房?jī)r(jià)上漲與我國(guó)居民福利效應(yīng)的實(shí)證分析

1、 收稿日期 :2007-10-16基金項(xiàng)目 :國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目 (06BJY084 ; 教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目 (05JA790036 作者簡(jiǎn)介 :王斌 , 南京大學(xué)碩士研究生 , 主要從事房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 ; 高波 , 南京大學(xué)教授 , 博士生導(dǎo)師 , 主要從事房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。房?jī)r(jià)上漲與我國(guó)居民福利效應(yīng)的實(shí)證分析王斌 , 高波(南京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院 , 江蘇 南京210093摘 要 :從一個(gè)社會(huì)整體來(lái)看 , 房?jī)r(jià)上漲一方面可以給擁有住房的家庭帶來(lái)財(cái)富效應(yīng) , 增加其家庭福利 ;但另一方面 , 又給沒(méi)有住房的家庭增加購(gòu)房負(fù)擔(dān) , 帶來(lái)預(yù)算約束效應(yīng) , 造成家庭福利

2、損失。因此 , 房?jī)r(jià)上漲對(duì)居 民總福利的影響 , 關(guān)鍵是看財(cái)富效應(yīng)和預(yù)算約束效應(yīng)孰大孰小。實(shí)證研究表明 , 1999-2006年我國(guó)房?jī)r(jià)上漲造成 城鎮(zhèn)居民戶均福利凈損失為 216元 /年 , 占同期城鎮(zhèn)居民年均可支配收入的 2.24%。關(guān) 鍵 詞 :房?jī)r(jià)上漲 ; 居民福利效應(yīng) ; 福利凈損失 ; 房地產(chǎn)價(jià)格 ; 住房保障機(jī)制 中圖分類號(hào) :F061.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 :A文章編號(hào) :1005-0892(2008 01-0015-04一、引言近年來(lái) , 隨 著我 國(guó) 房 價(jià) 的 快 速 上 漲 , 房 價(jià)問(wèn) 題 已 成 為 全 社 會(huì) 關(guān) 注 的 焦 點(diǎn) 。 學(xué) 術(shù) 界 對(duì) 此 做 了 大 量 研

3、究 , 但有一個(gè)看 似簡(jiǎn)單 的 問(wèn) 題 , 卻 一 直 沒(méi) 有被 清 晰 地 研究 過(guò) :對(duì)我國(guó)居民來(lái)說(shuō) , 房?jī)r(jià)上漲究竟是好事還是壞事 ? 換個(gè)角度來(lái) 說(shuō) , 房?jī)r(jià)上 漲 是增 加 了 我 國(guó) 居 民 福 利 , 還 是減少了居 民 福 利 ? 此 外 , 如 果 房 價(jià) 上漲 導(dǎo)致 居 民 福 利出現(xiàn)凈損失 , 那么每年的福利凈損失又有多少 ?事實(shí) 上 , 房 價(jià)上 漲 對(duì) 居 民 而 言 并 非 完 全是 一 件 壞 事。房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民的影響?yīng)q如一把“雙刃劍” :一方 面它可以帶 來(lái)財(cái) 富 效應(yīng) , 另 一 方 面 又 可以 帶 來(lái) 預(yù) 算約 束效應(yīng)。對(duì) 于 已經(jīng) 購(gòu) 房 的 家庭 來(lái)說(shuō)

4、 , 房地 產(chǎn)是 家庭 的 主要財(cái)產(chǎn)之 一 。房?jī)r(jià)上 漲 意 味 著 家 庭 財(cái) 富 增 值 , 使家 庭的預(yù)期可 支 配 收 入 增 加 , 其 消 費(fèi) 預(yù) 算約束 線相 應(yīng)地 向外移動(dòng) , 使 該家 庭 的 福利 增 加 。然 而 , 對(duì) 于 沒(méi) 有 購(gòu) 房的家庭來(lái)說(shuō) , 房 價(jià) 上 漲 意味 著 未 來(lái) 用 于 購(gòu) 房 的支 出 增加 , 使家 庭 需 要 儲(chǔ) 蓄 更 多 的 資金 來(lái) 支 付 首 付款 , 并 增加以后各期的還款額 度 , 1因 而 家 庭 的預(yù) 算 約 束 線 向 內(nèi)移動(dòng) , 家 庭 的 凈 福 利 會(huì) 減 少 。可 見(jiàn) , 房地 產(chǎn) 價(jià) 格 上 漲對(duì)不同家庭的福利影

5、響是不一樣的。就整 個(gè) 社會(huì) 而 言 , 房 價(jià) 上漲 引 起 居 民 總福 利 增 減 多少 , 要視 具 體 情 況 而 定 。在過(guò)去 的幾 年間 , 中 國(guó)和 美國(guó)都經(jīng)歷 了房地 產(chǎn) 價(jià) 格快速 上漲 的過(guò) 程 , 但 美國(guó)房 地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲推動(dòng) 了 美 國(guó)消 費(fèi)和 經(jīng)濟(jì) 的增 長(zhǎng) , 2而近幾年我 國(guó) 房?jī)r(jià)快 速 上 漲 , 卻 給 人 們 生 活 帶來(lái) 了巨 大壓力。所 以 , 對(duì) 房 價(jià) 上 漲給 我 國(guó) 居 民福 利 造 成 的 影 響進(jìn)行實(shí)證分析 , 這是非常有必要的。關(guān)于房?jī)r(jià)上漲 對(duì)居 民福利 的影響 , 西 方學(xué) 術(shù) 界 進(jìn) 行了深入的研究。概括起來(lái) , 可以分為三個(gè)視

6、角 :(1基 于 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 品 屬 性 視 角 。 Hall 和Jorgenson 在 1967年 提 出 了 資 本 使 用 成 本 的 概 念 ,3Dougherty 和 Van Order 也 分 析認(rèn) 為 , 房 地 產(chǎn) 資 本 使 用成本是衡量房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi) 者福 利影響 的合適變量。4他們證明了當(dāng)市場(chǎng)處于競(jìng)爭(zhēng)性狀態(tài)時(shí) , 房地產(chǎn)資本 使 用成本就等于一個(gè)單位的房 屋租金價(jià)格 。因 此 , 房?jī)r(jià) 上 漲 對(duì) 消 費(fèi) 者 產(chǎn) 生 的 影 響 可 以 通 過(guò) 房 屋 租 金 來(lái) 衡 量 。 美國(guó)勞 工部 勞工統(tǒng) 計(jì)局 (BLS從 1983年開(kāi) 始發(fā)布的CPI-U 和 CPI-W

7、 , 就是基 于 這 一 理 論 進(jìn) 行 編 制 的。 但是 , 這種方法 對(duì)消費(fèi)者福利損 失的計(jì)量 只考慮 了房地 產(chǎn)的消費(fèi) 品屬 性 , 沒(méi) 有考慮房地產(chǎn)的資本品屬 性 , 也 就無(wú)法考慮房?jī)r(jià)上 漲給消費(fèi)者 帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng) , 因而 計(jì)算出來(lái)的社會(huì)福利損失相對(duì)過(guò)大。(2基于房地產(chǎn)投資品屬性視角。這一視角是通過(guò)研究房?jī)r(jià)上漲 的財(cái) 富效 應(yīng)來(lái)研究房?jī)r(jià)對(duì)居民福利的 影響。雖然他們沒(méi)有直接 研究房 價(jià)上 漲對(duì)居民福利的 影響 , 但財(cái)富 效應(yīng)與福利效應(yīng) 在經(jīng) 濟(jì)學(xué) 意義上 基本是 相同的。 Campbell 等利用英國(guó)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)研究表明 ,房 價(jià) 變 動(dòng) 對(duì) 擁 有 住 房 的 年 老 者 的

8、消 費(fèi) 有 顯 著 影 響 。5Case , Shiller 和 Quigler 研 究 認(rèn) 為 , 房 價(jià) 上 漲 給 消 費(fèi) 者帶 來(lái) 的 財(cái) 富 效 應(yīng) 顯 著 , 且 大 于 股 市 的 財(cái) 富 效 應(yīng) 。6Benjamin 以美國(guó) 1952至 2001年的季度數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行研究 , 結(jié)果表明 , 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向?yàn)?0.08。2但這一視角只考慮了房地產(chǎn)的投資品性質(zhì) , 忽視了房?jī)r(jià)上漲給沒(méi)有房屋 產(chǎn) 權(quán) 的 居民 帶來(lái)的 預(yù) 算 約束 效 應(yīng)。所以 , 很多關(guān)于 房?jī)r(jià) 與 消 費(fèi) 關(guān) 系 的 實(shí) 證 研 究文 獻(xiàn) 認(rèn)為 , 房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)不顯著或聯(lián)系很小。例如 , Enge

9、lhardt (1996 、 Hoynes (2005 研究表明 , 房?jī)r(jià)變 動(dòng)與消費(fèi)的關(guān)系是微弱的。 7-8此外 , 這些文獻(xiàn)基本上沒(méi) 有核算房?jī)r(jià)波動(dòng)給消費(fèi)者帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)究竟有多大 , 也就很難把握房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民福利的影響有多大。 (3 綜合考 慮 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 品 和 投 資 品 屬 性視 角。 這一研究視角不僅考慮 了 房 地產(chǎn) 作 為消 費(fèi) 品 時(shí) , 其 價(jià) 格上漲給居民帶來(lái)的 預(yù) 算 約 束 效 應(yīng) , 而 且 還 考 慮 了房 地產(chǎn)作為投資品時(shí) , 其 價(jià) 格上 漲給有房 居民 帶來(lái) 的財(cái) 富效應(yīng) , 故較全面地 反 映 了 房 價(jià) 上 漲 對(duì) 居 民 總 福利 的 影響

10、。 Bajari, Benkard 和 Krainer 就是從這一視角出發(fā) , 基于?？怂关?cái)富補(bǔ)償 原理 , 建 立 了 可 用 貨 幣衡 量的 社 會(huì) 福利凈 損失 核 算 模 型 , 9并核 算 了 1984-1998年 美 國(guó) 房?jī)r(jià)上漲給 每 戶 居 民帶 來(lái) 的 年 均 福 利 損 失 約 為 127美 元。本文將借鑒這 一 分析 方 法 , 對(duì)我 國(guó)房 價(jià)上漲給 城 鎮(zhèn)居民總福利產(chǎn)生的影響進(jìn)行實(shí)證分析。二、模型構(gòu)建福利是 居 民 的 各 種 欲 望的 滿 足 , 以 及 感受 到 的 幸 福和快樂(lè)。居民福利 的 來(lái)源是 多方 面的 , 既 包 括 物 質(zhì) 生 活 享 受 , 也 包

11、括 精 神 生 活 享 受 。 就 經(jīng) 濟(jì) 福 利 來(lái) 看 , 我們一般假設(shè)個(gè)人的福利 與其 消 費(fèi)的好 產(chǎn) 品 的 數(shù) 量 是 成正向關(guān)系的。(一 單個(gè)家庭福利影響模型根據(jù) Bajari, Benkard 和 Krainer 提 出 的 福 利 計(jì) 量 模 型 , 他們假設(shè)單個(gè)家庭在存續(xù)期的期望效用現(xiàn)值不變 , 房?jī)r(jià)上漲給家庭帶來(lái)的福 利損失 可 以通 過(guò) 一 定 量 的 貨 幣得以補(bǔ)償 , 因此 , 貨 幣 補(bǔ)償 量的 大小 就衡 量 了 家庭 福利損失的大小。按 照 這 一 假 設(shè) , 房?jī)r(jià) 上 漲 對(duì) 居 民福 利的影響就變得可測(cè)度。設(shè)家庭消費(fèi)兩種產(chǎn)品 :一種是房地產(chǎn)商品 h , 另一

12、 種是除房地產(chǎn)商品以外的組合商品 c 。在 t 時(shí)期 , 家庭 的實(shí)際收入為 y t , 在房地產(chǎn)上的投資量為 x t , 家庭的證 券投資為 b t , 房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格為 q t 。家庭按固定稅率 繳納收入稅 , 房屋以 的速度折舊 , 家庭福利為 w t 。 假設(shè)家庭是理性經(jīng)濟(jì)人 , 它通過(guò)對(duì) h t 和 c t 的選 擇 來(lái)實(shí)現(xiàn)折現(xiàn)效用最大化。再設(shè)家庭在 t 時(shí)期的效用函數(shù) 為 u(h t ,c t , 價(jià)值函數(shù)為 v t (h t ,b t ,q t ,y t , 則 消 費(fèi) 者 價(jià)值 函數(shù) 的遞歸形式為 :v t (h t ,b t ,q t ,y t =max h t+1 ,bt

13、+1u(h t ,c t +! v t+1(h t+1,b t+1,q t+1,y t+1s.t.c t +q t x t +s t =(1-! y t +(1-! i t b t (1 b t+1-b t =s t -#b t (2 h t+1-h t =w t -" h t (3 在上述公式中 , b t 表示家庭的證券投資 , s t 為家庭 儲(chǔ)蓄 , i t 表示利率 , #表示通貨膨脹率 。式 (1 表明 了家庭消費(fèi)的預(yù)算約束 ; 式 (2 表明了債券投資的變 化情況 , 它等于儲(chǔ)蓄減去因?yàn)橥泴?dǎo)致的損失 ; 式 (3 表明了房地產(chǎn)存量變動(dòng)情況 , 它 等于住 房投 資減去

14、折 舊。由包絡(luò)定理可知 , " #上述方程的最優(yōu)解為 :! v t (h t ,b t ,q t ,y t t=! u(h t ,c t tx t (4 (h ,b ,q ,y ! q t=,c ! c t(1-! (5 根據(jù)希克斯補(bǔ)償原理 , 家庭的福利損失可以由一定 量的貨幣得以補(bǔ)償。因此 , 貨幣補(bǔ)償量的大小就衡量了 福利損失的大小 , 即 :! w t =-(y t-y t (6 s.t.v t (h t ,b t ,q t,y t=v t (h t ,b t ,q t ,y t 由式 (6 可知 , 當(dāng) y t大于 y t 時(shí) , 表明在新的價(jià)格 水平下 , 家庭需要支出更

15、多貨幣 , 才能保持效用不變。 這說(shuō)明在新的價(jià)格水平下 , 家庭福利減少了 , 福利減少的量為 ! w t 的絕對(duì)值 ; 反之 , 當(dāng) y t小于 y t 時(shí) , 意味著在 新的價(jià)格水平下 , 家庭只要支付更少貨幣 , 就可以保持 其效用不變 , 因而家庭福利會(huì)增加 , 增加量為 ! w t 。綜 上分析 , 式 (6 就是希克斯補(bǔ)償原理的全部?jī)?nèi)容 , 它 可以衡量商品價(jià)格變動(dòng)對(duì)消費(fèi)者福利的影響程度。 根據(jù)價(jià)值函數(shù)的定義 , 有 :! v ! v (h ,b ,q ,y ! q t! q t +! v (h ,b ,q ,y ! y t! y t (7其中 , ! q t =q t-q t ,

16、 ! y t =y t-y t令 ! v=0, 即家庭的效用保持不變 , 將式 (4 、式 (5 代入式 (7 , 則 :! u(h t ,c t tx t ! q t =! u(h t ,c t t(1-! ! y tx t ! q t =(1-! ! y t! y t =x t ! q t (8由式 (6 得 :! w t =-(y t-y t =-! y t , 所以有 :! w t =-x ! q (9 式 (9 表明家庭福利變化受三個(gè)因素影響 :一是當(dāng)代財(cái)經(jīng) 2008年第 1期 總第 278期家庭對(duì) 房 屋 的 投資 量 x t ; 二 是房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 變 化 幅 度! q

17、 t ; 三是家庭福利還受到直接稅稅率的影響。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí) , ! q t 為正數(shù) , 家庭賣(mài)出房屋意味著家庭的房屋 投資 x t 是 負(fù) 數(shù) , 由式 (9可 知 , 家 庭 的 福 利 會(huì) 增 加 ;相反 , 當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí) , 家庭買(mǎi)入房屋意味著家庭的房屋 投資 x t 是正數(shù) , 家庭的福利將減少。值得注意的是 , 從模型的假設(shè)和結(jié)果看 , 對(duì)于沒(méi)有 進(jìn)行房屋交易的家庭而言 , 由于家庭在 t 期的房屋投資x t 為零 , 因而家庭在 t 期的福利不會(huì)受到影響。原因有二 :一是房?jī)r(jià)上漲 雖 然 會(huì) 導(dǎo) 致 有 房 家庭 的賬 面財(cái) 富 增 加 , 但由于沒(méi)有進(jìn) 行 交 易 , 這 就使賬

18、 面財(cái) 富沒(méi) 有轉(zhuǎn) 化 為實(shí)際財(cái)富 , 消費(fèi)也 就 不 會(huì) 變 動(dòng) , 因 而也 就 不 會(huì) 影 響 家庭的福利。而對(duì)于 沒(méi) 有 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 的家 庭 , 由于 沒(méi) 有 發(fā)生實(shí)際的房屋投資 , 房 價(jià) 上 漲并 沒(méi)有 導(dǎo)致 家庭 的可 支配收入減少 , 因 此 家 庭 福 利 也 不 會(huì) 減 少 ; 二是 上 述 兩類家庭的福利變動(dòng)將在 t+k 期得到核算。因?yàn)?, 從長(zhǎng) 期來(lái)看 , 如果上述兩 類 家 庭 在 未 來(lái) 的 某 期 進(jìn) 行房 屋投 資 (如第 t+k 期 , 那么房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)他們的福利影響也 就在那時(shí)得到相應(yīng)的核算。(二 社會(huì)總福利影響模型假設(shè) 社 會(huì) 總 福 利 等 于 每

19、 個(gè)家 庭 福 利 變化 的 簡(jiǎn) 單 加 總 , 那么社會(huì)在第 t 期的總福利等于 :! W t =-i! x i,t ! q t =-! q t i! xi,t(10其中 , x i,t 表示第 i 個(gè)家庭在第 t 時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)商品 的投資量。假設(shè)家 庭 對(duì) 房 屋 投 資 有三 種 途 徑 :購(gòu) 買(mǎi)存 量房 (二手房 、購(gòu)買(mǎi)新 房 和 為 補(bǔ) 充 折 舊購(gòu) 買(mǎi) 的新 房 , 那么 x i,t =x 0i,t +x ni,t +x ri,t 。其中 , x 0i,t 表示第 i 個(gè)家庭對(duì)存量房 投資 , 買(mǎi)入房屋時(shí)為正數(shù) , 賣(mài)出 房屋 時(shí)為 負(fù)數(shù) ; x ni,t 表 示家庭對(duì)新房投資 ;

20、 x ri,t 表示為補(bǔ) 充 住 房折 舊 而 進(jìn) 行 的 投資。后兩者都大于或等于零。在存量房 市 場(chǎng) 上 , 一個(gè)家 庭購(gòu) 買(mǎi)房 屋 , 意味 著 另 一 家 庭 出 售 房 屋 , 它 們 在 絕 對(duì) 值 上 是 相 等 的 , 所 以 , 從社會(huì)總體來(lái)看 ,i! x0i,t=0。交易的結(jié)果只會(huì)使買(mǎi)方損失的福利以等量的形式轉(zhuǎn)移到賣(mài)方的手中 , 因而這部分 交易不會(huì)影響社會(huì)總福利。所以 , 只有新房和補(bǔ)充住房 折舊投資 , 才對(duì)社會(huì)總福利產(chǎn)生影響 , 故有 :! W t =-(x nt +x rt! q t(11其中 x nt =i! xn i,t, x rt =i! xr i,t式 (1

21、1 就是計(jì)算房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)社會(huì)總福利影響的公 式。它表明 :(1由于社會(huì)對(duì)新房和補(bǔ)充住房折舊的投資之和一般都大于零 , 因此 , 房?jī)r(jià)上漲 , 將減少社會(huì)總福利 ; 房?jī)r(jià)下降 , 將增加社會(huì)總福利。(2當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度相等時(shí) , 新房銷(xiāo)售面積大的國(guó)家 , 社會(huì)福利損失將更大。所以 , 相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家而 言 , 發(fā)展中國(guó)家在城市化加速推進(jìn)階段 , 其社會(huì)福利損 失將更大。而且 , 由于 住房需 求與 人口總量呈正向 關(guān) 系 , 人口多的國(guó)家或地區(qū)在推進(jìn)城市化的過(guò)程中 , 其福 利損失也更大。(3房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性較小的國(guó)家 , 其福利凈損失較大 ; 相反 , 則福利凈損失小。因?yàn)?, 房地產(chǎn)需求 價(jià)格

22、彈性小的國(guó)家 , 居民對(duì)房地產(chǎn)需求剛性強(qiáng) , 即使價(jià) 格上漲很多 , 居民對(duì)房屋需求也不會(huì)減少很多 , 因而居 民的福利損失肯定較大。(4 直接稅稅率的提高會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失增加 , 而直接稅稅率的降低會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失減少。三、實(shí)證分析在進(jìn)行理論模型分析后 , 本文將對(duì)我國(guó) 1999-2006年房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民福利影響進(jìn)行核算。本文涉及三個(gè)方 面的數(shù)據(jù) :家庭對(duì)新房投資及補(bǔ)充折舊投資量、房?jī)r(jià)變 動(dòng)量和直接稅稅率。現(xiàn)說(shuō)明如下 :(1由于家庭對(duì)新房投資與補(bǔ)充折舊投資之和等于房地產(chǎn)市場(chǎng)新房銷(xiāo)售量 , 因此 , 本文使用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 發(fā)布的住宅銷(xiāo)售面積來(lái)衡量家庭對(duì)新房投資及補(bǔ)充折舊 投資。如表 1所示。

23、表 1中國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)城鎮(zhèn)居民福利的影響年份住宅銷(xiāo)售面積 (萬(wàn)平方米 住宅價(jià)格指數(shù) (上年 =100! q t(元 x rt ! q t(萬(wàn)元 居民戶均福利 凈損失 (元 #$戶 均 福 利 損 失 占居民收入比 (% %&199912997.9100.47.4963927.903101.426.143181932.40.52200119938.8101.935.971504451.50.75200223702.3104.076.91823502123.11.59200329778.9105.7114.03395250219.12.59200433819.910

24、9.4198.76721465416.04.42200539284.3108.4194.37632714425.04.05200654392.2106.4160.58728217453.43.86注 :以 上 原 始 數(shù) 據(jù) 均 來(lái) 自 相 關(guān) 年 份 的 中 國(guó) 統(tǒng) 計(jì) 年 鑒 和 中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào) 。(2 由于影響房?jī)r(jià)的因素很多 , 因此 , 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)量的計(jì)算必須堅(jiān)持可比性。例如 , 房屋品質(zhì)的房?jī)r(jià)上漲與我國(guó)居民福利效應(yīng)的實(shí)證分析提高會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升 , 但房屋品質(zhì)提高使消費(fèi)者居住條 件改善 , 也會(huì)提高福利。所以 , 必須盡量把這些因素剔 除掉 , 在同一口徑下對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)量進(jìn)行計(jì)量

25、。房地產(chǎn)價(jià) 格指數(shù)正是這樣一個(gè)指標(biāo)。本文以 1998年全國(guó)房地產(chǎn) 平均交易價(jià)格為基準(zhǔn) , 通過(guò)各年的住宅價(jià)格指數(shù)計(jì)算出 房?jī)r(jià)變動(dòng)量。(3 考慮到獲取直接稅稅率的困難性 , 本文假設(shè) =0。這一假設(shè)使計(jì)算出的社會(huì)福利損失要比實(shí)際的福 利損失要小 , 但不會(huì)影響我們所得出結(jié)論的性質(zhì)。 實(shí)證分析結(jié)果如表 1所示 , 從總量上看 , 我國(guó)房地 產(chǎn)價(jià)格上漲給居民造成的福利凈損失較大。 1999年房 價(jià)上漲給城鎮(zhèn)居民帶來(lái)的福利凈損失總量為 9.64億元 , 戶均凈損失 7.9元 , 而 2006年房?jī)r(jià)上漲給城鎮(zhèn)居民帶 來(lái)的福利凈損失總量已經(jīng)猛增到了 872.82億元 , 戶均 凈損失 453.4元。從趨勢(shì)

26、上看 , 居民福利損失呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 1999年居民戶均福利凈損失為 7.9元 , 到 2006居民戶均福 利凈損失已經(jīng)達(dá)到 453.4元 , 增長(zhǎng)了 56.4倍。當(dāng)然 , 相 對(duì) 于 2004年 而 言 , 由 于 在 國(guó) 家 宏 觀 調(diào) 控 下 , 2005和 2006年房?jī)r(jià)上漲趨緩和居民可支配收入大幅增長(zhǎng) , 居 民福利損失占居民可支配收入的比例有所下降 , 但居民 福利凈損失還是很顯著的。從國(guó) 際 比 較 來(lái) 看 , 房 價(jià) 上 漲導(dǎo) 致我 國(guó)居民 福 利 凈 損失相對(duì)較大。 1999-2006年我國(guó)居民平均每年戶均福 利凈損失為 216元 , 約占居民可支配收入的 2.24%。而

27、美國(guó) 20世紀(jì) 80年代至 90年代房?jī)r(jià)快速上漲給居民帶 來(lái)的福利損失為 127美元 /家庭 , 僅占同期居民可支配 收入的 0.74%。與西 方 發(fā)達(dá) 國(guó) 家 相 比 , 房 價(jià) 上 漲 導(dǎo) 致 我國(guó)居 民 福 利凈損失呈現(xiàn)以上特征的主要原因有 :(1 我國(guó)居民自有房的比率低 , 房地產(chǎn)市場(chǎng)還是 增量市場(chǎng)。新房交易 在 房 地 產(chǎn) 交易 中 占 有 非 常 大 的 比 例 , 這樣就導(dǎo)致我 國(guó) 居 民 福利 損 失 較 大 。而 西 方 發(fā)達(dá) 國(guó) 家 居 民 自 有 房 率 比 較 高 , 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 是 存 量 市 場(chǎng) , 二手房交易占據(jù)了市場(chǎng) 交 易 的 主 體 , 交 易 的結(jié)

28、 果 是 居 民福利在相互之間轉(zhuǎn) 移 , 因 而 對(duì)居 民福 利總 量的 影響 不大。(2 我國(guó)房 地 產(chǎn) 需求 價(jià) 格 彈 性 總 體 上 是 缺乏 的 。 我國(guó)正處在全面建設(shè)小康社會(huì)和加速推進(jìn)城市化階段 , 富裕起來(lái)的人們改 善 住 房 的需 求 比 較 強(qiáng) 烈 。從人口結(jié) 構(gòu)上看 , 我國(guó)城市青 年 人 比 例 較高 , 屬 于 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 中 的 upsizer (指 住 房 消 費(fèi) 升 級(jí) 者 , 對(duì) 房 地 產(chǎn) 需 求 旺 盛 , 因而房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性比較小。利用全國(guó) 35個(gè) 大中城市 1999-2006年 的面 板 數(shù) 據(jù) 計(jì) 量 分 析 表 明 , 我 國(guó)東部、中部、西

29、部 地區(qū)房 地產(chǎn)需求價(jià)格彈性分別為 0.743、 1.412、 4.09。以房地 產(chǎn)銷(xiāo)售量為權(quán)重 , 全 國(guó) 房 地產(chǎn) 需求價(jià) 格彈性加權(quán)平均值為 1.07。較小 的 需 求 價(jià) 格彈性 , 意味著 房?jī)r(jià) 的大幅 度上漲并不能有效地抑制 居民的房地產(chǎn)需求 , 這 就使房 價(jià)上 漲對(duì) 居民福利造成 更大的影響。(3 我國(guó)居民總福利損失受到價(jià)格上漲和需求膨 脹的雙推動(dòng)影響。一般來(lái)說(shuō) , 房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo) 致需求量 的下降 , 但由于我國(guó) 正處在 城市 化加速推進(jìn)階段 , 在 房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí) , 房地 產(chǎn)需求 量也 以兩倍于價(jià) 格 的速度增長(zhǎng)。這就導(dǎo)致房?jī)r(jià) 上漲 給我國(guó) 居民福利帶 來(lái) 的凈損失不僅

30、 大 , 而且 呈加速 上升 趨勢(shì)。當(dāng) 然 , 在國(guó) 家宏觀調(diào)控政策的作 用下 , 近兩年房?jī)r(jià)加速 上漲的趨 勢(shì)得到了一定的遏 制 , 居民 福利凈 損失加速上升的 趨 勢(shì)也得以改變。四、結(jié)論與政策意義在西方發(fā)達(dá)國(guó)家 , 房?jī)r(jià) 上漲也 給它們帶來(lái)福利 凈 損失 , 但由于其住房 自有率高 , 且 擁有 健全的 住房保 障機(jī)制 (如住房補(bǔ)貼 , 房?jī)r(jià)上漲給社會(huì)帶來(lái)的負(fù)面影 響較小。同時(shí) , 房?jī)r(jià)上漲還給擁 有住房的家庭帶來(lái) 了 財(cái)富效應(yīng) , 拉動(dòng)了消費(fèi) , 促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)。而我國(guó)正 處在全面建設(shè)小康 社會(huì)和城市化加速推進(jìn)階段 , 房地 產(chǎn)市場(chǎng)還是增量市場(chǎng) , 房?jī)r(jià)上漲 對(duì)我國(guó) 居民福利影 響

31、很大。而且 , 我國(guó)住房保障制 度不 完善 , 現(xiàn)有保 障水 平比較低 , 保障覆蓋面窄 。因 此 , 房?jī)r(jià)上漲給 我 國(guó)居 民帶來(lái)的福利凈損失沒(méi)有得到 適當(dāng) 的補(bǔ)償 , 這對(duì) 改善 我國(guó)居民生活水平和 建立內(nèi)需拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)構(gòu)成了 極大 的障礙。 10基于上述分析 , 我們提出以下政策建議 : (1 穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)厲打擊囤地捂盤(pán) 行為和房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)需求 , 加 大房 地產(chǎn)供 求信息 披露。此外 , 從我國(guó)占房地 產(chǎn)市場(chǎng)需求量近 70%的東 部地區(qū)來(lái)看 , 我國(guó)需求價(jià)格彈 性是 缺乏 的 , 容易 發(fā)生 因?yàn)槎愂蘸屯恋爻杀?轉(zhuǎn)嫁而導(dǎo) 致房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn) 象。所 以 , 政府應(yīng)慎重 使用稅

32、 收政 策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。同時(shí) , 在沒(méi) 有改變目前土地收益 分享 機(jī)制的情況下 , 對(duì)土地 出售 方式應(yīng)施行“雙競(jìng)價(jià)” , 直接抑制土地拍賣(mài)價(jià)格的過(guò)度 上漲。(2 健全社會(huì)住房保障機(jī)制。目前 , 我國(guó)住房保 障制度不健全 , 房?jī)r(jià)給居民造成 的福 利損失不能得 到 適當(dāng)補(bǔ)貼 , 這必然會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi) 支出 增加 , 不利 于 擴(kuò)大內(nèi)需。所以 , 建 立廉 租房 、經(jīng) 濟(jì) (下 轉(zhuǎn) 第 22頁(yè) 當(dāng)代財(cái)經(jīng) 2008年第 1期 總第 278期(上接第 18頁(yè) 適用 房 、住 房 補(bǔ) 貼 、住 房 貸 款 貼 息 等 多層次、多渠道的住 房 保 障 制度 , 已 經(jīng) 成 為 提 高我 國(guó) 居民生活水平、完

33、善 社 會(huì) 主 義 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 體 制 的必 然選 擇 。 借 鑒 香 港 公 屋 經(jīng) 驗(yàn) , 建 立 適 當(dāng) 的 住 房 保 障 機(jī) 制 , 可以對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的穩(wěn)定作用。 注 釋 : 詳 見(jiàn) Andreu M as-Colell , M ichael D. Whinston , Jerry R. Green. M icroeconomics Theory , p965. 城市居民戶數(shù) =城鎮(zhèn)人口 /戶均人口 , 相關(guān)資料來(lái)源于國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局歷年的統(tǒng)計(jì)年鑒資料。 戶均福利損失占居民收入比 =居民戶均凈福利損失 /城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入。 參考文獻(xiàn) :1Sheiner. A Comment

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