回遷房稅收政策分析

1、回遷房稅收政策一、增值稅政策1、營業(yè)稅借鑒：國稅函 2008277號(hào)如何界定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為的問題，經(jīng)研究，明確如下：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上 地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件， 無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資 金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán) 歸還給土地所有者的行為，按照（國稅發(fā)1993149號(hào)）規(guī)定，不征 收營業(yè)稅。國稅發(fā)1993149八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土 地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。國稅函 2009520土地使用者將土地使用權(quán)歸還

2、給土地所有者時(shí)， 政府收回土地使用權(quán) 的正式文件如何掌握以及納稅人進(jìn)行拆除建筑物、平整土地并代墊拆 遷補(bǔ)償費(fèi)的行為如何征收營業(yè)稅的問題。經(jīng)研究，明確如下：一、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土 地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地 勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅； 其代委托方向原 土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ) 償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。國稅函 2007768號(hào)一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)， 其實(shí)質(zhì)是以

3、不動(dòng)產(chǎn) 所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行 營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅； 被拆遷戶以 其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另 處不動(dòng)產(chǎn) 所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式 取得的住房。國稅函1995549對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)， 應(yīng)當(dāng)按照的有關(guān)規(guī)定，就 其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部 分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房，車棚， 托兒所

4、等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè) 稅的，不再征收營業(yè)稅。公告 20142號(hào)現(xiàn)將納稅人開發(fā)回遷安置房有關(guān)營業(yè)稅問題明確如下： 納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開 發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（總局令第 52號(hào)）第五條之規(guī)定，視 同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的 土地使用權(quán)價(jià)款?？偩至?2號(hào)第五條 納稅人有下列情形之 的，視冋發(fā)生應(yīng)稅仃為：（）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人2、納稅人

5、取得的拆遷補(bǔ)償款不征稅增值稅財(cái)稅2016 36附件三第一條土地所有者和土地使用者將土地歸 還土地所有者的行為不征稅增值稅；政府征用土地給予的土地補(bǔ)償免 稅。對(duì)于地上建筑物的補(bǔ)償按物權(quán)法146147182183條規(guī)定地隨房走和房隨地走的一體化原則；國有土地上房屋拆遷及補(bǔ)償法規(guī) 定：房屋補(bǔ)償、搬遷安置補(bǔ)償及停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償三類；同時(shí)指出房屋被 依法征收的同時(shí)收回國有土地使用權(quán)； 土地管理法47條 規(guī)定：征收 耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及附著物及青苗費(fèi) 等，上述費(fèi)用都是在收回土地使用權(quán)過程中支付的對(duì)價(jià)。應(yīng)與政府收回土地使用權(quán)適用同一免稅政策；3、房地產(chǎn)企業(yè)新建行為涉及的增值稅問題（1）

6、貨幣回購方式：A:開發(fā)商貨幣支付補(bǔ)償款同時(shí)約定按市場(chǎng)價(jià)格銷售，無任何折扣；B:開發(fā)商不支付回遷補(bǔ)償費(fèi)或者支付很少，同時(shí)約定回遷戶按優(yōu)惠價(jià)格購買房屋；此優(yōu)惠價(jià)格即是銷售價(jià)格；上述方法都可以按一般納稅方法處理：銷售額 -扣除拆遷補(bǔ)償款后的 金額計(jì)算增值稅；（2）產(chǎn)權(quán)置換方式（面積補(bǔ)償方式）開發(fā)商直接贈(zèng)與回遷戶一定面積的方式，對(duì)于免費(fèi)安置的部分，開發(fā)商不支付補(bǔ)償款，視為拆舊建新行為；對(duì)于這部分按不含地價(jià)成本的 建安成本視同銷售額；視同銷售二建安成本*（ 1+成本利潤率）；對(duì)于置換外的超面積按市 場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入；二、所得稅政策回遷按貨幣和產(chǎn)權(quán)置換方式，貨幣處理按增值稅的方式；產(chǎn)權(quán)置換涉及內(nèi)容復(fù)雜；產(chǎn)權(quán)

7、置換方式涉及的稅法：稅法依據(jù)一：企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 25條：非貨幣資產(chǎn)交換 視同銷售處理；稅法依據(jù)二：國稅發(fā)2009 31號(hào)第7條：將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊 助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)及 換取其他非貨幣性資產(chǎn)行為視同銷售；視同銷售的價(jià)格： 第一：本企業(yè)近期或最近月份同類產(chǎn)品銷售價(jià)格；第二：參照當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)格第三：按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率（不得低于 15%）稅法依據(jù)三：國稅發(fā)2009 31號(hào)第31條規(guī)定：非貨幣性交易取得土 地使用權(quán)的，按下列規(guī)定確定成本：A:換取的開發(fā)產(chǎn)品為該土地開發(fā)建設(shè)的，在接受土地時(shí)候暫不確認(rèn) 成本，待分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品市

8、場(chǎng)價(jià)格加取得土地支付的稅費(fèi) 等作為該土地是成本；B:換取的開發(fā)產(chǎn)品為其他土地開發(fā)建設(shè)的，按應(yīng)付開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格加取得土地支付的稅費(fèi)作為土地的成本產(chǎn)權(quán)調(diào)換回遷房成本 =開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格 +換取土地產(chǎn)生的稅費(fèi) 回遷房視同銷售價(jià)格 =開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)格（換出開發(fā)產(chǎn)品視同銷 售按 2009 31 號(hào)文第 7條中三項(xiàng)方式確定市場(chǎng)價(jià)格）三、土地增值稅問題稅法依據(jù)一：國稅發(fā) 2006 187 第 3 條規(guī)定：將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、 贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù) 及換取其他非貨幣性資產(chǎn)行為視同銷售； 按以下方式確認(rèn)收入：第一：同類產(chǎn)品平均價(jià)格第二：當(dāng)?shù)赝惼骄鶅r(jià)格 稅法依據(jù)二：國稅函 2010 220 第 6 條： 對(duì)等置換的開發(fā)產(chǎn)品，視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)確認(rèn)成本；四、契稅政策 稅法依據(jù)一：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否征收契稅，財(cái)稅 2004 134 號(hào) 稅法依據(jù)二：契稅暫行條例五、印花稅政策稅法依據(jù)一：財(cái)稅 2008 137稅法依據(jù)二：財(cái)稅 2006 162總結(jié)：拆一補(bǔ)一涉及的稅務(wù)處理：一、增值稅