層平面規(guī)模與影

3、響使用率的因素高層辦公建筑標準層平面的規(guī)模的確定是受 很多的內部設計和外界條件所限制和影響的。首 先，作為一個開發(fā)項目，它首先要受到投資額度和市場需求的影響，這就不在本文討論范圍之內了。 在設計方面，地形環(huán)境的限制是第一性的。用地的 大小、形狀；規(guī)劃紅線的劃定；容積率和建筑高度的 限制等都直接或間接地影響到標準層平面的規(guī)模。高層辦公樓其規(guī)模、高度和層數變化都很大， 很明顯，建筑層數越多，由于容納的人員數目越大， 要求標準層平面相應設置的垂直交通體和服務空 間亦越多。這樣就引發(fā)一個問題，以多大的標準層面積去與垂直體及服務空間所占面積相匹配？也就是標準層要多大規(guī)模合適？這一問題涉及面廣，較難回答。

4、首先，它涉及到不同使用功能、不同規(guī)模限定、不同結構方式和辦公室布局方式的影響，還涉及具有相同功能內容而有不同層數的建筑規(guī)模限 度的確定，同時還與城市規(guī)劃、 景觀、建筑場地等要 求有關，若再加上實際工程中的經濟約束，甲方和管理部門的各種要求， 很難得到一個綜合評判標準 層平面規(guī)模的標準。為研究問題的簡單化，姑且撇開與設計關系不大的因素，單純從平面有效利用率原則分析，研究適度的標準層平面規(guī)模。（注1）高層辦公建筑標準層有效利用率至少取決于 以下幾個因素：一是對建筑層數和面積一定的情況 下，標準層核體面積大小（含電梯、樓梯的數量和、全國、深圳、日本標準層規(guī)模比較由于各種原因，我國高層辦公樓標準層的面

5、積6 101?3 3 2 2tf，平均值為11幢高層辦公樓統(tǒng)計結4 7 014 5 4 6比全國抽樣均值高約2 0師而其中較早期的11 幢的標準層面積平均值約為110 2 1。對深圳市17童相對較新的項目統(tǒng)計則得：標準層 平面面積均值達 1 5 8 7.3可見，近年來深圳高層 辦公樓標準層平面有逐漸加大趨勢。 另筆者收錄的2 3童日本抽樣例子中（2 4層6層），標準層面積 平均值為 2 3 0 7 1，面積范圍由13 5F1 6 3 5這; 一平均值比我國平均值高102瑤深圳市高 67%。三、日本關于標準層平面規(guī)模、層數與使用率的研究日本高層辦公建筑標準層一般為長方形或正方形，平面布局嚴謹（與

6、結構抗震有關）。注重建筑 經濟性、空間利用率和服務設施組織配套現代化等 方面以及核心構成組織與規(guī)劃研究，并己趨于成 熟。相比之下，歐美的高層辦公建筑從平面選型及 立面造型上更加靈活多變一些。筆者認為，鑒于現階段我國經濟尚處于發(fā)展階段，應多借鑒日本方面圖1與圖2是日本關于高層辦公樓標準層平17 11 (I thirta Aodemic Journal Ekctronic Publishing All rights reserved, httpTAvwwjznlcLnet關于經濟效率的研究，而對歐美的新奇風格模仿應 有所節(jié)制。f i丨/-hIta. * -/J圖1標準層面積與有效率關系面有效率與標

7、準層面積與建筑層數的關系圖。由圖1看到，當標準層面積為 2 0 0 0怦左右平 面有效率可接近 7 8嚇準層面積小于1 5 0 0怦或者大于3 0 0 0平面有效率均下降較快，說明面積過小則平面相當部分被必需滿足運輸、疏散和結構功能的核體所占有，導致使用率低。而面積過大則由 于隨著辦公人數的增加，導致電梯數量增加， 當超過一定規(guī)模時（約3 0 0 0廳垂直交通的劇增令使 用面積越來越少。 因此，面積的增大也是有限制的， 并非越大越有利。由圖2可看到，隨著建筑層數增加， 面積有效 率也會降低。如 2（層建筑的效率為 7 7%當建筑升 高到4（層時，面積有效率將降至 7 5%說明層數越 高，垂直核

8、體所占標準層面積越大。 （注2）由這兩個圖可以得出這樣的結論，標準層面積應該保證一定的規(guī)模，最好能在1 0 0 0怦1 5 0 0怦左右，且層數不宜建得太多，應該提倡十多層至二十層左右的項目，符合這樣規(guī)模的高層辦公樓一般 都能達到比較高的使用率。日本建筑師上述關于標準層面積規(guī)模、層數與使用率的研究是具相當參考意義的。但上面章節(jié)已經討論過日本高層辦公樓多采用大空間辦公室布 置，相應采用大進深， 而國內高層辦公樓多采用小 間式或至多是中型布局方式，相應采用淺進深。四、國內（深圳）高層辦公樓平面規(guī)模、 層數與 使用率關系1 國內深圳）高層辦公樓使用率較高的正確 理解曠平面使用毛面枳泡括隔墻*夕徘、外

9、墻面枳）1標港層面祝尹_平面便用毛面枳十走療面枳纟標推層畫只-深圳市是中國實行改革開放政策的最早試點。 相應地，高層辦公樓伴隨著經濟的發(fā)展也在深圳市 遍地開花。各種規(guī)模、各種造型、各種高度在深圳市 幾乎都能找到范例。因此，筆者認為研究深圳市的案例是具有代表意義的。筆者按60P4 0 0 0怦的標準層平面規(guī)模分段選擇了1個深圳市高層辦公樓實例，并根據下列公式計算得出K!和K兩個數值：K!數值比較真實反映國內辦公樓的使用率， 因為國內多用走廊來聯(lián)系小間或中間辦公室。而 K2值是反映大開間辦公室，不設走廊的情形， 與日本及國外情況相同。計算結果顯示，深圳市取樣的案例中，K平均值為 7 0.5%，平均

10、值為 8 0.2% 而日本高層辦公樓相應的K2值約在 7 0 %3 0%在筆者取得的部分日本高層辦公樓案例資料中，K2均值為75.9%?？梢妼Ρ热毡旧钲谑械钠矫媸褂?率是稍高些。根據王一珺高層辦公建筑標準層與 核心的組織 文中數值資料求得的另1例國內案例的使用率值，K呼均值為8 0.3與深圳持平。筆者認為不能光從這一點分析，就斷定我們的高層辦公樓比日本更經濟合理。數值上看來，我國的使用率較高，亦即核體區(qū)面積較低。但是，我們還 要看到，造成核體區(qū)面積相對較低的原因固然是有 部分辦公樓設計合理，精心布局所得結果； 但主要原因是我國高層建筑的設備系統(tǒng)相對日本方面很 不完善，造成設備部面積遠小于日本。

11、其次，日本及歐美發(fā)達國家在結構材料上普遍采用輕質高強材 料，以減輕自重，縮小結構面積。國外已采用C8 0_C-18-V- 194-291- Chi r oa A cad rn i e J l : n 21 蔦注 cgi 撫it1!；： 1 Ciij;e. Allhl ip:.Vk i n 亡：圖3國內高層辦公樓層數與使用率K值關系圖-1I L-丄J丄 f rLT JJ-LXU-J7pU-h! Hi 1“ tr一圖4國內高層辦公樓標準層面積規(guī)模與使用率 K值關系圖10高強混凝土 （在型鋼與鋼筋混凝土結構中用 Cl FG13 $使結構面積大大減少。而我國目前混 凝土強度僅在 C3C4范圍內，如將混

12、凝土強度提 高到C6結構面積可減少3（%注3）。而上述使用率的計算，使用面積是包括外墻、柱、隔墻面積的，因此考慮這一觀點， 使用率的高數值還要打折 扣。以廣州中天廣場為例， 單外墻、柱面積就達 13 2 m2,占標準層面積 6.15非?？捎^。再次， 國內高 層辦公樓不論是新建還是較早期的，進深均較淺， 只能采用小間式布局，增加很多隔墻面積，不但使到使用率的數值水份較高，還造成小間式布局易浪費面積，不易將辦公單元緊湊布置。而國外大空間 辦公室。布局方式采用大進深、布置靈活性高、節(jié)省 隔墻面積，且布局嚴密，在相同的面積上利用率較 高。還要提及一點是：核體內部方面相似情況下，我國設置電梯數量較日本少

13、；另外，日本一般十幾層辦公電梯分 2一3區(qū)使用，而我國2 0層建筑多是 混用的，這必然造成延長等候時間及核心面積的浪 費。2.國內高層辦公樓使用率與規(guī)模、層數的關系根據前一小節(jié)所述的深圳市部分高層辦公樓 的K值，再加上廣州選取的兩幢超高層例子一一一 大都會市長大廈和中天廣場的K1直，筆者將其與層數或標準層規(guī)模分別作了關系圖式如圖3及圖4。圖3是關于層數與 K啲關系圖，從圖中可觀 察到，2 0層至4（層左右的高層辦公樓的使用率較 高，大多能保持在 7 1%7%而超過4（層的高層辦 公樓基本上處于 6 4網0%區(qū)域。圖4是關于標準層面積規(guī)模和K1 直的關系圖，由圖中可觀察到6oolm12oom左右

14、的平面規(guī)模，使用率高（7 1%7%與使用率低（6577 0 %） 的案例基本各占一半，而1200m2000m左右平面規(guī)模的，使用率大部分都能保持在70%以上71%7 7%）面積規(guī)模在 2 5 0 0 m以上的兩例都保持較高 的使用率，其一為7 3黒二為6 9.5%）因此從這兩個關系圖中，筆者認為層數與使用率的關系，國內例子的結論與國外的大體相同，較經濟的層數應位于20層區(qū)間。而面積規(guī)模與使用率的關系則與日本的有所區(qū)別，從圖很難得到很明確的結論。因為6 0 01f1 2 0 0 m規(guī)模的也能達到高的使用率，很難下結論說這一部分的不經濟。但 是可以大概下的結論是在1 2 0 012 0 0 0 m的大多能有較高的使用率。因此，筆者認為，綜合考慮到大 進深能擴大空間辦公樓的發(fā)展，節(jié)約用地，節(jié)約能源各方面因素，采用低于1 2 0 0 m的平面規(guī)模是不合適的，高層辦公樓標準層應該保持高于1 2 0 0 m的平面規(guī)模，進深在10115左右。（作者單位：廣東中人設計有限公司；2 0 0 6.6 ）注解：（1、2）參考：雷春濃.現代高層建筑設計（3）參考：蔡德道超高層建筑設計概念建筑學報.1 9 9 4.8主要參考書目：1、美國高層建筑與