房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查

1、“項目名稱”房地產(chǎn)融資項目盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費率業(yè)務(wù)類型： 口抵押 口質(zhì)押 口其他主要擔保條件業(yè)務(wù)團隊盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證：本報告是按照 xxxxXt限公司盡職調(diào)查規(guī)范要求和公司有關(guān)規(guī) 定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、 核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定方案后完成的。報 告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、 完整性及所作判斷的合理性負責。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年 月日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)助調(diào)查日期：年 月日目錄1、 項目背景2、 方案與風控措施（1）

2、基本要素（2） 交易結(jié)構(gòu)1、 項目的進入2、 項目的退出（3） 風控措施三 交易對手（1） 申請人/項目公司1 基本情況及歷史沿革2 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)3 組織結(jié)構(gòu)4 高管層情況介紹5 經(jīng)營情況調(diào)查（2） 控股股東/實際控制人（3） 項目公司財務(wù)狀況1 項目公司稅收政策2 項目公司財務(wù)信息（4） 項目公司征信情況四 融資項目（一）項目基本情況1 項目概況及現(xiàn)狀2 控規(guī)指標3 開發(fā)計劃4 設(shè)計施工監(jiān)理情況及各合作方介紹（二）項目市場情況1 項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況2 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況3項目市場情況（三）項目分析1、 總投資2、 建設(shè)成本預(yù)測3、 項目銷售預(yù)測4、 項目財務(wù)效益評估5、 盈虧平衡

3、分析5、 項目綜合評價1、 客戶定位2、 項目SWO疥析6、 還款來源1、 還款來源介紹2、 項目現(xiàn)金流分析7、 風險評估8、 結(jié)論及建議9、 項目資料附件列表1、 項目背景2、 方案與風控措施（1） 基本要素融資申請人：融資項目名稱：申請融資金額：融資期限：融資用途：融資方式： 融資息費成本： 還本付息方式：（2） 交易結(jié)構(gòu)1、 項目的進入2、 項目的退出3、 項目公司的管理（3） 風控措施3、 交易對手（1） 申請人 / 項目公司1、 基本情況及歷史沿革2、 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人）3、 組織結(jié)構(gòu)4、 高管層情況介紹（法定代表人、財務(wù)總監(jiān)以及項目負

4、責人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄）5、 經(jīng)營情況調(diào)查（2） 控股股東 / 實際控制人對于控股股東: 重點介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)項目情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比照原始積累，進行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的貢獻程度）。（3） 項目公司財務(wù)狀況稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算

5、）城市建設(shè)稅/費企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅（清算）地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、項目公司財務(wù)信息列示項目公司近三年及最近一期的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點科目進行詳細說 明。應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認真核實各相關(guān)會計科目的財 務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)的會計科目明細表。（1）預(yù)付賬款按照分期、分項目匯總列示明細分類金額付款時間/期間按照同期、同項目，不同的收款單位列示明細一期收款單位付款金額付款時間/期間二期（2）存貨按照分期、分項目匯總列示明細分類金額付款時間/期間按照同期、同項目，不問的對方單位列示明

6、細一期科目收款單位付款金額付款時間/期間土地出讓金及契稅拆遷補償費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費二期往來款明細表報表科目金額款項性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系 （是否關(guān)聯(lián)公 司）歸還時間應(yīng)收賬款合計其他應(yīng)收款合計應(yīng)付賬款合計其他應(yīng)付款合計短期借款明細表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔保方（四）項目公司征信情況1、查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng);2、查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息;3、通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式。（如有負面信息，應(yīng)進行進一步調(diào)查核實，并予以說明。）4、 融資項目（一）項目基本情況1、項目概況及現(xiàn)狀項目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積），業(yè)態(tài)構(gòu)成

7、，分 幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部分的情況介紹，包 括不限于（在項目中的位置，期數(shù)，土地面積，建筑面積，各建筑用途的建筑面積，商業(yè) 部分需要分層寫明面積，未來定位等，車位需要確認地下車位個數(shù)，地上不用計算）抵押 物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類型總層 數(shù)所在樓層建筑面積 （平方米）主力戶型 面積主力戶 型比例備注高層住宅25-1000040-6070%簡裝多層住宅-毛坯花園洋房-疊拼別墅-獨棟別墅-寫字樓-層高4米商業(yè)41500層高6米2300層高4米34004500地下車位90個-2其他用房合計2、控規(guī)指標項目基本控規(guī)指標表序號指標名稱一期指標二

8、期指標單位1總用地面積2 m1.1道路及公共用地面積m2項目基本控規(guī)指標表1.2建設(shè)用地面積2 m2綠地率%3建筑密度%4建筑高度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積2 m5.1地上建筑面積2 m5.1.1住宅2 m住宅2 mV=90 m22 m(90 m2, 120 m2)>=120 m25.1.2商業(yè)5.1.3寫字樓5.1.4廉租房、保障房5.2地下建筑面積2 m5.2.1車位個5.2.2商業(yè)2 m5.2.3人防2 m3、開發(fā)計劃序號節(jié)點名稱完成時間一期二期序號節(jié)點名稱完成時間一期二期1取得土地使用證2設(shè)計單位確定3概念設(shè)計完成4規(guī)劃設(shè)計報批文本完成5取得規(guī)劃用地使用許可證6擴初設(shè)計完成7施工

9、報建圖完成8取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證9全套施工圖完成10總包單位確定（招標）11取得施工許可證12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至土 0.00014售樓處建成15達到預(yù)售條件16取得預(yù)售許可證17樣板間開發(fā)時間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成序號節(jié)點名稱完成時間一期二期24室外配套、園建完成25竣工備案時間26預(yù)驗收時間27竣工驗收完成28交房時間4、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹項目實施單位規(guī)劃設(shè)計單位建筑設(shè)計單位施工總承包商監(jiān)理單位(二)項目市場情況1、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況人口總量、CPI在全省排名以及人均收入情況2、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包

10、括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況3、項目市場情況(1) 項目區(qū)域交通情況(附位置圖)(2) 項目配套設(shè)施情況(3) 周邊主要土地成交情況(4) 周邊競爭項目分析樓盤名稱邊成交 情況（純 土地情 況）產(chǎn)品類型開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地位置土地面 積容積率土地用途成交價樓面地價地面地價成交/叫價時間（三）項目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項目中的某一期項目的情況，還應(yīng)具體分析我司介入 該期項目的資金運用與來源的情況。1、總投資1）總投資測算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：項目名稱投資額已投入（萬元）未投入（萬元）按總建筑面積單價（元）按引售面積

11、單價（元）開發(fā)成本土地費用政府行政事業(yè)性收費前期工程費用建筑安裝工程費（分住宅、商業(yè)、寫字樓）其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費配套設(shè)施費其他工程費開發(fā)期間費用開發(fā)期稅費管理費用（列明：取費依據(jù)）財務(wù)費用銷售費用（列明：取費依據(jù)）其他費用及不口預(yù)見費用項目總投資2）總投資資金來源構(gòu)成序號項目金額（力兀）1自有資金2融資籌資3銷售收入4政府補助合計資金流入序號項目金額（萬元）占總投資比例總投資1自有資金（注冊資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來源及合理性分析此處按照工程形象進度、施工合同約定的付款進度和單方合理成本對開發(fā)商在建工程進行逐棟測算

12、，加計后與最近一期財務(wù)報表中的資產(chǎn)科目進行比對，確認已投入資金的 真實性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，? 獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；? 獲取開發(fā)商制定的拆遷補償標準，與當?shù)卣吆褪袌鏊竭M行對比，分析其合理 性；?當必要并可行時，從拆遷名單里隨機抽取拆遷戶進行訪問，確認拆遷成本支付的 真實性；?將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準備向風控提供所獲取的原始文件資 料。?需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項目建設(shè)進度的其他事 項。4）融資額度的合理性分析? 此處列明在項目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項用資明細。? 在建筑安裝工程費方面，須按照

13、合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本） 和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進度（若尚未簽訂施工合 同則按行業(yè)慣例）來進行資金需求合理性匡算，將計算過程和結(jié)果進行列示。對于超出合理需求的，須對真實用途進行徹底的調(diào)查和說明。2、建設(shè)成本預(yù)測測算前提條件：（各項費用假設(shè)占比），見（附表一）。3、項目銷售預(yù)測測算前提條件：（分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價格假設(shè)及依據(jù)等 ）1）銷售方案2）銷售預(yù)測（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計單價總金額收入占比住宅公寓業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計單價總金額收入占比商業(yè)寫字樓酒店車庫/地卜車位4、項目財務(wù)效益評估成本利潤表科目金額（萬元）可售面積單方（兀/平方米

14、）1.銷售收入2.銷售成本3.期間費用營銷費用財務(wù)費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟指標：成本利潤表銷售凈利率投資利潤率項目投資財務(wù)評價指標項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、盈虧平衡分析（1）當銷售利潤為零時的銷售單價（假定銷售比例不變）；（2）當銷售利潤為零時的銷售比例（假設(shè)銷售單價不變）5、 項目綜合評價1、客戶定位2、項目SWOT析優(yōu)勢（S）劣勢（W機會（Q 威脅（T）項目SWOT論6、 還款來源1、還款來源介紹2、項目現(xiàn)金流

15、分析（1）正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價借款期內(nèi)銷售周期去化率累計凈現(xiàn)金流(2)壓力測試下的現(xiàn)金流A、在銷售進度不變的情況下，假設(shè)銷售單價下降 5% 10% 20%寸對該項目的影響;B、在銷售單價不變的情況下，假設(shè)銷售成本增加5% 10%口 20%寸該項目的影響7、 風險評估8、 結(jié)論及建議9、 項目資料附件列表附表一：建筑成本測算序 號子項名稱測算金額 （萬元）2012Q42013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3一土地費用-1地價款及市政配套費2合作款項3紅線外市政設(shè)施費4拆遷補償費5市政配套設(shè)施的其他 支出二政府行政事業(yè)性收費-1

16、報批報建費2增容費三前期工程準備費-1勘測丈量費2規(guī)劃設(shè)計可研費3三通一平費其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整4臨時設(shè)施費5其他支出四主體建筑（裝修）工 程費-1地基與基礎(chǔ)工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費-1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè) 備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3消防系統(tǒng)4弱電（智能化）系統(tǒng)5地下室停車場導(dǎo)引系 統(tǒng)6其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費-1室外給排水系統(tǒng)費2室外采暖系統(tǒng)費3室外燃氣系統(tǒng)費4室外高低壓電力系統(tǒng) 費5室外消防系統(tǒng)費6室外通訊、有線電視 系統(tǒng)費七園林環(huán)境工程費-1環(huán)境設(shè)計費2綠化建設(shè)費3建筑小品4道路及廣場建造費5大門圍墻建

17、造費6室外照明7樓體泛光8標識系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費-1物業(yè)服務(wù)用房2業(yè)主會所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運動設(shè)施8超市（配套商業(yè)設(shè)施）9其他支出九開發(fā)間接費-1工程管理費十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價顧問咨詢3物業(yè)服務(wù)啟動費4資本化利息5其他支出成本合計-附表二：銷售預(yù)測表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（力兀）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（力兀）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（力兀）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（力兀）注解：對投資項目未來銷售預(yù)測的方法。1 .參考前期銷售進度和價格。2 .參考周邊類似樓盤的銷售進度和價格3. 結(jié)合當?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4. 結(jié)合本項目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其