土地使用權(quán)出資的法律要求

1、土地使用權(quán)出資的法律要求 編者按：近年來，在公司法方面的司法訴訟中，受案數(shù)量日益增多，但由于立法規(guī)定過于簡要，審判經(jīng)驗相對缺少，我們的法官和當(dāng)事人常常會面臨比其他法律領(lǐng)域更多的疑難或困惑的問題。中國政法大學(xué)的公司法專家趙旭東教授集十幾年公司法教學(xué)、研究和實務(wù)工作的經(jīng)驗，其從實踐中發(fā)生的具有代表性的案例出發(fā)，歸納和提煉出若干具體而又具有普遍性的實務(wù)問題，根據(jù)民商法和公司法的基本原理，進行了深入的思考和探討，形成了公司法實務(wù)系列專題研究成果。本報將摘取其中的六個專題連載發(fā)表，以期引起理論和實務(wù)部門對這些問題的關(guān)注和思考，推動和促進公司法的實務(wù)和司法審判工作。土地使用權(quán)是公司法規(guī)定的股東出資的法定形

2、式之一。在許多國有企業(yè)中，土地是其擁有的最具價值的資產(chǎn)，并成為其股份制改造和組建公司時最重要的出資標(biāo)的。在中外合資企業(yè)中，土地亦成為中方投資者最為經(jīng)常和普遍的投資形式，而對于中外合作企業(yè)來所說，中方以土地作為合作條件、外方以資金投入作為合作條件則成為這種企業(yè)的重要法律特征。由土地使用權(quán)本身的特點所決定，形成了公司法對土地出資的特殊要求，也因于此，其在公司實務(wù)和司法實踐中的問題顯得相當(dāng)?shù)膹?fù)雜。一、土地使用權(quán)出資的條件土地的出資是使用權(quán)的出資，而不是所有權(quán)的出資。在中國，土地是一種十分特殊的財產(chǎn)，土地的國家所有和集體所有是公有制的基礎(chǔ)，只有國家和集體組織才能作為土地所有權(quán)的主體。因此，任何企業(yè)或公

3、司對土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企業(yè)或公司對土地享有的權(quán)利是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，當(dāng)企業(yè)以土地出資的時候，所出資的標(biāo)的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。 用于出資的土地使用權(quán)只能是國有土地的使用權(quán)，而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資，實質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，能夠作為財產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對外投資，則必須首先將集體土地通過國家征用的途徑變?yōu)閲型恋?，再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán)，然后，才能進行有效的投資。用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán)，而不能是劃撥

4、土地的使用權(quán)。在中國，國有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，前者為各種社會組織基于其特定的社會職能從國家那里無償取得，后者則是以向國家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資，是土地使用者營利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資，劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用，而不能用于對外投資。用于出資的土地使用權(quán)應(yīng)是未設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)。因使用者的經(jīng)營行為，土地使用權(quán)經(jīng)常會背負(fù)如抵押權(quán)之類的權(quán)利負(fù)擔(dān)，這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使和處置上受到法律和抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的限制，而且因其可能被其他權(quán)利人追索而在財產(chǎn)價值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資的價值。這種存

5、在權(quán)利瑕疵的權(quán)利如用于出資，將使投資者或股東的出資變得不實，違反公司法所確定的資本確定原則，在內(nèi)部會損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權(quán)人的利益。因此，出資的土地不應(yīng)背負(fù)權(quán)利的負(fù)擔(dān)，而且，在出資之后，出資人亦應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)免除土地負(fù)擔(dān)的義務(wù)。二、土地使用權(quán)出資的履行方式如同一般財產(chǎn)出資的要求一樣，交付亦為土地使用權(quán)出資的基本要求。土地的交付即為對土地的占有和控制的轉(zhuǎn)移，只有公司實際的占有和控制土地并進而利用土地，土地使用權(quán)出資的實際價值才能得以實現(xiàn)。同時，土地使用權(quán)的出資不僅需要交付，而且還需采取法定的權(quán)利移轉(zhuǎn)形式。土地，是典型的不動產(chǎn)，土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)出資既是土地

6、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，按照物權(quán)變動的一般規(guī)則，應(yīng)采取公示的方式，即辦理土地使用權(quán)的過戶登記，只有經(jīng)過登記，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權(quán)，出資人也才是完全履行了其出資的義務(wù)。交付和產(chǎn)權(quán)登記是土地使用權(quán)出資行為不可分割的兩個方面，交付的價值在于對土地的利用，產(chǎn)權(quán)登記的價值則在于權(quán)屬的認(rèn)定和法律風(fēng)險的防范。實踐中，只實際交付土地而未辦產(chǎn)權(quán)登記或只辦理了產(chǎn)權(quán)登記而未實際交付土地的情況相當(dāng)普遍，它們都屬于出資義務(wù)的部分履行或未完全履行。未交付土地意味著出資人對公司財產(chǎn)的占有，損害著公司的財產(chǎn)利益。未辦產(chǎn)權(quán)登記則意味著出資人對土地權(quán)利的保留、公司對土地的占有和利用缺少法律的效力以及隨時有可

7、被追索的風(fēng)險。三、違反土地使用權(quán)出資義務(wù)的法律效果已辦理土地過戶手續(xù)但未交付土地。雖然土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的主要法律形式是土地的過戶登記，但土地的交付仍然是土地使用權(quán)出資的重要要求，只是完成了土地的過戶登記而未實際交付土地，仍屬于對出資義務(wù)的違反，雖然因土地的不可移動性，它不會對公司債權(quán)人造成追索公司財產(chǎn)的障礙，但因其未被公司予以實際有效地占有和利用，因而構(gòu)成了對公司利益和股東權(quán)益的事實上的侵犯。由此，將產(chǎn)生出資者對公司的出資違約責(zé)任，公司或其他股東應(yīng)有權(quán)要求該出資者履行土地交付義務(wù)和賠償由此給公司造成的財產(chǎn)損失。同時，公司債權(quán)人在公司財產(chǎn)不足以清償其債務(wù)時，應(yīng)有權(quán)訴請對此項土地予以強制執(zhí)行。已交付

8、土地但未辦理土地過戶登記手續(xù)。此種情況下，公司雖獲得了土地占有和利用的實際財產(chǎn)利益，但這種占有和利用卻未得到法律的肯定和保護，是極不穩(wěn)定和極不安全的。因土地使用權(quán)仍在出資人名下，公司并未取得對土地的法律上的控制，相反，會隨時因出資人的反目或出資人對土地的自行處分以及其他土地權(quán)利人對土地的追索而喪失對土地的占有。因此，這種出資只是事實上的出資而非法律上的出資，當(dāng)然構(gòu)成出資義務(wù)的不履行行為，因而，公司或其他股東應(yīng)有權(quán)要求該出資人履行土地的登記過戶義務(wù)，而出資人拒絕登記、甚至以未辦登記過戶為由而要求收回土地的行為都屬典型的惡意違約，當(dāng)事人同樣可通過訴訟程序訴請司法救濟，請求強制登記過戶。既未交付土地

9、，亦未辦理土地過戶手續(xù)。此屬完全不履行土地出資義務(wù)的行為，此種行為在公司法上構(gòu)成公司法上的違法行為，并產(chǎn)生相應(yīng)的法律責(zé)任，包括該股東繼續(xù)出資的責(zé)任、其他股東或公司的發(fā)起人連帶認(rèn)繳的責(zé)任以及由此給公司造成損害的賠償責(zé)任。當(dāng)然，在此情況下，公司對出資人約定用于出資的土地既不存在事實上的控制，也不享有任何物權(quán)意義上的權(quán)利，因而不可能通過物權(quán)追及的訴訟而取得該土地的使用權(quán)，而只能通過債權(quán)訴訟獲得救濟。對于上述違反土地使用權(quán)出資義務(wù)的行為，除已辦理土地過戶登記而未交付土地情況下，公司可通過行使物權(quán)請求權(quán)而要求出資人交付土地外，在其他任何情況下，公司是否有權(quán)要求出資人交付土地，是否允許出資人以其他的形式履

10、行其出資的義務(wù)，需要依據(jù)債法的一般原理加以確定。如同一般債不履行的法律后果一樣，不履行土地出資義務(wù)的法律后果同樣包括實際履行和賠償損失。作為出資行為的相對人，公司有權(quán)在實際履行和替代履行之間作出選擇，在出資人仍擁有土地、實際履行是可能的情況下，公司當(dāng)然應(yīng)有權(quán)要求出資人實際履行，只有在實際履行已不可能或者得到公司認(rèn)可同意的情況下，出資人才能以其他的出資形式（如以貨幣形式等）替代履行。四、土地使用權(quán)的強制執(zhí)行在出資人未履行土地使用權(quán)出資義務(wù)的情況下，對于以公司為被執(zhí)行人的債務(wù)，人民法院是否可對其股東應(yīng)出資的土地使用權(quán)予以強制執(zhí)行，是司法實踐中更為具體的現(xiàn)實問題。毫無疑問，司法的強制執(zhí)行應(yīng)建立在公司實際享有的民事權(quán)利的基礎(chǔ)之上，只有在公司享有對土地使用權(quán)的物權(quán)請求權(quán)時，人民法院才有權(quán)根據(jù)當(dāng)事人的請求對該項土地強制執(zhí)行。對于已辦理土地登記過戶但尚未交付土地的情況，人民法院可以將該土地作為公司的財產(chǎn)予以強制執(zhí)行用于公司債務(wù)的清償；而對于雖已交付土地但未辦理土地登記過戶和既未交付土地亦未辦理土地登記過戶的情況，只有在作出要求出資人實際履行的司法判決或仲裁裁決之后，才能據(jù)此對該項土地予以強制執(zhí)行。如果司法判決或仲裁裁決的內(nèi)容是替代履行而非實際履行，則不能直接對土地予以強制執(zhí)行。只有在出資人不履行或無力履行其替代履行義務(wù)時，才能對其擁有的一切財產(chǎn)