南陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法

1、南陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例和河南省發(fā)展計劃委員會、河南省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國 家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通 知（豫計收費(fèi)20032265號）的精神，結(jié)合我市實際，制定 本辦法。第二條本辦法適用于在我市提供市場化、專業(yè)化物業(yè)服 務(wù)且具有獨(dú)立法人資格，并取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)。第三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù) 合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維 修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩 序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條政府提倡

2、業(yè)主通過公開、公正、公平的競爭機(jī)制 選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；豉勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競 爭，禁止價格欺詐，積極促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形 成。第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相一致的原則。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行分級管理。市價格主管部門會 同市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)我市中心城區(qū)（包括南陽油田） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和監(jiān)督管理工作；各縣（市）價格 主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)各縣（市）區(qū)域 內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和監(jiān)督管理工作。第七條我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié) 價兩種形式。普通住宅區(qū)（建筑面積在一萬平方米以上）物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。普

3、通住宅以外的住宅、各類非住宅及業(yè) 主大會成立后，業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè) 服務(wù)合同的普通住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。第八條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣（市）價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級 標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)等級的指導(dǎo)價和浮動幅度，并定期公布。實 行招投標(biāo)的普通住宅區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按招標(biāo)價格確 定。經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定的 指導(dǎo)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。無 法約定的由物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級考評小組進(jìn)行等級評定。第九條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行等級管理， 按級收費(fèi)，動態(tài)管理。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級的評定由物業(yè)

4、服務(wù) 收費(fèi)等級考評小組負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級考評小組由房地 產(chǎn)行政主管部門、價格主管部門及有關(guān)專業(yè)人員組成。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級考評實行百分制。考評在90分以上 者執(zhí)行一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；在 8089分之間執(zhí)行二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 在70 79分之間執(zhí)行三級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；在 6069分之間執(zhí)行 四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)審批程序。物業(yè) 服務(wù)企業(yè)提由書面申請，說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)及所服務(wù)小區(qū)基 本情況、申請等級和標(biāo)準(zhǔn)，同時交驗工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登 記證、物業(yè)管理資質(zhì)證、法人代碼證、小區(qū)平面圖（復(fù)印件 加蓋公章）各一份。價格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或 等級評定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)收費(fèi)許可證。第十一條物

5、業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定 稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以 下部分：1、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、 更新和改造費(fèi)用, 應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)面積收取。已辦 理所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記建

6、筑面積為準(zhǔn)。未辦理 房屋所有權(quán)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。第十三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自辦理入住手續(xù) 之日起按月繳納，經(jīng)雙方協(xié)商同意可預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家價格法律、法規(guī)和 規(guī)定，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收 費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第十五條 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的 約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主或物業(yè)使用人逾期不 繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期 仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第十六條 因開發(fā)建設(shè)單位未

7、按時交給物業(yè)買售人或已 竣工但尚未由售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位交 納。第十七條小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備、公共照明用電及綠化 用水，應(yīng)單獨(dú)裝表計量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每月公示其共用水、 電的數(shù)量、單價、金額及分?jǐn)偡椒?，其費(fèi)用由業(yè)主共同負(fù)擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用水、電費(fèi)用由物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。第十八條在全體業(yè)主共有道路或其他場地停放機(jī)動車 輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會決定，經(jīng)營收入按 照業(yè)主大會的決定使用。停放在小區(qū)內(nèi)的車輛按規(guī)定交納車 輛停放服務(wù)費(fèi)，車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物 業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。第十九條業(yè)主或使用人房屋裝修期間，已按約定繳納物 業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向

8、業(yè)主或使用人、裝修人 收取正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的其它任何費(fèi)用。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主或使用人自行按規(guī)定 處理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi)； 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理的, 清運(yùn)收費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。第二十條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通 訊、有線電視等有關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取。物業(yè)服務(wù)企 業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，手 續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按規(guī)定收取，無規(guī)定的由雙方協(xié)商確定，但不得 向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù) 合同以外服務(wù)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按價格主管部門的規(guī)定實 行明碼標(biāo)價。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè) 名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起 始時間、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行公示。接受業(yè)主及社會的監(jiān)督。第二十三條 政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督檢查。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定 的，由政府價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為處罰規(guī)定予以處罰。第二十四條本辦法由南陽市物價局和南陽市房產(chǎn)管理局按