上海學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指南

1、上海大眾汽車4s店的營銷實務(wù)管理上海學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指南為了推進(jìn)上海市學(xué)校后勤社會化改革，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)及相應(yīng)收費(fèi)，為各學(xué)校物業(yè)服務(wù)申報財 政預(yù)算提供支持，根據(jù)上海市有關(guān)法律法規(guī)及收費(fèi)辦法，結(jié)合上海市各類學(xué)校實際，制定此收費(fèi)指南， 建議上海市各類學(xué)校參照執(zhí)行。為了便于理解和把握，現(xiàn)就有關(guān)編制作如下說明：一、編制指導(dǎo)思想在本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制中，按學(xué)校物業(yè)服務(wù)特性以及概念，參考物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）、 學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范將收費(fèi)類別分為六大類，”校園物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)”、“校舍、場地及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)”、“秩序維護(hù)及消防安全管理”、“校園環(huán)境保潔服務(wù)、學(xué)生公寓住宿服務(wù)”以及“校園綠化服 務(wù)”

2、。在編制過程中，涉及到國家及上海市相關(guān)法律、法規(guī)文件可借鑒的內(nèi)容，參照借鑒。無相關(guān)法律、 法規(guī)可借鑒的內(nèi)容，依據(jù)各學(xué)校物業(yè)服務(wù)實際并進(jìn)行廣發(fā)調(diào)研的基礎(chǔ)上編制。本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要針對服務(wù)中人員費(fèi)用進(jìn)行劃定，按物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法中規(guī)定的，包 括：人員工資、按規(guī)定提取的工會、職工教育經(jīng)費(fèi)以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定由物業(yè)公司繳納的住房公積 金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、剩余保險等社保費(fèi)用。此外包含按政府規(guī)定應(yīng)給予員工的節(jié)假日加班 費(fèi)、高溫費(fèi)、服裝津貼、中夜班津貼、勞防福利、餐費(fèi)津貼、培訓(xùn)費(fèi)、勞動合同解約補(bǔ)充金等費(fèi)用。 此外，包含了物業(yè)企業(yè)的酬金以及法定營業(yè)稅。其他相關(guān)費(fèi)用，如各類物耗材料費(fèi)用、專項設(shè)備設(shè)施的

3、維修保養(yǎng)費(fèi)用、學(xué)校特殊服務(wù)需求（會議 服務(wù)、大型活動接待、節(jié)能服務(wù)）等，將在今后的調(diào)研論證過程中逐步完善。二、遵循相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)1、 中華人民共和國勞動法（中華人民共和國主席令第二十八號公布）2、 中華人民共和國勞動合同法（中華人民共和國主席令第六十五號）3、 勞動防護(hù)用品管理規(guī)定（勞部發(fā) 1 9 9 61 3 8號）4、 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）發(fā)改價格【2007】 2285號；5、 上海市勞動局市人事局市財政局關(guān)于調(diào)整中、夜班等津貼標(biāo)準(zhǔn)的通知的文件 （滬勞綜發(fā)（95）7號）6、 上海市人力資源和社會保障局關(guān)于調(diào)整本市企業(yè)高溫季節(jié)津貼標(biāo)準(zhǔn)的通知【滬人社綜發(fā)（2011）4叼】7、 中

4、華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則（中華人民共和國財政部國家稅務(wù)總局第52號令）8、 上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法滬價商【2005】011號；三、參考相關(guān)類型文件1、 上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局）；2、 上海市地方標(biāo)準(zhǔn)學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范（DB31/T779-2014；3、 上海市地方標(biāo)準(zhǔn)高等學(xué)校學(xué)生公寓管理服務(wù)規(guī)范實施細(xì)則（DB 31/T637-2012O四、其他說明1、 本“收費(fèi)指南”中人員工資水平及社保繳費(fèi)基數(shù)均高于2014年上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及社保繳費(fèi)基數(shù)；2、 本“收費(fèi)指南”中部分費(fèi)用參考值內(nèi)容為設(shè)定一定條件的費(fèi)用，詳見備注部分

5、。頁腳內(nèi)容23、校園物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)級別1號于服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求校園業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)管理處1人員設(shè)置管理處配置至少4名管理人員管理人2員要求學(xué)歷：主要管理人員大學(xué)本科學(xué)歷，一般管理人員高中以上執(zhí)業(yè)資格：主要管理人員具備物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格、一般管理人員具師執(zhí)業(yè)資格服務(wù)時3問一周五天8小時，周六、日8小時值班日常管理與服務(wù)1 .服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合上海市物業(yè)管理規(guī)范、學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)校學(xué)生公寓管理服務(wù)規(guī)范2 .建立健全的物業(yè)管理各項管理制度，并將各項主要管理制度上3 . 365天8小時接待師生報修及投訴4 .日常服務(wù)完成率不低于97%5 .物業(yè)管理檔案完整率不低于97%6 .日常對于師生的投訴需在3個工作日內(nèi)答復(fù)7

6、 .每季度召一次師生懇談會，了解師生的實際需求，并予以改8 .建立學(xué)校各類委托設(shè)備及房屋的臺賬資料，物資臺賬基本相符 并每平度更新。9 .每學(xué)期進(jìn)行兩次服務(wù)項目內(nèi)的師生滿意度測評，師生滿意度不備注：以上標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)按一個物業(yè)功能進(jìn)行設(shè)計，如服務(wù)項目減少或只涵蓋校區(qū)部分樓宇的物業(yè)服 務(wù)則視情況費(fèi)用相應(yīng)減少。校舍場地及設(shè)施設(shè)備管理級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求校舍場地及設(shè)施設(shè)備管理1人員設(shè)置要求根據(jù)實際校區(qū)情況配置相應(yīng)的工種：主管工程師、高壓電工梯工、普通水電工、泥木工等2人員崗位要求工作經(jīng)驗：具有物業(yè)維修工作經(jīng)歷 3年及以上執(zhí)業(yè)資格：必要工種應(yīng)持相關(guān)執(zhí)業(yè)資格中級證書上崗3服務(wù)時間一周五天8小時上班，夜間及

7、周六周日安排值班人員校舍養(yǎng)護(hù)4與維護(hù)校舍日常養(yǎng)護(hù)1 .房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的、無脫落；是玻 潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂 掛現(xiàn)象。2 .樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體 張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生 間、水房年3 .共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、 及違章占用等。天臺隔熱層無破損。校舍1.根據(jù)校舍各種構(gòu)、部件的合理使用年限，訂立定期保號場地及設(shè)施設(shè)備管配電系服務(wù)內(nèi)容計劃維修配電柜/低壓配電柜服務(wù)要求2.根據(jù)校舍木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等不同的養(yǎng)護(hù)要求防腐、防蟻蛀、防銹等定期保養(yǎng)、修繕計劃。3.根據(jù)

8、防臺風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等需要預(yù)防養(yǎng)護(hù)計劃4.適時向?qū)W校提出油飾、粉刷、集中更換門窗等中修維1 .對進(jìn)入校區(qū)的施工人員及工具、材料等實行驗證、登記管2 .督促施工單位配備消防器材、確定消防安全責(zé)任人。3 .對施工現(xiàn)場進(jìn)行防火安全巡查，按規(guī)定進(jìn)行動火管理。4 .配合學(xué)校為裝修施工提供供水、供電保障服務(wù)。1 .配合校方做好高壓電氣設(shè)備檢測工作，留存高壓電氣測試2 .按照規(guī)定的周期對變配電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清3 .供電維修人員必須持證上崗，一般故障排除時間不超過維修合格率不低于99%。4 .供電設(shè)備完好率98%以上，確保無重大責(zé)任事故，確保用5 .配電間實行封閉管理，配備滅火器材

9、。級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求6.制定臨時用電管理措施，限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限校舍通知使用單位（人）。場地及設(shè)施設(shè)備管理47.遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的緊急處理措施?；钏?.應(yīng)定期對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑。泵/2.污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)消防道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；用戶末端的水泵/使用要求。噴淋3.如遇供水單位限水、停水，按規(guī)定時間提前通知校方。泵/給排水系穩(wěn)壓統(tǒng)泵/潛水泵蓄水1.確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符箱活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。屋頂2.涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求水箱檢測

10、的要求參照上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法執(zhí)3.水箱每學(xué)期由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清洗公司清洗消毒，無 洗消毒后的水箱應(yīng)取得水質(zhì)檢測報告，并交校方審核?？照{(diào)系統(tǒng)熱泵機(jī)組/VRV空調(diào)/分體空調(diào)1 .空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)由專業(yè)維保單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，做好日常檢與記錄。2 .空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前應(yīng)進(jìn)行檢查，定期測試運(yùn)行控制和安 記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。3 .每季度一次進(jìn)行循劃、呆、空調(diào)王機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主建 測試絕緣值，作好記錄。4 .各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏5 .中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音/、超標(biāo) 水現(xiàn)象6 .中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時間慶7 .制訂中央空調(diào)

11、發(fā)生故障應(yīng)急處理方案升降系統(tǒng)升降電梯1 .電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。2 .電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)；維修、操作人員持證上崗；級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求專人管理操作，嚴(yán)禁超載.客梯嚴(yán)禁載貨3,確保升降電梯24小時正常運(yùn)行，電梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座 確啟動運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持4 .運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 完好率達(dá)到99%。5 .運(yùn)行出現(xiàn)險情后，應(yīng)肩排除險情的應(yīng)急處理措施消防系統(tǒng)消防 報警匕火 火系統(tǒng)1 .消防控制中心24小時值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完 時起用2 .消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處3 .中央聯(lián)動裝置工作止常、

12、顯不止確；數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正需 接線正確、工作正常、整潔；末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線 正常。4 .消防泵每月啟動一次并作記錄，每學(xué)年保一次，保證工彳 整潔；消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好；消 查一次，閥桿處每學(xué)期加注潤滑油并做放水檢查一次。5 .制訂突發(fā)火災(zāi)/火情應(yīng)急預(yù)案。級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求昭 八、明系統(tǒng)庭院照明/樓道照明/應(yīng)急照明1 .路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持 98%以上的 缺損，應(yīng)及時更換。2 .泛光照明燈具、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好， 上的鳧火率。3 .公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時處置，保證運(yùn)行備注：以上標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)校區(qū)內(nèi)涵蓋上述各

13、類設(shè)備進(jìn)行計算， 設(shè)定校區(qū)總建筑面積為15萬平方米左右, 如服務(wù)內(nèi)容以及校區(qū)面積相應(yīng)未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)則視情況相應(yīng)減少費(fèi)用。三、秩序維護(hù)及消防安全管理級別號；K務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求秩序維護(hù)及消防安1崗 位設(shè)置 要求學(xué)校主要大門配置24三崗次要大門配置單崗 安排兩組雙崗人員進(jìn)安全巡視全管理2崗位人員從業(yè)經(jīng)驗：肩相關(guān)工作經(jīng)驗 3年及以上執(zhí)業(yè)資格：安保人員初級證書級別號；K務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求要求3K 務(wù)時間365天24小時出入管理1 .主校門常開，設(shè)24小時三崗，次校門常開，設(shè)置 24小時單崗。2 .人車分流，校內(nèi)機(jī)動車輛實行車輛通行證制度，外來機(jī)動車輛出 驗證和刷卡。3 .出入高峰時段，有專人負(fù)責(zé)校區(qū)出入口的交

14、通指揮和疏導(dǎo)。4安全巡視1 .校區(qū)設(shè)置專門24小時巡視人員，制定相對固定的巡視路線，巡置覆蓋率100%2 .勸阻和制止危害安全、影響教學(xué)環(huán)境秩序的行為進(jìn)行勸誡和制止3 .每日教學(xué)、辦公活動結(jié)束后，對教學(xué)、辦公場所進(jìn)行巡查、清場4 .巡視中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，采取必要措施，啟動相應(yīng)的應(yīng)車輛進(jìn)出管理1 .設(shè)定校區(qū)內(nèi)固定停車點(diǎn)，引導(dǎo)車輛停放整齊。2 .教職工車輛發(fā)放停:車證，外來車輛登記，車輛識別率100%級別號；K務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求3.校內(nèi)道路擁堵時及時疏導(dǎo)車輛，保持大門進(jìn)出通道暢通。消防檢查 和演練1 .無重大責(zé)任火災(zāi)。2 .預(yù)防為主，培養(yǎng)員工火情處理能力，每學(xué)年二次全體員工參加的消3 .每月系

15、統(tǒng)檢查樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的功能性檢查消防設(shè)施設(shè)備完好好率100%4 .消防培訓(xùn)率100%突發(fā)事件1 .突發(fā)事件響應(yīng)率100%2 .突發(fā)事件處置率100%3 .突發(fā)事件演練率100%四、校園環(huán)境保潔服務(wù)級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求1保潔人員設(shè)置公共區(qū)域35001tf/崗；室內(nèi)區(qū)域15001tf道路1.5萬褶/崗級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求2人員崗位要求從業(yè)經(jīng)驗：相關(guān)工作經(jīng)驗3年及以上工夫丁丁3服務(wù)時間一周六天7小時工作校園環(huán)境保潔服務(wù)外圍場地及綠化的保潔1 .道路地面、廣場地面大件垃圾0 1件；2 .綠化內(nèi)人彳垃圾0 1件；3 .室外體育場地面明顯垃圾。校園劃、4教學(xué)及教學(xué)輔助用房保潔樓內(nèi)公共區(qū)域1 .房

16、屋周邊區(qū)域地面干凈，周邊綠化帶內(nèi) 圾；2 .平臺臺階保持清潔；3 .樓內(nèi)走道、扶梯地面無污漬、無大件垃4 .扶梯扶手、欄桿保持干凈、無灰塵；5 .消防栓、消防箱保持表面干凈，無明顯6 .垃圾箱筒表面尢污漬、尢積灰、里聞套7 .開放式地溝無大件垃圾。級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求境保潔服務(wù)4公共教室和階梯教室1 .桌椅保持干凈、水跡和污漬；2 .地面保持整潔，無大件垃圾；3 .階梯教室多媒體設(shè)備保持整潔表面無明4 .垃圾桶表面無污跡、無積灰。校園劃、境保潔服務(wù)公共洗手問1 .坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈，無明顯尿 無異味、無垃圾、兀積水；2 .隔斷、人手高墻向，門、門框、照明開 積灰；3 .地向整潔、無污

17、漬、無積水；4 .鏡面保持光鳧，無明顯水跡，面盆無水5 .廢物箱表向尢明顯積灰、無異味；6 .衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣下青新、無異味；4會議室1 .門、門框、地腳線無污漬、無明顯積灰2 .桌、椅、隔欄無污漬、無積灰；級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求3 .地毯整潔，無污漬；4 .玻璃幕墻明亮、無污漬，橫檔無明顯積5 .室內(nèi)空氣無異味。指定辦公室1 .辦公家具、椅子無明顯積灰；2 .門、門框、照明開關(guān)無污漬、無明顯積3 .內(nèi)11玻璃幕墻明亮、無污漬；4 .窗簾干凈整潔；5 .廢紙簍無污漬、垃圾不滿溢；6 .室內(nèi)空氣無異味。電梯轎廂1 .電梯轎廂四壁光潔明亮、無浮灰，不銹 面）光亮、無污跡；2 .操作面板無污跡、無

18、明顯積灰、無擦痕3 .每日更換轎廂內(nèi)地墊，保持地墊干凈、 跡；4 .保持轎廂內(nèi)空氣,青新、無異味。級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求生活輔助用房樓內(nèi)公共區(qū)域的保潔1 .地面每日清掃二次，其中門廳每日清掃 日拖洗一次，地面清潔。2 .樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹四次。3 .消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹一4 .天花板、公共燈具每學(xué)期除塵一次。公共衛(wèi)生問/盥洗室1 .坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈，保持無異 圾、無積水；2 .隔斷、人手高墻向，門、門框、照明開 積灰；3 .地向整潔、無污漬、無積水；4 .鏡面保持光鳧，無明顯水跡，面盆無水5 .廢物箱表向尢灰塵、無異味；6 .衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣下青新、無異味。學(xué)生浴室的保潔1 .墻間，門、門框、照明開關(guān)無污漬、無2 .更衣箱表面無污漬、無積灰；級別號序服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求3 .洗手盆表面整潔、無積垢；4 .金屬配件表面光亮、無明顯損傷；5 .玻璃窗、化妝鏡明亮、無污漬；6 .地向整潔、無污漬；7 .廢紙簍/、滿溢，無異味。垃圾清運(yùn)1 .垃圾箱筒表面尢污漬、尢