房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制與研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制與研究 摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，在開發(fā)出有適銷對路的房源的同時，必須提高成本管理水平，作好成本控制工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理是一個動態(tài)過程，貫穿于項目建設(shè)的全過程。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 營銷需要  一、 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制綜述房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已成為當(dāng)今社會最具影響力和競爭力的朝陽行業(yè)。在這里我們探討如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制與管理具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)因為具有資金投入量大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大的特點，該行業(yè)也是

2、當(dāng)今公認(rèn)的高風(fēng)險行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)投資效益的高風(fēng)險高回報時代已成為過去。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須要對項目開發(fā)成本進行有效的管理與控制，實行“集約效益型”開發(fā)模式，從而真正實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。另一方面，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，房地產(chǎn)競爭壓力越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，在開發(fā)出有適銷對路的房源的同時，必須提高成本管理水平，作好成本控制工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理是一個動態(tài)過程，貫穿于項目建設(shè)的全過程。通過對企業(yè)成本及成本結(jié)構(gòu)的分析，從房地產(chǎn)開發(fā)企

3、業(yè)的成本組成及其管理職責(zé)入手，從技術(shù)、經(jīng)濟和合同管理方面入手，加強成本費用管理，減少資金的流失，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本，從而達到提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的組成1、土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘

4、查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所

5、發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%30%左右。5、管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7

6、、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%

7、。      三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析及控制的策略（一）、加強企業(yè)內(nèi)部成本管理體系的建設(shè)1.建立企業(yè)內(nèi)部成本控制管理組織機構(gòu)成立一個強大的成本控制管理組織，配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高內(nèi)部的整體素質(zhì)和管理水平，總結(jié)經(jīng)驗、創(chuàng)新科學(xué)，成為一支真正有實力的、專業(yè)性的管理團隊。2.健全成本管理制度、制定管理目標(biāo)健全成本控制管理制度、加強認(rèn)識、落實責(zé)任、使成本管理工作走向科學(xué)性、規(guī)范化的管理模式。制定成本控制管理目標(biāo)：從一個項目建設(shè)開紿，首先要針對項目建設(shè)開發(fā)的特點、投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和

8、目標(biāo)收益，多做調(diào)查研究，在可能的情況下要讓目標(biāo)成本盡可能詳細(xì)，甚至包括一些不可預(yù)見的成本支出及風(fēng)險系數(shù)，把成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊，這樣便于實施過程的核查和控制，使之達到“行之有效”。3.強化企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理項目開發(fā)的成本控制，不能僅依賴決策管理層，還需要在企業(yè)內(nèi)部建立一套完善的成本管理制度及體系。比如實行成本控制管理的約束機制和激勵機制，對每個部門每位員工分別進行考核，建立企業(yè)內(nèi)部效益增長與員工利益成正比的分配制度，落實成本管理的獎懲方案，將責(zé)、權(quán)、利落到實處，做到獎懲分明，形成降低成本提高企業(yè)效益為中心的作用力，加強企業(yè)的凝聚力，培育以效益為中心的企業(yè)文化，讓所有員工意識到企業(yè)利潤的

9、形成靠的是對成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，樹立員工的主人翁意識。(二)、項目立項階段，作好目標(biāo)成本預(yù)測進入項目立項階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地段、土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目方案設(shè)計、產(chǎn)品定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場價格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費用和開發(fā)成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測各項稅費支出，預(yù)訂支出計劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。(三)、項目設(shè)計階

10、段成本控制可以這么說，在搞好管理的基礎(chǔ)上，項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般可統(tǒng)分為方案初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：1. 項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，明確項目開發(fā)的

11、定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。2. 初步設(shè)計完成后，開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。這里的“合理”包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮在最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要，環(huán)境藝術(shù)配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為我們在銷售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購買者對戶型和居住環(huán)境

12、看得很重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設(shè)計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工；其次，對修改后的設(shè)計方案要從新進行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進行對照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計。3. 施工圖設(shè)計階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。在設(shè)計過程中，有些工程設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量”及設(shè)計期限，沒有更多的考慮設(shè)計對工程建設(shè)成本的重大影響。因此在這一環(huán)要十分注重，

13、不可忽視。比如：(1)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認(rèn)真選擇，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。(2)、結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，都設(shè)計為統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費的。(3)、安全系數(shù)取值偏大。比如：結(jié)構(gòu)安全重要性等級及非抗震、抗震等級的選用。這些都將對設(shè)計結(jié)果產(chǎn)生很大的影響。(4)、結(jié)構(gòu)按取大值的方式進行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡單說明。以上設(shè)計毛病是控制工程成本不可忽視的問題。在施工圖設(shè)計完成后，除了要提交設(shè)計審查部門外，還要專門組織專業(yè)管理人員對施工圖進行認(rèn)真和細(xì)致的審查，對施工圖中存

14、在影響工程質(zhì)量、圖紙錯漏、使用材料及工程成本的問題要及時與設(shè)計人員進行溝通并更正，避免不必要的損失及浪費。(四)、項目實施階段，可以從以下幾方面考慮1. 工程預(yù)算成本控制。通常施工圖預(yù)算都是在施工圖經(jīng)過有關(guān)部門審查之后工程發(fā)包前進行施工圖預(yù)算，此時圖紙文件實際上已經(jīng)定局，施工圖預(yù)算只要是按照圖紙設(shè)計的內(nèi)容及做法要求按國家規(guī)定的預(yù)算定額和工程量計算規(guī)則進行計算工程造價。在這個階段的工程造價成本控制方法只要是認(rèn)真地、客觀地按照圖紙計算工程量，要做到項目不重復(fù)、不多算、不漏項、反復(fù)檢查核對。由于在施工圖預(yù)算過程中，預(yù)算人員對圖紙看得比較仔細(xì)且善于發(fā)現(xiàn)問題，這個過程也可以對設(shè)計圖紙的錯漏問題

15、進行記錄并在圖紙會審時向設(shè)計部門提出合理建議并更正，避免在施工中出現(xiàn)過多的設(shè)計變更而造成建安成本增加。此外，在獨立費項目和材料價格的定價也要起到作用，因為目前建筑市場上各種各樣的材料甚多，價格當(dāng)然也有所不同，在預(yù)算時原則上是根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉漠?dāng)期材料信息價，但實際上是不夠的，由于在實際工程中很可能用到的材料在生產(chǎn)廠家和品牌上與政府公布的信息是有對應(yīng)不上的，所以成本控制部門就必須進行市場材料調(diào)查，提取真實的材料價格確保預(yù)結(jié)算成果達到較好的真實性。2. 工程發(fā)包施工方的邀標(biāo)與選擇，嚴(yán)格選擇施工單位，要求施工方對項目施工管理具有較強的管理能力和經(jīng)濟實力。建立合作共贏伙伴，創(chuàng)造條件，共同實現(xiàn)

16、項目品牌標(biāo)準(zhǔn)和贏利目標(biāo)。3. 合同管理與控制。合同管理是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，是控制資金投入的有效手段。簽訂合同認(rèn)真審核，嚴(yán)格施工合同的訂立。在合同管理方面做到合同的履約，守合同重信用，依法規(guī)范操作。合同管理員、財務(wù)部門、項目工程部等有關(guān)人員密切合作，經(jīng)常到施工現(xiàn)場了解工程進度，掌握施工形象，使每筆履約款項都依據(jù)工程造價監(jiān)理的審核結(jié)果和工程的實際進度進行付款，做到了量款同步，較好地控制了資金的投人。4. 加強現(xiàn)場管理。嚴(yán)格督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制設(shè)計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后簽證，做好現(xiàn)場各種施工記錄，做好材料進料抽檢工作，及時掌握各種材

17、料的市場價格信息，在保證質(zhì)量的前提下盡可能將工期提前。5.充分調(diào)動現(xiàn)場管理人員的積極性，實行效益獎勵制度。在施工過程中，如有人發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或不合理的地方，通過確認(rèn)，可以根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎勵。6. 對施工進度款的撥付要嚴(yán)格簽認(rèn)制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負(fù)責(zé)。另外，對定額取費的選擇要根據(jù)施工合同進行嚴(yán)格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。四.房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制的幾個方面(一)房地產(chǎn)項目決策階段的成本控制目前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸整體進入調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，也隨之增大，正確的決策是成功的開始，因此，

18、針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的源頭決策階段，來分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問題：建立科學(xué)的評價指標(biāo)體系：規(guī)劃評價指標(biāo)：主要考慮可使用土地面積，建設(shè)密度，容積率，綠地率，停車泊位，市政配套，公共設(shè)施配套交通等因素。設(shè)計方案評價指標(biāo)，要考慮性價化，產(chǎn)業(yè)化，經(jīng)濟性， 采光，通風(fēng)，環(huán)保，格調(diào)品位，于周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，使用功能等因素。市場定位評價指標(biāo)，是以房地產(chǎn)市場調(diào)查資料和市場預(yù)測結(jié)果為基礎(chǔ)，就租、售價格，租、售率租售對象，物業(yè)管理等建立評價指標(biāo)。經(jīng)濟評價指標(biāo)，需要考慮財務(wù)評價和綜合評價，財務(wù)評價根據(jù)環(huán)境， 財稅制度，和價格體系，計算房地產(chǎn)項目，財務(wù)收入和財務(wù)支出 ，分析項目的財務(wù)盈利能力，清償能力以及資金平衡情況，判

19、斷項目的財務(wù)可行性，風(fēng)險預(yù)測等，綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的交度分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，考查項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的經(jīng)濟合理性。                       以上每個評價指標(biāo)所包含的因素，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本都有直接或間接的影響，比如建筑密度是指建筑基底面積，占總用地面積的百分比，它反映用地合理性情況,是城市管理的

20、控制指標(biāo)。容積率是反映地塊開發(fā)強度的重要指標(biāo)，無綱量其內(nèi)函于“建筑密度”一致，但表述形式不同。容積率=總建筑面積/地快面積。適當(dāng)提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價。同時節(jié)約用地，從而能有效降低整個項目的建設(shè)資金。2. 技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)造要真正有效的控制工程造價，完成市場調(diào)查研究后 必須結(jié)合項目的實際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合，進行設(shè)計多方案比較，力術(shù)在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進。房地產(chǎn)項目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對于房地產(chǎn)項目策劃中提出

21、的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進行經(jīng)濟分析和計算。從中篩選出滿足最低?？山邮苁找媛剩蟮目晒┍容^方案。并對這些方安案進行比選。在進行可供比較方案優(yōu)選擇時， 處理各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑，對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項目實際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟評價指標(biāo)，作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項目通常采用的方案優(yōu)選指標(biāo)有：差額投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值（NPV）在進行方案優(yōu)選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案，等額年值，在進行方案優(yōu)選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)可供比較方案和開發(fā)經(jīng)營期相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進行方案比選，當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等

22、額年值指標(biāo)進行優(yōu)選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進方案優(yōu)選，經(jīng)對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進行優(yōu)選。對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型方地產(chǎn)項目，也可直接采用利潤總額，投資利潤率等表態(tài)指標(biāo)進行方按優(yōu)選，對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行優(yōu)選時，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標(biāo)和節(jié)額年費用指標(biāo)，直接進行項目方案費用部分的優(yōu)選。提高項目抵御風(fēng)險的能力，房地產(chǎn)市場是資金密集性行業(yè)，資金使用量大，市場的任何泊動和國家宏觀的政策調(diào)整都會影響到項目的收益，嚴(yán)重的可能是企業(yè)的資金鏈條繼裂，整個項目陷入癱瘓，這就要求開發(fā)商在投資決策階段，通過對影響項目投資效果

23、的社會，經(jīng)濟，環(huán)境，政策和市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目風(fēng)險的大少和特點確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點的加強對投資風(fēng)險的防范和控制房地產(chǎn)項目面臨的風(fēng)險，有政策風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險，購買力風(fēng)險等。第一、政策風(fēng)險：近年來為了規(guī)劃房地產(chǎn)市場，有效控制房價，采取一系列宏觀調(diào)控政策，雖然效果不明顯，但是政府調(diào)控的決心并沒有改變，房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策出臺，必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的商業(yè)風(fēng)險加大，應(yīng)對國家宏觀政策的措施主要是縮短項目的建設(shè)周期。加快項目的銷售進度，即時回籠資金。第二、財務(wù)風(fēng)險：財務(wù)風(fēng)險主要由利率

24、，資本金充足率兩個方面，特別是2007年以來，國家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮根據(jù)，這些金融政策的調(diào)整使得一線城市房地產(chǎn)價格開始下降，。投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導(dǎo)致收入減少，支出增大。投資成本增大。形成房地產(chǎn)投資財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)對利率風(fēng)險的措施，主要是預(yù)期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來的房地產(chǎn)投資金榮風(fēng)險。一、是在簽定銀行貸款合同時。選擇固定的利率；其次是在評價投資方案時按可能升高的銀行貸款利率進行，預(yù)先就對銀行貸款利率的提高作出防范措施；最后在進行投資方案評價時對銀行貸款利率進行不確定分析。充分考慮貸款利率可能帶來的金榮風(fēng)險。第三、購買力風(fēng)險：購買風(fēng)險主要是指

25、市場中，因消費者購買能力變化。導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場銷化而造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不隱定的因素。由于消費者購買力量是不斷發(fā)生變化受工作環(huán)境，生活環(huán)境，社會環(huán)境。消費結(jié)構(gòu)等影響，如果市場整體上需求下降，將會給項目上帶來損失。應(yīng)對措施：主要是房屋的建筑設(shè)計中豐富產(chǎn)品的類型，對大，中，小戶型進行優(yōu)化組合，適當(dāng)加大可以組合型住宅性所占比例?？刂仆恋鼐古膬r格。土地成本（約占項目總成本30%35%左右）主要指土地獲得階段形成的各種費用支出，包括地價。土地動拆補償費，各類補償費，土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直予項目

26、開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化，因此控制土地成本關(guān)健在于拿地時成本分析要準(zhǔn)確，在土地拍投標(biāo)中判定竟買策略與技巧，做到以最小的代價和風(fēng)險獲取最大的收益，來打敗竟?fàn)帉κ?。要主重土地費用、可承受的最高限額測算，在參與土地竟拍之前，首先必須算好賬，擬建設(shè)的初步方案。即以什么的產(chǎn)品面市，并預(yù)測明后年的各種品類物業(yè)的銷售價格，然后計算建造的成本，以銷售價格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案，假定為零利潤的情況下。計算出土地成本限額這就是參與土地拍賣所能承受的價格底線。能夠基本保證土地成本在可控制范圍內(nèi)不會出現(xiàn)盲目舉牌造成不可控制局面。土地竟買報價策略選擇的具體方案如下：不平衡報價策略當(dāng)采用評分的方法進行招標(biāo)

27、時，房地產(chǎn)開發(fā)商可通過認(rèn)真評分方法 結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢揚長避短使本企業(yè)的綜合評分得到最高如發(fā)展商本身的建筑實力較強，對根據(jù)工程造價有較大的把握可報以最短的建筑周期較高的土地出讓金以獲取高分壓倒竟?fàn)帉κ帧８叩蛨髢r策略若項目所要求的專業(yè)性和管理水平較高潛在的竟?fàn)帉κ州^少可使用低報價策略，若項目的發(fā)展前景看好竟?fàn)帉κ州^多，則可使用高報價策略，合縱連橫策略，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采用合縱連橫進行連合投標(biāo)志在必得策略，房地產(chǎn)開發(fā)商處于發(fā)展需求，不惜采取微利，甚至微虧的策略進行高報價。以其志在必得，房地產(chǎn)企業(yè)在土地竟買時通過對出讓土地進行認(rèn)真分析做出詳細(xì)；策劃根據(jù)市場竟?fàn)幍那闆r，和本企事業(yè)需要的迫切程度結(jié)合以上

28、的竟買策略，在竟買時保持心里穩(wěn)定，從容壓價，土地在招拍掛出讓之前政府部門對該地快的規(guī)劃，一般是用粗線條的房地產(chǎn)開發(fā)商則獲得土地后，在規(guī)劃設(shè)計階段還可以結(jié)合所在的城市的發(fā)展。戰(zhàn)略對項目用地的規(guī)劃向政府提出合理劃建義，以期政府部門采納使其在規(guī)劃指針上做出一些讓步，提高對土地的利用率，降低土地使用成本。(二)房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計單位編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。第一、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。第二、

29、認(rèn)真編寫設(shè)計任務(wù)書，提高設(shè)計任務(wù)書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。第三、做好建筑方案的征集選擇    完成設(shè)計任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位，或資深、知名設(shè)計人進行設(shè)計方案競賽，征集建筑設(shè)計方案，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比、選擇、優(yōu)化，評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：    1、設(shè)計構(gòu)思的超前性：    目前的市場發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長，建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性，對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，對綿陽目前而言，

30、尤其要研究轎車進入家庭后住宅市場如何升級的問題。    2、建筑平面布置的合理性：    從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動的特點與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。    建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學(xué)體系；另一方面通過對各地尤其本

31、市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。    豎向設(shè)計要因地制宜，依山就勢，避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程費用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致。    住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進深，對降低造價有明顯的效果。    住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造，平均分配

32、景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車分流。房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：    1.根據(jù)項目定位確定合理的容積率    項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。    2.做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化

33、60;   成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。    3.實行限額施工圖設(shè)計，明確獎懲辦法對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標(biāo)有：    （1）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；    （2）每平方米砼含量指標(biāo)；    （3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；   &

34、#160;（4）設(shè)計變更費用限額指標(biāo)。    4.加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計變更費用對設(shè)計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設(shè)計單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計階段必要的時間，也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。(三)房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制企業(yè)是以獲取利潤為目的的經(jīng)濟實體，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是企業(yè)管理中房屋的主題。目前，許多施工企業(yè)都在深度項目開發(fā)，深度多元化發(fā)展，對項目開發(fā)單位而言，工程成本的控制需要從建設(shè)期的決策階段、設(shè)計、施工階段全過

35、程來進行控制，現(xiàn)就施工階段開發(fā)單位對工程成本的控制進行分析研究.1.制定嚴(yán)密的合同條款隨著我國加入WTO，工程項目的管理也將逐步與國際接軌，實行嚴(yán)格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長；于內(nèi)墻如設(shè)備安裝預(yù)算，不同的品牌型號價格出入很大

36、，如果辦公室模糊很容易千萬施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗及合同條款。2.結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本做為開發(fā)單位的預(yù)算合同人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調(diào)試內(nèi)或毗鄰建筑物的局

37、部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細(xì)心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由榔頭工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗不充分的問題不匆忙作定論，要向現(xiàn)場的工程師進行咨詢。在項目開發(fā)過程中不可避免的市政工程，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價人員很少遇到這類預(yù)算，因此這類問題就更需要多問。如在一次室外消防管道的預(yù)算中，就曾遇到了防滑卡箍使用數(shù)量問題，如果按定額常規(guī)用量參考值（0.338個/m）去測算，全小區(qū)2000m管張，共需用676個防滑卡箍，而實際上只在變徑、變高、管線拐彎處使用，全小區(qū)共使用1

38、6個，兩項相差560個，以每個228元計算，僅防滑卡箍一項避免的直接費損失就高達10多萬元。“多思考”，不可不論定額仍是目前建設(shè)市場確定造價的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下人孔檢查井每座多少元報價、防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。3做好市場材料及市場工藝價格的，建立

39、尋價體系項目的工程材料費一般要占圬工工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發(fā)過程中，建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機構(gòu)公布的價格，與社會咨詢機構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調(diào)一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細(xì)的價格管理遠(yuǎn)不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟往來關(guān)系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產(chǎn)品；其次，控制材料的采購單價，企業(yè)還應(yīng)把握大勢

40、，在系統(tǒng)價格的基礎(chǔ)上，定期繪制主要材料時間價格曲線圖。分析材料的周期變化規(guī)律，結(jié)合技術(shù)曲線的分析及市場經(jīng)濟的運行狀況，委托人的通貨膨脹或通貨收縮狀態(tài)，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中斯走向，在參照價格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應(yīng)用在開發(fā)生產(chǎn)中。4.建議采用工程量清單形式確定工程造價工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建招標(biāo)工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位受苦填寫單價的一種工程量計價方法。目前市場

41、上常用形式是將腳手架使用費、遇、模板使用費等非實體性消耗費用，以及企業(yè)管理費、利潤和此部分的稅金列于開辦費中，一般開辦費為總價包干不變，工程量清單中的單價只包含了實體性消耗中的直接費及其稅金，此部分價款隨工程量的培養(yǎng)而變化。采用工程量清單的形式，對建設(shè)單位而言，首先工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水份，堵住漏洞；其次可控制設(shè)計變更引起的工程價款的增加，變更培養(yǎng)的工程量，只能引起實體性消耗中的直接費及其稅金部分的變化，非實體性消耗費用及企業(yè)管理費、利潤及此部分的稅金，仍保持原有水平?？傊?，采用工程量清單對于建設(shè)單位來說是一項既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。5.做好反索賠工作近

42、幾年來有關(guān)索賠的文章隨處可見，而反索賠的文章卻不多，許多建設(shè)單位把重點放在了如何應(yīng)對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場清單不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的新產(chǎn)品等待，對此建設(shè)單位均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片和現(xiàn)場稠人廣眾等原始資料。以上從5個方面談了施工階段項目開發(fā)的成本控制，相輔相成，缺一不可，可以有側(cè)重，不可有忽視。對于成本管理這個大課題，遠(yuǎn)不止這些內(nèi)容能夠囊括，還需要具體問題具體分析，使之不斷完善成熟?？?/p>

43、之，開發(fā)單位的預(yù)算合同人員要做到統(tǒng)觀全局，對建材市場走向做到心中有數(shù)，對定額做到舉一反三、靈活應(yīng)用，為開發(fā)項目的成本控制輔平道路，注入實力。(四)房地產(chǎn)項目結(jié)算審核階段的成本控制結(jié)算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機制： 1.會議確認(rèn)制結(jié)算原則采用會議確認(rèn)制。通過結(jié)算會議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。 2.二次復(fù)核、審計制建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操

44、作人員應(yīng)聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)。 3.獎懲制度結(jié)算完畢后，對照成本目標(biāo)進行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設(shè)計階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目加強目標(biāo)成本的管理制度目標(biāo)成本管理是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場及企業(yè)自身狀況進行的一種全過程全動態(tài)的目標(biāo)成本管理方式，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強項目目標(biāo)成本管理，可以理清利潤目標(biāo)成本管理，控

45、制成本，能夠為項目決策提供有效依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目借鑒的一種目標(biāo)成本管理方式。所謂目標(biāo)成本管理是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標(biāo)成本管理是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。作為目標(biāo)概念，它是目標(biāo)的一種具體形式，是企業(yè)預(yù)先確定的在一定時期內(nèi)所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，即想要達到的成本水平、數(shù)值或指標(biāo)。它一般包括三個相互聯(lián)系的方面：目標(biāo)成本額、單位產(chǎn)品成本目標(biāo)和成本的降低目標(biāo)。作為成本概念，它是為實現(xiàn)特定經(jīng)濟目的而發(fā)生的資本耗費，是內(nèi)涵和外延擴大了的成本概念，是一種經(jīng)營管理型成本。可見，目標(biāo)成本既有目標(biāo)的屬性，又有成本的屬性，是二者的統(tǒng)一。(一

46、)、目標(biāo)成本管理的基本模式按照全面完整的目標(biāo)成本管理體系的要求，基本流程應(yīng)該包括以下幾個部分：1目標(biāo)成本的分解。目標(biāo)成本制定后，要結(jié)合企業(yè)的實際情況進行橫向和縱向的分解。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個部門，成為各部門的責(zé)任成本，各部門成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體；縱向是把目標(biāo)成本管理按作業(yè)程序進行分解，形成每個生產(chǎn)期間的成本控制底線。 2目標(biāo)成本的制定。目標(biāo)成本管理首先是制定成本目標(biāo)，按照科學(xué)性原則，充分掌握資料。在充分掌握資料的基礎(chǔ)上，進行加工處理，形成對決策有用的資料；然后進行成本決策分析，提供各種備選方案，進行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進行目標(biāo)

47、成本的分解和落實，最后形成目標(biāo)成本管理計劃，作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。 3目標(biāo)成本的分析和考核。目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績分析，為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、過程控制、反饋控制以及考核評價提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果和詳細(xì)的分析資料，對各層次的目標(biāo)責(zé)任者，按照目標(biāo)責(zé)任制的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行評價和逐級考核，肯定成績發(fā)現(xiàn)不足，為進一步加強目標(biāo)成本管理創(chuàng)造條件。 4目標(biāo)成本的控制。目標(biāo)成本管理的核心在于控制，這里的控制是指在項目成本形成的過程中，為降低成本，達到預(yù)期的成本目標(biāo)，所進行的預(yù)測、計劃、實施、核算、分析、考核等一系列活動。它包括事前的控制、事中的控

48、制和事后的控制。形成目標(biāo)成本的全狀態(tài)和全時態(tài)的全面控制，達到預(yù)定的目標(biāo)。 上述幾個方面構(gòu)成了目標(biāo)成本管理的基本模式。(二)、房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本管理流程目標(biāo)成本管理運用到房地產(chǎn)開發(fā)項目上一定要遵守市場導(dǎo)向原則、顧客滿意原則、全面管理原則、成本效益觀以及源流管理原則，這樣才能達到預(yù)期的目的。 1. 目標(biāo)成本的制定目標(biāo)成本的制定以市場導(dǎo)向和顧客滿意為原則，以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。在開發(fā)前期階段，首先要進行市場調(diào)研和顧客需求調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況制定可行性方案，財務(wù)目標(biāo)成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術(shù)人員在開發(fā)項目建設(shè)的前

49、期階段需要共同協(xié)作，根據(jù)市場情況和相關(guān)的歷史同類項目成本資料對開發(fā)項目的目標(biāo)成本進行制定。各成本項目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)推算得出；單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)，圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)市場行情計算得出。 具體的制定步驟如下：第一步，預(yù)測項目的目標(biāo)收入。第二步，制定目標(biāo)利潤。第三步，制定目標(biāo)成本。2.目標(biāo)成本的優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段一般可分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計四個小階段。除了概念設(shè)計之外的其他三個小階段要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。所以在方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工

50、圖設(shè)計完成之后均需要對開發(fā)項目的目標(biāo)成本進行優(yōu)化。 設(shè)計階段是開發(fā)項目目標(biāo)成本控制最重要的階段。設(shè)計階段房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵工作有以下幾點：第一，在進行委托設(shè)計時，要全面貫徹項目決策的精神，向設(shè)計單位說明項目的質(zhì)量（包括品位）和成本兩方面的要求。第二，通過成本測算，進行價值功能比的分析。第三，通過對設(shè)計方案的審查與分析，要求進一步優(yōu)化目標(biāo)成本管理。在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定項目的準(zhǔn)確定位。設(shè)計部編制建設(shè)項目綜合經(jīng)濟指標(biāo)表，主體建筑安裝費以此表為依據(jù)，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，形成方案設(shè)計階段的成本控制建議。實施

51、方案確定后，對項目成本測算進行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本                3.目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本管理的分解有縱向分解和橫向分解，目標(biāo)成本管理的縱向分解指的是根據(jù)開發(fā)項目的形成過程，按照成本核算科目將開發(fā)成本進行逐級的分解。目標(biāo)成本的橫向分解指的是在開發(fā)項目目標(biāo)成本縱向分解的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)各部門業(yè)務(wù)和管理職能的不同，將目標(biāo)成本縱向分解的末級科目具體分解落實到各個相應(yīng)的責(zé)任主體，橫向分解的過程實質(zhì)就是目標(biāo)成本的責(zé)任分解的過程。

52、如，將甲供材的成本劃歸到采購部，就是橫向分解的二級分解，同時分解之后甲供材的目標(biāo)成本就成了采購部的責(zé)任成本。 目標(biāo)成本的分解應(yīng)根據(jù)項目的總規(guī)劃指標(biāo)、分期規(guī)劃指標(biāo)及工程概況，把各控制指標(biāo)分解到各個責(zé)任部門，并明確各部門的目標(biāo)、控制要點和控制手段。責(zé)任分解到部門后，還要制定詳細(xì)的成本控制的要點。 對于縱向分解來說，主要是依據(jù)企業(yè)內(nèi)部形成的成本核算科目的層級和具體的成本核算科目。分解的原則是開發(fā)項目的目標(biāo)成本必須分解到最末級的成本核算科目。房地產(chǎn)開發(fā)項目有裙樓、公寓、寫字樓及商業(yè)街等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期由高層、多

53、層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。目標(biāo)成本法來源于成本企劃，融會了目標(biāo)成本管理的思想。目標(biāo)成本是企業(yè)一項重要的經(jīng)營目標(biāo)成本管理，它既是一個目標(biāo)概念，又是一個成本概念。目標(biāo)成本管理是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場及企業(yè)自身狀況進行的一種全過程全動態(tài)的目標(biāo)成本管理方式，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強項目目標(biāo)成本管理，可以理清利潤目標(biāo)成本管理，有效控制成本，能夠為項目決策提供有效依據(jù)，因此，是值得房地產(chǎn)開發(fā)項目借鑒的一種目標(biāo)成本管理方式。體系六、房地產(chǎn)開發(fā)項目必須作好良好的品牌營銷工作隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展以及消費者的日趨理性， 房地產(chǎn)營銷的創(chuàng)新不是一句口號。傳統(tǒng)的樓市買賣觀已不適應(yīng)時代發(fā)展的要

54、求，房地產(chǎn)的營銷模式應(yīng)該發(fā)生根本性的變革。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果沒有好的產(chǎn)品和成熟的營銷經(jīng)驗作支撐，要想在市場上占有一席之地是非常困難的如果將以前房地產(chǎn)界大肆炒概念的時代稱為房地產(chǎn)營銷時代的話，那么如今這個更加注重品牌、品質(zhì)的時代則可稱作是房地產(chǎn)業(yè)的后營銷時代”此，我們從以下幾個方面予以深入解讀。(一).炒作式營銷于長遠(yuǎn)發(fā)展無益房地產(chǎn)企業(yè)確實應(yīng)該重視營銷，但絕不能過度營銷，因為產(chǎn)品與管理才是第一位的炒作行為實際上就是一個短期行為。一些項目公司或者說一些并不是很專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，因為他本身不具備一定的專業(yè)水平，所以為了自己的經(jīng)濟效益，肯定會進行短期的炒作或是作秀。而對于萬通、萬科、華潤、富

55、力等一些專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，就會在營銷推廣廣告宣傳等方面建立一個長期的而且方向統(tǒng)一的機制。這樣的公司考慮得更長遠(yuǎn)、所站的高度也是確定在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上的考慮的不僅僅是某個項目的銷售量，更多的企業(yè)幾十年甚至上百年的經(jīng)營、品牌以及市場的美譽度，所以這樣的公司會將更多的精力放在產(chǎn)品的規(guī)劃、研發(fā)以及品質(zhì)方面。而對于那些進行短期炒作、作秀的公司而言，產(chǎn)品在當(dāng)時也許會賣得很好，但過幾年之后產(chǎn)品的問題也許就會暴露出來，這對于該公司日后的產(chǎn)品以及品牌的營銷都會產(chǎn)生很大的影響。對于一個企業(yè)及其產(chǎn)品而言，最好的評判者實際上就是用戶，所以踏踏實實做好自己的產(chǎn)品才是最重要的而不是大肆地進行宣傳，就更不用說

56、那些不切實際的宣傳了(二). 對營銷的認(rèn)識不能過于膚淺目前房地產(chǎn)市場的特點是眾多樓盤越來越重視樓盤的包裝和宣傳策劃，言必稱“營銷”而日趨理性的消費者個體的心思并不那么好琢磨，結(jié)果是除了少數(shù)熱銷樓盤切準(zhǔn)市場的脈搏，一時獨領(lǐng)風(fēng)騷外，眾多的房產(chǎn)商卻是費力不討好。    房地產(chǎn)營銷策略是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質(zhì)上是一個從了解市場、熟知市場到推廣市場的過程，其核心是顧客和市場。市場的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化和個性化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求產(chǎn)品內(nèi)涵，不僅要

57、體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費習(xí)慣及生活方式和發(fā)展需要。    市場上對營銷有一種膚淺的認(rèn)識，將營銷策劃僅僅等同于一本本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，或是花花綠綠、美輪美奐的廣告設(shè)計，或是精巧細(xì)致、營銷時代、房地產(chǎn)品牌、品質(zhì)之思考等房地產(chǎn)營銷策劃、豪華鋪張的案場布置。追根究底，這些文案、廣告、樣板房的精心打造”都只是停留在吸引消費者眼球、營造人氣的功效上，與達到銷售目的實現(xiàn)房產(chǎn)價值還有非常大的距離。（三）、盲目炒作嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽和可持續(xù)發(fā)展前幾年過分重視廣告宣傳、實施強化銷售的項目，有些遭受損失甚至是死盤”現(xiàn)在看來只重視概念炒作、忽視服務(wù)，

58、把銷售與經(jīng)營隔離開來，只重視銷售現(xiàn)金的回籠，已經(jīng)給許多開發(fā)企業(yè)帶來了不少問題，嚴(yán)重影響了企業(yè)的信譽和可持續(xù)性發(fā)展。    那種“孔雀開屏”式的華麗概念炒作和“鴕鳥自衛(wèi)”式的顧頭不顧尾的行為都是不足取的同時，多年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗告訴我，房地產(chǎn)營銷貫穿項目開發(fā)始終，與開發(fā)企業(yè)的每個部門都相關(guān)聯(lián)。而以市場為導(dǎo)向，客戶服務(wù)為中心，把銷售與經(jīng)營管理緊密結(jié)合，講究誠信和效益的房地產(chǎn)營銷模式和理念或許值得我去嘗試。（四）、概念的消亡將會帶來市場信譽的崛起根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場的營銷狀況和發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)營銷理念已經(jīng)不拘泥于傳統(tǒng)的營銷模式，而是充分結(jié)合產(chǎn)品自身及品牌所帶來

59、的綜合效應(yīng)。我國沖動型的購房已成昨日黃花，謹(jǐn)慎、理性的消費者關(guān)心的不是概念的新奇，而是商品質(zhì)量是否過硬、否物有所值、承諾能否全面兌現(xiàn)等。房地產(chǎn)業(yè)進入全面質(zhì)量、素質(zhì)競爭的今天，僅僅靠某一單一要素爭取客戶，將股市的概念炒作手法引入房地產(chǎn)業(yè)將給行業(yè)發(fā)展帶來無窮后患。不少開發(fā)商認(rèn)為，市場營銷無秘訣，只要市場剛性需求仍在只要存在足夠的購房者(投資客)稍加潤色，配合足以讓人“如癡如醉”生動描繪(概念)就可以讓自己的產(chǎn)品屢戰(zhàn)屢勝。房屋是生活的必需品，具有不可替代的專有屬性，真正的消費者不是因為概念而選擇購房，而是市場需求仍可以滿足供給，不要用賴以生存的居住需求來填補脆弱的產(chǎn)品上那一層層“美輪美奐”凹槽。隨著

60、那些“概念”逐漸消亡，眾多開發(fā)商會越來越注重信譽體系的建立。（五）注重品牌與品質(zhì)才是營銷的真諦營銷階段作為產(chǎn)品的終極利潤目標(biāo)，已經(jīng)是產(chǎn)品的執(zhí)行層面。要真正做產(chǎn)品，就應(yīng)該從提高樓盤產(chǎn)品的綜合素質(zhì)做起，從滿足消費者的市場需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分、產(chǎn)品功能細(xì)分才是人本主義思想的體現(xiàn)，重視產(chǎn)品是營銷體系最具生命力的核心所在。只有以市場的需求為本，深入市場、把控市場，項目開發(fā)之前就做好市場定位，而市場定位又側(cè)重于產(chǎn)品的功能定位和目標(biāo)客層的定位，這樣才能夠真正有效地鎖定市場。重視產(chǎn)品，才能有效突破市場。    房地產(chǎn)市場營銷應(yīng)該是分析產(chǎn)品賣點、展開賣點

61、的一個過程，但不應(yīng)該人為制造賣點，不應(yīng)該為了營銷而營銷。消費者的需求必須通過消費產(chǎn)品本身才能得以滿足，所謂的情感銷售也基于此。    營銷不是萬能的沒有產(chǎn)品作基礎(chǔ)，就不可能有營銷的前提。如今，營銷策劃的重心前移，物業(yè)胎教”即營銷的前期介入已成為時下的一個市場特征。營銷策劃的分量發(fā)生了重要的變化，以純市場觀念把握產(chǎn)品前期開發(fā)設(shè)計的市場特征(市場定位)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)重于后期銷售。試想如果我不知道市場需要什么產(chǎn)品，不知道人們對價格、地段、房型、環(huán)境、物業(yè)管理等一系列產(chǎn)品要素有什么要求，不知道目標(biāo)客層在哪里，不知道一定區(qū)域內(nèi)人們生活習(xí)性，而光憑個人的意愿、猜想或盲目跟風(fēng)

62、去規(guī)劃、設(shè)計，怎么可能簡單地憑“營銷”去實現(xiàn)市場的預(yù)期目標(biāo)呢，（六）、營銷需要好的產(chǎn)品來支撐                              營銷是構(gòu)建一個品牌的重要組成部分，一個品牌是由多方面支撐的比如說產(chǎn)品、服務(wù)、管理、運營以及企業(yè)在不同業(yè)態(tài)中所處的位置，包括企業(yè)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃。品牌在原則上來講不是用錢“燒”出來的現(xiàn)在房地產(chǎn)圈里也有一些公司在營銷方面做得很好，但是產(chǎn)品、企業(yè)美譽度以及品牌并沒有構(gòu)建起來，這都不適合企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。首先要在產(chǎn)品創(chuàng)新的角度上看到市場的需求，然后才能夠談營銷。營銷是需要好的產(chǎn)品來支撐的企業(yè)應(yīng)