成都超高層房地產(chǎn)物業(yè)研究報告

1、、概況1、超高層物業(yè)界定對于超高層物業(yè)的界定，不同國家和地區(qū)有不同的規(guī)定，我們國家對主體建 筑高度超過100米（或34層）的建筑歸入超高層的范疇，俗稱“摩天大樓”。2、超高層物業(yè)特點? 我國是一個人多地少，特別是建設(shè)用地十分緊缺的國家，超高層建筑的興建，可以提高土地的利用率，一定程度上緩解土地的緊缺問 題;高層建筑是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟繁榮與科技進步的象征，尤其是超 高層建筑更是一個地區(qū)的標志；? 超高層物業(yè)具有無遮擋、景觀視野開闊的優(yōu)勢；? 超高層物業(yè)在水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)等大量運用智能化技術(shù)，可以大大提升物業(yè)品質(zhì)，提升物業(yè)的安全性能。? 增加消防樓梯、避難層等導(dǎo)致公攤較高，

2、得房率僅在70%左右;? 超高層相對普通高層物業(yè)來說，成本將會增加15%-30%客戶對價格 較為敏感的情況下，超高層住宅的銷售價格可能與普通高層相差不 大，可能導(dǎo)致成本增加而銷售價格不能相應(yīng)上漲的情況；? 超高層建筑梁柱較多，而且較大，室內(nèi)空間可能存在不好使用、浪費的情況；由于超高層建筑需要對陽臺進行封閉，所以通透性較差;? 電梯的安全系數(shù)是值得關(guān)心的一個方面，同時可燃材料的增加使得安全成為超高層物業(yè)最大的一個問題;? 雖然便于統(tǒng)一管理，但后期運營、維護成本較高;? 開發(fā)周期較長，對開發(fā)商開發(fā)團隊要求較高。3、超高層建筑設(shè)計規(guī)范對于超高層物業(yè)，在設(shè)計上有特殊的規(guī)定，主要如下：+ 建筑高度超過1

3、00m的超高層民用建筑，應(yīng)設(shè)置避難層（間）。35層及35層以上的住宅建筑應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。35層及35層以上的住宅建筑應(yīng)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、管道井應(yīng)每隔 23層在樓板 處用相當于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔；建筑高度超過 100 m的高層建筑，應(yīng)在每層樓板處用相當于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。電纜井、管道井與房間、走道等相連通的孔洞，其空隙應(yīng)采用不燃燒材料填 塞密實。高級旅館、重要的辦公樓、一類建筑的商業(yè)樓、展覽樓、綜合樓等和建筑高度超過100 m的其它高層建筑，應(yīng)設(shè)消防卷盤，其用水量可不計入消防用水總量。建筑高度超過100 m的高

4、層建筑及其裙房，除游泳池、溜冰場、建筑面積小 于5.00m2的衛(wèi)生間、不設(shè)集中空調(diào)且戶門為甲級防火門的住宅的戶內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。建筑高度超過1OOr的高層建筑，除游泳池、溜冰場、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火 災(zāi)自動報警系統(tǒng)。4、超高層建安成本相對于普通高層，超高層成本將會有較大幅度的增加，大體情況如下：120米之內(nèi)的超高層，結(jié)構(gòu)等級與100米以內(nèi)的一樣，結(jié)構(gòu)成本增加基本可以忽略；120-160米的超高層增加的結(jié)構(gòu)成本一般約為15%-20%超過160米的 就將增加約30%越往高成本將會大幅增加。消防設(shè)備成本增加約為總體的3流右。二、國內(nèi)外超高層物業(yè)發(fā)展狀況戰(zhàn)后，美國的摩

5、天大樓鱗次櫛比，競相拔地而起，各大財團紛紛宣布建成世 界最高大廈。目前，這種“摩天大樓情結(jié)”似乎已傳染到了亞洲。 因此從美國紐 約到日本東京，香港到國內(nèi)一線城市，超高層建筑成為了國際大都會的標志。1、世界十大超高層排名*已建成非住宅名稱所在地咼度層數(shù)建成時間臺北101大樓中華臺北最高建筑物” （508米八 最高使用樓 層”（438米）和最高屋頂高度”（448米）89層2003 年上海環(huán)球金融中心中國上海492米101層2007 年國家石油公司雙塔大樓吉隆坡451.9 米88層1997 年西爾斯大廈芝加哥442米108層1973 年上海金茂大廈上海420.5 米88層1998 年香港國際金融中心

6、大廈香港420米88層1998 年中信廣場大廈深圳391米80層1997 年信興廣場地王大廈深圳384米68層1996 年帝國大廈紐約381米102層1981 年中環(huán)廣場大廈香港374米門! 178層1993 年統(tǒng)計時間截至2008年*已建成住宅名稱所在地高度層數(shù)建成時間Q1 大廈(Q1 Tower)澳洲黃金海岸322.5 米78層2005 年21世紀大樓阿聯(lián)酋迪拜269米54層2003 年凱旋宮俄羅斯莫斯科264 . 1 米57層2005 年大樓廣場三期G座韓國首爾263. 7米72層2003 年川普世界大廈美國紐約262 . 4米72層2001 年擎天半島中國香港256米75層2003 年

7、木洞海波利昂中心一期 A座韓國首爾256米69層2003 年君臨天下中國香港255米75層2003 年曉盧中國香港252. 4米72層2003 年切爾西大廈阿聯(lián)酋迪拜250米49層2005 年統(tǒng)計時間截至2005年2、國內(nèi)超高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)一線城市的北京、上海、深圳和廣州等城市來看，超高層物業(yè)眾多，已成為城市現(xiàn)代化的標志，成為城市建筑當中的主流。國外和沿海一線城市居住超高層物業(yè)與住別墅一樣，已經(jīng)成為代表身份象征。超高層物業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟、社會發(fā)展水平有極大的關(guān)系，下面我們將通過城 市定位、GDP總量、城市化率和人口密度等方面分析這些因素對超高層物業(yè)發(fā)展的影響。*城市發(fā)展定位城市2020城市總

8、體發(fā)展定位深圳創(chuàng)新型綜合經(jīng)濟特區(qū)、華南地區(qū)重要的中心城市、與香港共同發(fā)展的國際性城市廣州東南亞地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化交往中心上海國際金融中心、國際航運中心一«-j北京全國的政治中心、文化中心 ，是世界著名古都和現(xiàn)代國際城市，建設(shè)世界城市成都中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市重慶重慶市是我國重要的中心城市之一，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心， 國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐杭州長江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、經(jīng)濟、文化中心南京長三角承東啟西的中心城市（為2010-2030年規(guī)劃目標）武漢全國城市圈第二層次的前列，是中西部重

9、要的先進制造業(yè)中心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，在中部崛起中起著主角地位的最具實力最具活力的城市圈之一青島中國東部沿海重要的中心城市，國家歷史文化名城；國際港口城市、濱海旅游度假 城市福州經(jīng)濟繁榮的領(lǐng)軍城市，生活舒適的宜居城市，環(huán)境共融的山水城市，人文和諧的文化名城北京、上海、深圳和廣州利用地理位置優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，國際性大都市是他們的發(fā)展目標，從而帶動了現(xiàn)代化、國際化標志的超高層物業(yè)的發(fā)展。而其他城市都為區(qū)域中心，同時也因為經(jīng)濟、社會發(fā)展相對滯后，因而超高層物業(yè)的發(fā)展 落后于一線發(fā)展城市。*經(jīng)濟發(fā)展水平越高，超高層物業(yè)越多2008年 城市 GDP北京、上海、深圳和廣州的 GDPS、量較高，都在7000億以

10、上的水平，超高 層物業(yè)，特別是超高層住宅大量地出現(xiàn)，消費者的接受度也大幅提高。而成都、重慶、杭州和南京等二線城市 GDP總量基本都在4000億元左右的水平，超高層物業(yè)不多，特別是超高層住宅供應(yīng)量不大， 或僅僅是剛剛出現(xiàn)的市場。2007年各城市城市化水平圳州海京都慶州京漢島州 深廣上北成重杭南武青福*城市化水平越咼，超咼層市場越成熟120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%北京、上海、深圳和廣州城市化率基本都在 80%上，超高層大量出現(xiàn)，市 場發(fā)展較為成熟。當城市化率達到 60%左右的時候，超高層住宅即開始出現(xiàn)，成 都、杭州、青島、福州等城市具有這一典型特征。*人口

11、密度越高，超高層市場起步越早，發(fā)展越成熟2008年末常住人口密度500024000M 3000人 200010000圳州海京都慶州京漢島州深廣上北成重杭南武青福北京、上海、深圳和廣州人多地少的矛盾十分突出，至2008年末這四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，達到了 4490人/平方公里。為了解決這一矛盾，以及建設(shè)國際性大都市的需要，超高層物業(yè)發(fā)展早，目前已大量出現(xiàn)。其他城市這一矛盾相對緩和一些，超高層物業(yè)發(fā)展相對滯后。*多數(shù)成功超高層住宅擁有稀缺資源通過對新加坡、香港、深圳、上海等城市20余個超高層住宅擁有的資源來看，擁有江景、海景或城市公園等獨特資源成為支撐項目的一個

12、比較關(guān)鍵的因素。如深圳萬科金域藍灣、珠海萬科金域藍灣、新加坡吉寶灣、香港貝沙灣等擁有無敵海景，重慶海客瀛洲、上海世茂濱江花園、南京萬科金域藍灣和成都萬科金域藍灣擁有江景資源，深圳萬科俊園、深圳擎天華庭等擁有城市公園資源。項目名稱層數(shù)景觀資源香港貝沙灣52層香港港島、一線海景香港凱旋門231米/65層維多利亞海景、港島深圳萬科俊園160米/49層北靠大頭嶺森林公園和深圳水庫公園、東望深圳 仙湖植物園深圳擎天華庭168米/48層蓮花山公園青島東海路9號198米/50層北靠湛山、南鄰浮山灣、海景一覽無遺，寧波凌江名庭172.9 米/52 層江景重慶?？湾?95米/49層長江300米水岸線江景、南山

13、山景深圳萬科金域藍灣158米/49層一線海景、靠近紅樹林及深圳灣、南北主視野無阻擋、3層以上可看海珠海萬科金域藍灣150米/47層一線海景、南向可眺望珠海漁女及市景、東向可 直視香洲漁港、東南向可觀賞野貍島上海世茂濱江花園49-55 層一線江景南京世茂外灘新城53層一線江景、秦淮河口福州世茂濱江花園49-55 層江景蕪湖世茂濱江花園33-53 層坐擁2公里浩瀚長江岸線新加坡吉寶灣/一線海景?？谒{城廣場/?？谖骱０逗＞岸烦邔幼≌邩藴逝涮醉椖棵Q小區(qū)配套香港貝沙灣豪華會所、恒溫泳池、水療按摩室、演奏室、藝術(shù)閱覽館、美術(shù)藝廊、海 景花園雅座、臨海休息公園、主題會所、園林、網(wǎng)球場、籃球場、戶外活

14、動場地香港凱旋門摩天主客會所、空中泳池、健身室等深圳萬科俊園豪華會所、泳池、健身房、桑拿房、桌球室、乒乓球室、多功能娛樂室、影音室、平臺花園等、11層室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場、27層空中花園、45層 觀景臺深圳擎天華庭商場、水主題空中花園、親子會所、星空觀光層、平臺花園、流水幕墻、 涌泉、異域雕塑、特色缸、噴泉口、多功能空中泳池、鵝卵石腳部按摩小 徑、健身設(shè)施、休息室、兒童游樂區(qū)、觀景臺、桑拿房、健身房青島東海路9號玻璃帆的包圍中有一中庭，設(shè)置了住客觀景臺、酒廊、空中花園等設(shè)施杭州盛元慧谷恒溫泳池、大型公建配套中心、主題景觀庭院、中央水景花園杭州東方潤園豪華會所、游泳池、網(wǎng)球場寧波凌江名庭商場、會

15、所、游泳池、健身房、棋牌室、游戲機房、閱覽室、咖啡廳、露 天花園、停機坪重慶海客瀛洲超市、屋頂景觀休閑會所、城市俱樂部、茶樓、中西餐廳、桑拿按摩室、 水療室、美容美發(fā)中心、健身中心、桌球室、乒乓球室、室內(nèi)恒溫游泳池、 架空花園層室外游泳池、希爾頓洗衣店、晨跑道、高爾夫推桿練習(xí)場、藥 房、牛奶定送點、公共音樂背景深圳萬科金域藍灣SPA房、室內(nèi)泳池以及多功能球場、壁球室、健身房、咖啡廳等多種設(shè)施上海世茂濱江花園四個豪華會所提供高層次的休閑娛樂，總面積達1萬平方米南京世茂濱江新城南京首個超大型專業(yè)主題會所，全面提供各種健身、娛樂、休閑及餐飲配 套設(shè)施，其中包括影院、網(wǎng)吧、酒吧、閱覽室、舞蹈房、健身房

16、、桌球室、 兒童樂園、多功能廳等。獨設(shè)豪華私人游艇碼頭。杭州世茂濱江花園兩大主題會所蕪湖世茂濱江花園商業(yè)配套、星級會所深圳東海港麗豪園會所、空中花園、動感泳池、水吧、綠化園林由于超高層住宅多定位為中高檔次定位，因而除了擁有較為完善的社區(qū)配套 外，提升項目檔次和業(yè)主生活品質(zhì)的小區(qū)配套也十分完備。* 超高層項目案例（以住宅為主）? 上海世茂濱江花園開發(fā)商世茂集團項目規(guī)模占地：330畝 建筑面積：80萬就容積率：2.9總戶數(shù)：3000戶綠化率：70% 層數(shù)：49-55層設(shè)計特色n占總面積70 %以上的六大世界風(fēng)情主題園林景 區(qū)：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式 綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮

17、花園、奧林 匹克運動花園成為其獨有的風(fēng)格售價!4-5萬元/平方米P 面積一房86平米、二房125-128平米、158-161平 米、三房 208-212 平米、四房 281-286、315-318建設(shè)時間在建項目資源一線江景L怙L(fēng)-T n上海世茂濱江花0面積233平米私家電悌 提高便捷 性盡星尊貴感0IIn'I、T卜恒人設(shè)有 專門入戶 通道*與主 人生活區(qū) 分昭E冃確r h抗性處理朝1ttkfctbEH雙層中空鋼 化浚璃落地 窗*奩壟與 客廳享有幵 闊的遼景資 澹，隔絕噪 音、確保安 全性II|IIIIIII|園林尺度擴大提高綠化率，買現(xiàn)低1 層春社區(qū)內(nèi)情頰取避而解聚抗在! 不看海之駕

18、向聶樓層通過a林景觀I 最大算 :深圳萬科金域藍灣基礎(chǔ)信息開發(fā)商項目規(guī)模設(shè)計特色售價面積ar:?-Trr r VJ 42£J 7 % 4A. f ' r J-xB*萬科地產(chǎn)占地面積：60畝建筑面積：29萬平方米容積率:6.17綠化率:總戶數(shù):40%1709 戶高度：158米層數(shù)：49層弧形大曲線布局、出挑深遠大陽臺、典型戶型泰式風(fēng)情的香瑅雅境17000元/平方米（2006年）建設(shè)時間特有資源110-170平方米建成豐富寬闊的迎海視野，100 %單位全擁海景。、F；4 t '南北逋樂全!A 一 三 M ,u卷#33臺 !抗性處理4|1- * i/ 貳 4?2S?:廠 *

19、； 字t驢上電rd?、護寳;. - !-也.心：-、尹 ' .踽魚4去L禺 宀卑"'碎 m. 1II 卑空層前離度超過7菲.僅層數(shù)比較 低的戶垂能拿受到海IL架空設(shè)計戎: 不同標高臺廊、馭 觀».使規(guī)景： 毎度及空間翅味性得到豐S.? 香港凱旋門hf香港凱旋門V香港凱嗨門咅2層避«層 tft咸7大小型±!6空中花 園,琳合粗成4層空中去 所，成為項目一尢実點:謂匸!沖頑臚囲|圜asS開發(fā)商新鴻基項目規(guī)模4棟住宅大樓組成總戶數(shù)：1054戶高度：231米層數(shù)：65層殳計特色5層以上為住宅部分（B1、B2為停車場；G 1、2層為過境巴士總站；1

20、3層為平臺花園；每座均有一層專為隔 火層），其中59-61層為空中會所，62 層即著名的空中花園。曇高每層層高從普通公寓的3米到別墅般挑空大廳享受的3.8 4.0米售價每平方米高達38萬港幣、單位售價超過2億港幣面積面積從505平方英尺到5500平方英尺、1 7房不等建設(shè)時間2005 年賣點會所設(shè)施：位于59-62F的摩天會所，建筑及裝修耗資3億元。會所內(nèi)設(shè)特色天池，天池長達25米，樓高約7.7米，亦是九龍站最大規(guī)模的室內(nèi)泳池，正對香港灣仔會展的維港至鯉魚門海景，讓住客可一邊暢泳，一邊欣賞維港景致;設(shè)5個復(fù)式單位天際*屋”引入空中泳池。營銷亮點銷售前后通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視廣告等方式對項目進行反

21、復(fù)炒作，如香港文匯報的香港豪宅凱旋門最低入場費500萬”香港商報的無視加息凱旋門累售800伙”等報道，不停進行宣傳炒作;發(fā)展商耗資2億元在中環(huán)寫字樓搭建可供參觀的樣板間;頂層復(fù)式進行拍賣，樹立價格標桿;精選78個單位以先到先得形式發(fā)售給星級會員,贈送管理費或給予額外折扣。3、日本超高層住宅介紹P ARK HOUSE P RESIA TOWER所在地：日本千葉占地面積：7442.83 m2 總戶數(shù)：315戶結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（免震結(jié)構(gòu)）層數(shù)：地上38層預(yù)計入住時間：2009年10月L.' -I L k h .h h.' h +F-+ 卜+ .rr. 4-k ±- n

22、r 崛<-179勺斗 qri 一 3?札幌 city tower所在地：日本札幌市中央?yún)^(qū) 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)占地面積：2990.07m2總戶數(shù)：162戶層數(shù)：地上41層，地下1層入住時間：2007年9月I . '-彖"L'*' -価- 霍齒Light EmittingDiodeThe toyosutower所在地：日本東京江東區(qū)總戶數(shù):825戶 層數(shù)：地上43層，地下1結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（部分鋼骨鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）入住時間：2009年3月占.琴三、成都超高層物業(yè)發(fā)展分析1、發(fā)展進程受航空限高，以及政府在向空間發(fā)展的引導(dǎo)性不強等因素的影響，作為西部 的中

23、心城市，成都已建成的超高層建筑可以說是寥寥無幾， 與一線的北京、上海、 深圳和廣州等沿海發(fā)達城市差距甚大，同時與二線的杭州、武漢、重慶等也有不 小的差距。在建成的超高層建筑中，多數(shù)為辦公、酒店等商務(wù)性用途，如：中環(huán)廣場、川信大廈、銀座大廈、香格里拉大酒店和民興金融大廈等非住宅物業(yè)；住宅類極為稀有，如時代凱悅等。隨著中心城市建設(shè)用地不斷減少，同時未來的成都可能成為一個擁有3000萬人的巨型城市，因而如何節(jié)約每一寸土地，解決地少人多的問題，是政府相關(guān) 部門需要解決的一個大問題。2006年1月，成都市規(guī)劃局提出，鼓勵城區(qū)建筑 向200米、300米的高度建設(shè)，鼓勵城市向“高、密、活”方向發(fā)展。根據(jù)成都

24、 市航空限制情況，市中心、南延線和城東成為成都具備開發(fā)超高層物業(yè)的條件。在政策的推動下，在建和規(guī)劃中的超高層物業(yè)呈井噴態(tài)勢， 未來住在云端不 在是一個夢想。2、現(xiàn)階段發(fā)展狀況分析隨著成都市高密政策在推進，以及不少有建設(shè)超高層建筑開發(fā)商的不斷涌 入，成都超高層項目呈大幅增加的態(tài)勢。據(jù)初步統(tǒng)計，成都市目前正在修建和規(guī)劃的超高層項目約40余個，未來幾 年超高層物業(yè)的供應(yīng)量將超過 600萬平方米，相當于08年主城區(qū)商品房供應(yīng)量 的36%自高密政策出臺后，成都超高層住宅不斷涌現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，在售超高層約6個，而規(guī)劃中的項目達到了 15個，超高層住宅呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。超高層住宅物 業(yè)的供應(yīng)量將超過200萬平方米。

25、同時隨著購房者超高層物業(yè)接受度的提高，超 高層物業(yè)比例將進一步提高。*外來開發(fā)商是超高層物業(yè)開發(fā)的主角開發(fā)商來源本土 +外來10%本土（含省內(nèi)）35%I ）外來55%在開發(fā)超高層項目的開發(fā)商中，香港、新加坡、深圳、北京等國內(nèi)外開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，約22個項目，占開發(fā)項目數(shù)量的55%本土開發(fā)商（含省內(nèi)二 線城市來蓉開發(fā)商）約14個，約占到35%同時有4個項目為本地開發(fā)商與外 來開發(fā)商共同合作開發(fā)的項目。大量的外來開發(fā)商開發(fā)超高層物業(yè)， 可以快速提高成都超高層物業(yè)的開發(fā)水平，超高層市場更為成熟。*錦江區(qū)超高層項目一枝獨秀圖示，錦江區(qū)區(qū)域內(nèi)的超高層物業(yè)分布最多，達到了 64%共26個項目；青 羊區(qū)和

26、成華區(qū)分別位居二、三位，各有 5個和4個項目。華陽片區(qū)，三個區(qū)域各 有三個項目；高新區(qū)和溫江區(qū)各有一個項目。錦江區(qū)超高層項目呈一枝獨秀的局面，遠超過其他各區(qū)，這與錦江區(qū)大部分版圖位于城市中心和城東航空限高較為寬松的區(qū)域有極大的關(guān)系。同時由于錦江區(qū)正在建設(shè)金融一條街，大力鼓勵修建超高層建筑，以提升東大街城市形象有較 大的關(guān)系。目前幾大區(qū)域的分布來看，東大金融街一線、市中心（傳統(tǒng)的CBD區(qū)域）和 天府新城（南延線）是主要分布區(qū)域，特別是東大街金融街和市中心超高層物業(yè) 分布較為集中，各有15個和11個項目，分別占到總量的37唏口 28%這對于提 升城市形象，整個區(qū)域的發(fā)展具有極大的促進作用。+內(nèi)環(huán)內(nèi)

27、和城東超高層物業(yè)分布較多區(qū)域內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)一環(huán)一二環(huán)二三環(huán)三環(huán)外郊縣合計東267216南11西0北0中1813華陽33溫江11合計182673434市中心的超高層項目為各環(huán)域最多，達到了 18個，主要分布天府廣場、鹽 市口、東大街起步區(qū)等核心商圈，人氣極旺，以及商業(yè)、商務(wù)環(huán)境俱佳。城東的一二環(huán)和二三環(huán)分布的超高層項目均為7個，是較多的區(qū)域之一，且 主要分布在東大金融街一線，這利于加快金融街的建設(shè)，提升區(qū)域形象。+ 50畝以下的中小項目超過六成項目規(guī)模情況100畝以上28%50-100畝匸乙8%20畝以下37%20-50 畝27%近年來，市中心的舊城改造，騰出不了的黃金寶地，但這些地塊規(guī)模都不大, 大

28、多數(shù)都為50畝以下的中小地塊。市中心土地十分稀有，地價較高，同時政府 的高密政策促使這些項目定位為超高層。100畝以上項目也接近三成比例，但這 些項目中的超高層物業(yè)僅占少量比例。*黃金地段業(yè)態(tài)豐富物業(yè)用途辦公住宅43%5%多種用途52%超高層物業(yè)的用途方面，有住宅、酒店、辦公、商業(yè)等兩種或兩種以上用途的項目有21個，比例超過了一半，如九龍倉國際金融中心、城市理想、新鴻基 環(huán)球貿(mào)易廣場、華置廣場等；純住宅超高層項目有 17個，比例超過了 4成，如 天璽、外灘、正成凌俊、佳兆業(yè)華陽二江寺項目等。市中心和東大金融街一線的超高層項目中，除天璽、上錦美地、朗御和都匯華庭主要以住宅為主外，其他都定位為城市

29、綜合體，商務(wù)、辦公、酒店等經(jīng)營性 物業(yè)的比重較高。*擁有傳統(tǒng)CBD既念的項目超過三成項目資源情況無18%東大金融街15%東大金融街+河 景河景20%傳統(tǒng)CBD24%傳統(tǒng)CBD東大 金融街8%位于傳統(tǒng)CBD區(qū)域的項目占總量的約1/3 ,共13個項目擁有CBD既念；擁有 東大金融街區(qū)域概念的約15個項目，擁有河景的項目約有14個。如天府時代廣I場、喜年廣場外灘等同時有金融街和河景優(yōu)勢； 天璽同時有金融街、河景和市政 公園的資源。3、成都超高層住宅發(fā)展狀況自2006年成都市“高、密”政策出臺后，成都超高層住宅不斷涌現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，在售超高層約6個，而規(guī)劃中的項目達到了 15個，超高層住宅呈現(xiàn)井噴態(tài) 勢。

30、超高層住宅物業(yè)的供應(yīng)量將超過200萬平方米。同時隨著購房者超高層物業(yè) 接受度的提高，超高層物業(yè)比例將進一步提高。*超高層住宅分布數(shù)據(jù)來源：成都市房管局網(wǎng)站（按套數(shù)統(tǒng)計）II樓層越高，客戶抗性越大。從各盤銷售走勢來看，33層以下單位較33層以!上單位進度快。11_：*在售超高層住宅項目項目名稱開發(fā)商規(guī)模層數(shù)銷售均價（元/就）主力戶型（就）產(chǎn)品定位世紀峰景龍湖地產(chǎn)占地：89畝建筑面積：59萬就44未定276-382高端定位金域藍灣萬科地產(chǎn)占地：70畝建筑面積：26.3萬就（超高層部分）34/358500套二：81-90套三：107-151高端定位凱麗香江藍光地產(chǎn)占地：約50畝建筑面積：約26.2萬

31、就425100套二：71-89中高檔定位上錦美地蜀信實業(yè)占地：9.3畝建筑面積：5.6萬就416800套二：70-94套三：105-124中高檔定位城市理想錦江統(tǒng)建辦占地：9.7畝建筑面積：8.6萬就3712000套一和標間：34-60高端定位外灘信德實業(yè)占地：25畝建筑面積：14.5萬就416800套二：81-94套三：126-141中高檔定位從典型案例? 萬科金域藍灣項目規(guī)模占地：70畝總建筑面積：30萬平方米總戶數(shù)：約2200戶層數(shù)：34/35層綠化率30%容積率5.0戶型配比60 就以下：2.4%60就-90 就：66.8%90 就-120 就：18.5%120就-144 就：144

32、就-180 就：12.3%180就以上：平面布置半圍合式+十字型建筑布局銷售進度89.6%（截至09年5月21日的備案）裝修狀況清水房價格8800元/平方米管2.68元/就客源分析大城東的高端收入人群，二級城市的高收入群 體綜合評價優(yōu)勢：萬科品牌臨沙河，擁有河景資源周邊大牌開發(fā)商多，區(qū)域價值大幅提升 藍灣系的品質(zhì)是萬科系列中最高產(chǎn)品有較多的贈送空間不足：大量的贈送面積拉低了銷售單價項目規(guī)模占地：25畝 建筑面積：14.5萬平方米總戶數(shù)：1182戶層數(shù)：41層綠化率30%容積率8.0戶型配比60就以下：60就-90就：49.7%90 就-120 就：26.5% 120 就-144 就：22.9%

33、144 就-180 就：0.8%180就以上：平面布置弧形布局銷售進度已售完（銷售現(xiàn)場了解）裝修狀況清水房II價格6800元/平方米物管1.7元/就客源分析以成都本地購房者為主，二級城市及省外客戶占到約20-30%的比例綜合評價優(yōu)勢：周邊人文自然環(huán)境優(yōu)勢；周邊高尚居住氛 圍基本形成；交通便捷、配套成熟；有河景資源 不足：規(guī)模較小，不利于打造高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境 容積率較高三=tt f r-孑"L :T 2 £:.-I 1 -mg mswjswm閔一一m_A V零丄、一 0仟ti ;- Sr L 5三-人f rh :工三匱I? 上錦美地項目規(guī)模占地：9.3畝建筑面積：約5.6萬平

34、方米總戶數(shù)：539戶層數(shù)：41層綠化率26.6%容積率7.6戶型配比60 就以下：10.6%60就-90 就：51.4%90 就-120 就：29.7% 120 就-144 就：8.3%144就-180就：180就以上：平面布置一棟建筑銷售進度60.5%（截至 09年5月21日的備案）裝修狀況清水房價格均價6800元/平方米物管1.5 元/客源分析成都本地客戶為主，二級城市客戶占到一定比例綜合評價優(yōu)勢：市中心、內(nèi)環(huán)內(nèi)；交通便捷、配套完全 不足：規(guī)模小，無法打造高品質(zhì)的園林存在異型戶型臨主干道空氣、粉塵污染大容積率較高J- rt豆崗弋加? 凱麗香江項目規(guī)模占地：約50畝 總建筑面積：25.9萬平

35、方米總戶數(shù)：2800戶層數(shù)：42層綠化率34%容積率7.85戶型配比60就以下：60就-90就：79.2%90 就-120 就：13.9% 120 就-144 就：6.9%144就-180就：180就以上：平面布置圍合式布局銷售進度59.3%（截至09年5月21日的備案）裝修狀況清水房價格5300元/平方米物管2.1 元/就客源分析城東南方向客源為主，單位團購綜合評價u優(yōu)勢：具有較大的品牌影響力；臨錦江擁有稀1Lj缺的河景資源；擁有較大面積的贈送空間不足：周邊城市環(huán)境較大；交通、配套方面需要不斷完善；容積率較高項目規(guī)模占地：9.7畝總建筑面積：8.6萬m'總戶數(shù)：1178戶層數(shù)：37層

36、綠化率16%容積率10.0戶型配比60 m 以下：100%平面布置兩棟塔樓建筑銷售進度19.7%（截至09年5月21日的備案）裝修狀況精裝修價格均價12000元/平方米物管1.8 元 / m，客源分析主要為成都本地的投資類客戶優(yōu)勢：城市核心CBD區(qū)域商業(yè)、商務(wù)環(huán)綜合評價境成熟不足：規(guī)模小，綠化園林規(guī)模不大容積率高潛在超高層住宅項目項目名稱項目規(guī)模-畝總建筑面積-就物業(yè)類型總高度-米層數(shù)預(yù)計推出時間天璽15150000住宅188632010 年朗御11.377805住宅173542009年下半年天紫界13.84148690、地上 101313、住宅49804、非住宅51509、商業(yè)3926、酒店

37、 27225、配套 308高端商業(yè)、酒店式精裝公寓、摩天行政公館178562009年下半年鐵獅門項目38176000寫字樓、住宅、酒店公寓、商業(yè)為 122 米，141米和158米41待定新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場259商業(yè) 130000、商務(wù) 110000、酒店40000、住宅210000寫字樓、酒店公寓、商業(yè)、住宅280待定都匯華庭27.1199228住宅+ 商業(yè)176512010 年河畔新世界1650超高層部分不詳住宅15050待定新鴻基悅城240超高層部分不詳住宅140II46待定目前超高層住宅的潛在供應(yīng)量約 8個，隨著購房者對超高層物業(yè)接受度的加強，超高層住宅未來的供應(yīng)量將會大幅增加，成為市場

38、主要物業(yè)類型之一。四、客戶對超高層需求研究1客戶對高層、超高層物業(yè)接受度不斷提高隨著高層住宅成為市場的主流產(chǎn)品，客戶對高層和超高層的接受度不斷提高,由06年的10%提升到08年的近40%并有超過一成的客戶對超高層住宅能夠接 受。2、超高層住宅客戶消費心理研究客戶特征? 具有現(xiàn)代化大都市生活的背景，希望通過超高層居住提升生活品質(zhì)，身份 象征；? 這部分群體經(jīng)濟實力比較強，往往擁有多套物業(yè)，購房超高層住宅主要用 于改善居住或用于投資；? 超高層住宅的客戶有廣闊的視野，容易接受新鮮事物?？蛻艨剐匝芯?國內(nèi)部分購房者存在抗性客戶住在超高層建筑里，感覺人與自然直接隔離，日常外出活動有不便之感; 超高層建

39、筑在消防、避難等存在一定的難度，給客戶帶來一定的心理陰影；特別 是成都這樣一個有地震心理陰影的城市，客戶對超高層物業(yè)或多或少存在抗性。 因而對于開發(fā)商來說就需要引導(dǎo)客戶需求，從產(chǎn)品細節(jié)上消除陰影，消除消極影 響。產(chǎn)品抗性產(chǎn)品引導(dǎo)建筑咼度恐懼感控制高度,使其與高層高度感差別不大超高層建筑安全性嚴格依照建筑規(guī)范執(zhí)行，提高安全系數(shù)社區(qū)"微縮景觀園林尺度擴大，實現(xiàn)景觀最大化戶型通透性問題強化視野、通風(fēng)、采光的特性；強化超高層居住的優(yōu) 越感后期物業(yè)管理物業(yè)管理前置配套服務(wù)跟進問題結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，強調(diào)生活方式打造超高層 客戶?日本消除客戶抗性的手法日本是一個土地極為稀缺的國家，超高層住宅發(fā)展已十分

40、成熟，因而在消除 客戶的心理障礙方面，積累了不少的經(jīng)驗?？蛻艨剐钥剐蕴骄肯剐耘e措=>I普通成人生活形態(tài)探究：(I _II ?超高層隔離人與自然的直接接觸；Ii ?給避難和消防活動帶來了更多的困難；'匕、i ?住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問題帶來的不適感；,/I ?對地震、強風(fēng)所引起的？°擺動？±抱有不安感。;I ?超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；'?通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越；! ?可以營造出配備有高級設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境;! ?制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。1、安全上的; 不安感。2、I 心理上的不: 安感。3、沒： 有與地面的I 接觸感。 I=>I普通成人生活領(lǐng)域擴展探究：IIII ?缺乏近鄰接觸和交流的場所；II ?相