精品酒店資料集西安酒店場分析

1、西安酒店市場分析中國現(xiàn)有旅游涉外飯店七千多個， 其中星級酒店三千余家。 近年酒店客房入住率 明顯上升，目前已達六成以上。我們認為，中國酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況， 呈現(xiàn)止迭回升趨勢，且有進一步發(fā)展的空間。一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析 西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資 源。獨特的人文景觀和秀美的自然風貌， 使西安的旅游資源在全國名列前茅。 據(jù) 統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近1600-1700萬余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬人次，接待國內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中外匯收入2.9億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚

2、利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。（1）西安酒店的規(guī)模數(shù)量 對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以 下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級酒店 客房總數(shù)為2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為3500余套，準三星級酒店客房總 數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計 客房總數(shù)為22600余套。（2）西安酒店的星級分布 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、 準三星級和二星級及

3、以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二 星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。（3）西安酒店的分布與經(jīng)營狀況從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：、酒店 的布局在各個城區(qū)之間不平衡， 這表現(xiàn)在城內(nèi)、 城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到 西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店 數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯， 淡季和旺季使得同一 個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。、酒店所處的

4、位置對酒店的入 住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率， 而位置稍 差的酒店其入住率一直上不去。、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好 于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差 異。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平 （非典時期 除外）。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也 逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平， 而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈， 整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮； 但另一方面， 一些酒店卻一直保持較高的入 住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較

5、高的利潤， 這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈， 但仍有不少酒店在這種激 烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行 業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)， 而且它提供的軟件服務(wù)更為 重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合 客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店， 自然免不了被市場所淘汰的命運。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示（非典等不可抗力因素除外） ，酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計占 到58%；客房入住率最高達到90%的酒店占15.6%，

6、入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。二、西安酒店客源特征分析 西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行 游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi) 外的旅行游客。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓為目的入住的客戶占16%，機關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費形式占10%。值得注意的是，近 年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢，這就提醒 酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務(wù)條

7、件從而在眾多的酒店中搶占有 限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看， 客戶的年齡重要以中、 青年人為主， 同時 也不乏年紀更輕和年紀更長的人。 消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分， 從企業(yè)老 板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學生均有一定的比例。而客戶 的消費特征則主要是旅行消費、 公款消費、 商務(wù)消費和住宿餐飲等， 其中又主要 以旅游消費和商務(wù)消費為主。入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征： 入住二星級酒店的客 戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處， 或聯(lián)絡(luò)地點， 或是以中小企業(yè) 作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例

8、相差不大。入住三星級酒店的客戶中， 有一部分是商務(wù)人士， 出公差下榻三星級酒店； 另一部分是一般的省外人員來西安旅游觀光的團體或散客入住。 對于市內(nèi)的一些 中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散 客、有團體， 一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者， 他們都下榻四 星級以上的酒店，特別是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。對于區(qū)域酒店的入住選擇， 從入住客戶資料分析， 一般來講， 作為旅游觀 光者其選擇入住酒店都希望1、交通方便、四通八達，去哪里都方便；2、購物 方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。按照這樣的

9、標準，城內(nèi)酒店就是 其首選。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近 有銀行、郵政等區(qū)域酒店， 距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商 務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展， 城西南的酒店也將得到更大的促進。 城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)， 其經(jīng)濟發(fā)展也比較迅 猛。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時間較短，配套比較先進， 而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。 隨著本區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟， 來這里投資、 開發(fā)的省外企業(yè)將不 斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。三、西安酒店市場存在的問

10、題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季） ，酒店 業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降， 出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的， 歸納起來主 要存在著以下一些問題：1、整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價格制定沒有統(tǒng)一的標準整個酒店行業(yè) 沒有一個統(tǒng)一的價格制定標準，在價格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制 定自己的客房價格，由于整個市場價格的制定比較混亂， 使得酒店之間往往通過 “價格”這一因素來做文章以吸引客戶， 這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶 而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮 水。2、硬服務(wù)跟不上 客房在設(shè)計和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化， 有

11、些客房內(nèi)部設(shè) 備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。3、軟服務(wù)跟不上 酒店在就客戶細致入微的心理需求方面沒有進行細心的研究和開發(fā)， 所提 供的服務(wù)偏于大眾化， 服務(wù)的項目也過于單一， 沒有真正考慮不同客戶之間的差 異化服務(wù)，而整個酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個性化，相反， 酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。4、消費理念宣傳不夠酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守， 缺少創(chuàng)新意識， 這種“抱殘守 缺、不思創(chuàng)新” 的經(jīng)營服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠， 而 在酒店的宣傳以及消費理念的引導方面工作就做得更少， 這樣的結(jié)果往往使得它 們

12、逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。5、整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達到120多家，但無論是二星級 酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、 五星級酒店，到目前為止尚未有一家 酒店客房數(shù)達到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正 達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模， 自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。 事實上， 以西安如此巨大 的旅游資源 （同時西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市， 招商引資的結(jié)果也吸引大量 的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富） ，完全有條件依靠酒

13、店 的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。6、酒店市場布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、 城南和城東， 這三城區(qū)的酒店數(shù) 占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過25%。以西高新 為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀元賓館（三星級）、豪門新 天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、 人文環(huán)境和消費力狀況， 完全 具有開發(fā)酒店的市場條件， 因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實存在不合理 情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出， 西安整個酒店業(yè)的管理上 比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒

14、店在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標準， 而各酒店在各種硬、 軟服務(wù)上也有所縮水， 對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店 的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲?固步自封、 不思創(chuàng)新的結(jié)果 使得他們在市場處于十分被動的境地， 因此， 就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看， 一 方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標準， 另一方面作為酒店業(yè)的 構(gòu)成單元-酒店自身也要大膽創(chuàng)新， 不斷提高硬、 軟服務(wù)的規(guī)格， 充分挖掘客戶 內(nèi)心深處所需要的東西， 實施個性化、 人性化的管理服務(wù)， 同時應(yīng)加大酒店宣傳 和消費理念引導的工作。四、新時期酒店業(yè)面臨的壓力從整個酒店業(yè)發(fā)展來看，隨著“入世” ，中國酒店業(yè)將面對

15、全球市場與國 際知名跨國飯店管理集團展開直接較量。 按照中國對入世的承諾： 三年內(nèi)允許外 方全資飯店不受限制進入中國市場， 允許占大多數(shù)股權(quán)的外資全面進入。 外資的 介入，必然對中國酒店業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。首先，中國加入WTC后，外資將會以兩種形態(tài)進入酒店業(yè)：一是直接投資， 二是運用資本經(jīng)營手段，通過收購、兼并、托管等形式進入，這必然給中國酒店 目前“各自為戰(zhàn)”狀況帶來巨大沖擊。其次，他們還將憑借雄厚資金和品牌以及 管理優(yōu)勢在短時間內(nèi)占領(lǐng)飯店連鎖化經(jīng)營系統(tǒng)。 這不僅會對中小民營飯店構(gòu)成威 脅，同樣對投資主體缺位、管理不善、戰(zhàn)略目標不明確的大型國有飯店，甚至酒 店集團構(gòu)成威脅。如何面對沖擊并在新

16、形勢下立于不敗之地？首先要在組織結(jié)構(gòu)、人才培 訓、市場開拓、資金與資產(chǎn)運作上學習國外酒店成功經(jīng)驗。由于國際上飯店集團 已發(fā)展了幾十年，形成一套現(xiàn)有模式， 中國要想快速發(fā)展與國際接軌， 最好的辦 法是“拿來主義”，在方法上吸取、學習，將他人之長為我所用。其次，提升行 業(yè)職員的綜合素質(zhì)， 如果中國酒店從業(yè)人員整體素質(zhì)不能上一個高的臺階， 那么 二十一世紀的中國酒店業(yè)就無法從深層去談軟件服務(wù)、 個性服務(wù)、特色經(jīng)營和文 化內(nèi)涵建設(shè)，更談不上增強競爭力，也更不可能與國際接軌。五、未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢 未來酒店的趨勢是單體飯店的生存空間和利潤空間越來越小， 在價格戰(zhàn)不 起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的

17、要求變得越來越高。因此，實現(xiàn)集團與 集團之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為酒店業(yè)當務(wù)之急。今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司， 而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有 相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡。到20l0年的公司可能是那些中等規(guī) 模的公司，而小公司因為以地區(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去；大 的集團則會持續(xù)發(fā)展。 對中等規(guī)模的酒店公司來說， 所有大型企業(yè)所面臨的問題 它也同樣面臨， 比如高昂的經(jīng)營成本等問題， 但惟一不具備的是市場規(guī)模， 相對 來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡。科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。 酒店越是由高 科技支持，就越有可能為客人提供更加細致的個性服務(wù)， 更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡， 以避免一刀切的服務(wù)模式。為了迎合跨國旅游者，飯店集團將在全球范圍擴大推廣其品牌。在未來l0年中，當今美國國內(nèi)的那些高檔名牌飯店將越來越多地出現(xiàn)在其它國家。在 全球市場范圍，名牌概念在不斷地滲透。可以斷定今后l0年內(nèi)將出現(xiàn)更多的市 場分割，新的概念將會層出不窮。今天的飯店集團在營銷戰(zhàn)略上選擇了一種