房地產(chǎn)公司內(nèi)控制度修訂

1、河南某房地產(chǎn)有限公司內(nèi)部控制制度手冊流程圖圖標說明流程圖圖標說明BACK第一章法律法規(guī)與風險管理BACK一、經(jīng)濟合同管理一、經(jīng)濟合同管理管理目標管理目標1）公司的重要經(jīng)濟行為由經(jīng)濟合同進行規(guī)范保護2）合同的簽訂符合相關(guān)法律法規(guī)3）合同內(nèi)容詳實合理，能夠保障公司的利益關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）重要經(jīng)濟合同的保密，公司各級管理人員不得隨意調(diào)閱合同原件，只能到有關(guān)部門查閱復(fù)印件2）合同樣板應(yīng)及時更新注釋注釋1）在從事各項經(jīng)濟活動時，原則上應(yīng)當與對方簽訂業(yè)務(wù)活動后方可進行2）有格式合同的優(yōu)先使用公司的格式合同3）業(yè)務(wù)部門擬定合同后須律師對合同進行審核，并根據(jù)修改意見與合同另一方進行談判。4）根據(jù)業(yè)務(wù)合同

2、的管理規(guī)定，重要經(jīng)濟合同需要進行合同會審發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)合同談判合同聯(lián)辦單合同會審相關(guān)部門備案/備查蓋章合同履行格式合同的設(shè)計律師審核格式合同批準合同樣板010203律師審核草擬合同04BACK二、法律訴訟管理流程二、法律訴訟管理流程律師初審律師案件分析集團總經(jīng)理批準起草訴訟申請準備訴訟材料申請立案參加訴訟執(zhí)行結(jié)果重大訴訟報董事會批準授權(quán)法律顧問或聘請外部律師處理綜合中心存檔備案管理目標管理目標1）規(guī)范處理法律訴訟過程中的各項具體工作2）防范公司法律訴訟方面的經(jīng)營風險3）維護公司合法權(quán)益關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）禁止公司管理人員越權(quán)處理對外訴訟活動2）重大訴訟須聘請外部律師時，應(yīng)評估律師的資格和水平

3、3）訴訟代理人須有集團總經(jīng)理或董事會的書面授權(quán)注釋注釋1）公司各部門/項目公司的對外業(yè)務(wù)需要經(jīng)過法律訴訟解決時，責任人填寫書面申請，說明申請訴訟事由、事件前期處理情況、相關(guān)證據(jù)和訴訟對方的詳細情況，經(jīng)部門/項目公司總經(jīng)理審核后報集團訴訟申請010203BACK三、法律應(yīng)訴管理流程三、法律應(yīng)訴管理流程接到起訴文件相關(guān)責任人提供相關(guān)文件和證據(jù)資料重大緊急訴訟？報告有關(guān)責任人及集團總經(jīng)理律師分析起訴內(nèi)容報告董事會成立臨時應(yīng)急小組授權(quán)法律顧問或聘請外部律師處理應(yīng)訴并及時向集團總經(jīng)理匯報情況案件處理結(jié)果綜合中心存檔備案管理目標管理目標1）規(guī)范處理法律訴訟過程中的各項具體工作2）防范公司法律訴訟方面的經(jīng)營

4、風險3）維護公司合法權(quán)益關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）禁止公司管理人員越權(quán)處理對外訴訟活動2）重大訴訟須聘請外部律師時，應(yīng)評估律師的資格和水平3）訴訟代理人須有集團總經(jīng)理或董事會的書面授權(quán)注釋注釋1）公司在經(jīng)營過程中遇到外單位或個人對公司提出法律訴訟時，應(yīng)指定專人接收、簽署法院送達的起訴文件01BACK第二章計劃考核及管理控制BACK一、各部門一、各部門/項目公司制定部門項目公司制定部門/項目公司計劃的控制項目公司計劃的控制部門/項目公司制定月度計劃綜合中心進行調(diào)整臨時工作任務(wù)計劃針對調(diào)整與各部門/項目公司進行溝通經(jīng)批準的部門/項目公司月度計劃部門實施管理目標管理目標1）所有計劃與公司總體戰(zhàn)略一致2

5、）計劃的制定應(yīng)當切合實際關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）部門/項目公司的綜合計劃應(yīng)該以總體戰(zhàn)略為基礎(chǔ)制定2）各部門/項目公司對綜合中心提出的計劃調(diào)整進行充分的溝通注釋注釋1）項目公司及各部門應(yīng)考慮集團的總體戰(zhàn)略目標來制定部門計劃，計劃應(yīng)該預(yù)計各部門未來所需，然后制定計劃，包括：銷售、采購、費用、人力資源、固定資產(chǎn)等等2）根據(jù)關(guān)鍵指標和公司計劃要求分解部門/項目公司年度計劃，制定部門/項目公司月度計劃3）綜合中心根據(jù)集團公司總體的月度計劃及關(guān)鍵指標對各部門/項目公司報送的計劃進行調(diào)整4）公司根據(jù)工作中出現(xiàn)的具體情況下達臨時工作任務(wù)5）由集團總經(jīng)理審核通過所有部門/項目公司計劃6）批準后的計劃返還各部門及

6、項目公司實施，月末，季末，年度末作為部門考核的依據(jù)010302040605各部門/項目公司/綜合中心備案BACK分解制定集團公司月度計劃集團公司年度經(jīng)營計劃分解制定部門/項目公司年度計劃計劃報送綜合中心集團總經(jīng)理批準調(diào)整后的部門/項目公司月度計劃二、項目公司各部門制定部門計劃的控制二、項目公司各部門制定部門計劃的控制部門制定月度計劃辦公室進行調(diào)整臨時工作任務(wù)計劃針對調(diào)整與各部門進行溝通經(jīng)批準的部門月度計劃部門實施管理目標管理目標1）所有綜合計劃與公司總體戰(zhàn)略一致2）計劃的制定應(yīng)當切合實際關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）部門的綜合計劃應(yīng)該以總體戰(zhàn)略為基礎(chǔ)制定2）綜合計劃必須得到集團總經(jīng)理的同意3）各部門

7、對辦公室提出的計劃調(diào)整進行充分的溝通注釋注釋1）各部門應(yīng)考慮公司的總體計劃來制定部門計劃，計劃應(yīng)該預(yù)計各部門未來所需，然后制定計劃，包括：銷售、采購、費用、人力資源、固定資產(chǎn)等等2）根據(jù)關(guān)鍵指標和公司計劃要求分解部門年度計劃，制定部門月度計劃3）辦公室根據(jù)公司總體的月度計劃及關(guān)鍵指標對各部門報送的計劃進行調(diào)整4）公司根據(jù)工作中出現(xiàn)的具體情況下達臨時工作任務(wù)5）由總經(jīng)理審核通過所有部門計劃6）批準后的計劃返還各部門實施，月末，季末，年度末作為部門考核的依據(jù)010302040605綜合中心備案BACK分解制定項目公司月度計劃項目公司年度經(jīng)營計劃分解制定部門年度計劃計劃報送辦公室總經(jīng)理批準調(diào)整后的部

8、門月度計劃三、部門三、部門/項目公司月度績效考評的控制項目公司月度績效考評的控制管理目標管理目標1）提高各部門/項目公司的工作積極性，共同完成公司戰(zhàn)略目標2）考核標準應(yīng)與總體戰(zhàn)略計劃一致關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）考核標準的制定科學合理，并結(jié)合公司的實際狀況2）考核標準應(yīng)得到集團總經(jīng)理的簽字同意3）考核的結(jié)果與部門/項目公司的績效獎勵相結(jié)合注釋注釋1）綜合中心每月末、季度末以及年末根據(jù)公司的考核標準對各部門進行考核2）月度考核計劃任務(wù)占80分，組織建設(shè)占20分。對于必須確保完成的任務(wù)，采用關(guān)鍵分考核。3）綜合中心根據(jù)執(zhí)行情況對各部門/項目公司進行考核評分4）對評分的結(jié)果與部門/項目公司總經(jīng)理進行溝

9、通，尤其是對評分較低的部門/項目公司，使其認識自身的不足之處5）集團總經(jīng)理對公司本期的經(jīng)營狀況作出總體評價，以此對本期部門/項目公司總考核結(jié)果進行控制6）考核結(jié)果經(jīng)集團總經(jīng)理批準后，部門/項目公司月度評分表反饋到各部門/項目公司0103020405期末綜合中心進行考核各部門/項目公司考核結(jié)果集團總經(jīng)理對集團公司總體評價考核的標準根據(jù)標準為各部門/項目公司評分和部門/項目公司總經(jīng)理溝通BACK銷售額完成率工程進度組織建設(shè)部門/項目公司對計劃完成情況進行自評集團總經(jīng)理批準考核結(jié)果由綜合中心存檔部門/項目公司月度評分表綜合中心制定業(yè)務(wù)評價體系/集團考核標準集團總經(jīng)理批準第三章財務(wù)管理控制BACK一、

10、財務(wù)預(yù)算控制一、財務(wù)預(yù)算控制管理目標管理目標財務(wù)預(yù)算真實反映公司的年度財政目標，并且對公司的銷售、成本以及相關(guān)費用起指導(dǎo)和控制作用關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）集團財務(wù)部編制費用預(yù)算，必須核對各部門上年費用，對費用預(yù)算增幅，減幅較大部門作出相應(yīng)解釋2）財務(wù)預(yù)算進行動態(tài)預(yù)算控制，每月針對銷售、成本以及各項費用的實際發(fā)生數(shù)與預(yù)算數(shù)比較，發(fā)現(xiàn)差異并尋找原因，協(xié)調(diào)各部門制定下月預(yù)算實現(xiàn)計劃以及本月超標/未達標補救措施3）銷售以及成本的預(yù)算控制由各項目公司預(yù)算部負責執(zhí)行，向集團公司預(yù)算匯總。其他部門發(fā)生的期間費用應(yīng)在發(fā)生前經(jīng)過集團財務(wù)部的預(yù)算審核，超出本月預(yù)算的費用除特殊情況不予批準注釋注釋1）年度終了集團財

11、務(wù)部負責編制公司下年度財務(wù)預(yù)算草案，提交至集團總經(jīng)理，再向董事會匯報，董事會作出決議。2）各部門/項目公司實行總經(jīng)理責任制，并與集團財務(wù)部保持反饋溝通，每月提交預(yù)算執(zhí)行周/月報，由集團財務(wù)部匯總信息與管理層討論；并且針對超標或未達標情況提供下月的補救措施，盡量保持全年度在預(yù)算控制范圍內(nèi)3）財務(wù)預(yù)算需在全年基礎(chǔ)上細分到月份4）集團各部門的費用及各分項目公司與銷售和成本無關(guān)的期間費用應(yīng)由集團財務(wù)部匯總，在發(fā)生前由 進行預(yù)算審核5）半年度預(yù)算調(diào)整特指因為公司營運目標發(fā)生變更或新增的項目投資而進行的預(yù)算變更年度終了成本中心匯編項目收入/成本預(yù)算各分項目公司收入/成本預(yù)算集團財務(wù)部匯編公司費用預(yù)算各部門

12、費用年度預(yù)算集團財務(wù)部編制集團下年度全面預(yù)算草案集團總經(jīng)理批準董事會審批各部門、分項目公司討論/規(guī)劃部門預(yù)算預(yù)算執(zhí)行不同意批準010203BACK集團下年度財務(wù)預(yù)算集團財務(wù)部每月編制動態(tài)預(yù)算分析銷售狀況期間費用項目成本集團財務(wù)部匯總月度費用銷售周/月報及預(yù)算實現(xiàn)方案成本中心匯總成本控制周/月報月末財務(wù)預(yù)算報告集團總經(jīng)理0405半年度預(yù)算調(diào)整06各項目公司費用年度預(yù)算二、現(xiàn)金收支控制程序二、現(xiàn)金收支控制程序業(yè)務(wù)經(jīng)辦人授權(quán)辦理業(yè)務(wù)現(xiàn)金收入原始憑證財務(wù)復(fù)核管理目標管理目標1）保證現(xiàn)金收支正確，符合國家安全會計制度的規(guī)定，現(xiàn)金結(jié)算及時適當2）保證現(xiàn)金存儲安全完整，現(xiàn)金核算真實合規(guī)關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1

13、）業(yè)務(wù)經(jīng)辦人辦理現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)，須得到一般授權(quán)或特殊授權(quán)2）會計部指定人員審查現(xiàn)金收支原始憑證3）出納人員復(fù)核現(xiàn)金收支記賬憑證及所附原始憑證4）稽核員審核現(xiàn)金收支記賬憑證及所附原始憑證5）出納員每日清點庫存現(xiàn)金，并與日記賬余額進行核對6）由集團財務(wù)部經(jīng)理、審計人員、稽核員組成清查小組，定期或不定期清查庫存現(xiàn)金。注釋注釋1）授權(quán)內(nèi)相關(guān)人員審核原始憑證并簽字蓋章2）會計部指定人員審查現(xiàn)金收支原始憑證，編制記賬憑證3）出納按照憑證所列數(shù)額，收付現(xiàn)金，并在憑證上加蓋”收訖”或“付訖”戳記及私章。4）出納每日清點現(xiàn)金，發(fā)現(xiàn)短缺或盈余，及時查明原因，報批后處理，保證賬實相符5）清查盤點時，需有出納人員、會計

14、人員在場，核對賬實，根據(jù)結(jié)果編制現(xiàn)金盤點報告單。01020304出納人員收付現(xiàn)金/記錄現(xiàn)金日記賬出納清點現(xiàn)金賬實相符報審批處理清查盤點報告05清查盤點不通過通過會計帳務(wù)處理繳存銀行現(xiàn)金付款原始憑證根據(jù)授權(quán)審核BACK第四章固定資產(chǎn)管理BACK一、固定資產(chǎn)采購控制一、固定資產(chǎn)采購控制管理目標管理目標：1）公司采購嚴格按照規(guī)定的流程進行2） 采購的貨品規(guī)格和質(zhì)量達到公司規(guī)定標準3） 采購過程符合法規(guī)，并保證公司的財務(wù)安全4） 采購記錄真實并完整地反映現(xiàn)實采購行為5） 發(fā)出的采購訂單、合同是正確完整的關(guān)鍵控制點：關(guān)鍵控制點：1） 采購訂單全公司統(tǒng)一管理，連續(xù)編號并連續(xù)使用2） 只有被批準的采購計劃才

15、可填列訂單，填列訂單需有被批準的申請附于其后3） 采購訂單發(fā)出后留一份在綜合中心，核對采購物品的規(guī)格4） 訂單發(fā)出前須經(jīng)非填列人員復(fù)核（各項條款的準確性）5） 復(fù)核后需簽章，以明確責任6） 集團財務(wù)部定期和綜合中心核對采購記錄注釋：注釋：1）采購申請表由部門負責人簽字2）綜合中心經(jīng)理根據(jù)公司實際情況，確定審批3）采購人員根據(jù)采購單進行詢價4）采購人員根據(jù)審批后價格代表公司簽訂合同(小件物品可以不簽訂采購合同)，發(fā)出訂單由綜合中心經(jīng)理審核，并由綜合中心專人保管相關(guān)合同綜合中心經(jīng)理審批集團總經(jīng)理審批采購詢價簽訂采購合同/發(fā)出訂單合同保管部門提交固定資產(chǎn)采購申請單部門負責人審批財務(wù)部經(jīng)理 審核010

16、20304采購財務(wù)審核綜合中心經(jīng)理審核集團總經(jīng)理審核BACK二、資產(chǎn)驗收及入賬控制二、資產(chǎn)驗收及入賬控制管理目標管理目標：1） 貨品入庫的記錄準確反映真實情況2） 各相關(guān)部門收貨時情況充分了解以便溝通3） 入庫的貨物質(zhì)量達到公司規(guī)定標準4） 入庫的貨物都有發(fā)票，且發(fā)票是真實有效的關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點：1） 及時處理收入的貨物，記錄有關(guān)的信息（數(shù)量、質(zhì)量和對貨物的描述），審核信息是否與采購單一致2） 綜合中心每月制作采購報告，與集團財務(wù)部核對3） 購貨發(fā)票入帳前，須對發(fā)票的真?zhèn)巫龀鲵炞C4）集團財務(wù)部審核發(fā)票金額是否與采購單一致注釋注釋：1）綜合中心對入庫資產(chǎn)驗收，核對數(shù)量以及質(zhì)量，保證發(fā)票與合同

17、相符2）綜合中心通知領(lǐng)用，領(lǐng)用部門填寫領(lǐng)用單，領(lǐng)用人簽字3）集團財務(wù)部根據(jù)發(fā)票、采購合同核對入賬金額，由會計經(jīng)理審核4）綜合中心核對入庫單和出庫單，以確保資產(chǎn)的領(lǐng)用手續(xù)完備綜合中心驗收部門領(lǐng)用發(fā)票/合同/入庫單入賬資產(chǎn)管理報告貨品到達相符？集團財務(wù)部復(fù)核綜合中心經(jīng)理審核退貨否是不通過通過通過01020304BACK三、固定資產(chǎn)盤點的控制三、固定資產(chǎn)盤點的控制管理目標管理目標：1）公司的固定資產(chǎn)盤點符合國家會計制度規(guī)定2） 所有的固定資產(chǎn)狀況完好，并能正常使用3） 固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)清楚資產(chǎn)的位置及目前的狀態(tài)關(guān)鍵控制點：關(guān)鍵控制點：1） 公司應(yīng)當有書面的固定資產(chǎn)管理制度2） 固定資產(chǎn)管理人員定期

18、對資產(chǎn)進行盤點，并撰寫盤點差異報告，與資產(chǎn)臺帳、卡片相核對3） 盤點如發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)損壞或丟失應(yīng)及時上報主管進行處理，并落實相關(guān)責任人員4） 集團財務(wù)部應(yīng)協(xié)同綜合中心人員進行盤點5） 盤點后需簽章，以明確責任注釋：注釋：1）公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)管理制度制定資產(chǎn)盤點流程，盤點計劃，包括參與人員，盤點時間和盤點范圍等2）除了年末審計時，集團財務(wù)部以及綜合中心經(jīng)理應(yīng)視具體情況不定期進行復(fù)盤或抽查3）盤點完畢，由參與盤點的人員起草盤點報告，由集團財務(wù)部和固定資產(chǎn)管理人員復(fù)核簽字4）若有賬實不符情況，應(yīng)分析差異原因，起草差異原因報告5）由管理層審閱盤點報告，分析具體部門或人員責任，考慮獎罰措施盤點計劃制定盤點人

19、員盤點清冊記錄盤點報告盤點日行政人員盤點集團財務(wù)部以及綜合中心經(jīng)理復(fù)盤抽查集團財務(wù)部備案綜合中心經(jīng)理審核盤點報告起草差異報告提交盤點報告和復(fù)盤報告賬實是否相符？綜合中心/財務(wù)處理管理層審閱通過不通過相符不符0102030405BACK會計帳務(wù)處理集團財務(wù)部處理意見會計經(jīng)理復(fù)核第五章費用支出控制BACK二、費用報銷授權(quán)審批制度二、費用報銷授權(quán)審批制度費用發(fā)生經(jīng)辦人填寫報銷申請單審批后申請單報銷管理目標管理目標1）保證費用報銷流程符合公司相關(guān)政策2）保證費用審批在授權(quán)范圍內(nèi)關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）經(jīng)辦人在授權(quán)范圍內(nèi)填寫申請單應(yīng)包括費用發(fā)生時間、金額、事由等詳情2）各級審批需在授權(quán)范圍內(nèi)，不得超越權(quán)

20、限審批3）對于費用報銷，公司管理層應(yīng)注意費用支出的合理性，審查是否有舞弊行為注釋注釋 1）授權(quán)經(jīng)辦人填寫報銷申請單 2）報銷申請單需包括詳細事由、發(fā)生時間、金額等相關(guān)原始憑證，為通用格式 3）集團總經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)審批 4）審批后申請單交至相關(guān)部門執(zhí)行報銷0102報銷申請單0304BACK權(quán)限內(nèi)財務(wù)復(fù)核部門負責人審核集團總經(jīng)理審核三、業(yè)務(wù)借支審批制度三、業(yè)務(wù)借支審批制度出差需求相關(guān)人員填寫申請出差申請單/借款申請單部門負責人審核財務(wù)復(fù)核管理目標管理目標1）保證公司管理層對出差的管理監(jiān)督2）保證出差業(yè)務(wù)借支的審批符合公司相關(guān)制度關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）相關(guān)人員填寫出差申請，應(yīng)出于實際需要2）部門

21、負責人根據(jù)重要程度、時間緩急等真實情況作出是否批準出差，或者有可替代的方法3）部門負責人、財務(wù)部經(jīng)理、集團總經(jīng)理根據(jù)實際情況作出是否提取業(yè)務(wù)借支的批準注釋注釋1）根據(jù)實際情況，相關(guān)人員填寫出差申請2）申請單填列包括出差地點、時間、事由等3）根據(jù)業(yè)務(wù)借支金額在授權(quán)范圍內(nèi)進行審批010203授權(quán)的申請單辦理業(yè)務(wù)領(lǐng)取備用金業(yè)務(wù)需求BACK授權(quán)內(nèi)集團總經(jīng)理審批財務(wù)部經(jīng)理審核四、費用報銷流程四、費用報銷流程審批后報銷單會計/財務(wù)經(jīng)理復(fù)核管理目標管理目標1）費用的報銷符合公司的規(guī)章制度2）控制公司的費用支出，保證用于公司經(jīng)營管理關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1 ）對于長期出差人員，集團財務(wù)部門要催促相關(guān)人員及時上報

22、費用2）財務(wù)經(jīng)理應(yīng)核查會計分錄，定期向管理層上報費用分析報告3）原始憑證應(yīng)經(jīng)過復(fù)核，并且由復(fù)核人員簽章4）出納應(yīng)按照記賬憑證來支付現(xiàn)金注釋注釋1）審批后報銷單要及時交至集團財務(wù)部門處理2）報銷申請單需附上相關(guān)詳盡的原始憑證3）會計負責審查申請單與原始憑證是否相符，并簽章4）相關(guān)人員根據(jù)以上憑證編制記賬憑證5）出納人員按照記賬憑證支付現(xiàn)金，并蓋上“付訖”戳記6）各會計人員及時進行登記賬簿，及數(shù)據(jù)錄入7）財務(wù)部經(jīng)理復(fù)核原始憑證、記賬憑證以及賬簿數(shù)據(jù)8）定期向管理層提交費用報告010203040506報銷申請單/原始憑證編制記帳憑證出納支付現(xiàn)金登賬/入賬財務(wù)部經(jīng)理復(fù)核費用報告0708BACK不通過通

23、過第六章銷售和應(yīng)收賬款BACK一、銷售策略的控制一、銷售策略的控制針對項目進行市場調(diào)研物料道具及樣板間設(shè)計準備客戶確定購買現(xiàn)場下定管理目標管理目標1）產(chǎn)品的定位與公司發(fā)展戰(zhàn)略一致2）廣告的投放與產(chǎn)品市場定位相符合關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）項目的計劃和實施應(yīng)該以總體戰(zhàn)略為基礎(chǔ)制定2）項目計劃必須得到總經(jīng)理的同意3）廣告的投放策略要根據(jù)項目的計劃來安排和實施4）銷售經(jīng)理應(yīng)及時與銷售代表溝通獲取意見注釋注釋1）集團營銷中心討論通過項目建議計劃，集團集團總經(jīng)理應(yīng)平衡公司發(fā)展戰(zhàn)略與各項目部之間的需求與現(xiàn)狀，協(xié)調(diào)項目之間的發(fā)展2）設(shè)計院出具規(guī)劃設(shè)計方案3）銷售部門根據(jù)之前的數(shù)據(jù)制定銷售策略、價格策略。廣告策

24、略主要由平面廣告、媒體組合、客戶俱樂部、積分獎勵計劃等其他活動組合而成4）銷售部根據(jù)客戶需求與裝修公司溝通，完成樣板間設(shè)計及裝修。0103020405項目公司總經(jīng)理審批設(shè)計院出具規(guī)劃設(shè)計方案銷售策略、價格策略制定廣告與推廣活動發(fā)展?jié)撛诳蛻羧轰N售部提供市場月報產(chǎn)品市場定位項目建議報告集團營銷總監(jiān)審批集團總經(jīng)理審批項目公司總經(jīng)理審批集團營銷總監(jiān)審批集團集團總經(jīng)理審批BACK二、銷售流程控制二、銷售流程控制管理目標管理目標1）銷售流程的制定要與國家法律法規(guī)的要求相一致2）銷售流程的制定要確保交易的安全性3）在銷售過程中，銷售價格及銷售策略得到良好的執(zhí)行關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）總經(jīng)理及主管副總應(yīng)對銷售

25、流程的制定負責2）銷售部應(yīng)關(guān)注國家政策的變化，使銷售流程符合國家法律法規(guī)的要求3）相關(guān)的審核程序得以執(zhí)行4）電腦系統(tǒng)的使用經(jīng)過授權(quán)，并符合國家的相關(guān)政策注釋注釋1）銷售代表與顧客之間進行良好的溝通，使顧客充分了解產(chǎn)品的銷售流程，以減少銷售過程中出現(xiàn)的摩擦2）部門經(jīng)理，銷售主管，銷售代表具有適當?shù)氖跈?quán)，各自在價格認可單上簽字3）定期對交易進行隨機抽查評測，以確保銷售流程的執(zhí)行過程不存在偏差4）正式合同的格式是由政府制定，公司在網(wǎng)上簽訂完畢后打印錄入房源表（房源處于查詢狀態(tài)）與房管局網(wǎng)上聯(lián)機備案020103草簽合同顧客審核/銷售代表審核銷售代表與顧客簽訂價格認可單銷售主管/現(xiàn)場會計審核簽署正式合同

26、價格認可單的審核顧客交付首付款/代收費04BACK三、銷售審核的控制三、銷售審核的控制管理目標管理目標1）銷售部門對顧客的訂單依據(jù)公司的授權(quán)標準進行審核2）確保與達成的價格在公司產(chǎn)品價格范圍之內(nèi)，以減少價格糾紛3）公司產(chǎn)品定價策略得以有效執(zhí)行4）規(guī)避不良客戶造成的未來銷售風險關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）制定不同級別的銷售人員所具有的價格控制權(quán)限2）價格認可單的批準由銷售經(jīng)理總控3）草簽合同的內(nèi)容與價格認可單保持一致注釋注釋1）特殊的銷售狀況，如團購價格的審批應(yīng)由主管副總和總經(jīng)理進行控制并備案2）總經(jīng)理會同財務(wù)部、銷售部確定銷售價格折扣底線，銷售部負責制定價格的浮動幅度，財務(wù)部負責審批產(chǎn)品銷售價格3

27、）價格認可單簽訂后財務(wù)、銷售主管在上面簽字認可，作為簽訂合同的依據(jù)4）嚴格審核價格認可單上注明的價格、面積、折扣、買受人、房源位置和付款方式等內(nèi)容，合同內(nèi)容應(yīng)與價格認可單相符，認可單一聯(lián)保存在財務(wù)部，一聯(lián)保存在銷售部5）銷售主管對銷售的折扣進行審批，超過銷售主管權(quán)限的折扣逐級上報到營銷經(jīng)理，主管副總審核01030204銷售代表與顧客充分溝通意向價格財務(wù)審核金額不批準批準簽訂價格認可單銷售主管審核銷售主管/經(jīng)理審核批準草簽意向合同買受人審核銷售主管審核現(xiàn)場會計審核房管局上機聯(lián)網(wǎng)的備案合同相符相符相符05網(wǎng)上簽約財務(wù)部審核完成合同文本簽訂BACK公司需求集團公司需求四、營銷定價及調(diào)整流程四、營銷定

28、價及調(diào)整流程管理目標管理目標: 1）對項目銷售價格進行準確判斷2）在確保公司銷售目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)銷售利益最大化：關(guān)鍵控制點：關(guān)鍵控制點：1）營銷部負責新項目銷售價格制定和調(diào)整。2）價格的確定與變更需經(jīng)過相關(guān)決策流程的審核3）銷售價格的變動要與銷售狀況和進度相協(xié)調(diào)注釋：注釋：1）市場目標均價由集團成本中心確定2）項目公司結(jié)合目標成本、市場、階段戰(zhàn)略、資金狀況，營銷、財務(wù)部共同確定，經(jīng)主管副總和總經(jīng)理批準后報集團公司決策3）目標均價的確定須經(jīng)集團公司成本中心、集團財務(wù)部、營銷中心進行價格會審，后報集團總經(jīng)理審批。4）銷售價格的變更可由集團公司營銷中心提出，也可以由區(qū)域項目公司提出5）階段性定

29、價、銷控、提價方案由項目公司營銷部負責提出，由營銷部負責在銷售過程中落實。6）樓盤模擬價格表根據(jù)目標均價由營銷部負責制定7）階段性定價策略包含銷售均價和銷售率8）階段均價須經(jīng)過項目公司營銷部、財務(wù)部、主管副總和總經(jīng)理的審核。BACK項目成本及利潤表全市房地產(chǎn)狀況及趨勢區(qū)域市場樓盤競爭性樓盤價格客戶認籌信息公司品牌及項目品質(zhì)成本目標均價市場目標均價項目推廣目標均價公司階段戰(zhàn)略現(xiàn)金流狀況集團集團總經(jīng)理審定階段性定價策略階段性銷控策略階段性提價節(jié)奏營銷策略銷售策略調(diào)整變更實現(xiàn)銷售目標銷售日報/周報/月報銷售主管副總審批總經(jīng)理審批推廣方案銷售方案總經(jīng)理審批價格模擬0102040306050708階段均

30、價09集團公司進行價格會審項目公司進行價格會審目標均價確定階段均價確定采購和應(yīng)付賬款第七章BACK一、采購計劃的訂立及審批一、采購計劃的訂立及審批項目開始工程部經(jīng)理草擬采購計劃預(yù)算部經(jīng)理財務(wù)經(jīng)理復(fù)核主管副總/總經(jīng)理審批授權(quán)的采購計劃討論修改通過預(yù)算部執(zhí)行管理目標管理目標1）為所有采購行為編制計劃，采購計劃符合公司的開發(fā)進程；2）公司的采購計劃符合法規(guī)3）按需采購，使公司的資金得到有計劃的運作4）采購計劃受到現(xiàn)金流以及預(yù)算計劃的控制，保證公司的現(xiàn)金流量，避免現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）工程部門應(yīng)根據(jù)存貨情況來訂立采購計劃2）財務(wù)部參與編制采購計劃，調(diào)節(jié)資金需求與購貨緊迫性之間的關(guān)系3）

31、采購計劃經(jīng)過適當?shù)膹?fù)核及管理層審批，才可以進入正式的購貨程序4）計劃的修改都要有相應(yīng)依據(jù)，所有變化的需求都反映在計劃的修改中注釋注釋 1）根據(jù)工程合同和存貨情況匯總需求量，依據(jù)公司規(guī)定的計劃格式填寫 2）采購計劃應(yīng)包括：采購的數(shù)量、價格、質(zhì)量要求、供應(yīng)商選擇以及購入進度表 3）財務(wù)經(jīng)理負責復(fù)核采購是否在預(yù)算范圍之內(nèi)，以及對未來現(xiàn)金流的影響，預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核以保證對項目的成本控制 4）批準后的采購計劃送至預(yù)算部執(zhí)行，并送至財務(wù)部、工程部存檔備查。0102040303通過否決否決采購計劃BACK二、供應(yīng)商的選擇二、供應(yīng)商的選擇填寫采購計劃單主管副總審批決策供應(yīng)商010203返回5萬以上供應(yīng)商資格審查

32、編制招標文件開標/評標議標主管副總審批審批定標確定供應(yīng)商5萬以下返回返回管理目標管理目標1）選擇具有合格資質(zhì)的供應(yīng)商2）供應(yīng)商的選擇符合公司項目的需要關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）應(yīng)根據(jù)采購計劃來選擇合格的供應(yīng)商2）根據(jù)采購金額的大小，選擇不同的采購方式，以滿足項目的不同需求3）采購計劃單經(jīng)過適當?shù)膹?fù)核及管理層審批，才可以進入正式購貨程序4）計劃的修改都有相應(yīng)依據(jù)，所有變化的需求都制作在計劃的修改中注釋注釋 1）根據(jù)工程合同和存貨情況匯總需求量，依據(jù)公司規(guī)定的計劃格式填寫采購計劃單 2）對于采購金額小于5萬元以下的采購可以采用議標的形式 總經(jīng)理審批BACK三、工程采購合同的簽訂三、工程采購合同的簽訂

33、預(yù)算部起草合同相關(guān)部門備案/備查管理目標管理目標1）采購行為由經(jīng)濟合同進行規(guī)范保護2）合同符合國家法律和法規(guī)3）合同內(nèi)容足夠詳細，保護公司的利益關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）公司建立一套規(guī)范的訂立采購合同機制，并以書面形式確定2）采購合同必須根據(jù)公司訂立的機制來訂立3）大額的合同內(nèi)容經(jīng)過公司法律顧問的復(fù)核，才可以正式簽訂合同4）只有具有授權(quán)的人員才能與供應(yīng)商簽訂購貨合同5）簽訂合同的授權(quán)由集團公司董事會決定6）采購合同遞交相關(guān)部門備案（如：工程部、預(yù)算部、辦公室、財務(wù)部等）7）用印需要的文件應(yīng)該在合同聯(lián)辦單簽字前備齊注釋注釋1）簽訂合同前，采購工程師與供應(yīng)商協(xié)商，討論，達成一致2）所有合同簽訂需要律

34、師審批3）根據(jù)授權(quán)額度，50萬元以上須報集團公司審批，50萬以下在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)，集團公司統(tǒng)一采購不在此范圍內(nèi)4）合同副本送交相關(guān)部門備查010205與供應(yīng)商談判辦公室蓋章會審04預(yù)算部經(jīng)理審核財務(wù)經(jīng)理審核總經(jīng)理審核主管副總審核簽訂正式合同律師審核03集團公司總工/產(chǎn)品中心總監(jiān)審核集團預(yù)算經(jīng)理/總經(jīng)濟師審核集團公司財務(wù)經(jīng)理審核授權(quán)外授權(quán)內(nèi)BACK四、付款及入賬的控制四、付款及入賬的控制付款節(jié)點采購工程師填付款申請單經(jīng)理審核財務(wù)部經(jīng)理審核出納開出支票注銷債務(wù)會計入賬管理目標管理目標1）付款符合公司的規(guī)章制度規(guī)定2）付款依照合同規(guī)定的節(jié)點、金額和付款方式進行3）保證入賬的準確性關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制

35、點1）付款申請需經(jīng)審批后才能付款2）不準簽發(fā)空白支票3）支票及時送交收款人4）已經(jīng)支付的發(fā)票應(yīng)及時標注付款時間等記號，防止重復(fù)付款5）付款憑證、付款申請等表單需事先連續(xù)編號6）入賬前要由獨立人復(fù)核正確，復(fù)核后簽章注釋注釋1）經(jīng)辦人填寫付款申請單2）財務(wù)部經(jīng)理復(fù)核是否在付款信用期內(nèi)3）批準的付款單交由出納開具支票，同時應(yīng)付賬款會計作相應(yīng)的入賬010203BACK付款申請單總經(jīng)理審核主管副總審核第八章產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計BACK一、產(chǎn)品設(shè)計流程一、產(chǎn)品設(shè)計流程管理目標管理目標1）產(chǎn)品的設(shè)計與項目的市場定位相一致2）產(chǎn)品的設(shè)計符合國家的設(shè)計規(guī)范關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）公司對各相關(guān)人員的審批權(quán)限進行合理授權(quán)

36、2）嚴格產(chǎn)品圖紙的審核，確保圖紙的質(zhì)量3）關(guān)鍵設(shè)計的審核要經(jīng)過公司嚴格的審查與評定4）公司批準的產(chǎn)品定位策略要嚴格貫徹注釋注釋1）工程地質(zhì)的勘查設(shè)計由外部的地質(zhì)勘探公司進行，并由公司產(chǎn)品中心總監(jiān)進行審定2）產(chǎn)品設(shè)計方案是對項目的整體規(guī)劃，方案的設(shè)計審查需要公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與3）根據(jù)集團公司對項目公司的授權(quán)，最終由集團總經(jīng)理審批。4）施工圖審查包括公司內(nèi)部相關(guān)業(yè)務(wù)部門的審查和政府藍圖審查中心的審查。5）設(shè)計文件包括紙質(zhì)文件和電子文件，要及時歸檔，6）施工過程中出現(xiàn)的變更按公司設(shè)計變更辦法執(zhí)行 01完善04工程地質(zhì)勘查報告集團總經(jīng)理審批產(chǎn)品方案的設(shè)計施工圖的設(shè)計產(chǎn)品中心總監(jiān)審批項目產(chǎn)品定位策略產(chǎn)

37、品中心總監(jiān)審核施工實施的監(jiān)控工程變更的審核或備案05施工圖文件的存檔、輸出公司內(nèi)部方案審查02完善施工圖審查0306圖紙會審工程招標答疑BACK產(chǎn)品中心總監(jiān)審批集團產(chǎn)品中心組織評審二、簽訂設(shè)計合同的控制二、簽訂設(shè)計合同的控制產(chǎn)品中心起草合同相關(guān)部門備案/備查管理目標管理目標1）所有經(jīng)濟行為有合同規(guī)范和保護2）合同符合國家法律和法規(guī)3）合同內(nèi)容足夠詳細，保護公司的利益關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）公司建立一套規(guī)范的訂立合同機制，并以書面形式確定2）合同必須根據(jù)公司訂立的機制來訂立3）合同內(nèi)容經(jīng)過公司法律顧問的復(fù)核，才可以正式簽訂合同4）只有具有授權(quán)的人員才能簽訂合同5）簽訂合同的授權(quán)由董事會決定6）合

38、同遞交相關(guān)部門備案注釋注釋1）根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，行業(yè)規(guī)范及合同范本起草合同及補充協(xié)議2）所有合同簽訂需要律師審批010205與設(shè)計人談判辦公室蓋章會審04產(chǎn)品中心總監(jiān)審核項目公司總經(jīng)理審核集團總經(jīng)濟師審核簽訂正式合同律師審核03集團總經(jīng)理 審核BACK授權(quán)外授權(quán)內(nèi)三、設(shè)計費付款流程三、設(shè)計費付款流程管理目標管理目標：1）保證圖紙質(zhì)量達到合同的要求2）付款符合公司的規(guī)章制度3） 保證付款的及時性與準確性4）保證付款的安全性，避免竄改記錄給公司造成損失關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點：1） 付款前由項目負責人、主管副總對付款進行審查，項目負責人、主管副總、財務(wù)經(jīng)理、集團產(chǎn)品總監(jiān)、總經(jīng)理/簽字認可后方可以付

39、款2）對預(yù)付款的辦理要及時索要發(fā)票。注釋注釋：1）付款由設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計合同要求及圖紙交付情況提出申請。2）對市政相關(guān)設(shè)計院根據(jù)實際情況可先以付款申請單的形式申請付款，索要發(fā)票后再簽字沖賬。設(shè)計單位申請付款項目負責人審查合格0102財務(wù)經(jīng)理復(fù)核財務(wù)部付款合格設(shè)計費付款節(jié)點設(shè)計單位開具發(fā)票BACK合格總經(jīng)理審批主管副總審核集團產(chǎn)品中心總監(jiān)審批第九章BACK工程招標與預(yù)算一、工程招標與預(yù)算編制流程一、工程招標與預(yù)算編制流程管理目標管理目標：1）招標過程符合國家相關(guān)政策2）工程項目的成本控制在預(yù)算之內(nèi)3）工程項目的質(zhì)量符合國家要求和公司質(zhì)量管理控制要求關(guān)鍵控制點：關(guān)鍵控制點：1）招標時選擇符合招標條

40、件的單位來投標，在每個標段上選擇不低于3家單位投標2）妥善保管與招標/投標相關(guān)文件3）嚴格按照招標流程選擇合格的承包單位4）建立保密制度，確保標書在開標之前的保密性注釋：注釋：1）和配套相關(guān)的工程如自來水，供電，熱力等國家規(guī)定的限制不采取招標的形式2）按照國家規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標公司代理招標3）招標權(quán)限按集團招標委員會管理制度執(zhí)行4）招標委員會負責招標文件的編制工作，初稿由分項目公司招標委員擬定報集團公司招標委員最終確定；招標文件需委托公司法律顧問進行審核5）合同聯(lián)辦，簽訂正式合同委托招標代理公司初步的資格預(yù)審編制招標文件簽訂施工合同項目設(shè)立招標委員會審核選定入選單位/發(fā)標相符0102

41、03約定日期開標/評標發(fā)布招標公告承包商檔案資料編制投標預(yù)算和標底0405招標答疑復(fù)核標底BACK二、工程變更結(jié)算與財務(wù)決算流程二、工程變更結(jié)算與財務(wù)決算流程管理目標管理目標：1） 保障工程付款的合理性2） 保證工程變更在以往審核范圍內(nèi)3） 控制工程總成本在預(yù)算范圍內(nèi)關(guān)鍵控制點：關(guān)鍵控制點：1） 財務(wù)決算報告的編制要按照國家有關(guān)規(guī)定進行，變更結(jié)算部分由預(yù)算部門進行控制2） 財務(wù)決算是嚴格按照簽訂的合同中工程條款的要求進行，變更部分根據(jù)雙方的協(xié)定價格進行結(jié)算注釋：注釋：1）變更的申請可以由不同的部門提出，不同的部門可以提供不同的單據(jù)2）工程結(jié)算按照合同約定進行，發(fā)生變更時，施工單位按照甲方要求申

42、報工程簽證單，監(jiān)理公司、工程配套部、工程預(yù)算部進行計算審核，達成一致后四方保存工程簽證單，作為工程結(jié)算的依據(jù)3）變更減少且施工單位未申報的內(nèi)容，由監(jiān)理公司計算申報，經(jīng)甲方審核后以監(jiān)理備忘錄的形式告知施工單位，直接計入工程結(jié)算；工程交付后，匯總達成一致的工程簽證單及變更減少內(nèi)容進行工程結(jié)算4）財務(wù)部對工程進行決算。項目公司總經(jīng)理審查監(jiān)理公司審核/計算不合格010203承包單位申報工程簽證單承包單位提出變更工程部提出變更設(shè)計部提出變更工程部實施財務(wù)決算決算報告04BACK預(yù)算部審核/計算專業(yè)工程師主任工程師審核主管副總審核責令重新申報合格合格不通過不合格變更減少未申報的內(nèi)容結(jié)算報告竣工結(jié)算集團成本

43、中心審核第十章工程建設(shè)管理BACK一、設(shè)備、材料驗收流程一、設(shè)備、材料驗收流程材料到場編制入庫單現(xiàn)場復(fù)核材料設(shè)備進場驗收表各部門歸檔管理目標管理目標1）保證公司設(shè)備、材料入庫符合公司制度2）保證公司項目材料設(shè)備的質(zhì)量關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）材料到場需現(xiàn)場監(jiān)理審核2）原始單據(jù)需包括正規(guī)的送貨單、出廠證明、質(zhì)量證明、產(chǎn)品品牌說明書等，工程師同時審查是否與相關(guān)合同相符3）保證每批材料都有相對應(yīng)的入庫單據(jù)4）入庫單據(jù)要事先編號，連號使用注釋注釋 1）由現(xiàn)場工程師檢測材料設(shè)備質(zhì)量，并簽字 2）由工程師復(fù)核來料的相關(guān)單據(jù)，簽字復(fù)核，其中相關(guān)工程師包括監(jiān)理工程師，采購工程師，專業(yè)工程師，主任工程師 3）購買

44、的材料直接交與施工單位，現(xiàn)場人員對來料進行登記，編制入庫出庫單據(jù) 4）及時把單據(jù)送各單位歸檔備查0102主任工程師審核原始單證/入庫單0304通過編制出庫單不通過BACK二、施工質(zhì)量控制二、施工質(zhì)量控制監(jiān)理公司審查質(zhì)量監(jiān)理周/月報及附件工程師檢查管理目標管理目標1）保證公司項目按質(zhì)量目標進行2）保證公司項目執(zhí)行的質(zhì)量3）保證公司管理層對項目的管理和控制關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）公司專業(yè)工程師檢查各工程質(zhì)量2）外部監(jiān)理工程師不定期抽查工程質(zhì)量3）政府質(zhì)量監(jiān)督部門的質(zhì)量檢查和公司的專項檢查相結(jié)合4）定期核對匯總質(zhì)量狀況，并向上級匯報注釋注釋1）各項目的工程師和主任工程師在外部監(jiān)理公司審查后，對項目質(zhì)

45、量進行審查2）外部監(jiān)理公司對項目質(zhì)量狀況進行專項檢查3）主任工程師核對工程項目質(zhì)量，提交項目質(zhì)量報告4）集團產(chǎn)品中心根據(jù)上報資料，提出解決方案或質(zhì)量評估意見5）監(jiān)理公司出具的周/月報附件是指工程獎懲單，獎懲單一式四份，交與工程項目部轉(zhuǎn)發(fā)至相關(guān)部門，獎罰單可采用監(jiān)理工程師通知單或工程部工作聯(lián)系單形式。01020304項目質(zhì)量報告解決方案工程部經(jīng)理質(zhì)量評估意見財務(wù)部做付/扣款05辦公室歸檔備查主任工程師審查施工單位質(zhì)量整改質(zhì)量整改通知單工程獎懲單工程部工作聯(lián)系單施工進行BACK三、工程驗收流程三、工程驗收流程工程完工主任工程師/五大責任主體初步驗收管理目標管理目標 保證工程完工驗收流程符合法律法規(guī)

46、關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1 ）各環(huán)節(jié)的驗收審查2）專業(yè)工程師和主任工程師驗收后對不合格地方作出修補處理或返工處理意見3）驗收后出具驗收報告，簽字蓋章4）所有工程資料從開工到竣工，都必須歸檔備查5）整理資料以備政府驗收審查注釋注釋1）監(jiān)理公司首先對工程進行驗收2）在政府監(jiān)督驗收之前，由主任工程師組織五大責任主體單位進行一次集中核查，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時做相應(yīng)修改處理3）工程部經(jīng)理組織在政府部門監(jiān)督下的最后驗收，向政府部門提交驗收報告，并報公司管理層4）整理相關(guān)材料在政府部門備案5）工程竣工后，移交給業(yè)主。6）非政府強制監(jiān)督工程，驗收不按此流程執(zhí)行0102修補處理/返工處理交付政府備案/產(chǎn)權(quán)證辦理驗收報告

47、0304工程部經(jīng)理/政府部門監(jiān)督下的驗收監(jiān)理公司驗收0605BACK四、進度款付款流程四、進度款付款流程管理目標管理目標：1）保證工程質(zhì)量符合國家標準2）保證工程質(zhì)量達到合同的要求3）付款符合公司的規(guī)章制度4） 保證入賬的及時性與準確性5）保證入賬的安全性，避免人為的變更記錄給公司造成損失關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點：1） 付款前由外部監(jiān)理公司、項目經(jīng)理、主管副總、預(yù)算部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、總經(jīng)理在付款憑證上簽字，對付款進行審查2）預(yù)算部審核付款金額與合同中規(guī)定的金額相一致3）按授權(quán)規(guī)定在發(fā)票上簽字注釋注釋：1）付款由施工單位在達到付款條件時提出申請或者在工程竣工后做結(jié)算付款2）根據(jù)結(jié)算報告填寫付款申請

48、3）非主體工程合同付款由總經(jīng)理決策，主體工程付款須報集團公司決策4）施工單位出現(xiàn)暫時資金困難時經(jīng)公司總經(jīng)理批準可以給予支持，參考工程管理手冊有關(guān)規(guī)定執(zhí)行入賬施工單位申請工程師/主任工程師審查財務(wù)部經(jīng)理復(fù)核不合格合格0104監(jiān)理公司審查工程部經(jīng)理審查預(yù)算部審核開具支票工程付款節(jié)點施工單位開具發(fā)票工程修復(fù)合格不合格不合格合格核算書工程部經(jīng)理審核付款申請單主管副總審核總經(jīng)理審核0203BACK五、工程結(jié)算付款流程五、工程結(jié)算付款流程施工單位結(jié)算資料工程師/主任工程師審查監(jiān)理公司審查項目經(jīng)理資料審查預(yù)算部經(jīng)理審核工程竣工結(jié)算報告工程結(jié)算資料財務(wù)部經(jīng)理結(jié)算審核主管副總審核總經(jīng)理審核集團公司總工/產(chǎn)品中心

49、總監(jiān)審核授權(quán)外01集團預(yù)算經(jīng)理/總經(jīng)濟師審核集團總經(jīng)理審核管理目標管理目標：1）規(guī)范公司付款業(yè)務(wù)，防范公司付款過程中的潛在風險2）保證工程質(zhì)量符合國家標準，工程質(zhì)量達到合同的要求3） 保證入賬的及時性與準確性4）保證入賬的安全性，避免人為的變更記錄給公司造成損失關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點：1） 工程必須經(jīng)過正式的竣工驗收，竣工驗收資料齊備的情況下，才能進行結(jié)算2） 結(jié)算資料必須由專業(yè)工程師、主任工程師、項目經(jīng)理和預(yù)算部審查合格后，方可進行結(jié)算工作3）付款申請單一經(jīng)批準后不得作任何修改，如有修改必須按照原來的審批程序報有關(guān)授權(quán)審批人員補充簽字批準4）按授權(quán)規(guī)定在發(fā)票上簽字注釋注釋：1）工程竣工后，施工

50、單位在備齊合格結(jié)算資料后方可進行結(jié)算工作2）主體工程結(jié)算須經(jīng)集團公司審批，其他工程結(jié)算由項目公司總經(jīng)理審批3）預(yù)算部出具的結(jié)算報告必須經(jīng)總經(jīng)理，方可進行財務(wù)結(jié)算02入賬財務(wù)部復(fù)核/對賬付款BACK授權(quán)內(nèi)六、質(zhì)保期維護流程六、質(zhì)保期維護流程管理目標管理目標1）確保生產(chǎn)權(quán)利，維護產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）開發(fā)商委托物業(yè)管理公司進行產(chǎn)品售后維保2）物業(yè)公司按維保文件確認維修范圍，建立維保維保費用發(fā)生真實記錄，并得到施工方認可3）財務(wù)審查票據(jù)合理合法性，程序和理性4）工程部認定維保范圍正確性注釋注釋1）房屋建筑工程質(zhì)量保修協(xié)議書2）維保期間發(fā)生的維保問題統(tǒng)一歸口物業(yè)公司協(xié)調(diào)解決3）維保期間內(nèi)發(fā)生

51、的非施工質(zhì)量的問題，或是存在施工質(zhì)量卻非原施工方進行維修的情況下，由物業(yè)公司組織人力物力進行維修4）由施工質(zhì)量引起的非施工方進行維修而發(fā)生的維保費用從施工方預(yù)留的5%質(zhì)保金中扣除，財務(wù)將其劃入應(yīng)收款質(zhì)保期內(nèi)維保文件維修費用會審簽單物業(yè)公司工程部財務(wù)部財務(wù)結(jié)算支付維修費用施工方預(yù)留5%質(zhì)保金總經(jīng)理審批工程竣工交付0102030404BACK七、質(zhì)保金支付流程七、質(zhì)保金支付流程管理目標管理目標1）履行合同，完善管理2）有效管理工程質(zhì)保金關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）財務(wù)對賬，確定質(zhì)保期發(fā)生維保費用金額，余下質(zhì)保金數(shù)額2）物業(yè)公司確認該工程質(zhì)量完好，可退付質(zhì)保金3）質(zhì)量維修協(xié)議履行完畢，財務(wù)關(guān)系已清注釋注

52、釋1）工程質(zhì)量保證金支付申請表2）扣除質(zhì)保前內(nèi)發(fā)生的應(yīng)由施工方承擔的維保費用財務(wù)結(jié)算付款總經(jīng)理審批質(zhì)保期滿施工方申請報告財務(wù)部審核數(shù)額物業(yè)公司審核維修情況財務(wù)部經(jīng)理審批工程部經(jīng)理審核0102BACK八、工程合同訂立流程八、工程合同訂立流程預(yù)算部起草合同相關(guān)部門備案/備查管理目標管理目標1）所有工程都必須訂立合同2）合同的訂立符合國家法律和法規(guī)3）合同內(nèi)容應(yīng)該詳盡，能夠保護公司的利益關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）建立一套規(guī)范的訂立合同機制，并以書面形式確定2）合同標的超過規(guī)定數(shù)目必須經(jīng)過公司法律顧問的復(fù)核后，才可以正式簽訂合同3）只有具有授權(quán)的人員才能簽訂合同4）簽訂合同的授權(quán)由董事會決定5）合同遞交

53、相關(guān)部門備案（如：工程部、預(yù)算部、辦公室、財務(wù)部及集團公司綜合中心等）7）用印需要的文件應(yīng)該在合同聯(lián)辦單簽字前備齊注釋注釋1）預(yù)算部根據(jù)招標文件、招標答疑、法律規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、投標文件和中標價起草合同2）合同會審部門主要有財務(wù)部、工程部、預(yù)算部，主體工程合同會審須包括集團公司相關(guān)部門：產(chǎn)品中心、成本中心、集團財務(wù)部。3）所有合同簽訂需要律師審批4）根據(jù)授權(quán)額度進行審批5）合同副本送交相關(guān)部門備查，報送集團公司方面審批的合同在簽訂后均須將副本留存集團公司行政人力資源中心備案010205BACK與施工方談判辦公室蓋章會審04預(yù)算部經(jīng)理審核財務(wù)經(jīng)理審核總經(jīng)理審核主管副總審核簽訂正式合同律師審核03集

54、團公司總工/產(chǎn)品中心總監(jiān)審核集團成預(yù)算經(jīng)理總經(jīng)濟師審核集團公司財務(wù)部經(jīng)理審核集團 審核授權(quán)內(nèi)授權(quán)外第十一章人力資源及行政管理BACK一、出差流程控制一、出差流程控制管理目標管理目標：1） 規(guī)范公司出差管理，提高出差管理效率，降低出差管理中的潛在風險2） 個人差旅費在公司管理費用控制限額之內(nèi)并有利于工作的開展和進行3） 控制公司差旅總額在合理金額之內(nèi)4） 差旅費的報銷符合會計制度規(guī)定和公司管理制度的要求關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點：1） 公司制定詳細的出差費用標準2） 各部門負責人負責轄控部門出差費用的總控3） 各部門定期編制差旅費使用情況表4）管理層總結(jié)以往經(jīng)驗制定各部門年度出差費用總控金額5）集團財

55、務(wù)部只有在審核授權(quán)人員簽字后，方可辦理付款手續(xù)注釋注釋：1）出差申請單應(yīng)有詳細的出差地點，工作任務(wù)和出差時間2）財務(wù)管理中心財務(wù)部經(jīng)理負責審核出差費用是否在預(yù)算范圍之內(nèi)3）大額備用金應(yīng)采用支票形式或銀行卡4）各部門的差旅費使用報告交管理層進行審閱領(lǐng)取備用金車票及發(fā)票等業(yè)務(wù)需求部門負責人審批集團財務(wù)部復(fù)核0102出差申請單綜合中心經(jīng)理審批集團總經(jīng)理審批審核報銷入賬差旅費使用報告0304BACK二、印章管理流程二、印章管理流程管理目標管理目標1）保證公司印章管理和使用的安全性2）公司用印的流程符合公司制度3）保證公司合同用印及時與安全關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）用印要經(jīng)嚴格審批2）保管印章人員要嚴格按

56、制度使用印章3）用印的審批權(quán)限要明確注釋注釋1）一般用印由使用人填寫用印申請單2）申請人持有效的合同聯(lián)辦單，即經(jīng)過授權(quán)審批后的合同聯(lián)辦單。部門負責人審核用印部門負責人審核合同聯(lián)辦單集團總經(jīng)理審批用印申請單集團總經(jīng)理審核01用印用印申請單存檔合同存檔02BACK三、檔案管理流程三、檔案管理流程檔案借閱申請表借閱需求部門負責人批準綜合中心經(jīng)理審批存檔部門負責人審批檔案管理員檢索檔案借閱續(xù)借/按期歸檔閱檔催還單歸檔歸檔登記表010203管理目標管理目標1）確保公司歷史沿革資料的完好性 2）充分、合理、高效地使用各種檔案資料 3）全面規(guī)范檔案管理關(guān)鍵控制點關(guān)鍵控制點1）所有檔案借閱須得到綜合中心經(jīng)理審批 2）借閱檔案須及時歸