稅法考試基礎知識培訓-第92講房產(chǎn)稅法

1、第一節(jié)房產(chǎn)稅法【知識點二】稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算改擴建對房屋原值的影響納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。(3)投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定投資聯(lián)營以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的從價計征：按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的從租計征：由出租方按不含增值稅的租金收入計繳房產(chǎn)稅融資租賃計稅依據(jù)以房產(chǎn)余值計算征收納稅人承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起或自合同簽訂的次月起從價計稅(4)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。情形稅務處理自營的(從價計征)依照房產(chǎn)原

2、值減除10%130斷的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地主管稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值出租的(從租計征)依照不含增值稅的租金收入計征(5)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。完全地下建筑應稅房產(chǎn)原值的確定和應納稅額的計算應稅房產(chǎn)原值應納稅額工業(yè)用途房產(chǎn)房屋原價的50%60%應稅房產(chǎn)原值X1-(10%30%)X1.2%商業(yè)和其他用途房產(chǎn)房屋原價的70%80%應稅房產(chǎn)原值X1-(10%30%)X1.2%折算具體比例，由各省、自治區(qū)、

3、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地卜室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視升-個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅如果是單獨建造的地下建筑物是可以享受“折扣優(yōu)惠”的，但是如果是與地上建筑物相連的建筑物則是沒有“折扣優(yōu)惠”，需要按照地上建筑物的相關規(guī)定計算房產(chǎn)稅。【真題再現(xiàn)-單選題】某工廠企業(yè)2016年2月自建的廠房竣工并投入使用，該廠房的原值是8000萬元，其中用于儲存物資的獨立地下室為800萬元，假設房產(chǎn)原值的減除比例為30%地下室應稅原值為房產(chǎn)原價的60%該企業(yè)2016年應繳納房產(chǎn)稅()。(2016

4、年)A.56萬元B.59.14萬元C.53.76萬元D.61.60萬元【答案】C【解析】應繳納的房產(chǎn)稅=(8000-800)X(1-30%)X1.2%x10/12+800X60%(1-30%)X1.2%x10/12=53.76(萬元)。2.從租計征（出租的房產(chǎn)）（1）如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征；（2）對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。（三）應納稅額的計算稅種稅率（征收率）增值稅5%M

5、按1.5%城市維護建設稅、 教育費附加和地方教育附加7%5%1%;3%2%（75132）沒有優(yōu)惠稅率或者征收率房產(chǎn)稅12%M按4%個人所得稅20%M按10%【知識點三】稅收優(yōu)惠1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍；自用：這些單位本身的辦公用房和公務用房2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額）的單位所有的，本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；4 .個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，應照章納稅。（個人出租住房按照4%勺稅率

6、繳納房產(chǎn)稅）5.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)61）對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；72）對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收房產(chǎn)稅；8 3）經(jīng)營公租房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。9 .（新增）自2018年10月1日至2020年12月31日，對按照去產(chǎn)能和調(diào)結構政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。10（新增）自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級

7、科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。11（新增）自2019年1月1日至2021年12月31日，對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅?！局R點四】征收管理（一）納稅義務發(fā)生時間房產(chǎn)用途納稅義務發(fā)生時間1、 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅2、 納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅3、委托施工企業(yè)建設的房屋從辦理驗收手續(xù)之次月起4、納稅人購置新建商品房自房屋交付使用之次月起5、購置存里房自辦理房屋權屬轉移、 變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起6、納稅人出租、出借房產(chǎn)自交付出租、

8、出借房產(chǎn)之次月起計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2%全年應納稅額=應稅房產(chǎn)原值X（1-扣除比例）X1.2%從租計征房屋租金12%（個人出租住房：4%）全年應納稅額=全年/、合增值稅租金收入X12%（或4%【提示】個人出租住房涉及的稅率（征收率）8、納稅人因房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末【真題再現(xiàn)-多選題】下列關于房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間的表述中，正確的有（A.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之月起繳納房產(chǎn)稅B.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅C.納稅人出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅【答案】BCD【解析】選項A納稅人自行新建房屋用于生