社區(qū)、辦事處在物業(yè)管理中的作用(修改稿)

1、淺談社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理中的作用 當(dāng)前，物業(yè)管理在提高廣大業(yè)主的生活質(zhì)量、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定等諸多方面都發(fā)揮了極其重要的作用。好的物業(yè)管理，能讓廣大業(yè)主安居樂業(yè)，并使物業(yè)保質(zhì)增值，是大家有目共睹的。但社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中作用發(fā)揮不明顯的問題也比較突出，直接導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前業(yè)主民主意識(shí)普遍偏低、物業(yè)管理法規(guī)意識(shí)淡薄、配合物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理工作的意識(shí)差的客觀原因下，物業(yè)管理企業(yè)服了務(wù)，卻收到不物管費(fèi)的情況較為嚴(yán)重。 由于不交物業(yè)費(fèi)，小區(qū)的物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)：由于物業(yè)公司服務(wù)到位業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司收費(fèi)率降低物業(yè)公司控制成本減少工作人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，這樣一來

2、業(yè)主會(huì)更不滿意物業(yè)，更多人不愿意再交費(fèi)，物業(yè)公司更難維持基本服務(wù) 在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)生存尚且困難，更談不上提高服務(wù)水平和管理質(zhì)量。因此，要想做好物業(yè)服務(wù)工作，讓業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)生活的愉快，光靠物業(yè)管理企業(yè)是不行的，還必須要有行業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)的大務(wù)支持和配合。按照“條塊結(jié)合、重心下移、屬地管理”的原則，相關(guān)法律法規(guī)也賦予了“街道辦事處、社區(qū)”在物業(yè)管理中的一定的責(zé)任。由此可看出，社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用非常大。一、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé) 根據(jù)許昌市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見的通知（許政辦 2013 27號(hào)）

3、的要求，街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中的主要職責(zé)：負(fù)責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查;組織或參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查考評(píng);指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作;監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng);參與物業(yè)管理項(xiàng)目有序交接;建立街道辦事處、社區(qū)、相關(guān)職能部門的溝通機(jī)制;處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;協(xié)助綜治、住建、公安、消防、工商、規(guī)劃、城管、環(huán)保等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。社區(qū)在物業(yè)管理活動(dòng)中的主要職責(zé)：社區(qū)居委會(huì)受街道辦事處的委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉;指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服

4、務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織;調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛。二、目前業(yè)社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中作用發(fā)揮的現(xiàn)狀當(dāng)前，社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)揮了一定的作用，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)并指導(dǎo)其工作，尤其是在當(dāng)前物業(yè)管理矛盾糾紛多、熱點(diǎn)投訴突出的情況下，社區(qū)、街道辦事處發(fā)揮了較好的作用。但現(xiàn)行業(yè)主委員會(huì)制度缺陷及本身的問題造成業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不平衡、不明顯、不作為的問題較為突出。而街道辦事處作為一級(jí)政府組織，物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例都明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)，也就是說政府部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的開展負(fù)有重要的指導(dǎo)責(zé)任。而現(xiàn)在的問題是街道、社區(qū)是否知道自己應(yīng)該肩負(fù)這

5、項(xiàng)職責(zé)呢？是否能夠給予經(jīng)常性關(guān)注保證業(yè)主委員會(huì)正確有效地行使職權(quán)呢？答案是否定的。第一、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中存在的問題1、由于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格不明確，物業(yè)糾紛訴訟對(duì)業(yè)主及物業(yè)公司都是一大難題。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害業(yè)主可以要求法人民法院予以撤銷?！笨梢钥闯?，業(yè)主委員會(huì)在特定情形下可以作為被告。除此之外，法律沒有對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格作其他規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格不明確，不僅不利于維護(hù)業(yè)主的利益，也不利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，是由業(yè)主個(gè)體還是業(yè)委員會(huì)提起訴訟呢？在業(yè)主拒

6、交費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司是否能夠?qū)⒆鳛楹贤炗喎街坏臉I(yè)主委員會(huì)列為共同被告呢？這些問題都是法律法規(guī)未作規(guī)定而又長(zhǎng)期司法部門的。由于有這些問題的存在，造成個(gè)別業(yè)主不交費(fèi)，而交了費(fèi)的業(yè)主的權(quán)益就受到了侵害，這對(duì)他們是極不公平的。2、由于業(yè)主委員會(huì)選舉不規(guī)范，造成部份業(yè)主委員會(huì)委員素質(zhì)不高，無法代表大多數(shù)業(yè)主的共同利益。目前，由于業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法缺失，造成候選人的確定具有較大隨意性，缺乏廣泛的代表性，有時(shí)誰出來牽頭成立業(yè)主委員會(huì)就選誰，候選人推舉過程不透明，選民不認(rèn)識(shí)候選人的情況比比皆是。從而造成部份素質(zhì)較差的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，他們只為自己謀私利，或者事不關(guān)己高高掛起，不謀事不作為，不會(huì)維護(hù)大多

7、數(shù)業(yè)主的共同利益和合法權(quán)益。3、由于業(yè)主委員會(huì)工作制度不規(guī)范，造成業(yè)主委員會(huì)工作的開展不太正常。業(yè)主委員會(huì)的工作性質(zhì)是日常性的，需要其成員有一定的時(shí)間和精力，但從目前情況來看，相當(dāng)多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不開會(huì)，就算開會(huì)委員也到不齊。在平時(shí)的工作中，沒有完整的工作內(nèi)容和工程程序，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間缺少聯(lián)系溝通，在這種情況下，就算召開了業(yè)主委員會(huì)，但仍然不能解決廣大業(yè)主真正關(guān)心的問題。業(yè)主委員會(huì)工作開展不正常，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管就不到位，物業(yè)管理活動(dòng)中存在的問題就無法得到及時(shí)的改進(jìn)，這對(duì)廣大業(yè)主的生活將造成不利的影響。4、由于對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督的規(guī)定不明確，造成業(yè)主委員會(huì)權(quán)利被亂用。雖然物業(yè)

8、管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會(huì)都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，但是對(duì)監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機(jī)構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒有明確規(guī)定。這就造成對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的制約和監(jiān)督，因而，業(yè)主委員會(huì)權(quán)力被濫用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。比如，有些小區(qū)業(yè)主舉報(bào)業(yè)主大會(huì)投票造假；有些小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議甚至未告知任何業(yè)主的情況下就與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。有些業(yè)主委員會(huì)擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，甚至擅自挪用住宅專項(xiàng)維修資金，與開發(fā)商或物業(yè)公司串通一氣謀取私利損害業(yè)主利益。有些業(yè)主委員會(huì)成員利用職權(quán)，謀取私利，要求物業(yè)公司發(fā)工資，免自己的物業(yè)費(fèi)等等。第二、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中存在的問題1、在物業(yè)管理活動(dòng)中職責(zé)不明確。物

9、權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定，政府部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的開展負(fù)有重要的指導(dǎo)責(zé)任。部份社區(qū)和街道辦事處由于平時(shí)沒有對(duì)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行學(xué)習(xí)，他們并不知道自己在物業(yè)管理活動(dòng)中所肩負(fù)的責(zé)任，甚至覺得物業(yè)管理工作與本街道及社區(qū)毫無關(guān)系，有事也認(rèn)為與己無關(guān)。2、對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)制度和規(guī)定不明確。物業(yè)管理是項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到的相關(guān)知識(shí)、管理制度、各項(xiàng)職責(zé)、禁止行為等非常多。但有些社區(qū)及街道辦事處的工作人員對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)知之甚少，在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、尤其是對(duì)物業(yè)管理糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)處理時(shí)，無從下手，或者說外行話，不但協(xié)調(diào)處理不了問題，反而使問題更加復(fù)雜，使矛盾升級(jí)。3、在物業(yè)管

10、理活動(dòng)中不作為。社區(qū)及街道辦事處是指導(dǎo)物業(yè)管理工作、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛的最基層的政府組織。但個(gè)別社區(qū)及街道辦事處，在平時(shí)的工作中，對(duì)本轄區(qū)內(nèi)各小區(qū)的物業(yè)管理工作不聞不問，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作不過問、不指導(dǎo)，遇事推諉，對(duì)找上門來的事情也是能推就推，能躲就躲，直接導(dǎo)致業(yè)主反應(yīng)的問題投訴無門，最終反映到市委市政府，影響了市委市政府的工作，牽扯了領(lǐng)導(dǎo)的精力。再次，談?wù)勗诮窈蟮墓ぷ髦腥绾伟l(fā)揮好業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處的作用第一、如何發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì)的作用1、要嚴(yán)把選舉關(guān)，確實(shí)把熱心公益事業(yè)、具有一定管理能力的業(yè)主選為業(yè)委會(huì)委員，從根本上提升業(yè)委員的素質(zhì)。嚴(yán)把選舉關(guān)，選出廣大業(yè)主信得過的業(yè)主進(jìn)入業(yè)委會(huì)

11、，是發(fā)揮好業(yè)委會(huì)作用的基礎(chǔ)。而要選出這樣的業(yè)委會(huì)委員，除社區(qū)街道要加強(qiáng)監(jiān)管外，業(yè)委會(huì)選舉籌備委員會(huì)的業(yè)主代表，要與物業(yè)管理企業(yè)一道，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的考察，進(jìn)行廣泛的民意調(diào)整和測(cè)評(píng)，廣泛征求廣大業(yè)主的意見，并對(duì)業(yè)委會(huì)委員候選人的基本情況進(jìn)行公示，在正式選舉前讓大多數(shù)業(yè)主對(duì)候選人的情況做到基本了解，這樣才能在正式選舉中真正選舉出業(yè)主信得過的業(yè)委會(huì)委員。2、業(yè)委會(huì)要制定必要的工作制度，以確保業(yè)委會(huì)工作的正常開展，只有這樣業(yè)委會(huì)的作用才能得到有效的發(fā)揮。業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生后，必須要有一定的制度保障其工作的開展，要不然就形同虛設(shè)，發(fā)揮應(yīng)有的作用就是一句空話。比如業(yè)委會(huì)委員要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步

12、明確業(yè)委會(huì)的職責(zé)和義務(wù)，理解支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納，從而實(shí)現(xiàn)合同雙方的合作與共贏；定期不定期召開業(yè)委會(huì)會(huì)議，對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)進(jìn)行研究；定期向廣大業(yè)主報(bào)告工作；建立業(yè)委會(huì)接待制度，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系等等。以上如能長(zhǎng)期堅(jiān)持，則業(yè)委會(huì)的工作必將逐步走上正軌，將在小區(qū)的物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。3、業(yè)委會(huì)要經(jīng)常與業(yè)主交流溝通，充分了解業(yè)主的訴求，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的，維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益，是業(yè)委會(huì)的重要職責(zé)。但對(duì)于單個(gè)業(yè)主來說，他所接觸到的問題

13、，或者與他本人息息相關(guān)的問題是非常零碎、非常片面的，要將這些零碎的、片面的問題集中，就必須靠業(yè)委會(huì)委員經(jīng)常與廣大業(yè)主進(jìn)行交流溝通，充分了解他們的訴求，聽取他們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)工作的意見和建議，并將這些問題匯總、歸納，找出問題的關(guān)鍵點(diǎn)和根源，然后監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)加以改進(jìn)。特別是涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同、侵害業(yè)主共同利益的違法違章行為要及時(shí)制止。只有這樣才能對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成有效的監(jiān)督機(jī)制，才能真正維護(hù)好全體業(yè)主的共同利益和合法權(quán)益。第二、如何發(fā)揮好社區(qū)、街道辦事處的作用、要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，了解掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)及相關(guān)知識(shí)，做物業(yè)管理工作的明白人。了解掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)及相關(guān)知識(shí)，是社區(qū)、

14、街道辦事處指導(dǎo)物業(yè)管理工作、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛的基礎(chǔ)。我們不能以己昏昏，使人昭昭。而物業(yè)管理法律法規(guī)及相關(guān)知識(shí)涉及的范圍很廣，大家必須要有一種學(xué)習(xí)的心態(tài)，認(rèn)真去學(xué)習(xí)了解這方面的知識(shí)。只有這樣，你們?cè)谥笇?dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)的工作時(shí)，才能做到有的放矢，才能發(fā)揮好你們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)有的作用。2、要對(duì)業(yè)委會(huì)的工作進(jìn)行全程督導(dǎo)，從而使業(yè)委會(huì)的工作邁上一個(gè)新臺(tái)階。社區(qū)、街道辦事處要具體組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，并指導(dǎo)、監(jiān)督其日常運(yùn)作；參與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)管理，組織物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)；負(fù)責(zé)做好新建居住小區(qū)的交接管理，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)已整治老住宅小區(qū)、失管小區(qū)和零散居民樓的物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)健全信仿投訴處理機(jī)制，融合社區(qū)公共管理資源，加強(qiáng)職能部門的溝通聯(lián)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極配合。3、要積極配合政府主管部門，協(xié)調(diào)處理好物業(yè)管理糾紛，為創(chuàng)建和諧社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用。配合政府主管部門，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛，制止破壞公共管理秩序和