澳洲房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析【精選文檔】

1、澳洲房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析【精選文檔】澳大利亞房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析我做了一些關(guān)于澳洲房產(chǎn)現(xiàn)狀的研究，簡單的將一些主要信息總結(jié)一下,希望能給各位一個當(dāng)今澳洲房產(chǎn)市場情況的大概印象.首先，我想介紹一下現(xiàn)在主流的媒體和經(jīng)濟(jì)分析師對澳洲當(dāng)今房地產(chǎn)市場的綜合評價(jià)：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雜志近期的調(diào)查排名顯示，以世界各國1975-2010年房產(chǎn)的售價(jià)租金比例來算，該雜志估計(jì)澳洲房產(chǎn)價(jià)值被高估了56，其次是中國香港的54%，以及法國的48.一些觀察人士認(rèn)為,澳洲房產(chǎn)相比其他發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)價(jià)格水平、工資平均收入水平、租金收入水平來看，會有實(shí)質(zhì)的降幅.但一些反對人士則認(rèn)為澳洲房產(chǎn)是被有所高估，但并不會帶來很明顯的價(jià)格下降。反對人士認(rèn)為

2、是一些其他因素導(dǎo)致澳洲房產(chǎn)被高估：(這些因素是澳洲特有的，從而導(dǎo)致澳洲房產(chǎn)比其他類似國家價(jià)值被高估了）:· 寬松的信貸要求（甚至有可能貸到95%的比例，降低了購買門檻，但近期有所調(diào)整，要求變高一些了)· 從2008年起的低銀行利息（這樣增大了消費(fèi)者的借款能力）· 政府限制對土地的供給出讓(這樣減少了土地供給）· 稅收體系有利于投資者和現(xiàn)有的業(yè)主.（鼓勵投資的作用)· 市場成品房的短缺（相比以往的年份，2009-2010年市場上的成品房供應(yīng)有所減少)· 高速的人口增長（是世界人均人口增長率的兩倍，其中墨爾本地區(qū)平均每周約有1500名新增

3、人口，不久的將來會超過悉尼成為澳洲人口最多的城市)· 2008年起對海外投資人的投資規(guī)則變更（寬松的投資要求吸引海外投資人）· 不被限制的房產(chǎn)推銷展覽會推銷房產(chǎn)(房產(chǎn)傳銷，許多人開始炒房）· 投機(jī)性的需求增大（很多人跟風(fēng)，非理性購房)以上這些因素的組合是導(dǎo)致了澳洲房產(chǎn)高價(jià)的澳洲特有因素。調(diào)查報(bào)告和老百姓的反應(yīng)：根據(jù)2011年第七次年度國際住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查顯示，根據(jù)房產(chǎn)中間價(jià)除以人民年收入（此收入指個人的總收入，并不是個人可支配收入）水平的比例來算，澳洲的平均房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)第二年排在全球最難負(fù)擔(dān)排名的前列。一下圖表自上而下分別顯示了:從1980年-2010年間(1

4、）住宅房產(chǎn)價(jià)格趨勢；（2）住宅房產(chǎn)價(jià)格/人均年收入的比例；(3）住宅貸款額/人均人均年收入的比例。由此可見,相對于老百姓的人均收入水平而言， 澳洲的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)越來越難以負(fù)擔(dān).但此項(xiàng)調(diào)查只是單單從房產(chǎn)價(jià)格和個人總收入水平上比較，沒有考慮到不同國家的個人可支配收入情況、稅收優(yōu)惠情況、金融體系信用制度、房產(chǎn)物業(yè)的規(guī)模、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)期限等因素.根據(jù)澳洲當(dāng)?shù)匦侣剤?bào)導(dǎo)， 由于持續(xù)上漲的房價(jià)、房租已經(jīng)對老百姓的日常生活帶來了很大的負(fù)面影響，澳洲最大的城市悉尼，也是澳洲物業(yè)平均價(jià)格最高的城市，人們自發(fā)組織了數(shù)千人的游行，給政府施加壓力，要求政府采取適當(dāng)?shù)母纳拼胧﹣硐拗品績r(jià)上漲.政府對海外投資規(guī)則的變動：在20

5、08年12月,澳洲政府為了增大住房供給，制定了有利于海外投資者投資房地產(chǎn)市場的政策，不限制暫住人口、學(xué)生購買二手房,不要求離境前出售房產(chǎn)，取消了30萬澳幣的投資限額要求。隨后，澳洲房產(chǎn)市場中海外投資額度立即增長了30 到204億澳元，但是地產(chǎn)代理們很快發(fā)現(xiàn),海外投資者們只是買下房產(chǎn)，并沒有把它們出租出去或者流向市場，他們只是想等待他們手中房產(chǎn)升值以及澳元的升值從而從中套利。所以在2010年四月，面臨著越來越多的針對中國人大量買房閑置的抱怨和反對聲，澳洲政府改變了海外投資政策,新的規(guī)則要求：· 海外投資者要通過澳洲海外投資審查小組的審查通過之后才可以購買資產(chǎn)· 海外投資人離開

6、澳洲之前必須出售其名下的資產(chǎn)· 若違背政府要求不出售房產(chǎn)會得到處罰，并且沒收資產(chǎn)增值的收益· 購買土地后必須在兩年之內(nèi)開始建設(shè)有關(guān)官方機(jī)構(gòu)對澳洲房產(chǎn)價(jià)值被高估的警告：· 2003年世界貨幣基金組織（IMF）的世界經(jīng)濟(jì)概要警告：澳洲，英國，愛爾蘭，和美國的房產(chǎn)泡沫可能會破裂爆發(fā)。 · 2008年四月，世界貨幣基金組織再次提出澳洲物業(yè)市場的價(jià)值被高估大約25%,一些其他分析師認(rèn)為這是澳州特有的稅收體系的原因.· 2010年四月，經(jīng)濟(jì)學(xué)人雜志指出,基于房產(chǎn)的長期平均售租比例指數(shù)來看，澳洲的房產(chǎn)價(jià)格被高估了56.1%· 美國投資戰(zhàn)略大師及金融

7、作家Edward Chancellor 認(rèn)為澳洲正處在持續(xù)的房產(chǎn)泡沫中并且隨時(shí)都有可能爆發(fā)，澳洲房產(chǎn)價(jià)值在近40年來第一次被高估了50以上； 但澳大利亞聯(lián)邦銀行的高級經(jīng)濟(jì)分析師指出,澳大利亞沒有像英國和美國那樣高的失業(yè)率和他們那樣少的債務(wù)償還能力,并且澳洲持續(xù)快速的人口增長還會導(dǎo)致今后一些年的住房短缺的現(xiàn)象，而不是供大于求。· 同樣的，Goldman Sachs (GS)投資銀行在2010年8月指出澳洲房產(chǎn)并沒有在投機(jī)性的泡沫中,但會有最多不超過35% 的價(jià)值高估,他們并且解釋道投機(jī)性泡沫與時(shí)段性的價(jià)值高估之間存在著很大的不同。· 2010年12月,MLC投資戰(zhàn)略分析師觀察

8、到澳洲住房價(jià)值被很大程度的高估了，投資預(yù)期很不樂觀.· 2011年3月，摩根斯坦利全球戰(zhàn)略分析師Gerard Minack說到，澳洲人愿意借更多的錢來買房并且相信房產(chǎn)總是增值的想法已經(jīng)持續(xù)了20年了，這是房產(chǎn)泡沫的最典型的信號,并且指出房產(chǎn)價(jià)值被高估了30%40 近些年房產(chǎn)界發(fā)生的主要事件：2004年澳洲產(chǎn)能委員會指出一些因素導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲，它們包括：整體公平的稅收體系；信貸管理;較低的利率和規(guī)劃等因素。2008年10月,初次買房補(bǔ)助政策增大實(shí)施力度,給與買新房或者自主建設(shè)房產(chǎn)的消費(fèi)者$ 14000澳元的補(bǔ)助，并給與購買二手房的消費(fèi)者7000澳元的補(bǔ)助。2008年12月，海外投

9、資委員會放寬了海外人士例如學(xué)生購買房產(chǎn)的限制,海外短期居住人士可以更容易的購買二手房并且沒有離境前強(qiáng)制出售的要求，對投資最高限額也沒有硬性限制。2009年10月，首次購房補(bǔ)助被取消，新南威爾士州城市未來研究中心負(fù)責(zé)人指出，這些補(bǔ)助在某種程度上提高了房價(jià),導(dǎo)致一些房產(chǎn)泡沫.2009年11月，首府城市平均房價(jià)攀升了10%，（在2009年間).墨爾本領(lǐng)銜，前十個月增長了14。9%，達(dá)到均價(jià)$481247澳元。2009年12月,根據(jù)官方數(shù)據(jù)調(diào)查,房地產(chǎn)行業(yè)平均房價(jià)被高估了18%。2010年1月，隨著首次購房補(bǔ)貼被取消，代換申請減少了21。2%,首次購房者占據(jù)貸款申請的13。1，但僅僅9個月之前,這個數(shù)

10、字還是28。1。經(jīng)濟(jì)學(xué)人雜志指出澳洲房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其潛在的收益,價(jià)值已經(jīng)被高估了50%以上.2010年三月，澳洲商業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，截至到三月的近12個月中，澳洲房價(jià)飆升了20%， 這是澳州歷史以來最快的紀(jì)錄。2010年四月，針對海外投資者購買房產(chǎn)的規(guī)則發(fā)生變動，取消了2008年12月制定的海外投資人的寬松投資規(guī)則,并要求臨時(shí)居住者離境前出售房產(chǎn)。2010年五月,澳洲未來稅收體系調(diào)查組織開始針對澳洲房產(chǎn)價(jià)格提出許多政策性的建議，并且得到了澳洲政府的回應(yīng)。澳洲央行儲蓄利率升至4.5%，主要的商業(yè)銀行升至7.2-7.5之間。2010年11月.央行再次加息0.25%至4.75%2011年2月，在二月期

11、間，新房貸款審批數(shù)量下降了5.6%，達(dá)到了十年內(nèi)最低。2011年3月，澳洲發(fā)生了購買者示威活動，要求降低房價(jià)。2011年4月,數(shù)據(jù)顯示在第一季度中，墨爾本的平均房價(jià)降低了$36000(6),降到均價(jià)565000澳元。但是部分區(qū)域房價(jià)不降反升（例如交通便利且海外投資者較多的區(qū)域）。2011年4月，維多利亞州（墨爾本地區(qū)）住房空置率再降,三居室租金暴漲四成。由于許多購房人群轉(zhuǎn)入租房市場所導(dǎo)致。以上是我對當(dāng)今澳洲房產(chǎn)市場近些年的信息總結(jié)以及現(xiàn)狀介紹，總體而言，我們不難看出澳洲房產(chǎn)市場比較其他經(jīng)濟(jì)體來說會有一定的價(jià)值高估，但只從資產(chǎn)未來預(yù)期收益價(jià)值來衡量房產(chǎn)的價(jià)值也許并不全面，澳洲特有的一些影響房產(chǎn)價(jià)值的因