房地產項目開發(fā)流程擬定

1、房地產工程開發(fā)流程擬定目 錄前言一、 工程開發(fā)前期二、 工程報批報建三、 綜合管弦局部四、 工程產品定位五、 設計文件審核六、 設計變更局部七、 招投標與合同管理八、 工程預、結算與進度款管理九、 工程施工管理十、 工程簽證管理十一、 營銷工作管理十二、 入伙前 言首先感謝大家，對于流程編制的奉獻與付出！經過一個月的時間，將大家的智慧匯總成冊，在此與大家分享。本案對房地產全程開發(fā)進行流程演示及闡述，由于復雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側重對整體流程的演示，其中的操作細節(jié)需作專題展開。需要說明的是：房地產開發(fā)的地域性特征，導致各地市場差異明顯，在此主要進行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好根底。另外，

2、鑒于房地產工程的耦合性特點：一件事情需要幾個部門共同配合完成，每個階段都有部門作為牽頭部門，相互輸出又相互輸入。故流程的復雜性較大，有些局部不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整個流程。每個流程分為流程示意圖、流程說明、支持性文件表單表格三局部，用來詮釋整個流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本身。作為內部交流和分享的時機，我們期待大家批評及建議性反應，進一步完善、充實其中的內容，共同進步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出奉獻的同事們，謝謝！此致敬禮 流程優(yōu)化小組 敬上 2007年9月1日 可修改 歡送下載 精品 Word一、 工程開發(fā)前期工作一土地獲取1、 取得方式1) 行政劃撥2

3、) 協議出讓3) 招標拍賣掛牌、投標兩類4) 轉讓2、 細節(jié)闡述1) 前期資料準備a) 招標文件、公告政府對地塊現狀、用途、規(guī)劃的說明；b) 現場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；c) 前期研究報告包括：市場相關數據、動態(tài)和開展趨勢預測，工程開發(fā)的工程信息資料、類似工程資料、同區(qū)域工程的建設、銷售情況，潛在目標客戶調查分析；d) 參拍開展商的意向分析：資金狀況、土地儲藏、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；e) 競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照法人企業(yè)需另加附股東會或董事會決議；法人代表身份證件或法人代表授權委托書；1) 前期可行性分析時機可行性分析一般采用假設開發(fā)法又叫剩余法確

4、定競拍的最高限價，依據待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，開展商對市場收益進行預測，剔除開發(fā)本錢、稅費和期望利潤得出最高地價：地價=工程市場收益-開發(fā)總本錢費用-期望利潤二立項籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術處申報，規(guī)劃測繪隊測繪后，取得建設工程規(guī)劃紅線圖，進行放點確位，報工程名并注冊，同時選定各類專業(yè)效勞機構。三工程可行性分析1. 市場調查分析1) 宏觀環(huán)境分析預測A. 國家政治法律環(huán)境B. 經濟科技開展趨勢2) 中觀環(huán)境所在城市分析預測：城市建設與規(guī)劃A. 競爭企業(yè)及知名企業(yè)的開展狀態(tài)B. 市場供給與需求關系C. 各類專業(yè)機構狀況3) 微環(huán)境分析預測A. 區(qū)

5、域消費需求研判B. 競爭對手調查依據上述調查分析，對關鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析報告：開發(fā)方式、材料供給、設計方案、產品形態(tài)、施工進程、市場定位等初步設想各類專業(yè)效勞機構開始正式介入2. 投資方案安排依據初步可行性分析和公司資源，經計算、評估分析后，確定最優(yōu)方案，參加相應的資金流量分析和投資預算安排，得出最終可行性分析3. 工程的開發(fā)模式最終確定開發(fā)模式：獨立開發(fā)、合作開發(fā)、投資商介入等4. 可行性分析內容提綱參考1) 工程開發(fā)背景研判包括：宏觀經濟運行狀況、區(qū)域社會、經濟開展特征、產業(yè)政策環(huán)境、市場供求趨勢等；2) 工程概況及根本數據包括：工程名稱工程名及推廣名、技術參數、規(guī)

6、劃要點、地理位置、四周狀況、片區(qū)特點、工程性質特征SWOT分析等；3) 目標市場分析包括：市場需求分析及預測、工程規(guī)劃設計、開展主題及產品定位、目標客戶確定與描述、銷售價格預測、包裝推廣及銷售方案制定等；4) 工程進程安排包括：工程開工、包裝推廣、預售、竣工、驗收、入伙方案等；5) 工程本錢估算按方案確定的開發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出工程本錢估算；6) 工程管理及財務評價 管理局部包括：貸款本錢、貸款歸還方案以及貸款與歸還平衡計算；財務平衡分析；工程規(guī)模及規(guī)劃設計修改費用測算； 財務評價局部：現金流量分析依據工程進程安排估算、凈現值、內部收益率、動態(tài)投資回收期、財務敏感度；7) 經營管理風險預測

7、及處理8) 物業(yè)管理效勞要求 四投資估算報告1. 本錢構成工程本錢由土地費、前期費、營銷費、管理費、稅金、其他費、不可預見費、物管費、財務費利息等、建筑建安工程費、市政工程費、環(huán)境及綠化工程費構成;2. 初步投資估算即投資時機研究、工程建議書階段、初步可行性研究階段的投資估算。1) 選擇有利的投資時機，明確投資方向，提出概略的工程投資建議，并編制工程建議書。2) 根據工程建議書、收集類似工程資料，對其進行比照分析，得出投資估算投資估算的誤差率可在土30左右3) 根據這一階段的投資估算作為審批工程建議書、初步選擇投資工程的主要依據之一。此階段估算對初步可行性研究及投資估算起指導作用4) 在投資時

8、機研究結論的根底上，進一步弄清工程的投資規(guī)模、原材料來源、工藝技術、廠址、組織機構和建設進度等情況，進行經濟效益評價，判斷工程的可行性，作出初步投資評價。該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20左右3. 詳細投資估算可行性研究階段主要是進行全面、詳細、深入的技術經濟分析論證階段，要評價選擇擬建工程的最正確投資方案，對工程的可行性提出結論性意見。該階段研究內容詳盡投資估算的誤差率應控制在10以內 這一階段的投資估算是進行詳盡經濟評價、決定工程可行性、選擇最正確投資方案的主要方法。4. 投資估算的動態(tài)調整工程開始投產后，收集與本錢構成相關的部門的數據資料，對本錢進行動態(tài)調整，直致工程竣工結束。工程

9、結束后，調整的投資估算最終落實為工程本錢。在此過程中要盡量到達不超初步概算的要求，嚴格控制工程本錢。5、支持性文件投資估算表 二、 工程報批報建一工程報批報建流程示意圖1、 土地證辦理流程示意圖2、 建設工程規(guī)劃許可證辦理流程示意圖3、 建設工程施工許可證4、 商品房預銷售許可證二流程說明1、目的：2、詳細說明1) 提交可行性研究報告和立項申請，到方案開展委員會申請立項2) 將總體規(guī)劃方案報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過后領取建設用地規(guī)劃許可證第一證?？傮w規(guī)劃通過后如一次規(guī)劃分批實施，將分期實施詳細規(guī)劃和相應單體建筑設計報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。3) 在工程簽訂土地出讓合同第二證，土地使用證、取得立

10、項批文和建設用地規(guī)劃許可證后到當地民政局地名管理辦公室申報地名。4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領建設工程規(guī)劃許可證第三證。5) 在工程的總體規(guī)劃設計審查通過以后，由規(guī)劃設計單位對整個工程的所有專業(yè)管線包括：供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網進行管線規(guī)劃設計，設計方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽取各部門意見，然后由建設單位會同規(guī)劃局的有關人員召集各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協調會，將所有專業(yè)部門的意見形成會議紀要，以防止各專業(yè)管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。6) 到各規(guī)費收繳部門報審、繳費，具體手續(xù)辦理如下：a) 將報批

11、的范圍內所有建筑單體圖紙報當地消防部門進行消防審查，取得建筑工程消防意見書b) 到當地建設局方案財務處繳納建設規(guī)費c) 到當地教育局方案財務處繳納教育設施附加費d) 到衛(wèi)生防疫站進行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費e) 與當地房管局白蟻防止所鑒定白蟻防止協議，繳納白蟻防止費f) 按整個建設工程規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對工程進行綠化設計，將綠化報建圖，送園林管理局審批g) 按當地的人防配套要求，做工程的人防規(guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項申請報當地人防辦部門審批通過h) 到當地經濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費i) 到當地城建檔案館簽訂建設工程檔案移交協議書j) 到當地建設局質監(jiān)

12、站簽訂建設工程質監(jiān)協議，繳納工程質監(jiān)費7) 領取建設工程規(guī)劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局技術處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領取建筑工程施工圖審核批準書。8) 如投資方工程控股方是國有資產，建筑工程必須通過當地招投標辦公室進行公開招投標，對中標施工單位發(fā)中標通知書。9) 憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設局建管處，申領建設工程施工許可證第四證10) 憑建設工程施工許可證及商品房核價的有關資料送當地物價部門進行商品房預售核價，獲取商品房預售許可證第五證名詞解釋： 五證：土地出讓合同土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工

13、許可證、預售許可證 三書：房屋質量保證書、住宅使用說明書、質量驗收合格證三支持性文件三、綜合管線一流程示意圖二流程說明1、目的：2、詳細說明：三支持性文件四、工程產品定位產品報告模版需補充五、設計文件審核一圖紙會審流程示意圖二流程說明1、目的：2、詳細說明1) 勘察報告的審核a) 鉆孔深度的檢驗，巖土試樣的取樣、送樣、試驗結果b) 審查報告內容是否滿足設計要求c) 評定報告提出的技術參數是否合理。d) 物理試驗成果報告是否齊全、準確。e) 地質勘探報告簽名、蓋章是否齊全。f) 圖紙和文字說明是否清晰。2) 設計方案的審核設計方案審核，以保證工程設計符合投資方案的要求；符合國家相關工程建設方針、

14、政策；符合現行建筑設計標準，標準并結合公司開發(fā)理念和工程實際，作到工藝合理、技術先進適用、經濟平安。充分發(fā)揮工程工程的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益。設計方案的審核，貫穿于初步設計技術設計階段，它包括總體方案和專業(yè)設計方案的審核兩局部內容，由工程管理部設計組負責牽頭組織有關配套單位、專家和工程技術人員進行審核，評審意見交工程管理部經理審批后執(zhí)行。審核工程工程建設總體方案一般包括以下主要內容：a) 總建筑面積：包括全部建筑面積和各類面積使用面積、輔助面積等。如：主要建筑物、公共輔助設施、會所、供配電、水泵房、消防中心等設施的面積和其他主要建筑技術指標的說明。b) 工藝及技術水平工程采用的新工藝、新

15、技術、主要工藝設備的選擇等。c) 工程本錢控制指工程總體方案的結構選型、設備選擇、材料選擇、配套設施等是否控制在本錢規(guī)劃范圍之內。總體方案的審核主要在初步設計時進行，重點審核設計依據、設計規(guī)模、設備方案選擇、功能工藝、工程組成以及總平面布局、配套設施、占地面積、協作條件、環(huán)境保護、防災抗災、建設期限、投資概算等的可靠性、合理性、先進性和協調性、超前性是否符合公司開發(fā)設計理念，是否滿足質量目標和水平。3) 專業(yè)設計方案的審核專業(yè)設計方案的審核，重點是審核設計方案、設計參數、設計標準、結構選型、功能和使用價值等方面是否滿足適用、經濟、美觀、平安、可靠，是否結合本公司制定的總體目標進行設計，滿足使用

16、要求，其審核的主要內容：A. 建筑設計方案a) 平面布置b) 空間布置c) 室內裝飾d) 門窗、幕墻布置e) 建筑物理方面： 采光、環(huán)境 熱環(huán)境、隔熱、保溫的方式 聲環(huán)境 通風f) 消防g) 防火h) 人防i) 環(huán)境工程B. 結構設計方案主要審核結構方案的設計依據及設計參數；結構方案的選擇對復雜的建筑體型有無概算及方案的比擬。平安度、可靠性、抗震、抗風是否符合要求；主體結構造型是否合理，是否與建筑相協調；結構材料的選擇是否考慮新技術、新工藝、新材料等等。在確保質量平安可靠的前提下選取最經濟的方案。C. 給水、排水工程設計方案主要審核給水方案的設計依據和設計參數；給水方案的選擇，應根據水源、用水

17、量、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)綜合考慮，給水管線的布置和所需管材、設備的選擇等能否滿足標準和要求，是否經濟。排水工程主要審核排水設計方案的設計依據和設計參數、排水方案的選擇是否能與市政管網有效對接；排水管網的布置；所需設備、器材的選擇等。D. 通風空調設計方案主要審核通風、空調方案的設計依據和設計參數；通風、空調方案的選擇；通風管道的布置和所需設備的選擇等是否合理并滿足標準和使用要求是否經濟。E. 電氣工程設計方案主要審核機電方案的設計依據和設計參數、機電方案的選擇；供電方案確定；動力線路的布置；備用電源方案選定；所需設備、器材的選擇等。主要審核設計建筑物防雷類別是否符合國家規(guī)定及平安

18、要求；審核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設計方案是否符合標準、標準，還包括強弱電的防雷接地措施。F. 通信工程設計方案主要審核通信方案的設計依據和設計參數；通信方案的選擇；通信線路的布置；所需設備、器材的選擇等。G. 消防工程設計方案主要審核消防設計方案是否符合消防標準，在滿足消防標準的前提下選擇比擬經濟的方案。4) 設計圖紙的審核設計圖紙是設計工作的最終成果，它又是工程施工的直接依據，所以，設計階段質量控制的任務，最終是要表達在設計圖紙的質量上。因此，對設計圖紙的審核，側重于設計的深度和采用的技術方案是否符合總體與專業(yè)設計方案的要求以及專業(yè)之間是否有相互矛盾。a) 是否符合城市規(guī)劃方

19、面的要求。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協調等。b) 是否符合法定的技術標準。如對平安、消防、人防、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關標準的規(guī)定。室內外地面的標高確定是否會盲目加大投資。c) 有關專業(yè)設計的審核。如對供水、排水、供電、供熱、供氣、交通道路、通信、智能化等專業(yè)設計，應主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設施相銜接等。A. 建筑1) 總平面布置a) 有無建筑工程規(guī)劃許可證及國土局的土地批準書，規(guī)劃報建方案審核書。b) 本工程地形圖所采用的坐標、高程系統(tǒng)及其與城市坐標系統(tǒng)的換算關系。c) 本工程與當地水、電、交通公共效勞設施的相關關系是否

20、吻合、協調。d) 所示建構筑物平面與單體建構筑物是否一致。e) 建筑物退縮間距是否符合有關規(guī)定要求。f) 場地標高確定是否合理。g) 公用配套設施布置及用地是否滿足要求。h) 公建配套是否符合規(guī)劃設計批文要求。2) 建筑設計a) 戶型、單元組合、房間平臺尺寸能否符合采光通風、防火要求。b) 建筑層數、層高、垂直交通的設置能否符合現行標準要求。c) 門窗、幕墻大小布置合理與否，是否符適宜用、經濟、美觀要求。3) 裝飾標準對特殊功能要求的房間是否滿足有關要求，如人防、防爆、隔聲等。B. 結構a) 設計依據：荷載取值、結構周期、振型、層間位移、總體位移、地震、風載確定。b) 結構選型：對復雜的建筑體

21、型應進行試算及結構方案的比擬。c) 繪出結構草圖：對確定的結構方案提供多層結構平面布置圖；估算主要承重構件截面、新技術、新材料的選擇。d) 提出可能采用的地基根底方案，做出技術經濟分析，在確保質量、平安的前提下優(yōu)選適宜地基持力層和較經濟的根底方案。e) 與建筑配合確定伸縮縫、沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。f) 其它工種配合的特殊要求。C. 給排水初步設計應符合已經批準的方案設計文件或設計任務書的要求。D. 電氣a) 審查用電負荷的設計依據和計算參數是否符合實際需要和有關標準，核算用電總容量。b) 供電方案的選擇是否根本符合供電部門的有關規(guī)定，確定供電電源的回路數是單路還是雙回路高壓供電是否根據用

22、電負荷的重要性和國家有關規(guī)定，用電負荷等級是否符合實際需要。c) 供電電源選自何處，供電距離是否適宜，電壓等級是低壓、高壓還是超高壓選擇，供電線路的敷設方式是架空還是埋地敷設，是用電纜還是導線是否符合經濟、技術要求，備用電源的選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的容量、型號選擇是否根本符合實際需要和平安經濟原那么。d) 變、配電房的數量、位置及結構形式是否經濟合理。用電負荷有無考慮功率因素補償，補償方式、補償容量及補償后的功率因數多少是否經濟合理。e) 審查建筑物防雷保護等級的選擇是否正確，防雷接地線、防雷接地裝置及防雷接地電阻值確實定是否符合有關規(guī)定。平安接地系統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設備的保護接地方

23、式接零還是接地保護確實定是否適宜，有無考慮等電位連接等平安措施。f) 主要設備、材料表是否符合要求，有無明確名稱、型號、規(guī)格、品牌、單位數量是否符合施工合同的規(guī)定范圍。E. 空調1) 初步設計圖紙深度是否到達有關設計文件規(guī)定的深度，圖紙文件是否齊全。2) 空調、通風、采暖、消防系統(tǒng)設計是否符合方案設計的標準和要求，或符合方案審定意見，變動后的系統(tǒng)審核相應的概算文件，投資控制有無突破限額。3) 主要設備材料的選型是否齊全準確，是否先進、節(jié)能又經濟實用，是否符合主體工程的規(guī)模檔次。4) 空調水管、風管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專業(yè)有無嚴重沖突，對建筑層高的影響，空調管井面積是否夠用，進排風

24、口對周圍環(huán)境有無不良影響。5) 施工圖設計的審核F. 建筑除初步設計審查內容外，要著重 a) 總體布置是否符合初步設計批文要求。b) 所示坐標、標高正確與否。c) 豎向設計能否滿足施工要求深度。d) 是否符合施工報建圖紙及審核意見。e) 平面尺寸、標高數據是否正確。f) 詳圖標注是否正確、清楚，構造做法是否經濟、平安、合理、美觀。G. 結構a) 建筑結構平安等級、抗震設防列度、人防工程等級、抗?jié)B等級、多構件抗震等級是否經濟合理。b) 后澆帶的設置及施工要求是否合理。c) 根底形式是否根據地質鉆探資料，充分利用地基承載力。d) 結構平面圖中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否與建筑協調。e) 玻璃

25、幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應附有計算書，并審核計算的參數取值是否正確，構造是否合理，是否滿足有關標準的要求。H. 給排水a) 室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內容應包括：建筑物輪廓、位置、坐標、名稱等；給排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應在圖上標明。如果較復雜的給水管網，應繪制給水節(jié)點圖。b) 室內給水排水消防平面圖：圖紙內容應包括：與給排水、消防有關的各層建筑平面圖；各種管道平面布置圖；底層給水排水圖等。c) 系統(tǒng)圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、 消防給水消火柱、自動噴灑、水幕等，均應繪制系統(tǒng)圖和立管圖。d) 局部設施圖：當建筑物

26、內有提升、調節(jié)或小型局部給排水處理設施時，應繪制詳圖。e) 詳圖：丸管道附件、設備、儀表及特殊配件需要加工而又無標準圖可利用時，應繪制詳圖。I. 電氣a) 電氣動力、照明、消防報警、弱電、電視裝置的平面布置是否合理，有無根據裝飾標準及裝修圖的天花、室內家具布置、窗臺上下等實際情況作平面布置。b) 電氣線路敷設方式是采用三相五線制還是三相四線制敷設是否合理。c) 電氣管線的敷設方式是明敷還是暗敷是否經濟合理。d) 配管、配線材料是鋼管還是塑料管、采用電線還是電纜、母線槽的選擇是否經濟、合理。e) 配電箱、開關、插座的安裝位置和高度規(guī)定是否一致，是否符合平安技術規(guī)定，有無針對施工中存在的通病提出技

27、術要求。f) 消防自動報警系統(tǒng)的設計是否符合已報消防局審批的消防文件規(guī)定。g) 弱電系統(tǒng)電視、 、防盜保安監(jiān)控、可視對講、門禁系統(tǒng)的設計是否符合公司確定的使用要求和售、購房協議書中的規(guī)定。h) 天面防雷裝置設計敷設方式是否符合平安要求，是否經濟、合理。i) 電氣系統(tǒng)圖及電氣管線布置圖有無按規(guī)定要求繪制；是否平安、經濟、合理。j) 設備、材料及燈具有無根據裝修標準及房屋購售合同的規(guī)定選用；是否符合樓房的檔次上下和經濟實用的原那么。J. 暖通空調a) 審核圖紙的設計深度是否到達文件要求的設計深度，圖紙目錄、設計說明、系統(tǒng)圖、大樣圖、設備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公司文件要求。b)

28、 審核設計總說明和系統(tǒng)圖，看施工圖系統(tǒng)設計是否符合初步設計的標準和要求，有無較大的變動，如有，理由是否合理，有無明確的依據，是否經過有關審批手續(xù)變動，有無顯著增加投資。c) 審核設計總說明，看設計選用設備材料有無違反標準，是否符合初步設計的標準和要求，是否與主體建筑的規(guī)模、檔次相稱，有無超標。d) 審平、剖面圖。審核空調設備選型是否滿足使用要求冷量、風量、余壓等是否滿足使用要求，審核水管、風管布置走向是否合理，風管、水管截面尺寸是否合理，風速、水流速有無超標，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿足施工需要。e) 審核圖紙繪制標注有無錯、漏、平剖面圖有無與總說明和系統(tǒng)圖矛盾等。六、設計變更一設計變更流

29、程示意圖二流程說明1、目的為了明確相關單位、有關部門和崗位在設計變更中的職責權限和接口關系，加強施工期間設計變更的流程管理，降低因設計變更而導致的工程造價增加和進度延遲，確保工程造價和進度在預期目標的控制范圍內，特制定本程序。2、適用范圍本程序適用于施工期間的所有設計變更的流程管理。按照設計變更的提出方劃分，設計變更分為：a) A類變更 公司和/工程管理部/工程部為改良設計而提出的變更b) B類變更 施工單位提出的變更c) C類變更 客戶提出的變更d) D類變更 設計單位發(fā)現設計有錯誤或失誤后提出的變更3、職責分配工程部各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行造進度評審初審；工

30、程部經理提出A類變更；簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行進度評審；本錢組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審初審；本錢組組長提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審；設計組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見，將設計變更與設計組組長會簽；設計經理助理提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；進行“進度和造價關聯性評審初審，將設計變更與總工會簽并報工程管理部經理審批；營銷組組長提出A類、C類變更；將和小業(yè)主購房合同直接有關變更通知客戶。工程管理部經理進行“進度和造價關聯性評審； 審批設計變更；通知設計組發(fā)放變更給

31、工程部實施變更?？偨浝硖岢鯝類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。設計單位提出D類變更，參與進行“技術評審；按照要求完成設計變更。4、詳細說明1) 公司鼓勵為了改良設計而提出的A類設計變更。經核算，設計變更有利于降低造價、促進銷售、縮短工期，公司將給予提出設計變更意見者一定的獎勵。2) 初步評審對于B類變更，現場工程師須初步評審?，F場工程師認為不合理的，可予以否決；現場工程師認為可行的，可簽署變更意見，并提交?設計變更申請書?。對于C類變更，公司原那么上不受理。當客戶或銷售代理公司代表客戶屢次或強烈提出要求時，工程管理部營銷組長初

32、步評審，認為不合理的，可予以否決；認為可行的，可簽署變更意見，并提交?設計變更申請書?。?設計變更申請書?包括：變更的理由，時間要求，有關資料等。?設計變更申請書?應由申請人提交給部門主管領導審批后，提交工程管理部設計組，工程管理部設計組組織本錢、工程、營銷及總工會簽，提交工程管理部經理審批后，實施變更。變更未引起結構平安、立面效果、進度、造價發(fā)生等變化，可以口頭申請，現場決定變更，無須上報。否那么，必須按以上規(guī)定報批。3) 進度評審a) 工程部負責進行“進度評審。b) 工程部各專業(yè)工程師及部門負責人在接到?設計變更申請書?后，在2日內完成“進度評審，填寫?設計變更評審意見?。評審結論認為不合

33、理、不必要的或設計變更會導致嚴重延遲工期的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“進度評審變更意見，并提交工程工程管理部設計組。4) 造價評審a) 本錢組各專業(yè)工程師及本錢組組長負責進行“造價評審。b) 本錢組在接到?設計變更申請書?和?設計變更評審意見?后在2日內完成“造價評審初審，填寫?設計變更評審意見?。評審結論認為不合理、不必要的，或設計變更會導致大幅度增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“造價評審初審意見。5) 造價與進度關聯性評審a) 工程管理部設計經理助理負責進行“造價與進度關聯性評審初審，簽署初審意見提交工程管理部經理。b) 工程管理部經理在接到設計

34、經理助理?設計變更申請書?和?設計變更評審意見?后2日內完成“造價與進度關聯性評審，填寫?設計變更評審意見?。評審結論為不合理、不必要的，或設計變更會導致嚴重增加造價的，可予以否決，退回設計組；可行的，簽署“造價與進度關聯性評審變更意見，并簽發(fā)設計變更。6) 技術評審 當變更涉及到主要結構、平面布局、技術參數和功能、性能指標的改變或人身平安及與相關標準、規(guī)程、法律、法規(guī)要求違背時，應對變更進行技術性評審驗證。工程管理部設計組負責牽頭進行設計變更技術評審，設計組在接到?設計變更申請書?后，首先判斷和標準規(guī)程及原設計有無沖突,必要時可以征詢設計院相關設計人員的意見,填寫?設計變更評審意見? 。評審

35、結論認為不合理、不必要的或設計變更會導致嚴重違反標準或設計院設計人員明確不同意的,可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“技術評審變更意見，開始按流程實施。7) 總經理審批重大設計變更超過10天或造價超過3萬元的，工程管理部經理可直接報請總經理，征詢總經理的意見，以免因正常評審而導致的工作延誤。但按以上程序評審結束后，須由總經理進行最終確認。三支持性文件七、招投標與合同管理一招投標流程示意圖二流程說明1、目的：2、詳細說明三支持性文件八、工程預、結算及進度款管理一工程預算管理1) 按工程相關節(jié)點控制，設計提供最后的施工圖紙和樣品后進行預算的編制。2) 在編制預算的過程中，價格確認要結合信

36、息價并參照市場價確定。主要材料市場價格有大幅度調整時超過10%時預算也要進行相應的調整。3) 對所編制的土建及安裝等預算要進行本錢的拆分及經濟指標的分析；以調整投資估算和積累經驗數據。4) 對經濟指標偏大的工程要及時和設計、工程提出，進行方案的修改及優(yōu)化。5) 所有預算資料必須整理與相應圖紙一并歸檔。二工程結算管理1、工程結算流程示意圖2、流程說明：1) 目的2) 詳細說明：a) 結算工程，需相關單位提供完整的完工驗收報告，并經工程部確認簽字方可申報結算。b) 施工單位上報結算清單，本錢需根據相關圖紙、合同、施工工序、現場簽證進行審核。c) 審核完畢后，需填寫工程審定單并走相應的流程。d) 對

37、結算清單及相關圖紙、資料進行歸檔。e) 工程完工后，整理資料，匯總所有工程結算，進行整體工程的決算，對已完工程的結算進行本錢劃分及經濟指標分析，調整投資估算。f) 工程資料進行整理，歸檔。3、支持性文件三工程進度款管理1、工程進度款流程示意圖2、流程說明：1) 目的2) 詳細說明：a) 在施工工程，根據合同，對工程部門提供的形象進度進行復核。合同清單的工程量如沒有，那么需重新編制，如和實際無較大的偏差，根據工程已完的工程量劃定支付款。并對施工單位申報的量價進行審核來確定支付價款。b) 所有的進度款審批，由本錢填寫工程款支付申請表，經監(jiān)理公司和工程部門現場確認簽章并由公司領導核實前方予以支付如與

38、合同不符，以合同為準，不得與合同相背。c) 所有的工程款必須記錄在冊，工程.本錢.財務等部門要定期溝通核對，以免發(fā)生與工程進度不一致或超付等情況。3、支持性文件九、工程施工管理1、 流程示意2、 目的：確保公司的工程工程進度、質量、平安、現場本錢到達預定的管理目標，嚴格過程管理和合同約束；嚴格建設成果驗收。3、 詳細說明：4、 支持性文件： a 工程通知單、聯系單； b 工程會議紀要 C 材料、設備進場移交單 d 現場簽證表 e工程款支付申請表 f 扣款通知單 g竣工驗收表 十、工程簽證管理1、流程示意 2、目的：為了加強現場簽證審批管理，標準工作流程，切實有效地控制本錢，確保工程質量和工程進

39、度，制定本實施方法。3、職責a) 工程部：工程主管代表只對現場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,工程經理負責對每周的施工簽證進行抽查，抽查量不少于20%,進行現場簽證時必須對照有關合同條款含清單附件、原施工圖紙及相關工作內容慎重處理。交叉施工的簽證要把握工作界面，防止費用的重復計算。如是損壞重修工程的簽證需找出相應破壞方開具相應的工程罰單。b) 本錢組：檢查工程組提供的附件材料，包括工程量簽證單、圖紙等；勘察現場，了解審核內容與實際情況是否一致；計算工程工程量，復核費用。c) 監(jiān)理工程師：只對現場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,在審核施工簽證時，應明確審核內容詳細做法

40、、工程量及工程材料的品牌、型號、規(guī)格、配比等。4、詳細說明：1) 乙方在發(fā)生簽證時應約監(jiān)理、工程部、本錢組隱蔽工程時共同到現場審核。簽證當日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認工作內容和工程量并簽字。乙方有義務準備齊全資料、圖紙等，有藍圖的必須在相關圖紙上做簽證尺寸與做法修改。2) 每月5日前，發(fā)包單位、承包單位應就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設計變更及現場簽證，核清造價送本錢組復核。本錢組在兩周內將其結清并和乙方核對，并將結果在每月25日前向本錢委員會提交。3) 年底時本錢組將月結整理匯總年結算，進入決算單的初步填寫。4) 所有呈報及返回時間都要求有收發(fā)簽字認可程序，施工單位的簽證辦理時間逾期，監(jiān)理公司

41、、工程管理公司、工程組、本錢組有權不予認可；如假設甲乙雙方在簽證費用產生分成歧意，不能及時返回，甲方應向乙方說明原因，并確定解決的時間,如遇緊急情況(如搶險等)，或簽證金額極小的500元以下，現場甲方代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續(xù)。5、支持性文件：工程現場簽證表十一、營銷工作管理（一） 營銷工作1、流程示意營銷工作流程銷售策略擬定時間節(jié)點 工作內容 詳細局部總體營銷推廣思路籌劃階段價格策略擬定售樓處包裝廣告策略擬定樣板房包裝開盤方案銷售階段銷售備案簽約、回款交房準備交房初始化登記辦理房產證、土地證辦理2、詳細說明1) 工程聽證會前：市場調研市場可行性調研分析報告2) 工程立項

42、確定后：市場定位工程定位、產品定位、客戶定位、價格定位3) 規(guī)劃設計階段：規(guī)劃設計建議開發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配套4) 規(guī)劃方案確定后：工程操作籌劃銷售推廣籌劃、前期銷售工作方案5) 正式出售前3-6個月：銷售推廣實施銷售準備,廣告籌劃,包裝籌劃6) 樓花銷售期 ：正式出售銷售組織、信息反應；合同按揭手續(xù)7) 樓花銷售期：銷售策略調整上月銷售總結、下月銷售推廣方案、階段銷售總結及策略調整8) 入伙前1-3個月：尾盤促銷尾盤促銷方案9) 正式入伙前7-20天：業(yè)主入伙入伙組織、安排10) 銷售率達95%以上：工程銷售總結工程銷售總結報告及客戶分析報告11) 入伙1個月后：辦理業(yè)主房產證房地產

43、初始登記、辦理業(yè)主房產證二銷售管理1. 籌劃公司管理：1) 工程銷售策略及執(zhí)行報告2) 銷控安排3) 廣告策略4) 包裝策略5) 媒體方案以上各工程由甲方審核認可后執(zhí)行或委托執(zhí)行；2. 代理銷售公司管理：1) 具體價格表包括銷售底價、表價、成交價2) 銷售策略3) 價格策略4) 促銷方式5) 銷售人員組織與培訓方案以上各工程由甲方審核認可后執(zhí)行或委托執(zhí)行；3. 媒體管理管理4. 銷售管理1) 在正式銷售開始前，可采用內部認購或內部咨詢方式進行市場試探市場反映，同時進行市場預熱，為正式銷售累積客戶資源。2) 工程建設進度到達法定要求，憑建設工程施工許可證和預售批準文件到當地房管局房地產市場處領取

44、商品房預銷售許可證，銷售正式展開。三支持性制度、文件1、代理公司管理制度；2、配套表單、表格；3、月營度銷報告模板四定價流程1、定價流程示意競爭狀況因素調整價格體系制定 樓盤分棟和銷售分期因素調整制定工程總體均價進入銷售過程，制定調整策略形成銷售價目表形成調整后的價目表立體因素調整制定折扣/優(yōu)惠方案特別物業(yè)單位調整形成價目表制定樓層和平面價差制定分棟均價2、工程定價的方法考慮產品的本錢、市場需求和競爭情況。定價方法通常有1) 本錢導向定價；2) 需求導向定價；3) 競爭導向定價4) 可比樓盤量化定價法3、工程定價模版十二、入伙工程在通過質檢綜合驗收包括消防、人防、煤氣、水電等，準備“房屋質量保

45、證書和“房屋使用說明書，具備入伙條件。（一） 物業(yè)管理局部1、前期介入工作內容a) 從物業(yè)管理角度，對工程的結構設計和功能配置提出建議；b) 搭建管理組織架構、制定管理方案與計算管理份額；c) 制定管理工作流程及員工培訓方案；d) 擬定物業(yè)管理文本包括業(yè)主公約；e) 核對客戶物業(yè)費優(yōu)惠名單及數額；f) 制定第一年度財務預算；2、施工安裝工作內容a) 了解并審查各類設備的性能特點；b) 掌握各管線連接、分布狀況；3、竣工驗收工作內容a) 質檢綜合驗收完畢后，交付使用之前入伙之前，進行內部質量驗收；b) 制定各類設施的使用、維修、保養(yǎng)制度；（二） 營銷部工作內容1. 移交客戶資料，協助客戶辦理入伙

46、手續(xù)2. 交房流程a) 交房流程示意交房流程部門 工作內容 備注寄發(fā)?入戶通知書?物業(yè)管理中心業(yè)主帶?通知書?、交房資料核對業(yè)主身份物業(yè)管理中心結清房款、繳納配套費、維修基金等，領取購房發(fā)票繳納契稅、提供辦證相關文件、交付辦證費用財務部繳納物業(yè)管理費、領取?住戶手冊?物業(yè)管理中心領書處領取?兩書?驗房、領取鑰匙以及相關文件物業(yè)管理中心登記備案交房完成b) 支持性文件附：入戶通知書尊敬的業(yè)主 ： 您好！ 首先恭祝您成為“春城花園大家庭中的一員。您所購置的無錫市惠山區(qū)春城花園文惠路 商鋪，已到達了您與本公司簽定的?無錫市商品房買賣合同?約定的房屋交付條件。1、您辦理入戶的時間：2007年 9 月

47、30 日星期 六 9：0016：00為防止擁擠和節(jié)約您的珍貴時間，敬請您按照上述時間安排前來辦理入戶手續(xù)。2、辦理入戶地點：春城花園物業(yè)管理中心3、溫馨提示：為了保證您順利辦理入戶手續(xù)，請仔細閱讀以下所有入戶資料。1) 入戶條件敬請留意：辦理入戶前房款必須付清，按揭付款的業(yè)主須借款到帳前方可辦理入戶手續(xù)。2) 入戶所需資料 為了保證您順利入戶，請務必帶齊以下資料： 本?入戶通知書?原件： 應帶好合同購房人的有效身份證明及復印件二份，如委托他人辦理，需提供購房人簽字并蓋章的?委托書?及委托人與被委托人身份證明原件、復印件二份： 帶好合同購房人夫妻雙方戶口簿、結婚證、身份證原件與復印件二份如離婚，請帶好離婚證 帶好合同購房人私章夫妻雙方或者多個共有人 購房人帶好個人免冠1寸照片2張 帶好百大春城一期銷售預收款憑據； 請帶備如下第4項“入戶手續(xù)費用所載之款項假設以票據形式付款的，請待票據實際到帳交