物業(yè)管理職能移交協(xié)議書

1、物業(yè)管理職能移交協(xié)議書  移交方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱甲方）  接收方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱乙方） 為進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院國發(fā)（2016）19號、國辦發(fā)（2016）45號文精神，根據(jù)國資廳發(fā)改革（2018）7號、11號文件最新要求，參照省、市相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方自愿、平等的充分協(xié)商，現(xiàn)就如何按國務(wù)院要求的最后期限，完成“三供一業(yè)”的實質(zhì)性交接；如何同步落實國家政策，精準(zhǔn)實操物業(yè)管理職能、資產(chǎn)等交接的具體事宜，簽訂如下協(xié)議。第一條、物管職能

2、及移交范圍（一）物業(yè)管理職能的含義：在甲乙雙方確定的移交區(qū)域內(nèi)，按地方政府頒布的物業(yè)管理等級和標(biāo)準(zhǔn)，按服務(wù)面積收取物業(yè)管理費；對房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、維護(hù)；對物管區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境、公共秩序進(jìn)行有序管理；實施業(yè)主需求的、和乙方服務(wù)等級相配套的家政服務(wù)。（附件一：移交物業(yè)小區(qū)物業(yè)此前服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)及批件）（二）移交范圍：總計有職工住宅  棟，總建筑面積  萬平方米，總戶數(shù)  戶。分別坐落在XXXXXXXXXXX 等XX個街區(qū)：各移交區(qū)域的坐落位置：(小區(qū)名稱，地址，東、西、南、北街臨XXXXX)（附件二：物

3、業(yè)移交范圍平面示意圖及住戶明細(xì)表）第二條、物業(yè)管理職能交接基準(zhǔn)日自本協(xié)議生效之日起，雙方開始啟動交接，XXXX年XX月XX日XX點，為完成職能交接工作基準(zhǔn)日。此基準(zhǔn)日之后，甲方不再承擔(dān)以上區(qū)域物業(yè)管理及其相關(guān)責(zé)任。第三條、關(guān)于維修改造補助資金（一）經(jīng)甲、乙依XXX市政府XXX文件測算，并報市國資委專家組審核確認(rèn)，甲方應(yīng)在本協(xié)議生效三個月內(nèi)，給付乙方接收補助資金人民幣X仟X佰X拾X萬元（￥00,000,000.00元）。（二）此費用作為乙方對接收區(qū)域的維修費和必要的改造費用，乙方有權(quán)依國家或地方的相關(guān)政府的相關(guān)政策，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招標(biāo)，統(tǒng)一實施。第四條、關(guān)于相關(guān)資產(chǎn)的移交（一）物業(yè)管理用房：依國

4、務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例和地方政府有關(guān)規(guī)定，甲方按所交物管職能建筑面積的千分之三，于基準(zhǔn)日15日前，向乙方提供移交各小區(qū)物業(yè)管理用房，總建筑面積約XXX平方米。（附件三：移交房產(chǎn)明細(xì)及位置示意圖，）（二）未買斷產(chǎn)權(quán)住宅：凡房改中未買斷或未全部買斷的永久固定性住戶，其房屋產(chǎn)權(quán)的未買斷部分，均移交給乙方，由乙方按有關(guān)規(guī)定實施管理。（附件四：房改后未出售住宅明細(xì)表）（三）履行物管職能的一般資產(chǎn)： 甲方向乙方移交用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部公共服務(wù)設(shè)施、設(shè)備與低值易耗類物品。（附件五：各家屬區(qū)移交設(shè)施、設(shè)備、工具等低值易耗類明細(xì)表）（四）物管區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)屬： 在業(yè)主已辦住宅權(quán)屬證分?jǐn)偤笥嘞峦恋兀ü┥顓^(qū)

5、使用的道路、綠地、水景、庭院等，不含坐落在家屬內(nèi)公有建筑的投影土地），應(yīng)屬生活區(qū)不可分割部分，其土地使用權(quán)隨小區(qū)一并移交。（附件六：全部移交區(qū)域土地使用權(quán)證復(fù)印件）第五條、關(guān)于人員移交依據(jù)市國資委相關(guān)文件精神，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方向乙方移交國有職工XXX名。第六條、關(guān)于國有資產(chǎn)交接程序：（一）本協(xié)議生效后，由甲方出具全部擬移交資產(chǎn)實物明細(xì)和財務(wù)清單，經(jīng)雙方協(xié)商認(rèn)可后，與基準(zhǔn)日前十日，各派相關(guān)職能部門，赴現(xiàn)場清點、核準(zhǔn)，并簽署資產(chǎn)交接簽署單，以備甲乙雙方后期賬務(wù)處理。（二）凡以上無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，甲方應(yīng)提供相關(guān)權(quán)屬變更的法定要件，并協(xié)助乙方辦理。完成交接后，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理上述建筑用電、用水、用熱等用

6、戶更名手續(xù)。第七條、關(guān)于移交物業(yè)管理資料（一）含移交區(qū)域內(nèi)建筑物的全部物業(yè)管理收費臺帳、產(chǎn)權(quán)資料。土建、水暖、電氣、采暖、供水、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉葓D紙、內(nèi)頁等檔案資料。（二）近三年的大、中修資料：項目位置、項目名稱、投入金額、竣工資料等。（附件七：建筑檔案類資料交接目錄）第八條、關(guān)于相關(guān)責(zé)任界定（一）乙方對職能履行區(qū)域的維修改造負(fù)“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一實施”的責(zé)任；在乙方的集中改造期間，甲方應(yīng)予積極配合，提供建設(shè)用地和線路通道，做好本企業(yè)職工思想政治工作，協(xié)助解決施工受阻等問題。（二）凡甲方現(xiàn)物業(yè)管理中，有依規(guī)需移交至市政、社區(qū)管理的其它項目，基準(zhǔn)日后，由乙方負(fù)責(zé)移交。甲方向乙方提供涉及移交范圍

7、內(nèi)與環(huán)衛(wèi)、園林、路燈管理部門簽訂的協(xié)議及業(yè)務(wù)范圍界定的說明，基準(zhǔn)日后由乙方繼續(xù)履約；（三）涉及甲方需向水、電、熱等第三方移交，但尚未交出的職能，繼續(xù)由甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行移交。甲方應(yīng)向乙方及時提供擬定移交基準(zhǔn)日等相關(guān)信息和相關(guān)資料?；鶞?zhǔn)日后，乙方以小區(qū)物業(yè)管理者身份，對以上各方接收改造工程進(jìn)行協(xié)調(diào)和必要的配合。（附件八：物業(yè)管理職能與第三方聯(lián)系與銜接的相關(guān)文書）第九條、相關(guān)費用的責(zé)權(quán)界定（一）甲方在以上移交物業(yè)區(qū)域預(yù)收取的物業(yè)等相關(guān)費用，以雙方交接基準(zhǔn)日為界，凡甲方已收基準(zhǔn)日以后費用，應(yīng)交付乙方。凡基準(zhǔn)日之前和上述物管區(qū)域相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)人，均為甲方。（二）移交房產(chǎn)涉及到的水電費自交接之日按水表、電表

8、顯示的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，之前發(fā)生的由甲方繳納，之后發(fā)生的由乙方繳納。（三）用于住宅大修理的專項維修資金，按政府相關(guān)規(guī)定劃轉(zhuǎn)到乙方專項維修資金帳戶。（附件九：涉及到債權(quán)債務(wù)界定的相關(guān)資料）第十條、雙方保證移交進(jìn)度質(zhì)量的特別約定（一）為確保交接基準(zhǔn)日如期實現(xiàn)，本協(xié)議簽訂五日內(nèi)，雙方應(yīng)就需雙方同步履行義務(wù)的若干時空結(jié)合點，充分商榷、論證并簽訂交接過渡期履約分解目標(biāo)備忘錄（以下簡稱備忘錄），并各負(fù)其違約責(zé)任。（附件十：交接過渡期履約分解目標(biāo)備忘錄討論稿（二）甲方保證，基準(zhǔn)日前依此備忘錄，將乙方管理職能完全到位所需要的各類資產(chǎn)、設(shè)施設(shè)備、相關(guān)資料、移交費用，及時到位。同時甲方有義務(wù)對乙方所需了解的、和履行職能相

9、關(guān)的全部問題，做出書面的、口頭的說明或解釋。（三）雙方必須在基準(zhǔn)日15日前，完成應(yīng)移交人員人事檔案、工資關(guān)系、社會保險關(guān)系、組織關(guān)系的交接。（四）乙方必須于基準(zhǔn)日次日零點前，進(jìn)入全面管理狀態(tài)，做到全部體現(xiàn)物管職能的崗位，無遺漏，無空缺。并確保其服務(wù)質(zhì)量不降低。接管后，應(yīng)有計劃的、有效使用維修改造補助資金，確保小區(qū)公共設(shè)施和公共環(huán)境提檔升級。第十一條、甲乙雙方對移交人員待遇的承諾（屆時，視移交人員情況，決定此條留否）第十二條、違約責(zé)任（一）至本協(xié)議約定基準(zhǔn)日之日，若甲方原因，費用和資產(chǎn)尚未交至乙方，甲方應(yīng)按既有約定向乙方支付違約金，同時繼續(xù)負(fù)擔(dān)全部物業(yè)管理運行管理費用，直至其“移交主體”責(zé)任義務(wù)

10、履行完畢。（二）至本協(xié)議約定基準(zhǔn)日之日，若乙方原因，造成甲方資產(chǎn)、職能等未能如期移交，乙方應(yīng)按既有約定向甲方支付違約金，同時負(fù)擔(dān)基準(zhǔn)日后應(yīng)接區(qū)域的全部物業(yè)管理運行管理費用。第十三條、凡本協(xié)議未盡事宜或交接實操中的具體事宜，甲乙雙方本著公平、公正、平等、自愿的原則，協(xié)商解決，簽訂補充協(xié)議或備忘錄。第十四條、凡本協(xié)議附件，或依本協(xié)議的補充協(xié)議、備忘錄等，一經(jīng)雙方簽字認(rèn)可，和本協(xié)議具有同等法律效力。本協(xié)議附件，將通過雙方具體協(xié)商，陸續(xù)補齊。第十五條、本協(xié)議壹式七份，甲乙方各三份，市國資委一份。    （簽署頁略）試論“三供一業(yè)”分離移交工作存在的問題、原因與對

11、策眾所周知，為保證“2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)三供一業(yè)承擔(dān)相關(guān)費用”，五年來，國家采取一系列措施并撥付巨額資金，使“三供一業(yè)”分離移交工作力度空前。但筆者在考察了二十幾個大中城市和部分央企的分離移交工作后發(fā)現(xiàn)，目前狀態(tài)，尚不容盲目樂觀，如不采取有效措施迅速糾偏與規(guī)范，肯定的說，此項改革很難在2018年底完成。本文力求通過對存在主要問題的分析，找到一些行之有效的對策建議。 一、 問 題 表 象 （一） 從移交成本上看“維修為主，改造為輔”的原則，被冷落和回避；“改造”似乎成了“三供一業(yè)”分離移交的主要工作；甚至有悖國情的對整個家屬區(qū)設(shè)施

12、全面新建也成為天經(jīng)地義；部分可繼續(xù)運行的有效資源被無端廢棄；五花八門的擅自增項，巧立名目收費現(xiàn)象愈演愈烈，有一個企業(yè)的單項移交成本，同比五年前央企試點時增加近十倍；一些經(jīng)濟(jì)上無力負(fù)擔(dān)的國企（甚至是央企）因此陷入進(jìn)退兩難；僅負(fù)擔(dān)央企補貼的中央財政預(yù)算，勢必出現(xiàn)很大缺口。（二） 從移交步驟上看“先移交，后改造”的原則被改寫，很多城市出臺的實施細(xì)則，盡管也優(yōu)先強調(diào)了“先移交，后改造”原則，但在“實施步驟”上，依然有總量過半的改造項目（甚至個別行業(yè)的全部改造項目），你移交方不按要求做完，接收方就是不接收！尤其需要強調(diào)的是，那些事實上由接收方操控的“先改造”。本質(zhì)上，是把接收方一項復(fù)雜的、有著

13、很多不確定因素的、甚至隱藏著“貓膩”和風(fēng)險的工程項目，強行捆綁在移交方的“職能移交”移交工作上！這種模式，無可置疑的在免責(zé)拖延著黨中央、國務(wù)院分離企業(yè)辦社會職能的既定預(yù)期。（三）從移交程序上看一些原本應(yīng)該很清晰的交接程序，被人為繁瑣化、扭曲化，致使移交進(jìn)程艱難、坎坷，無端拖延。如有的城市把供電職能分離，搞成了“三條線”：第一條線把移交區(qū)域視為新增用戶，必須走用電申請、論證、批準(zhǔn)程序，并收取一筆可觀的費用；第二條線是改造，必須依供電方要求設(shè)計施工，并由移交方辦理相關(guān)手續(xù)、結(jié)清工程費等等，供電方才決定是否送電；第三條線才是分離移交，由移交方委托審計機構(gòu)確認(rèn)工程決算，資產(chǎn)轉(zhuǎn)固，協(xié)商移交等等。 甚至還

14、有的省會城市對移交方提出：危房徹底解危、違章建筑全部拆除、加收過渡期管理費和保證金、裝修物管用房等數(shù)十項要求，而后方能談移交 （四）從移交進(jìn)度上看                     個別地方政府的不作為，慢作為，正在嚴(yán)重的影響、拖延著全局。不知為什么，有的省剛剛才出臺方案，而且基本上是照抄上頭文件。有一家國內(nèi)五百強企業(yè)，明年六月底要完成“混改”試點，因此前必須處理主輔分離

15、問題，其坐落在該省各地的二級企業(yè)，赴相關(guān)市、縣對接，竟毫無結(jié)果。盡管45號文強調(diào)要“簡化程序”“建立綠色通道”等等，但在很多城市里，仍按部就班，層層設(shè)卡，甚至“雁過拔毛”亂收費、壟斷諸如路面等恢復(fù)工程“一口價”沒商量等等。 二、原 因 分 析 （一）移交企業(yè)嚴(yán)重缺失話語權(quán)，而對接收單位缺少要求和限制。既然本項目名稱叫“三供一業(yè)分離移交”，那么相關(guān)文件的總體要求、國家補貼、完成期限等，也自然主要都針對移交方提出要求。問題是，當(dāng)進(jìn)入實操后，接受方勢必高筑“門檻”，對“必要的改造”等范圍的界定，移交成本的確認(rèn)，移交企業(yè)基本上沒用話語權(quán)。這種交、接雙方權(quán)利的嚴(yán)重不對等，平等公正的協(xié)

16、商機制根本無法形成。于是，接收方苛刻離譜的要求，在政府無能力否定所謂“專業(yè)要求”的情況下，便演變?yōu)榈胤秸?。致使有悖國情、甚至有悖國家政策的要求，成為可能。（二）地方政府有悖國情的“雙刃劍”傾向，沒有得到及時的糾正?；诟鞯亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的差異，由各地方政府“接地氣”的制訂本地區(qū)的具體政策，“一手托兩家”的參與分離全過程的協(xié)調(diào)和管理，本無可非議。但事實證明，一些地市級地方政府，更多的站在了地方和接收方的立場上，尤其在對待駐區(qū)央企相關(guān)職能的接收上，甚至有捆綁移交方和中央財政博弈之舉。筆者在和一部分國企移交方領(lǐng)導(dǎo)座談時，曾遇到這樣的質(zhì)詢：“我們也知道我們那的政策和45號文有抵觸，但依45號文我們應(yīng)當(dāng)

17、執(zhí)行所在地的政策呀！上面不糾正！我們怎么辦？”（三）政策制定層面有關(guān)文件中的具體表述，被偷換概念，各取所需。如財資（2016）38號文，對國家補助金的撥發(fā)與清算，提出“維修改造和分離移交完成后”，應(yīng)當(dāng)及時申請清算，并要求提供竣工決算審計報告。筆者理解，這是狹指事實上“先改造”的個案。但接收方和地方政府可以理解為：“改造”是與國家“清算”補貼的前提。于是，“先改造”找到了政策依據(jù)；國辦45號文的“先移交”被束之高閣?？梢?，行文的嚴(yán)謹(jǐn)性事關(guān)全局。  這種因利益驅(qū)動，曲解政策的案例，各地各層面均不同程度存在。（四）由于以上因素，當(dāng)新一輪分離移交企業(yè)進(jìn)入工作狀態(tài)后，他們頓感一頭霧水

18、，對錯難辨，無所適從。面對超出了他們預(yù)想和承受能力的接收條件，欲就范內(nèi)心別扭，欲抗?fàn)幍讱獠蛔?，因為那些突破政策底線的要求，大都表現(xiàn)在紅頭文件上。于是，本應(yīng)有的主見、有底線、有擔(dān)當(dāng)?shù)娜ヒ罁?jù)國家政策抓落實。而現(xiàn)在的國家政策，對他們來說卻是“遠(yuǎn)水不解近渴”。無奈、無助和困惑，常常讓他們怨聲載道。總之，哪里缺少制約，缺少“制衡”，缺少交接雙方平等關(guān)系，哪里必然公正難求，項目“跑偏”在所難免。 三、對 策 建 議 （一）必須凸顯和保證“職能”移交這個核心，以防止喧賓奪主本末倒置?！叭┮粯I(yè)”分離移交從本質(zhì)上看，就是運行“職能”的分離！至于其它，都是“職能”移交的需要和衍生。只有運行“

19、職能”的分離，國企不再為它企業(yè)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)成本，才是這項改革的核心問題。試想，如果交接雙方都能回到這個初衷上來，完全可以先確定一個完成運行職能交接的基準(zhǔn)日，就運行中的水、電、熱，你接收方的抄表、收費、意外搶修能力，什么時間到位？從第一批央企試點結(jié)果看，此移交協(xié)議模式，移交協(xié)議簽訂后，短則三個月，多則半年，足以完成！應(yīng)當(dāng)說，五年來我們的文件、方案、會議布置，對確?！奥毮堋币平贿@個核心問題，強調(diào)和凸顯的不夠。（二）必須為“分離移交”行為性質(zhì)科學(xué)準(zhǔn)確定位，以避免節(jié)外生枝。 必須強調(diào)，“三供一業(yè)”分離移交，不是一般的企業(yè)行為；雙方所簽移交協(xié)議，僅僅是交接雙方同步執(zhí)行國家政令的一個約定；由此決定，

20、移交方支付的全部款項，只是為了將來運行質(zhì)量，不至于低于“平均水平”的一次性補償，財政部的表述叫“費用性支出”。所以，此款在移交方手里，不是擴大再生產(chǎn)的投資，也不是什么“工程款”，支出性質(zhì)絕不屬于經(jīng)營活動。由此推理：移交方先改造，不是移交職能的必然和必須；雙方約定的移交費應(yīng)全額支付給接收方；接收方無需出具發(fā)票（資金結(jié)轉(zhuǎn)收據(jù)即可）；這個環(huán)節(jié)，不存在納稅問題，不存在工程決算審計問題。因為，實事求是講，你移交方根本不具備這個專業(yè)改造的責(zé)任能力；從教訓(xùn)上看，完全是在荒自己的地，種別人田，人為抻長移交周期?。ㄈ┘哟髮σ平环降闹С至Χ?，進(jìn)一步對地方政府和接收方，提出必要的要求。如何以最低的成本，最簡捷的程

21、序，最短的周期，把這個歷史遺留問題處理的不再有遺留。這是移交企業(yè)的最基本意愿。應(yīng)當(dāng)說，移交方的立場和意愿，最能表達(dá)和體現(xiàn)黨中央、國務(wù)院對這項改革的初衷與預(yù)期。但是，作為接收方，一般不會這么想；作為地方政府，也會把地方政府可能面對的風(fēng)險，努力降到最低。所以，移交方作為這項分離移交中的弱勢群體，亟待一種能凌駕在各利益主體之上的、公平公正的協(xié)調(diào)與裁決。為此，十分有必要對地方政府和接收企業(yè)重申國家政策，對地方文件中各類“跑偏”傾向，堅決予以糾正；對達(dá)不到單方條件就拒絕接收的接收企業(yè)，應(yīng)采取必要措施。（四）必須面對我們的國情，守住政策底線，有效控制改革成本如：地方政府出臺政策，有無與中央政策相抵觸的或不

22、一致的？地方政府實施細(xì)則中，對中央政策有無抽象肯定具體否定的條款？地方政府有沒有生拉強聯(lián)“坐蹭車”收費，增加移交成本的？公共設(shè)施改造中，有沒有為了新建，無端的毀掉可運行設(shè)施的？地方制定的移交費用標(biāo)準(zhǔn)，有無超國家參考標(biāo)準(zhǔn)一倍以上的？地方增加的改造項目、收費項目和其它接收要求，沒有中央政策做直接依據(jù)的，究竟有多少？理由與根據(jù)是否方充分？建議國務(wù)院及各省國資委，加強督查或抽檢力度，一旦發(fā)現(xiàn)無視國家政策，擅自增加改造范圍、無端廢棄有效資源、肆意抬高移交成本，人為制造分離難度、查實后應(yīng)及時處理，并在相應(yīng)范圍通報，以扶正驅(qū)偏。（五）必須限制“先改造”“大改造”趨勢蔓延，有效遏制移交預(yù)期的繼續(xù)拖延。如何有效縮短移交周期？我們必須理順“移交職能”和“設(shè)施改造”，在時空上的邏輯順序。故筆者建議：第一，基于接收方主持改造更專業(yè)、更規(guī)范，而且竣工后由他們運行管理。那么，就應(yīng)當(dāng)結(jié)束那種權(quán)、責(zé)錯位的改造模式，還接收方一個改造主體的定位。第二，這個定位完全不影響，交接雙方就現(xiàn)有運行系統(tǒng)，先明確一個完成“運行責(zé)任”交接的基準(zhǔn)日。第三，接收方作為改造主體方