房地產(chǎn)各項(xiàng)計(jì)算公式

1、最佳容積率一、相關(guān)理論模型 1、理論基礎(chǔ) 在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費(fèi)者對高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤最大化的理論值。 2、土地增值模型 在房地產(chǎn)評估中，通常運(yùn)用以下兩種模型對方案進(jìn)行評價(jià)，以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí)，即是該項(xiàng)目適合的開

2、發(fā)物業(yè)類型，而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí)，需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對各方案進(jìn)行模擬評估。 物業(yè)類型 參考容積率 獨(dú)幢 0.4-0.5 聯(lián)排 0.7-0.8 多層 1.2-1.5 小高層（12層） 2.5-3 高層（13層以上） 3.5-5 模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則： 每平米土地增值（Zi）=售價(jià)（1-營業(yè)稅及附加）-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用參考容積率-每平米土地費(fèi)用 利潤最大值Ymax=（Zi*Xi）D 其中：0Xi1

3、Xi1 Xi*RiJ 示例：假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費(fèi)用為5000萬元；多層售價(jià)5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價(jià)8500元/平米，參考容積率0.5。 那么 多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元 別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元 別墅與多層住宅費(fèi)用簡表 項(xiàng)目名稱 別墅 多層住宅參數(shù) 建安成本 1200 850 元/平米 專業(yè)費(fèi)用 250 200 元/平米 管理費(fèi)用 36 25 建安成本的3%

4、 不可預(yù)見費(fèi) 60 42 建安成本的5% 利息 60 42 建安成本的5% 銷售費(fèi)用 340 220 收入的4% 營業(yè)稅及附加468 302 收入的5.5% 通過計(jì)算機(jī)可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時(shí)，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬元。 某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實(shí)際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計(jì)算，找到項(xiàng)目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實(shí)際之間的差距。 3、求解步驟 容積率求解流程圖 首先，通過前期

5、的市場調(diào)查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價(jià)及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要信息；同時(shí)，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo)，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。 第二步，通過模型計(jì)算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對其進(jìn)行由高到低的排序，找出適合項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計(jì)算過程。 第三步，確定合理的容積率。 最后，結(jié)合總平規(guī)劃對項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)實(shí)際需求。 （二）相關(guān)運(yùn)用 提高容積率可以有效地分擔(dān)地價(jià)成本，因此，很多項(xiàng)目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。 1、不改變?nèi)莘e率，但改變物業(yè)類型 在建筑密度不變時(shí)，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；

6、而當(dāng)容積率不變時(shí)，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。注：（假設(shè)土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑） 有些項(xiàng)目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運(yùn)用于江景、湖景、海景等觀景項(xiàng)目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時(shí)有有利于景觀價(jià)值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價(jià)值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設(shè)計(jì)高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團(tuán)開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。 2、降低容積率 由于容積率的降低，居住品質(zhì)得到有效提升，從而提高項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項(xiàng)目的開發(fā)，針對的多為高端客群，其對售價(jià)不敏感，但注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設(shè)以低密度高品質(zhì)住宅一度引起市場爭議，但其開盤二十天就取得了6.