干休所物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算

1、干休一所物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算一、依據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法以及泰安市房產(chǎn)管理局有關(guān)文件精神.二、人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)及服裝1、人員編制和基本工資序號(hào)崗 位人 數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（人/月)總 數(shù)(人/月)一管理機(jī)構(gòu)227001主任1150015002客服經(jīng)理（收費(fèi)員)112001200二公共秩序維護(hù)部434001隊(duì) 長(zhǎng)1100010002隊(duì) 員38002400三保潔綠化214001保潔員17007002園林綠化1700700四工程維修221001電 工1110011002水暖工110001000五合 計(jì)9600元/月2、人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)及服裝費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目金額(元/月）依據(jù)一基本工資96

2、00表1二社保費(fèi)1413見說明三服裝費(fèi)358見說明四合 計(jì)11371元/月說明： 主任社會(huì)保險(xiǎn)總計(jì)為工資的38，其中：養(yǎng)老保險(xiǎn)24%、失業(yè)保險(xiǎn)1、醫(yī)療保金7、住房公積金6 :1500元/月×38 = 570元/月其他人員按工資總額的10繳納社會(huì)保險(xiǎn) :8100元/月×10% = 810元/月秩序維護(hù)員人身意外傷害保險(xiǎn)：100元/年×4÷12個(gè)月= 33元/月社保費(fèi)合計(jì):1413元/月。主任、客服經(jīng)理：2000元春夏季2身×200元×2人 = 800元秋冬季2身×300元×2人 = 1200元公共秩序維護(hù)員：4000

3、元春夏季2身×200元×4人 = 1600元秋冬季2身×300元×4人 = 2400元保潔員：1200元春夏季2身×100元×2人 = 400元秋冬季2身×200元×2人 = 800元工程維修員：1400元春夏季2身×150元×2人 = 600元秋冬季2身×200元×2人 = 800元年服裝費(fèi)合計(jì)為8600元，按兩年更換一次計(jì)算，則每月服裝費(fèi)為:8600元÷24個(gè)月 = 358元/月。三、保潔綠化費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目依 據(jù)金 額（元/月）備 注1保潔工具、損耗、清潔用品消耗

4、綜合測(cè)算1502園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補(bǔ)種、機(jī)具維護(hù)、損耗、用油。綜合測(cè)算2003垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)與環(huán)衛(wèi)處簽協(xié)議1440每月6車，每車240元。4化糞池清掏費(fèi)綜合測(cè)算150每車260元,每2年清挖一遍，每個(gè)化糞池每次清掏3車5除四害消殺費(fèi)綜合測(cè)算50服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑6合 計(jì)1990元/月四、辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目依 據(jù)金額(元/月）備 注1通訊費(fèi)2部×100元/部2002交通費(fèi)綜合測(cè)算1003廣告、書報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算804辦公用低值易耗品、辦公用設(shè)備保養(yǎng)綜合測(cè)算1005社區(qū)文化支出綜合測(cè)算150社區(qū)宣傳，國慶節(jié)、春節(jié)等民族節(jié)日增加歡慶氣氛等6合 計(jì)630元/月五、

5、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)電腦、打印機(jī)、辦公桌椅、文件櫥、工具櫥、各種交通標(biāo)識(shí)、對(duì)講機(jī)、安保器材裝備費(fèi)、人字梯、疏通機(jī)等資產(chǎn)約投入30000元，按5年折舊計(jì)算，則：30000÷5年÷12月/年 = 500元/月.六、不可預(yù)見費(fèi)前五項(xiàng)之和的3% 14491×3=435元/月。七、管理費(fèi)前六項(xiàng)之和的8 14926×8=1194元/月.八、稅費(fèi)前七項(xiàng)之和的5。55% 16120×5。55%=895元/月。九、合計(jì)序 號(hào)項(xiàng) 目月費(fèi)用（元）年費(fèi)用(元）1人員工資及福利費(fèi)113711364522保潔、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)1990238803辦公費(fèi)63075604固定資產(chǎn)折舊費(fèi)5

6、0060005不可預(yù)見費(fèi)43552206管理費(fèi)1194143287稅 費(fèi)895107408合 、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偢尚菀凰掀瑓^(qū)建筑面積約30000平方米（以房產(chǎn)證所標(biāo)面積為準(zhǔn))，其中，則：住宅：17051元÷30000平方米 = 0。56元/月·平方米。十一、費(fèi)用測(cè)算說明 1、經(jīng)費(fèi)測(cè)算是指“干休一所"物業(yè)管理的正常年份100收繳率的收入測(cè)算、支出測(cè)算以及經(jīng)費(fèi)測(cè)算和盈虧分析，物業(yè)企業(yè)的收入來源為管理費(fèi)傭金,即8(1194元/月).收繳率若達(dá)不到100，物業(yè)企業(yè)將面臨虧損。2、工程（水、電)維修物業(yè)公司只負(fù)責(zé)人工費(fèi),干休一所負(fù)責(zé)材料費(fèi),維修

7、所需材料及時(shí)報(bào)干休一所購買。十二、車位費(fèi)1、說明:（1）地上停車位收費(fèi)。停車位租賃收益一部分做為管理費(fèi)用,其余部分收益歸全體業(yè)主所有，用于沖抵服務(wù)收費(fèi)。（2）人員配備.干休一所停車位管理，需配備1名秩序維護(hù)人員，1名車場(chǎng)衛(wèi)生維護(hù)員。秩序維護(hù)員用于停車場(chǎng)地的日常巡邏、車輛的合理引導(dǎo)、人車分流等各項(xiàng)工作。車場(chǎng)衛(wèi)生維護(hù)員用于車位地面(道路)的維護(hù)，劃線、補(bǔ)漆，衛(wèi)生保潔等各項(xiàng)工作，具體配置詳見車位測(cè)算表。（3）干休一所院內(nèi)約計(jì)停車100位.以實(shí)際劃線為準(zhǔn).2、車位管理費(fèi)測(cè)算：車位管理費(fèi)測(cè)算序號(hào)收費(fèi)類別支出項(xiàng)目計(jì)算式總 數(shù)（位/月)一人工費(fèi)用1員工工資保安1人×800元，保潔1人×7

8、00元15002員工社保費(fèi)1500元×101503員工服裝費(fèi)1000×1÷24+600×1÷24674保安器材、保潔工具材料費(fèi)綜合測(cè)算100小 計(jì)1817元/月二車庫共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)1車位地面(道路）維護(hù)費(fèi)100位×50元/年÷12個(gè)月4172劃線、噴漆100位×40元/年÷12個(gè)月3333設(shè)備（車位鎖等）維護(hù)費(fèi)100位×10元/年÷12個(gè)月834車位沖刷用水、冬天除冰綜合測(cè)算50小 計(jì)883元/月三不可預(yù)見費(fèi)一、二項(xiàng)之和的3%2700×3%小 計(jì)81四管理費(fèi)一、二

9、、三項(xiàng)之和的602781×60小 計(jì)1669五稅費(fèi)一四項(xiàng)之和的5。55%4450×5。55小 計(jì)247合 計(jì)4697元/月地上共有車位約100個(gè)，則車位管理費(fèi)為：46元/車位·月注：第四項(xiàng)提取的管理費(fèi)60%，即每月1669元收益歸全體業(yè)主所有,用于沖抵物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi).十三、其他事項(xiàng)1、干休一所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的物業(yè)管理用房（不少于4間），并移交物業(yè)公司使用.2、對(duì)于達(dá)不到收繳率的情況,應(yīng)由干休一所承擔(dān)所缺部分費(fèi)用.3、根據(jù)費(fèi)用測(cè)算第五條所列,物業(yè)企業(yè)需投入一定的固定資產(chǎn)，干休一所需提供至少3萬元作為物業(yè)公司前期啟動(dòng)資金。4、維修基金事宜隨后通過相應(yīng)協(xié)議達(dá)

10、成。5、其它未盡事項(xiàng)通過簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議述明.十四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ),確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)把人才選聘關(guān).管理層人才來源我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。（一)具體配備及素質(zhì)要求如下：1、主任：1人， 大專以上文化程度，有物業(yè)管理管理處主任崗位證書,熟悉物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富,認(rèn)真負(fù)責(zé),嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)，表述能力、組織能力、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，思想品質(zhì)好，有一定的綜合管理水平，掌握與人溝通的藝術(shù)技巧。負(fù)責(zé)干休一所物業(yè)管理處的全面工作。2、客服經(jīng)理（收費(fèi)員）1人，大專以上文

11、化程度，熟悉物業(yè)管理專業(yè)知識(shí),認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì),表述能力、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),思想品質(zhì)好.負(fù)責(zé)干休一所物業(yè)管理處接待業(yè)主、解疑答辯、收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、協(xié)助主任做好管理工作。3、公共秩序部：4人，要求具有高中以上文化程度，年齡45歲以內(nèi)，身高1。70m以上，形象端正，身體健康,思想作風(fēng)過硬,工作責(zé)任心強(qiáng)，有一定的擒拿格斗功夫，退伍軍人（邊防武警）優(yōu)先聘用.4、保潔綠化部:保潔綠化共2人,要求具有初中以上文化程度，年齡40歲以內(nèi)，形象端正，身體健康，踏實(shí)勤奮，有一定的清潔綠化專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn).5、工程維修部:共2人,負(fù)責(zé)干休一所內(nèi)所有強(qiáng)、弱電和水、暖管道的檢查、檢修以及小區(qū)內(nèi)配電設(shè)施、公共區(qū)設(shè)施的維護(hù)，

12、為業(yè)主提供各種業(yè)務(wù)內(nèi)服務(wù)。（二）保潔綠化工作要求:1、生活、裝修垃圾收集與清運(yùn)(1）按單元配置垃圾收集點(diǎn)；高層按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn).每天定時(shí)清理一次。(2）裝修垃圾定點(diǎn)堆放,每?jī)芍芮謇硪淮?在裝修高峰期每周清理一次,并有專人負(fù)責(zé)。2、地面和墻面（1）地面每天清掃一次。（2）樓梯間天花板每季度除塵一次.（3）樓梯間無灰塵、無亂貼亂畫，無亂占用現(xiàn)象。3、樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開關(guān)每周擦抹一次，保持扶手護(hù)欄干凈、無灰塵。4、門、窗玻璃每月擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。5、天花板、公共燈具每月除塵一次,天花板、燈罩（燈蓋）、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。6、消火栓、指示牌、信報(bào)箱每周擦抹一次，保持干

13、凈無灰塵、無污跡。7、道路地面每天清掃一次,清掃避開業(yè)主上下班時(shí)間進(jìn)行，白天專人不間斷循環(huán)保潔，目視道路干凈無塵土、無雜物、無積水。8、綠地、明溝每天循環(huán)保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時(shí)清除.9、垃圾箱:（桶)果皮箱每天清理一次,每周抹洗二次,垃圾無漫溢,垃圾箱(桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味。10、鼠害蚊蠅防治配合相關(guān)部門搞好“除四害"工作。11、公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹一次，目視無灰塵、光亮清潔,2米以上部分每半月擦抹、除塵一次.12、室外休閑健身設(shè)施每天清潔一次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾等），每月刷洗消毒一次。（三）秩序維護(hù)（安保)管理和安全防范安全管理是物業(yè)

14、管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。內(nèi)容包括：出入管理、安防系統(tǒng)使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理等工作.1、具體管理內(nèi)容：針對(duì)干休一所管理項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們物業(yè)公司采取相對(duì)封閉式管理,做到主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施，在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員嚴(yán)格實(shí)施“來訪登記"的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理，采用我們物業(yè)公司獨(dú)有的“記憶+規(guī)范”法,對(duì)所有業(yè)主車輛發(fā)放憑證(停車卡），出門憑證放行，標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入安全,實(shí)現(xiàn)人員、物品、車輛等出入的有效管理.同

15、時(shí),我們物業(yè)公司獨(dú)特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”也將全面應(yīng)用于正嘉馨居物業(yè)管理項(xiàng)目，以確保在安全管理上的萬無一失；看管公共財(cái)產(chǎn)包括：樓內(nèi)的門、窗、消防器材及所管區(qū)域的井蓋、雨箅子、花、草、樹木等；夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路每二小時(shí)進(jìn)行一次防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人,做到有計(jì)劃、有記錄；發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理.2、秩序維護(hù)員工作要求：進(jìn)出人員和物品管理：（1）對(duì)外來探親訪友人員進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行登記，特殊情況的電話聯(lián)系業(yè)主并引導(dǎo)其進(jìn)入.（2)對(duì)大件物品搬出進(jìn)行詢問、核實(shí)并登記。(3）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政、送貨等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。巡邏崗

16、巡邏要求：(1）秩序維護(hù)員按設(shè)定的路線，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、地下停車場(chǎng)、樓內(nèi)通道等）每2小時(shí)巡查一次，有巡更記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；（2）接受業(yè)主和非業(yè)主使用人求助，回答住戶的詢問。應(yīng)急處理：(1）接到火警、警情后,當(dāng)值人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方；（2）在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí),當(dāng)值人員5分鐘內(nèi)趕到，采取相應(yīng)措施。監(jiān)控崗常要求:(1)小區(qū)設(shè)監(jiān)控中心，24小時(shí)專人值守,對(duì)所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施監(jiān)控?zé)o遺漏;(2)已配套技術(shù)防范設(shè)施（如安防監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、門鎖智能卡等）的能有效使用，對(duì)所反應(yīng)的信息實(shí)施管理并及時(shí)處理;（3)監(jiān)控中心接到報(bào)警信

17、號(hào)，秩序維護(hù)員到達(dá)10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，中心應(yīng)接受用戶的救助要求,解答用戶詢問；(4)小區(qū)有水、火、警情等應(yīng)急預(yù)案,并在監(jiān)控中心上墻，每年應(yīng)組織不少于一次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專項(xiàng)車輛(露天收費(fèi)車位管理)管理：(1)有人員24小時(shí)巡視和引導(dǎo)停車.(2）按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線,車輛停放有序.(3）車位24小時(shí)有專人值守，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo),照明、消防器械配置齊全,無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。（四）水、電維修管理1、具體服務(wù)內(nèi)容時(shí)效工作制：對(duì)所有的維修工作均實(shí)行時(shí)效管理；白天由客服經(jīng)理負(fù)責(zé)接待業(yè)主，處理服務(wù)范圍內(nèi)的報(bào)修電話，受理業(yè)

18、主的咨詢和投訴；夜間有工程部值班室專業(yè)人員值班，處理緊急性報(bào)修，水、電等緊急性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到維修現(xiàn)場(chǎng);定人定機(jī)制:各項(xiàng)責(zé)任分工到位，簽訂包保責(zé)任書;維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行省、市的有關(guān)文件規(guī)定.電工、水暖工服務(wù)范圍：小區(qū)整個(gè)照明系統(tǒng)線路檢修、維護(hù)、管理。定期檢查化糞池、雨水井和污水井；小區(qū)內(nèi)部衛(wèi)生間潔具、五金構(gòu)件（水龍頭）維修保養(yǎng).服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，按巡檢路線逐步巡檢，并認(rèn)真填寫值班記錄;具體負(fù)責(zé)本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備的維修、搶修、保養(yǎng)任務(wù),并認(rèn)真填寫運(yùn)行維護(hù)記錄;熟悉小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)，能準(zhǔn)確無誤的判斷設(shè)備運(yùn)行情況;保持工作環(huán)境的衛(wèi)生，工作完畢，清掃干凈現(xiàn)場(chǎng)。做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作,確保安全運(yùn)行；接到派工單立即前往現(xiàn)場(chǎng)處理。2、具體服務(wù)要求:2.1 房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查,涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄.發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)向干休一所報(bào)告并告知相關(guān)業(yè)主。2.2 屋面每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損或屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)向干休一所報(bào)告并告知相關(guān)業(yè)主。暴雨到來前加強(qiáng)巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除.2。3道路、窨井蓋每周一次對(duì)道路、