廊坊固安盤富時代匯報方案課件

1、盤富時代項目策劃報告Marketing StrategyReport.廊坊固安盤富時代匯報方案目錄 ContentsPART 1整體市場分析 1.1 宏觀市場 1.2 國家政策 1.3 未來走勢PART 3項目情況解讀 3.1 區(qū)位價值 3.2 產(chǎn)品解析 3.3 SWOT分析PART 4項目自身定位 4.1 銷售目標(biāo) 4.2 定位推導(dǎo)PART 5項目推廣策略 5.1 賣點梳理 5.2 階段推廣 5.3 手段運用PART 6整體銷售策略 6.1 價格策略 6.2 銷售管理PART 7標(biāo)點地產(chǎn)簡介 7.1 公司簡介 7.2 合作模式 7.3 成功案例 PART 2固安市場分析 2.1 區(qū)域利好 2

2、.2 市場現(xiàn)狀 2.3 客群分析 2.4 典型項目廊坊固安盤富時代匯報方案PART.1整體市場分析廊坊固安盤富時代匯報方案1.1、宏觀市場a.全國房地產(chǎn)銷售情況-1500-1000-50005001000150020004月5月6月7月8月9月10月11月2010年相比2009年411月月成交面積差額（單位：萬）-1000-50005001000150020004月5月6月7月8月9月10月11月2010年相比2009年411月月成交金額差額（單位：億元）l2010年111月，全國總價成交面積82541.27 萬，銷售金額42277.89 億元。l2009年全年，全國總價成交面積93713.0

3、4萬，銷售金額43994.54 億元。l國家調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場走勢起到了一定的遏制作用。l2010年10月及11月，兩者在成交面積差額基本相當(dāng)?shù)耐瑫r，成交金額差額對比是有所下降的，表明整體市場平均價格出現(xiàn)波動。在不能感覺到市場價格出現(xiàn)明顯變化的同時，說明目前二線及以下城市的成交量上升明顯。4月“國十條”4月“國十條”9.29“新政”9.29“新政”廊坊固安盤富時代匯報方案b.全國房地產(chǎn)開發(fā)情況0500010000 15000 20000 25000 30000 35000 400002010年2009年2009年、2010年新購置面積對比（單位：萬）13月4月5月6月7月8月9月10月11

4、月12月l2010年111月，全國房屋新開工面積14.51億，完成土地購置面積3.61億。l2009年全年，全國房屋新開工面積11.54億，完成土地購置面積3.2億。l此外，今年1-11月，我國房地產(chǎn)實際完成投資金額、房屋施工面積、竣工面積等數(shù)據(jù)均已超過去年全年水平。l1-11月，房地產(chǎn)新開工面積同比增長48.71%，而商品房銷售面積僅同比增長9.76%，相差38.95個百分點，市場供求缺口在縮小。樓市未來供應(yīng)量將大幅提升，加上保障性住房將密集投入市場，樓市供不應(yīng)求的局面會得到一定程度的緩解。020000 40000 60000 80000 10000012000014000016000020

5、10年2009年2009年、2010年新開工面積對比（單位：萬）13月4月5月6月7月8月9月10月11月12月廊坊固安盤富時代匯報方案c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況l2010年111月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元l銀行貸款（國內(nèi)貸款、按揭貸款）及定金及預(yù)收款占據(jù)了資金來源的50%以上（55%）。l預(yù)算資金監(jiān)管將限制開發(fā)企業(yè)大量資金的運轉(zhuǎn)速率。l穩(wěn)健的貨幣政策將會影響到未來市場貸款金額的增長速度。l隨著市場開工面積的逐步增大，資金供給不足的話將會影響到很多開發(fā)企業(yè)的整體運轉(zhuǎn)狀況。23806, 38%15935, 25%7937, 12%11245, 18%656, 1%3641,

6、 6%2010年111月企業(yè)資金來源統(tǒng)計(單位：億元）自籌資金定金及預(yù)收款個人按揭貸款國內(nèi)貸款利用外資其他資金資金監(jiān)管廊坊固安盤富時代匯報方案小結(jié) 目前，單從房價來看，全年尚處于高位運轉(zhuǎn)期。今年開工面積以及新增土地面積的高速增長，將會在明年的住宅供應(yīng)上得到突出展現(xiàn)，屆時市場會出現(xiàn)供應(yīng)旺盛的局面。廊坊固安盤富時代匯報方案1.2、國家政策a.國家調(diào)控路線促供給保障住房供給房產(chǎn)企業(yè)稽查土地市場投放壓需求二套房政策個人所得稅推行房產(chǎn)稅體制改革房產(chǎn)開發(fā)體制土地供應(yīng)體制住房分配體制協(xié)同管理體制完善制度土地管理制度住房保障制度財政稅收制度金融監(jiān)管制度廊坊固安盤富時代匯報方案b.國家調(diào)控手段限購令限外令保證供

7、應(yīng)加強管理準(zhǔn)備金加息稅收政策差別信貸年內(nèi)6次提高存款準(zhǔn)備金率，目前已達到18.5%的歷史高位。央行年內(nèi)2次加息，一年期存款基準(zhǔn)利率總計漲幅0.5%。五年以上期還款利率變?yōu)?.4%。加大市場土地供應(yīng)，嚴(yán)控用地管理，叫停容積率1以下土地供應(yīng)、新開工保障性住房1000萬套。78家央企退市、加強企業(yè)購地和融資監(jiān)管、對土地開發(fā)、商品房交易過程監(jiān)管、商品房預(yù)售資金監(jiān)管首套房貸款首付30%，利率85折；二套房首付50%，利率1.1 倍，全面叫停三套及以上貸款。加強土地增值稅征管。契稅征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。房產(chǎn)稅試點改革。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。截至11 月底

8、，全國先后有16 個城市出臺限購令。另外對外資機構(gòu)和個人購買國內(nèi)房產(chǎn)進行了限制。行政舉措：問責(zé)制、監(jiān)督落實經(jīng)濟手段：穩(wěn)健的貨幣政策廊坊固安盤富時代匯報方案c.國家調(diào)控態(tài)度2月27日，溫家寶：“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位。 ”3月5日，十一屆全國人大三次會議。國務(wù)院總理溫家寶在報告中指出，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。國務(wù)院總理溫家寶10月25日主持召開國務(wù)院會議重申“堅決遏制部分城市房價過快上漲?！?2月26日，溫家寶在中央人民廣播電臺與聽眾交流時表示有信心讓房價回到合理價位8月21日，江蘇常

9、州。李克強副總理在一次會議上要求：繼續(xù)落實好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅決抑制投機炒作行為。8月13日，北京。李克強在考察工作時強調(diào)：繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。8天之內(nèi)，國務(wù)院副總理兩提房地產(chǎn)調(diào)控、兩提抑制投機炒作，這無疑是給投機者敲響警鐘，向外界釋放出強烈信號：房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松、不能松、不該松。7月4日，國土資源部部長徐紹史表示，在政府房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的作用下，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量跌價滯的局面，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能面臨全面調(diào)整,房價會有所下降。徐紹史部長還表示，中國土地房地產(chǎn)市場已逐步回歸理性，下半年國土資源部將積

10、極參與房地產(chǎn)調(diào)控。6月11日，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，正在進行的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得階段性效果，本輪調(diào)控不會半途而廢。本次調(diào)控不同于以往的幾次調(diào)控，以往的幾次調(diào)控都是部門牽頭，主要靠地方政府實施。而此次由國務(wù)院直接出臺具體措施，由地方政府落實。本次調(diào)控呈現(xiàn)差別化，即打擊投資性、傾斜自住型、增加保障性住房，剛性需求不會受影響，這也讓中央不用擔(dān)心因為調(diào)控而影響房地產(chǎn)甚至經(jīng)濟發(fā)展。住建部廊坊固安盤富時代匯報方案小結(jié) 國家調(diào)控的決心是空前的，手段的采用相對以往也更加的多樣化、明細化，屢次使用“組合拳”的形式調(diào)控整體樓市。預(yù)計2011年，整體市場的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。廊坊固安盤富時代匯報方

11、案1.3、未來走勢a.政策導(dǎo)向宏觀經(jīng)濟：通脹風(fēng)險加大，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價成為2011年經(jīng)濟工作重點 目前，全國的宏觀經(jīng)濟增長趨勢依然向好，但是通脹風(fēng)險繼續(xù)加大。未來通脹風(fēng)險將成為中央決策部門的首要關(guān)注點。 貨幣政策：從“適度寬松”到“穩(wěn)健” 預(yù)計從現(xiàn)在起至2011 年上半年，貨幣政策的重點在于抑制物價上漲、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，整體偏緊的導(dǎo)向不會變化。 2011 年新增貸款計劃將為7 萬億元。 調(diào)控政策不會放松，限購限貸政策放松可能性不大 一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導(dǎo)致房價再度快速上漲。 保障房

12、建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點2011 年計劃安排保障類住房1000 萬套，這將大大緩解可能存在的投資下滑對經(jīng)濟增長帶來的不利影響，同時也有利于保障性住房供應(yīng)的繼續(xù)擴大和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的日趨合理。房產(chǎn)稅試點改革加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011 年工作重點，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財稅關(guān)系、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實質(zhì)性步伐的可能性較大。廊坊固安盤富時代匯報方案b.供求轉(zhuǎn)變土地市場：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，熱點區(qū)域或中心城市地塊競爭激烈房產(chǎn)市場：供求關(guān)系得到改善，價格漲幅下降2010年，全國僅完成土地供應(yīng)計劃的65%2011年，完成率低的省份會繼續(xù)加大供應(yīng)為開發(fā)企業(yè)拓展土地儲備提

13、供更多機遇2010 年多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績良好目前企業(yè)自有資金量較為充裕熱點區(qū)域或中心城市地塊將得到廣泛關(guān)注市場整體供應(yīng)良好，為保證發(fā)展，開發(fā)企業(yè)自身閑散資金量不大。截止目前，全國購置土地面積3.61億2011年，開發(fā)企業(yè)前提投入需求資金巨大加速開發(fā)，市場供應(yīng)量超越往年2010 年保障類住房開工1000萬套占整體施工面積10%按套數(shù)計算占20%供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，部分剛性需求市場被分離市場供應(yīng)量放大，消費者可選余地增多，性價比高產(chǎn)品受追捧。廊坊固安盤富時代匯報方案c.市場分化城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度加大，區(qū)域發(fā)展更加分化普通商品住房、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等不同物業(yè)價值繼續(xù)分化根據(jù)中國鐵路中長期發(fā)

14、展規(guī)劃，到2020 年，將建立省會城市及大中城市間的快速客運通道，規(guī)劃“四縱四橫”鐵路快速客運通道。此外，中國各城市也加大了市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度。有助于加強中西部與東部的交通，加強經(jīng)濟合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進經(jīng)濟增長持續(xù)增強交通節(jié)點城市或區(qū)域的經(jīng)濟活力，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來更多機遇擴大中心城市對周邊中小城市的帶動作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化普通商品住房機遇：自住型需求將長期大量存在，價格有望較為平穩(wěn)風(fēng)險：可能遭遇保障性住房的沖擊高端住宅機遇：滿足高收入群體，具有不可替代性，價格攀升快風(fēng)險：更容易受到宏觀調(diào)控的影響商業(yè)地產(chǎn)機遇：受國家調(diào)控政策影響相對較小風(fēng)險：對開發(fā)企業(yè)專業(yè)能力要求高、資

15、金投入多廊坊固安盤富時代匯報方案本章總結(jié) 2010年，房地產(chǎn)依然處于平穩(wěn)增長過程中，預(yù)計年內(nèi)整體銷售金額將超過去年，但銷售面積會基本持平。2011年房地產(chǎn)市場仍會穩(wěn)定的持續(xù)從緊的調(diào)控措施，并根據(jù)經(jīng)濟的運行情況，特別是通脹的壓力情況進行適度的微調(diào)。供給將繼續(xù)增加，在原有基礎(chǔ)數(shù)加大中，投資增速將有所下滑。如現(xiàn)有政策不變，銷售會有增長，價格會在競爭中波動，價格同比預(yù)計在上半年會下降。廊坊固安盤富時代匯報方案PART.2固安市場分析廊坊固安盤富時代匯報方案2.1、區(qū)域利好a.整體規(guī)劃l國家發(fā)改委于2004年11月正式啟動京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃編制。規(guī)劃以5年(2006-2010)為基本規(guī)劃期，展望到20

16、15年。當(dāng)時該規(guī)劃納入北京、天津和河北三地“十一五”規(guī)劃中。l“新七環(huán)”將北京規(guī)劃七環(huán)向外擴大到京冀交界處，自西南向東北依次連接涿州、固安、廊坊、香河、大廠、三河，直至平谷。 這些城鎮(zhèn)作為新城鎮(zhèn)發(fā)展點，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解中心區(qū)域的發(fā)展壓力，加強與外圍城市的交通聯(lián)系，共同走向“區(qū)域城市”。l“環(huán)首都經(jīng)濟圈”，在地理概念上被定義為“13縣1圈4區(qū)6基地”。將其解構(gòu)，其大意便是在河北的13個縣區(qū)市范圍內(nèi)建設(shè)一個面積27060平方公里、人口485.65萬人、以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新經(jīng)濟圈。 4區(qū)包括高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)。6基地包括養(yǎng)老、健身、休閑度假、觀光旅

17、游、有機蔬菜、宜居生活基地。京津冀都市圈新七環(huán)規(guī)劃環(huán)首都經(jīng)濟圈廊坊固安盤富時代匯報方案2.1、區(qū)域利好b.南城規(guī)劃l北京市促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃正式發(fā)布，2900億元資金將在未來三年投向城南地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。l環(huán)境規(guī)劃：在南部中軸線上打造總面積約1萬畝、與北中軸的奧林匹克森林公園面積相當(dāng)?shù)哪现休S森林公園。l交通規(guī)劃：在已開通的2、4、5號線等3條線地鐵線的基礎(chǔ)上，未來5年將建成通車7條軌道交通線。l民政規(guī)劃：未來3年將開工建設(shè)一批較大的社會事業(yè)項目，如醫(yī)療、教育、文化、能源安居工程。北京南城規(guī)劃南部軌道交通示意大興線廊坊固安盤富時代匯報方案c.首都第二機場l固安地處首都第二機場半小時

18、經(jīng)濟圈內(nèi)，未來接受國際空港輻射發(fā)展?jié)摿Υ?。根?jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心分析，未來北京新機場將產(chǎn)生巨大的臨空經(jīng)濟效應(yīng)，到2020年，初步估計其基本影響為557億元，總影響可達2357億元；基本影響能夠帶動京津冀地區(qū)就業(yè)23.4萬人，總影響可達71.8萬人。初步預(yù)測，臨空經(jīng)濟對廊坊GDP拉動潛力為1178億元。核心輻射范圍圈內(nèi)的固安經(jīng)濟將得到極大帶動。l臨空經(jīng)濟四大類別：服務(wù)于航空樞紐的產(chǎn)業(yè)、航空運輸和物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)、具有明顯航空運輸指向性的加工制造業(yè)和有關(guān)服務(wù)業(yè)、以研發(fā)和管理為主的公司地區(qū)總部經(jīng)濟。第二機場選址空港輻射效應(yīng)首都國際機場廊坊固安盤富時代匯報方案d.其他利好三年大變樣：完善城市功能，增強區(qū)域

19、競爭力未來三年，固安將投入資金60億元用于城市建設(shè) 。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的城鎮(zhèn)建設(shè)使城市樓市更具發(fā)展?jié)摿?。固安產(chǎn)業(yè)： “南溫泉北工業(yè)”，兩翼協(xié)調(diào)發(fā)展固安被譽為“中國溫泉之鄉(xiāng)”，其主要的溫泉資源位于區(qū)域南部。截至2010年11月，固安工業(yè)園區(qū)已累計引進項目300余個，項目總投資330億元。河北13縣(市)將變北京區(qū)號在11月10日舉行的“進一步加強京冀合作座談會”上，河北省政府與北京市政府達成了共同建設(shè)環(huán)首都經(jīng)濟圈的一攬子協(xié)議，其中包括河北的廊坊、保定、承德、張家口等4市13個縣市電話區(qū)號年底將全部與北京統(tǒng)一，變成“010”。 河北環(huán)首都13縣市停批新項目河北省委常委、常務(wù)副省長趙勇表示，在環(huán)首都

20、經(jīng)濟圈規(guī)劃正式批準(zhǔn)之前，原則上河北省環(huán)北京13個縣市的新項目不再審批，土地也不再供應(yīng)，要等新規(guī)劃出臺之后按照新規(guī)劃進行審批和布局。 未來投入：交通路網(wǎng)建設(shè)，社保、醫(yī)療改革河北將投資200億建交通網(wǎng)絡(luò) ，通過高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè)，建成名副其實的半小時經(jīng)濟圈。并且計劃將社保、醫(yī)保、住房公積金等政策與北京無縫對接。廊坊固安盤富時代匯報方案小結(jié) 固安未來空間巨大，北京“南擴東移”的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略為固安的未來提供了巨大的發(fā)展空間。固安聚焦京南“衛(wèi)星城”的發(fā)展定位，結(jié)合“新空港之都”的發(fā)展方向，通過改造基礎(chǔ)設(shè)施與文化建設(shè)全面對接京南。廊坊固安盤富時代匯報方案2.2、市場現(xiàn)狀a.價格飛

21、漲l11月份，在市場上關(guān)于河北13縣將納入環(huán)首都經(jīng)濟圈的消息出臺之后，固安市場價格迅速提升。l但在區(qū)域競爭力未顯著提升及產(chǎn)品尚未實現(xiàn)質(zhì)變的情況下，快速的價格拉升只是在過早的透支區(qū)域價值。5500550063005000520054005600580060006200640010月11月12月孔雀大衛(wèi)城近三個月價格走勢（單位：元/）620067007200560058006000620064006600680070007200740010月11月12月K2紅樹灣近三個月價格走勢（單位：元/）廊坊固安盤富時代匯報方案b.市場供應(yīng)量劇增l固安區(qū)域內(nèi)，可售項目極多，體量基本在1015萬平米之間，屬于中

22、小型樓盤。l市場知名開發(fā)商企業(yè)很少，大多數(shù)開發(fā)商沒有品牌實力。l受利好消息影響，目前市場價格基本在58006500元/之間。項目名稱體量開發(fā)商項目名稱體量開發(fā)商孔雀大衛(wèi)城占地面積:34萬平方米總建筑面積:83萬平方米固安京御房地產(chǎn)開發(fā)公司K2紅樹灣占地面積：未知總建筑面積:16萬平方米廊坊蔚藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒基現(xiàn)代城占地面積:10萬平方米總建筑面積:30萬平方米河北中恒基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司方城馨苑占地面積:3.5萬平方米總建筑面積:10萬平方米廊坊開發(fā)區(qū)宏遠房地產(chǎn)開發(fā)公司學(xué)府芳園占地面積4.3萬平米總建筑面積:12萬平米固安中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司陽光新城占地面積:4萬平方米總建筑面積:11萬平方

23、米固安天和房地產(chǎn)開發(fā)公司方正英郡占地面積:2萬平方米總建筑面積:5萬平方米北京方正房地產(chǎn)開發(fā)公司廣通青年城占地面積: 6萬平方米總建筑面積:13 萬平方米廊坊廣通房地產(chǎn)開發(fā)公司東方源龍占地面積:2.7萬平方米總建筑面積:10萬固安德潤房地產(chǎn)開發(fā)公司方城花園占地面積:4.6萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安方城房地產(chǎn)開發(fā)公司浩庭花園占地面積:30萬平方米總建筑面積:80萬平方米固安天和房地產(chǎn)開發(fā)公司荷蘭印象占地面積: 4萬平方米總建筑面積: 10萬平方米固安金典房地產(chǎn)開發(fā)公司匯豐家園占地面積:2萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安廣苑房地產(chǎn)開發(fā)公司第九區(qū)占地面積:5萬平方米總建筑面積:15萬平

24、方米廊坊廣和房地產(chǎn)開發(fā)公司馨茗嘉苑占地面積:6萬平方米總建筑面積:10.7萬平方米廊坊明峰房地產(chǎn)開發(fā)公司英才家園占地面積: 3萬平方米總建筑面積: 10萬平方米固安泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司時代華庭占地面積:0.6萬平方米總建筑面積:1.2萬平方米固安通宇房地產(chǎn)開發(fā)公司萬匯廣場占地面積:3.3萬平方米總建筑面積:10萬平方米廊坊萬匯房地產(chǎn)開發(fā)公司恒順家園占地面積:3萬平方米總建筑面積:5萬平方米固安全業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司中宏新界占地面積:40萬平方米總建筑面積:60萬平方米固安中宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司紅城占地面積:6萬平方米總建筑面積:20萬平方米國利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司橘洲占地面積:4萬平方米總建筑面積:1

25、3.6萬平方米固安成達房地產(chǎn)開發(fā)公司方正英郡恒基現(xiàn)代城宏安花園孔雀大衛(wèi)城學(xué)府芳園東方源龍中宏新界金色方城浩庭花園萬匯廣場馨茗佳苑時代華庭匯豐家園K2.紅樹灣英才家園天順家園橘洲紅城方城馨苑恒順家園水木清華第九區(qū)陽光新城廣通青年城方城花園領(lǐng)跑世嘉國泉城荷蘭印象盤富時代廊坊固安盤富時代匯報方案c.入市土地較多l(xiāng)待開發(fā)地塊主要集中在固安中心居住區(qū)的西面（高莊頭村附近）和新昌街沿街。l各待開地塊的占地面積主要集中在10萬左右。l累計目前在售項目貨量，預(yù)計固安未來供應(yīng)將超過400萬平方米 ，未來供應(yīng)巨大，市場競爭激烈。地塊位置體量開發(fā)公司1惠文街北側(cè)、固馬路東側(cè)、新中街南側(cè)、廣場西側(cè)占地約4.5萬固安和

26、惠房地產(chǎn)開發(fā)公司2高莊頭村西占地約20萬廊坊明亨房地產(chǎn)開發(fā)公司3高莊頭黨校南側(cè)體量不詳 固安華遠房地產(chǎn)開發(fā)公司4柏村西側(cè)、廊涿路北側(cè)占地約10萬固安金典房地產(chǎn)開發(fā)公司5固安三小正在拆遷中，體量不詳固安中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司6育才路與廊涿路交叉口西南角占地約6萬固安廣苑房地產(chǎn)開發(fā)公司7育才路與廊涿路交叉口東南角占地約4萬固安廣通房地產(chǎn)開發(fā)公司8育才北路西側(cè)、廊涿路北側(cè)占地約5萬固安匯欣房地產(chǎn)開發(fā)公司9翟家圈村體量不詳固安德潤房地產(chǎn)開發(fā)公司10小西湖村體量不詳固安金盛房地產(chǎn)開發(fā)公司11英才家園南側(cè)、固馬路西側(cè)約8萬固安金盛房地產(chǎn)開發(fā)公司12英才家園北側(cè)、新中街南側(cè)約4萬固安通宇房地產(chǎn)開發(fā)公司13新中街

27、北側(cè)、固馬路西側(cè)、廊涿路南側(cè)約5萬 北京方正房地產(chǎn)開發(fā)公司14固安南石匣村約18萬北京江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊坊固安盤富時代匯報方案d.產(chǎn)品供應(yīng)l項目多數(shù)為多層、小高層，產(chǎn)品形式單一，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。l普宅項目容積率基本在3以下，多數(shù)為2.5左右。大多數(shù)不注重自身配套，宜居性較差。l主力戶型面積集中在70-90二居，競爭氛圍濃厚。序號項目名稱容積率樓層主力戶型（）建筑風(fēng)格項目優(yōu)勢1匯豐家園3.3高層二居89-92現(xiàn)代簡約地段2天順家園2多層二居87-99中式體量3時代華庭2小高層一居45-70、二居101-110現(xiàn)代簡約價格4浩庭花園3多層二居80-90現(xiàn)代簡約價格5學(xué)府芳園2多層、高層二居7

28、2-92歐式地段6京南郡1.4多層二居87新中式交通、地段7中央公館2.7小高層二居97-101歐式體量8水木清華2.3高層二居85-94Artdeco交通、園林9大衛(wèi)城2.6高層、小高層二居83-97托斯卡納產(chǎn)品、品牌、體量10紅樹灣2.7多層二居80-90托斯卡納建筑、園林11橘州2.9高層二居80-90現(xiàn)代簡約價格12紫御城2.95高層二居85-86新古典園林13怡和嘉園3.4 高層二居80-90現(xiàn)代簡約地段主力戶型以7090二居為主廊坊固安盤富時代匯報方案e.市場啟示l項目前提：本項目可能到2011年下半年才能入市，項目整體體量較大，消化時間較長。l政策前提：調(diào)控政策基本保持不變，執(zhí)行

29、力度維持現(xiàn)狀。開發(fā)企業(yè)市場表現(xiàn)客戶層面1、明年5月集中上市2、同質(zhì)化嚴(yán)重3、小規(guī)模樓盤較多4、產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊5、入市價格高低不等6、地塊區(qū)域外溢1、市場供應(yīng)量劇增2、消化周期延長3、市場價格混亂4、衍生惡性競爭5、銷量有好有壞6、出現(xiàn)區(qū)域競爭1、可選余地增多2、決策周期加長3、客群層次提升4、購房趨于理性5、價值觀念調(diào)整6、高性價受追捧廊坊固安盤富時代匯報方案f.長期愿景l(fā)根據(jù)固安規(guī)劃，日后整體城區(qū)將按照“一中心，兩產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式，整體居住區(qū)將延106國道向東西兩側(cè)發(fā)展，進至大廣高速及京九鐵路沿線。l為力求“三年大變樣”，日后固安將加大招商引資力度。屆時區(qū)域內(nèi)將涌現(xiàn)更多的大中型新興社區(qū)。目

30、前城南的“城南國際新城”及“綠洲”項目就是一個案例。l未來，固安會加快整體城市化進程，區(qū)域配套會愈發(fā)成熟。新的產(chǎn)品形態(tài)（物業(yè)類型、園林景觀、設(shè)計創(chuàng)新等）及居住理念會形成。l對于本項目而言，日后其他地塊的產(chǎn)品在品質(zhì)感上有適當(dāng)提升，以應(yīng)對“區(qū)域紅?！钡母偁幁h(huán)境。大廣高速京九鐵路城南新城綠洲廊坊固安盤富時代匯報方案小結(jié) 隨著政策的利好，明年將迎來固安供應(yīng)量的一個高峰期，隨著競爭的日益激烈以及客群層次的逐步提高，未來市場上性價比高的產(chǎn)品將會受到消費者的廣泛追捧。對于本項目要力求做到每期物業(yè)的品質(zhì)升級。廊坊固安盤富時代匯報方案a.整體描述l目前固安購房客群主要有北京及當(dāng)?shù)乜腿航M成。l隨著政策的利好，對于

31、北京客群而言，目前的置業(yè)目的差異化較大。l從周邊項目的走訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)北京客群目前在選房的過程中更青睞于106國道兩側(cè)項目。投資性客戶被動郊區(qū)化客戶北京客戶大興工作的外地人當(dāng)?shù)乜蛻羧后w固安購房者2.3、客群分析廊坊固安盤富時代匯報方案b.區(qū)域、年齡l目前固安購房客群有將近80%來自北京，同時隨著近期利好政策的出臺，北京客群的比例有提升的趨勢。l 購房客群主要以26-45歲中青年人為主，所占比例在70%以上，l人群基本可以分為處于事業(yè)發(fā)展期的年輕人，以及事業(yè)處于停滯期的中年人，但是前者的比例要大一些?？蛻魜碓茨挲g組成18.49%41.10%17.12%23.29%固安大興豐臺北京其他18.02%

32、43.24%27.03%11.71%25以下26-3637-4546歲以上廊坊固安盤富時代匯報方案c.客群描述他們大部分集中在26-45歲之間，是年輕適婚、急婚一族；他們主要是在京工作的外地人，被稱為新北京人；他們有良好的教育背景，事業(yè)有一定基礎(chǔ)，收入穩(wěn)定；他們對未來有著憧憬和把握，更注重自我價值的實現(xiàn)；他們以保持年輕的心態(tài)，喜歡穿著的隨意休閑的服飾；他們有對未來生活有著美好的向往，有改善目前居住品質(zhì)的強烈愿望；他們在選房時對戶型設(shè)計、總價接受度、產(chǎn)品品質(zhì)及居住環(huán)境有一定的要求；他們具有理性與感性的雙重性。遇見令人心動的產(chǎn)品時，出于對美好生活的極度渴望，會讓他們因沖動而感性。廊坊固安盤富時代匯

33、報方案d.客群演變2005年前2005-2008年2009年2010年未來區(qū)域當(dāng)?shù)乜腿簽橹鳎瑓^(qū)域改善型需求隨著北京城市化進程加快，北京房價快速增長，受過高房價擠壓溢出，主要為于北京從事個體戶外籍人員。隨市場整體歷史性加速向上，南城規(guī)劃提升南城價值，被擠壓客群層次逐漸提升，部分北京籍客群開始選擇固安置業(yè)。環(huán)首都經(jīng)濟圈，京津冀規(guī)劃的進一步落實，輕軌的修建，產(chǎn)業(yè)區(qū)的興起，大量投資將涌現(xiàn)，固安城市建設(shè)深化，固安城市形象提升，對北京等周邊城市客群的吸引力加大。隨著北京房價的不斷上揚，固安快速發(fā)展形勢不斷明朗，本地項目品質(zhì)的持續(xù)提升，來固安購房的大部分客群為北京工作者。由于利好消息?？腿簩哟沃鸩教嵘?，對于

34、區(qū)域市場發(fā)展具有良好的促進作用，但同時對住宅產(chǎn)品的成熟度，及與客戶心理需求吻合居住文化的要求更高。投資性需求陸續(xù)出現(xiàn)。廊坊固安盤富時代匯報方案e.日后預(yù)測（一）理性、客觀的看待目前在固安購房的客戶群體 目前在固安購房者中，一部分是受政策打壓后，短期出現(xiàn)的報復(fù)性反彈的非理性購房者； 目前固安的房產(chǎn)投資者，更多的是一種投機行為，對于房市的看法猶如07年時對于股市的盲目一樣（二）日后固安的客戶群體更多的結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展找尋 兩大工業(yè)園、三年大變樣日后將促使更多的企業(yè)進駐，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)最終消費者很大一部分將來源于此； 具有長期投資眼光的客群將隨著日后固安的城市化進程，慢慢進入到本區(qū)域內(nèi)； 固安市場的戶型需求

35、在幾年后，會有所調(diào)整，一居類產(chǎn)品將會在一些區(qū)域內(nèi)熱銷 對于本項目而言，日后的產(chǎn)品類型需隨市場變化進行調(diào)整，但在目前建議減少一居戶型比例廊坊固安盤富時代匯報方案小結(jié) 固安市場的客群在幾年內(nèi)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，根本原因在于固安區(qū)域位置上的特殊性。日后城市化進程的加快，固安的客群以及對產(chǎn)品品質(zhì)的要求都會發(fā)生調(diào)整。針對本項目，迎合廣泛市場是我們快速去化的關(guān)鍵。廊坊固安盤富時代匯報方案2.4、典型項目a.孔雀大衛(wèi)城經(jīng)濟指標(biāo)總 戶 數(shù)：4690戶開發(fā)期數(shù)：四期；容 積 率：2.36；占地面積：總占面46萬建筑面積：總建面115萬小區(qū)配套：幼兒園、商業(yè)、社區(qū)巴士、運動設(shè)施等產(chǎn)品情況物業(yè)類型：由11層，18層，

36、28層等小高層和高層構(gòu)成戶型范圍： 60（1居）、89（2居）、120（3居)、160-170(躍層）傳播分析形象定位：大盤、南城價值、輕軌沿線、青年城；主要賣點：地鐵大興線、南城大盤項目；傳播渠道：客戶介紹、網(wǎng)站宣傳、渠道宣傳、沿街圍擋、T牌、DM單。廊坊固安盤富時代匯報方案b.K2紅樹灣經(jīng)濟指標(biāo)總 戶 數(shù)：1400戶；開發(fā)期數(shù)：一期；容 積 率：2.7；占地面積：一期約5.4萬建筑面積：16萬；小區(qū)配套：主要依托外圍配套，自身擁有商業(yè)產(chǎn)品情況物業(yè)類型：由6層、9層板樓構(gòu)成，共1400多戶戶型范圍： 80-90（2居）、120（3居)、200(躍層）傳播分析形象定位：低密度花園；主要賣點：自

37、身園林、物業(yè)服務(wù)、輕軌、環(huán)首都經(jīng)濟圈；屬性定位：生態(tài)住宅；樓盤氣質(zhì)：城市生態(tài)花園；傳播渠道：電視臺、戶外廣告牌、短信、DM單派發(fā)等；廊坊固安盤富時代匯報方案c.中央公館經(jīng)濟指標(biāo)一期總戶數(shù)：400余戶開發(fā)期數(shù)：四期；容 積 率：2.79；占地面積：8萬建筑面積：30萬；小區(qū)配套：主要依托外圍配套，自身擁有商業(yè)產(chǎn)品情況物業(yè)類型：由6層、9層板樓構(gòu)成，共1400多戶戶型范圍： 80-100（2居）、100-140（3居)傳播分析形象定位：城市中心，繁華腹地中央臺地絕版園林主要賣點：區(qū)域位置、園林樓盤氣質(zhì)：普通住宅傳播渠道：客戶介紹、網(wǎng)站宣傳、渠道宣傳、沿街圍擋、廣告牌、DM單派發(fā)。廊坊固安盤富時代匯

38、報方案本章總結(jié) 固安市場整體來看，存在樓盤數(shù)量較多，規(guī)模較小，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，是目前市場的一個主要特征。市場上具有優(yōu)秀品質(zhì)項目在競爭中容易脫穎而出。政策利好，提升了固安區(qū)域價值，但同時要看到目前這種情況是在超前透支未來市場發(fā)展空間，影響日后區(qū)域價值提升。2011年將是固安市場放量空前的一年，市場競爭將進入白熱化程度。預(yù)計在沒有新的利好出臺的前提下，市場價格上漲幅度較小。廊坊固安盤富時代匯報方案PART.3項目情況解讀廊坊固安盤富時代匯報方案3.1、區(qū)域價值a.新城規(guī)劃中的項目位置項目位于固安新城區(qū)，但緊鄰老城區(qū)位置，可以享用老城區(qū)原有的成熟配套資源。同時可以感受新城區(qū)的建設(shè)風(fēng)貌。項目緊鄰大廣高

39、速，距離高速出口較近。項目位于新中街沿線兩側(cè)，北部緊鄰市政擴寬道路廊涿路，交通便利。項目北側(cè)為943新規(guī)劃的交通終點站，出行北京交通十分便利。大廣高速廊涿路943本案老城區(qū)廊坊固安盤富時代匯報方案b.自身配套項目除了享有外圍的成熟配套外，自身也擁有便利的配套設(shè)施。項目自身擁有的城市廣場在固安當(dāng)?shù)仨椖恐猩胁怀Ｒ?。城市廣場的設(shè)計，既保證了項目居住區(qū)域的相對獨立性，又進一步完善了社區(qū)整體配套設(shè)施。幼兒園的設(shè)立，外加周邊的學(xué)校資源，使項目本身擁有了很好的教育資源。廊坊固安盤富時代匯報方案小結(jié) 項目本身具有一定的區(qū)域價值，未來周圍環(huán)境會得到大幅度改善。自身配套與外圍配套的互補組合，增強了項目的區(qū)位競爭力

40、?；剡w區(qū)與商品房的有效隔離，也保證了項目的整體感及檔次感。廊坊固安盤富時代匯報方案3.2、產(chǎn)品解析a.整體風(fēng)格l項目產(chǎn)品基本采用Artdeco風(fēng)格，在固安目前市場上相比較而言，具有一定的獨特性。l商街的設(shè)計類似于美式別墅的外形， 較為新穎。l整體感覺來看，與目前市場的多數(shù)產(chǎn)品外形具有一定的區(qū)別，但又不特立獨行，屬于市場可以接受的范圍內(nèi)。廊坊固安盤富時代匯報方案b.社區(qū)園林l社區(qū)園林采用歐洲新古典式的景觀設(shè)計，在固安市場具有一定優(yōu)勢。l疊水的設(shè)計，花卉的運用以及小品的點綴增加了項目的生活氛圍。l整體園林設(shè)計將提升項目整體品質(zhì)感。廊坊固安盤富時代匯報方案c.戶型調(diào)整l戶型上，項目內(nèi)多數(shù)商品房設(shè)計為

41、全明戶型，將會提升市場認(rèn)可度。l但是一居戶型設(shè)計過多，對于目前以兩居需求為主的固安市場而言，日后對于項目去化速度會有一定難度。l建議將項目中目前規(guī)劃的兩梯四戶組合中兩個一居戶型取消，與左側(cè)戶型進行重新組合，更換為“一個三居、一個兩居”形式。一居戶型占比過高（22.5%）廊坊固安盤富時代匯報方案小結(jié) 項目本身不論從外觀、園林還是戶型設(shè)計上都具有一定的品質(zhì)，面對未來固安市場的激烈競爭，具有一定的競爭能力。但是由于目前在戶型設(shè)計上偏重一居產(chǎn)品的設(shè)計，對于項目日后去化速度可能會造成一定阻礙。廊坊固安盤富時代匯報方案S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會自身優(yōu)勢（Strengths）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅外部機

42、會（Opportunities）外部威脅（Threats）W-O：利用機會，克服劣勢自身劣勢（Weaknesses）W-T：減小劣勢，避免威脅自身項目品質(zhì)感較強自身配套較為完善大盤規(guī)?；剡w降低項目品質(zhì)目前整體環(huán)境欠佳一居戶型較多943站點遷移固安新城規(guī)劃周邊交通便利首都第二機場、地鐵010、環(huán)首都經(jīng)濟圈、南城規(guī)劃固安未來整體供應(yīng)量巨大國家新一輪調(diào)控政策106國道項目帶來的沖擊項目周邊住宅體量較大價格飛漲帶來的隱患區(qū)域規(guī)劃將使得項目區(qū)域未來宜居價值高于固安其他地塊完善配套及大盤優(yōu)勢保證項目項目品質(zhì)以及抗風(fēng)險能力充分展示項目產(chǎn)品力，建立新的居住區(qū)域觀念強調(diào)地段的不可復(fù)制性，充分展現(xiàn)項目價值3.3、

43、SWOT分析廊坊固安盤富時代匯報方案本章總結(jié) 在項目戶型進行優(yōu)化后，結(jié)合項目品質(zhì)以及區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r，做好項目的宣傳及對外展示工作，相信項目整體去化速度是可以達到預(yù)期的。廊坊固安盤富時代匯報方案PART.4項目自身定位廊坊固安盤富時代匯報方案4.1、銷售目標(biāo)加快去化 放棄適當(dāng)利益快速回款保證資金充裕適當(dāng)提價擴大項目利潤廊坊固安盤富時代匯報方案a.項目對比l孔雀大衛(wèi)城憑借價格及其品牌的優(yōu)勢，銷量一直領(lǐng)跑固安，由于整體社區(qū)規(guī)模較大，日后會利用自身配套擬補目前的配套不足，社區(qū)巴士的承諾也吸引了很多北京客群的目光。l紅樹灣自上市之初，就設(shè)立了獨立的園林樣板區(qū)展現(xiàn)自身擁有的托斯卡納風(fēng)情園林并引進了物業(yè)服

44、務(wù)，從而受到眾人追捧，這樣的宣傳手段使其迅速從眾多項目中脫穎而出，價格一直領(lǐng)先于其他樓盤。l中央公館由于上市時間恰逢市場利好政策，外加本身擁有的地理位置優(yōu)勢，目前在固安市場的銷售也屬前列。項目名稱區(qū)位條件交通條件配套設(shè)施戶型設(shè)計景觀資源品牌影響銷售氛圍物管服務(wù)宜居程度盤富時代？孔雀大衛(wèi)城K2紅樹灣中央公館4.2、定位推導(dǎo)廊坊固安盤富時代匯報方案b.競爭力分析區(qū)位交通戶型景觀品牌配套盤富時代孔雀大衛(wèi)城K2紅樹灣中央公館在目前市場固有的價值體系當(dāng)中，項目的優(yōu)勢無法發(fā)揮出來。廊坊固安盤富時代匯報方案c.競爭模型領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補

45、缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者廊坊固安盤富時代匯報方案d.項目定位價格在市場上處于低位周邊路網(wǎng)發(fā)達、交通便利擁有較好園林環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)社區(qū)整體規(guī)模及配套優(yōu)于其他項目廊坊固安盤富時代匯報方案PART.5項目推廣策略廊坊固安盤富時代匯報方案5.1、賣點梳理a.項目賣點1. 政策利好：環(huán)首都經(jīng)濟圈、010進駐等2. 區(qū)位價值：固安新城與老城區(qū)交界處3. 交通條件：西臨大廣高速，北臨廊涿路，943公交站4. 項目規(guī)模：80萬平米宜居生活社區(qū)5. 建筑特色： Artde

46、co風(fēng)格的貴族建筑6. 園林環(huán)境：歐洲新古典式的景觀園林7. 產(chǎn)品特色：多種戶型，類板式結(jié)構(gòu)，全明戶型8. 長期愿景：南城規(guī)劃、首都第二機場9. 配套設(shè)施：城市廣場商業(yè)休閑配套10.性價比高：開盤低價策略廊坊固安盤富時代匯報方案b.核心賣點u開盤低價策略u全明戶型使用率高u城市廣場商業(yè)休閑配套u歐洲新古典式景觀園林設(shè)計u固安新、老城區(qū)交界處，設(shè)施完善u西臨大廣高速，北臨廊涿路，943公交站廊坊固安盤富時代匯報方案c.營銷訴求買房要看產(chǎn)品外立面、社區(qū)園林、周邊配套、戶型優(yōu)劣在固安購房不要注重目前的現(xiàn)狀，要關(guān)注入住時的場景價格的選擇，別光圖便宜，要綜合衡量，選擇性價比固安在河北13個區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯

47、，未來發(fā)展速度最快幫助客戶做決定，不給過多的考慮時間，善于心理誘導(dǎo)認(rèn)同區(qū)域認(rèn)同地段認(rèn)同產(chǎn)品認(rèn)同價格促成成交市場利好消息展板、新聞稿折扣誘惑銷售彼此配合價值拆分對比周邊樓盤圖項目介紹對比效果圖戶型圖新城規(guī)劃區(qū)域圖、沙盤廊坊固安盤富時代匯報方案5.2、推廣階段區(qū)域價值新城規(guī)劃項目上市認(rèn)籌優(yōu)惠城市廣場區(qū)域價值開盤優(yōu)惠產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域價值開盤熱銷價格優(yōu)惠區(qū)域價值認(rèn)籌優(yōu)惠一期售罄產(chǎn)品升級樹立形象人員培訓(xùn)擴大宣傳客群積累開盤活動迅速成交線下活動簽約回款客群梳理強勢蓄客廊坊固安盤富時代匯報方案5.3、手段運用a.分銷處廣泛覆蓋戰(zhàn)略除主售樓處外，在固安、大興黃村及南三環(huán)木樨園附近設(shè)立多處分銷處，將項目宣傳陣地延伸

48、至北京城區(qū)以內(nèi)。在地鐵4號線主要換乘站點，高速路口，106國道沿線放駐銷售代表，兵營式排布，進行DM單發(fā)放及項目宣傳 ?？偛炕啬鹃貓@黃村玉泉營本案廊坊固安盤富時代匯報方案b.線上推廣的組合運用對外宣傳上，利用網(wǎng)絡(luò)、地鐵、看樓車、短信等多種手法相結(jié)合，最大程度的擴大項目宣傳范圍，提升項目知名度。售樓處本身就是項目最好的宣傳手段，加強對周圍的包裝，通過門頭、圍擋、導(dǎo)示等手段吸引周圍人群的關(guān)注度。廊坊固安盤富時代匯報方案c.線下物料的巧妙配合制作項目整體效果圖、區(qū)域圖展現(xiàn)項目的核心競爭力。在銷售過程中制作總規(guī)沙盤的模型，展現(xiàn)項目的卓越品質(zhì)通過樓書、戶型單頁、宣傳海報等印刷物料全面解讀項目，在售樓處

49、內(nèi)擺放宣傳展板，反應(yīng)項目品質(zhì)及市場利好廊坊固安盤富時代匯報方案d.豐富多樣的營銷活動利用辦理會員卡、項目巡展、盛大開盤等形式在項目導(dǎo)入期造勢，形成項目在市場上的轟動效應(yīng)，提升其知名度。在日后的銷售中舉辦月度促銷、節(jié)日慶典、購房有禮、客戶答謝、老帶新優(yōu)惠等活動，維持項目整體的熱銷勢頭。廊坊固安盤富時代匯報方案利用香薰、桌擺、音樂等創(chuàng)造溫馨的交談氛圍，適時的提供甜點及飲品，使客戶從身心上處于完全的放松交談氛圍利用人群的聚集、銷售之間的配合，營造項目熱銷的現(xiàn)場氛圍，逼迫客戶迅速做出決定，提升來訪轉(zhuǎn)成交的比例e.銷售氛圍的整體渲染廊坊固安盤富時代匯報方案本章總結(jié) 不同宣傳手段的組合運用，搭配現(xiàn)場不同的

50、銷售說辭。在保證項目宣傳覆蓋最大化的同時，保證項目的去化速度。廊坊固安盤富時代匯報方案PART.6整體銷售策略廊坊固安盤富時代匯報方案6.1、價格策略a.整體布置 由于項目后期體量較大，為保證后期項目銷售，前期價適當(dāng)調(diào)低 低價入市，使得眾多消費者認(rèn)可項目的高性價比，建立項目口碑低開高走 一方面可以規(guī)避項目價格過快增長導(dǎo)致提后銷量下滑的風(fēng)險 另一方面可以確保項目競爭力的優(yōu)勢并保證項目利潤的提升緩步提升 制定合理的優(yōu)惠措施，可以控制項目漲價帶來的不確定風(fēng)險 不同付款方式給予折扣，可以滿足客戶在折扣方面的心理需求折扣控制 項目日后貨量較大，整體市場供應(yīng)量也有增加的趨勢，在國家整體政策不明朗的前提下，

51、確保整體銷量可以保證整個開發(fā)資金量的充裕，規(guī)避市場風(fēng)險確保銷量廊坊固安盤富時代匯報方案b.折扣運用 在項目蓄水期，為保證客戶的忠誠度，在收取定金的同時，給予一定折扣優(yōu)惠，從而保證項目的快去去化，以及口碑傳播認(rèn)籌折扣 在項目開盤前一天的晚上，臨時放出新的折扣，保證第二天的到訪量及成交量，在達到火爆開盤的同時，加快項目去化開盤折扣 現(xiàn)場銷售經(jīng)理手中掌握一定折扣優(yōu)惠，對于“難纏”客戶利用折扣優(yōu)惠，促成最終成交，保證項目去化溢價折扣 房源成交最終為了項目回款，制定全款及不同首付比例的折扣優(yōu)惠，并且利用折扣誘惑客戶盡早簽約，已達到項目回款目的。簽約折扣廊坊固安盤富時代匯報方案開盤貨量二期推售后期推售c.

52、推貨順序項目開盤首先推出C地塊西側(cè)沿街的4棟高層住宅。由于臨近商業(yè)集中區(qū)域，可以采用低價入市的原則，保證項目的開盤熱銷。二期推售C地塊東側(cè)的4棟高層住宅，提升項目整體品質(zhì)感，并保證價格可以按照“低開高走”的規(guī)律上漲。最后推出C地塊中的北側(cè)兩棟高層及中間兩棟位置最佳的樓座。保證項目價格的拉升，并防范市場政策的不確定性風(fēng)險。沿街的1號樓2、3兩個單元雖然沿街，但南側(cè)景觀好。所以整棟樓的價格自由空間較大，價格高低可以隨市場環(huán)境變動，同時又能照顧到前期購買客群情緒。另外2號樓，相對西側(cè)高層，戶型的優(yōu)勢還是明顯的。一居為全明戶型，其他產(chǎn)品陽臺的面積相對也要大一些，而且南側(cè)景觀較好。價格的自由度也相對較高。廊坊固安盤富時代匯報方案董事長銷售總監(jiān)駐場經(jīng)理銷售主任置業(yè)顧問銷使團隊后臺主管數(shù)據(jù)統(tǒng)計簽約辦貸后臺經(jīng)理策劃總監(jiān)策劃經(jīng)理策劃助理廣告總監(jiān)美術(shù)指導(dǎo)廣告設(shè)計資深文案市場總監(jiān)專案經(jīng)理市場統(tǒng)計區(qū)域調(diào)研6.2、銷售管理a.人員架構(gòu)廊坊固安盤富時代匯報方案b.銷售組建售樓處設(shè)置 1個主售樓處加3個分銷處（固安、黃村、南三環(huán)） 每個售樓處配置12輛班車駐場人員配置 1名銷售經(jīng)理（案場管理） 3名銷售秘書（統(tǒng)計、簽約、辦貸等） 20名職業(yè)顧問 30名銷售代表廊坊固安盤富時代匯報方案c.培訓(xùn)考