遠信大廈寫字樓銷售百問

1、遠信大廈銷售問題集錦隨著業(yè)主對房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的了解, 業(yè)主對該項目除了價格以外, 其他的影響因素也相當關(guān)心, 特別是小區(qū)的配套設施的落實,發(fā)展商的銷售承諾,物業(yè)管理提供那些服務,如何收費等問題,都是準業(yè) 主關(guān)心的熱點問題。因此,遠信大廈在項目策劃、銷售和日后管理時,能全盤綜合考慮,有遇見性的落實 各項問題,避免了日后的糾紛,對發(fā)展商和物業(yè)公司打造優(yōu)質(zhì)的品牌、良好的信譽建好基礎,共同創(chuàng)造多 贏的局面。一、 項目背景資料1. 項目全稱?答:全稱是“遠信工業(yè)大樓” ,簡稱為“遠信大廈” 。2. 地理位置?答:遠信大廈位于南寧市高新區(qū)科園東四路北面,緊靠南寧市行政審批大廳。市內(nèi)可從火車站乘坐 8

2、路、 10路、 14路、 24路、 35路、 605路 53路、 54路,到科園科德路口下車,往東四路北步行約 400米即到3. 周邊主要建筑物?答:南寧市政務行政審批大廳、盛世龍騰、財智時代、金湖大廈、南寧電力職業(yè)技術(shù)學院、城市便捷 酒店高新東四路店。4. 周邊主要交通干道?答:周邊主要交通干道:科園大道、秀廂大道西段、科德路、魯班路、大學路。5. 發(fā)展商簡介及開發(fā)過的項目?答:廣西深化投資有限公司,公司成立于 2006年 6月,注冊資本 1800萬元整;公司地址位于南寧市 東葛路 135號嶺南家園 D 座 201室。深華投資公司成功開發(fā)的項目:財富國際廣場(陽光財富集團總部 、 安吉公務員

3、小區(qū)(安陽路東側(cè) 、安吉華都(安陽路東側(cè) 、嶺南家園(東葛路 135號等。6. 設計單位及曾設計過的知名作品?答:南寧市建筑設計院。曾設計過的作品:大嘉匯國際財富中心、南城百貨總部大廈、南寧五象新 區(qū)前海人壽總部等。7. 施工單位及以往的作品?答:廣西桂川建設集團有限公司;施工單位以往的作品有南寧市香格里拉 15萬平方米的住宅小區(qū)、 二十八層的南寧市財富國際廣場 A 區(qū)辦公樓、玉林市盛世江南 120萬平方米住宅小區(qū)、柳州市 20萬平方 米的福馨苑住宅小區(qū)、南寧市桃花源大型建筑群等工程項目。8. 監(jiān)理公司及以往監(jiān)理項目?答:南寧品正建設咨詢有限責任公司,以往的監(jiān)理項目有南寧市城南生活垃圾衛(wèi)生填埋

4、場擴建工程設計、民族高級中學工程設計、世行貸款項目南寧市小區(qū)改善、衡陽西路改建、金湖廣場土方及邊坡支護、 廣西中醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院醫(yī)技樓、柳州市龍泉山污水處理廠、柳州公路管理培訓中心大樓等項目的招標 代理和造價咨詢。9. 物業(yè)管理公司及該公司管理的其它項目?答:(未定10. 園林設計公司及以往作品?11. 項目用地性質(zhì)?答:工業(yè)用地二、 項目概況1. 項目占地面積, 建筑總面積為多少?商業(yè)部分面積?住宅部分面積?地下停車場面積 (車位數(shù) ? 地下設備用房?答:項目占地面積 7175.16m2,建筑總面積為 66033.31m2,其中,地下空間及開發(fā)面積 5831m2,地 上建筑面積 60202

5、.31m2; 15層商業(yè)面積約 16515m2,地下停車場車共 277個車位。2. 建筑覆蓋率?綠化面積?綠化率?答:首層建筑面積 3303m2,容積率 8.44,建筑密度 46.32%,綠地率 12.3%。3. 總棟數(shù)?樓體高度?總層數(shù)?答:本項目建筑規(guī)劃 1棟,樓體總高度 102.8m ,建筑共 26層,其中地上 25層,地下一層。4. 樓宇結(jié)構(gòu)形式?答:樓宇結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)5. 樓宇主要朝向?答:樓宇為東南朝向。6. 本項目封頂日期?竣工日期?入伙日期?答:本項目封頂日期為 2014年 1月底,竣工日期 2014年 10月底, 2014年 12月底入伙。7. 預售許可證號 ?答:本項

6、目為工業(yè)地,屬于企業(yè)辦公用地,非商住地塊,故不需要預售許可。8. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限?起止時間?答:物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限為 50年,自 2012年 7月 6日起至 2061年 7月 5日止。9. 本項目有哪幾種戶型?各戶型建筑面積多大?答:本項目戶型方正,分為北朝向和南朝向;北朝向戶型面積有:99.63m2、 100.85m2、 78.17m2、 86.4m2;南朝向戶型面積有:110.7m2、 112.05m2、 108.3m2、 118.26m2.10. 本項目的實用率?答:項目的實用率 70%11. 智能化設施介紹、安保、消防系統(tǒng)情況?有無紅外線監(jiān)控系統(tǒng)?答:負一層立體智能停車,消防系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng);

7、其它智能設施不詳。12. 一梯幾戶?群樓用途?(如有答:本項目共六部電梯,裙樓用途會議中心、員工餐廳、商務、健身等。13. 樓板厚度為多少?外、內(nèi)墻的厚度是多少?答:樓板厚度為 100mm ,外、內(nèi)墻厚度 180mm 。14. 走廊照明系統(tǒng)?答:(參考采用 MRTLC 智能照明控制系統(tǒng),對大樓的走廊照明營造有層次、變化的燈光環(huán)境 ; 通過 這樣的照明設計達到節(jié)約人力物力,營造有一種最安全實在的氣氛,提高在照明控制上的靈活性。15. 車位是否可售?售價和收費標準?其中管理費多少?答:車位為公共停車位,供業(yè)主租用,不對外出售,管理費未定。16. 交樓標準?答:毛坯交房,詳見交樓標準。17. 樓宇(

8、外墻、屋頂防水設計?防水采用何種做法?答:屋頂采用防水卷材處理,外墻采用防水涂料。18. 窗戶采用何種玻璃?玻璃厚度多少?答:鋁合金玻璃采用 90系列深灰色鋁框藍灰色玻璃,平開門選用 70系列,玻璃厚度 5mm 。19. 電梯品牌?速度?載客人數(shù) /臺?是否所有電梯到地下車庫?答:電梯品牌及其參數(shù)(不詳 ,部分電梯到地下車庫。20. 大堂、電梯間、樓梯間的裝修情況?高度?答:大堂、電梯間、樓梯間精裝修;大堂高度 5.2米;21. 是否人車分流?答:人車分流;22. 地下室?guī)讓?作何用途?答:地下負一層,為地下停車場23. 有無備用發(fā)電機?臺數(shù)?功率?答:(參考配備一臺 200KW 發(fā)動機24.

9、 各棟樓的間距?答:本樓為獨棟, 正面朝向科園東四路;緊臨南寧市政務行政審批大廳;三、 項目建筑風格與設計特點1. 建筑風格?答:建筑風格為簡約大氣的純寫字樓風格,外型方正美觀;2. 園林設計風格?答:園林設計風格不詳;3. 戶型設計特點?答:以 100平方米左右方正戶型為主力戶型,可自由分割組合,四、 項目智能化設施介紹1. 際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)2. 網(wǎng)絡系統(tǒng)3. 通訊設備4. 室外安防系統(tǒng)5. 室內(nèi)安防系統(tǒng)6. 消防系統(tǒng)五、 公共區(qū)域裝修標準1. 停車場交付使用的標準是什么?答:停車場交付使用標準是2. 設備用房位置在哪里?面積是多少?有何設備?答:設備用戶位置在核心筒,即中間電梯間旁。主要

10、為強、弱電設備及相關(guān)管線設施。3. 會議廳位于何處?面積為多少?有何功能?答:未定4. 有多少個出入口?答:五個出入口5. 人流、車流如何劃分?答:6. 大堂的交樓標準?7. 電梯廳、公共疏散樓梯廳的交樓標準?8. 公共疏散樓梯走道的交樓標準?9. 每個單元供電最大負荷為多 少?10. 有無設置消防水箱?在哪里?答:設置有消防水箱,位于大樓頂層,負一層設置消防水池。11. 建筑如何進行白蟻處理?答:預防處理一般是進行基礎毒土處理和木構(gòu)件預防處理。預防中常使用氯丹藥劑,此藥劑對白蟻有較 好的軀避、毒殺作用,且其化學性質(zhì)穩(wěn)定,藥性可保持 20年以上。12. 單元入戶門尺寸?入戶門為何種交房標準?六

11、、 發(fā)展商承諾1. 物業(yè)管理費的承諾標準?答:2. 車位售價或收費標準?能否安排固定車位 ?答:方案未定。3. 入伙費用?答:入伙費用不詳。4. 入伙押金是否收取?答:入伙裝修收取一定裝修押金。5. 入伙能否出示竣工驗收證明和使用說明書?答:入伙可以出示竣工驗收證明和使用說明書。6. 單元內(nèi)哪些結(jié)構(gòu)可變更 ?答:單元內(nèi)屬結(jié)構(gòu)柱、承重墻、樓板、設備及其管線等不可變更。7. 項目可否外銷?答:項目可外銷,外銷對像為企業(yè)。8. 內(nèi)銷、外銷銀行是否指定那一家?答:未指定銀行。9. 涉及銀行職工購房、業(yè)主可否自行按揭?答：未定 10. 按揭需提供的資料？ 答：貸款銀行要求的其他條件 按揭客戶需提供資料及

12、交納費用 （1）夫妻雙方身份證復印件 3 份 （2）姻狀況證明（結(jié)婚證復印件 3 份，單身由街道辦或居委會出具 2 份單身證明原件，格式由銀行提 供） （3）夫妻雙方所在單位出具收入證明原件各 2 份，格式由銀行提供。 （4）夫妻雙方戶籍證明原件各 1 份（戶口所在地派出所出具） （5）資信證明（存單、股權(quán)、國庫券、房產(chǎn)證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等有效證件復印件，一般不需要。 ） 11. 按揭需交的費用？購買后需繳納的費用？ 答：需交納費用： 抵押登記費 保險費 公證費 工本費 按揭流程 *按揭業(yè)主在簽訂房屋 買賣合同時辦理銀行按揭手續(xù) *按揭業(yè)主填寫個人住房抵押貸款申請表提交給銀行 *經(jīng)銀行審核后，

13、對符合條件的業(yè)主通知其簽訂借款合同 *按揭業(yè)主在銀行簽定借款合同、借款借據(jù)等文件，繳交保險費、 公證費、抵押登記費、等 *按揭資料交銀行簽字蓋章 *有關(guān)材料交房管局辦理抵押登記手續(xù) *銀行發(fā)放貸 款 *按揭業(yè)主取回公證后的借款合同 、借據(jù)等，按通知從銀行發(fā)放貸款的次月開始將款項劃入指定帳 戶 *借款人按月還款 *借款全部結(jié)清，辦理抵押房產(chǎn)注銷登記，業(yè)主取回發(fā)票、房產(chǎn)證、保單正本。 注： 銀行放款后，按揭業(yè)主應將款項及時存入銀行為業(yè)主開具的還款帳戶； 注意事項： 客戶提供資料必須嚴格按照附表要求，并且統(tǒng)一要用 A4 紙 12. 房款付款首期方式有幾種？余下款項如何支付？ 答： （1）付 3 萬元

14、定金，7 天內(nèi)付清 50%房款，余款分 310 年按月分期還款； （2）直接支付 50%首付款，余款分 310 年按月分期還款； （3）支付 50%首付款，項目竣工交房前，支付余下 50%余款； （4）一次性付款。 13. 簽合同后能否更名？費用？ 答：簽合同后，可免費更名一次；二次更名需收取一定比例費用。 14. 辦理房產(chǎn)證的時間？費用？ 答：辦理房產(chǎn)證時間 2016 年底前。費用未詳。 七、 物業(yè)管理 1、 物業(yè)管理顧問公司是那一間？公司簡介？曾管理過的知名物業(yè)？ 答：無 2、 物業(yè)管理公司是那一間？公司簡介？曾管理過的知名物業(yè)？ 答：未定 3、 管理費標準是多少？從何時開始執(zhí)行？ 答：管

15、理費標準按行政區(qū)內(nèi)相同物業(yè)類型收費標準，符合南寧市物價局相關(guān)規(guī)定。自房屋交付之日起 計算。 5、 管理費一般含的服務內(nèi)容？ 答： （1）管理費:用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新 費用的帳務管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務。 （2）房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用。 （3）保潔費:用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務所需的費用。 （4）保安費:用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務所需的費用。 （5）維修費:用于物業(yè)維修服務所需的費用。 6、 是否要收取管理費押金？標準多少？ 答：細則未定 7、 是否要收取水電費周轉(zhuǎn)金？標準

16、多少？ 答：細則未定 8、 是否要收取裝修按金？垃圾清運費？裝修監(jiān)管費？標準多少？ 答：收取一定數(shù)額的裝修押金及垃圾清運費。細則未定。 9、 繳費是否“一卡通”？指定那一間銀行受理？ 答：未定 10、 收樓時應帶何種有效證件？應交納那些費用？ 答：收樓時應帶身份證、繳款收據(jù)等。 應繳納費用如： 新房交房稅費有： （1）契稅：非普通住宅契稅按 4%征收，普通住房標準為按 1.5%征收。個人首次購買 90 平方米及以 下普通住房契約按 1%征收。各城市具體收費標準略有不同。 （2）住房維修基金：商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應 當按購房款 2-3%的比例向售房單

17、位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不 計入住宅銷售收入。 房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱 專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢 隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。 （3）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：有的開發(fā)商是辦證時才收取的，住宅 80 元/套，非住宅 550 元/件。 （4）證照印花稅：5 元/本。 （5）工本費：10 元/本。 開發(fā)商收取的費用： （1）房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。 （2）面積差額款：根據(jù)商品房面積實測技

18、術(shù)報告書。 （3）裝修變更費用：根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商的補充協(xié)議。 （4）車位款：針對需要購買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈送車位的除外， 但要注意車位是有產(chǎn)權(quán)的 （5）寬帶、有線電視開通費：可以向自愿接受相關(guān)服務的購房人收取，但不應在交房時強行向不希 望接受相關(guān)服務的購房人收費。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會多交幾個月的服務費。 （6）其它增值服務項目開通費用：商品房買賣合同中沒有單獨約定的，均可以不交。 物業(yè)管理收取的費用： （1）物業(yè)管理費用：以合同約定為準。 （2）水、電費周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會收取，但費用最高不宜超過常規(guī)家庭 3 個月的水電費 用(分戶計量除外 （3）停車管理費 （4）其它增值服務項目周轉(zhuǎn)金或服務費：根據(jù)雙方約定，應遵循雙方自愿原則，不應強行收取。 物業(yè)裝修管理收取的費用： （1）裝修保證金：沒有明確規(guī)定，但收費不應過高，且無特殊原因必須退還。 （2）裝修管理費 （3）垃圾消納費 （4）裝修施工臨時出入證制證費：沒有明確規(guī)定，原則上不超過 5 元/證。 11、 公共水電如何分攤？ 答：物業(yè)公共電費分攤方式可按以下原則確定：公共照明電費按戶分攤；電梯電費可選擇按面積 方式分攤，除經(jīng)業(yè)主大會同意外不得采用零票方式收取電梯費?？罩梦飿I(yè)業(yè)主公共水