簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合約協(xié)議書(shū)的效力最高院公報(bào)案例解析

1、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的效力最咼院公報(bào)案例張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案【裁判摘要】預(yù)約合同是一種約定將來(lái)訂立一定合同的合同。 當(dāng)事人一方違反 預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無(wú)法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方 簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還 是本約合同，最主要的是看見(jiàn)此類(lèi)協(xié)議是否具備商品房銷(xiāo)售管理辦 法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容， 即只要具備了雙方 當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)，商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總 價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣(mài)人已經(jīng)按照 約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)

2、定此類(lèi)協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同 本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中 明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的, 該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。原告：張勵(lì)。被告：徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司。法定代表人：程剛，該公司董事長(zhǎng)。原告張勵(lì)因與被告徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)同力創(chuàng)展公司）發(fā)生商品房預(yù)售合同糾紛，向江蘇省徐州市泉山區(qū)人民 法院提起訴訟。原告張勵(lì)訴稱(chēng)，2004年2月16日，原告張勵(lì)與被告同力創(chuàng)展公 司訂立商品房預(yù)售合同，明確約定被告開(kāi)發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房出售給原告，建筑面積為123平方米，價(jià)格為2568元/

3、平方米，并約定原告向被告繳房款定金等。合同簽訂后，原告按合同約定履行了給付定金的義務(wù)，但被告遲遲于2009年開(kāi)工建設(shè)，并公然違約，將房屋面積縮小為90平方米，并單方面提高售房?jī)r(jià)格。請(qǐng)求法院判令被告依法按原合同價(jià)格賠償原告房屋（不低于90平方米）一套并賠償其他損失100000元。原告張勵(lì)提交了如下證據(jù):1.橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單一份。該預(yù)訂單甲方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司、乙方為張勵(lì)，簽訂日期為2004年2月16日。其主要內(nèi)容為：橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房是由甲 方開(kāi)發(fā)建設(shè)，甲方已就開(kāi)發(fā)建設(shè)情況向乙方做了必要的說(shuō)明， 并愿意 預(yù)訂給乙方；乙方已對(duì)該商品房做了必要的了解，自愿預(yù)定該商

4、品房。在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就乙方預(yù)訂甲方商品房事宜達(dá) 成以下協(xié)議：一、乙方預(yù)訂甲方開(kāi)發(fā)的商品房為橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組 團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房；二、該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方 米，簽訂合同時(shí)雙方應(yīng)以房產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；三、雙方約 定房屋價(jià)格為2568元/平方米，總房款預(yù)計(jì)為308 484元，簽訂合同時(shí)單價(jià)不變，總價(jià)款根據(jù)房產(chǎn)部門(mén)核準(zhǔn)面積作相應(yīng)調(diào)整。 此價(jià)款為 房屋本身價(jià)款，不含配套及其他費(fèi)用等；本單簽訂時(shí)，乙方向甲方預(yù) 繳購(gòu)房款50 000元，合同簽訂時(shí)，乙方再向甲方繳付 258 484元;四、乙方需向甲方支付的配套費(fèi)用有：暖氣安裝費(fèi)按房屋建筑面積100元/平方米收

5、取，預(yù)計(jì)總數(shù)為 12 300元，合同簽訂時(shí)按房產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)面積相應(yīng)調(diào)整其他需要約定的事項(xiàng)：地下室980元/ 平方米，面積另計(jì)。2 .收款收據(jù)一份。該收款單開(kāi)具日期為 2004年2月16日并加蓋了徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章， 其上載明：客戶(hù)名 稱(chēng)張勵(lì)、彩園8-1-102 一套預(yù)付款50 000元。3.商品房預(yù)售許可證一份。該許可證發(fā)證機(jī)關(guān)為徐州市房產(chǎn)管理局、發(fā)證時(shí)間為2010年1月21日、編號(hào)為徐(房)售許字(2010) 第2號(hào)，其上載明：徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司：你單位開(kāi)發(fā)建 設(shè)的橙黃時(shí)代5, 6, 7, 8商品房屋，經(jīng)審查具備預(yù)售條件，予以批準(zhǔn)，特此發(fā)證。坐落地點(diǎn)：泉山區(qū)奎

6、山路奎西村，用途性質(zhì)：住宅, 交付日期：2010年7月25日。原告張勵(lì)以上述證據(jù)證明預(yù)訂單已經(jīng)具備了合同的基本條款，具 有可行性，因?yàn)楸桓嫱?chuàng)展公司取得了售房許可證， 使得該合同具 有合法性；原告已經(jīng)按照合同約定履行了給付款項(xiàng)的義務(wù)。被告同力創(chuàng)展公司辯稱(chēng)，一，關(guān)于原告張勵(lì)訴訟請(qǐng)求要求交付房 屋的問(wèn)題，第一，原告的合同性質(zhì)為雙方簽訂的預(yù)訂單，屬于預(yù)約合 同，而非正式的商品房預(yù)售合同。預(yù)約合同僅有協(xié)商簽約的合同，沒(méi) 有交付房屋的義務(wù)。在雙方簽訂的預(yù)訂單中大量使用預(yù)定字樣， 預(yù)訂 單僅具有合同的基本條款，不具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本內(nèi)容。 商品 房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般的買(mǎi)賣(mài)合同，具有特殊性，其涉及到諸

7、多的義務(wù)條款，如房屋交付問(wèn)題，面積差價(jià)處理問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)證的辦理問(wèn)題等 等，這些問(wèn)題如不在合同中明確約定，則合同在履行上會(huì)存在事實(shí)上和法律上的障礙。第二，預(yù)訂單簽訂的時(shí)間是2004年2月16日，當(dāng)時(shí)預(yù)訂房屋所在的地塊并沒(méi)有拆遷， 僅僅辦理了意向和規(guī)劃手續(xù)，不 具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件，更不具備預(yù)售的條件，這一點(diǎn)原告是清楚的。該處工程的建筑工程規(guī)劃許可證， 建筑工程施工許可證，預(yù)售許可證 等手續(xù)2010年才辦理完畢，彩園組團(tuán)的房屋在建房屋面積、戶(hù)型、價(jià)格以及房屋的安排使用上都與預(yù)訂單約定存在重大的差異，因此預(yù) 訂單所約定的房屋的位置，面積等條款均無(wú)法定依據(jù)，對(duì)雙方均無(wú)法 定的約束力。第三，根據(jù)被告簽訂的拆

8、遷安置協(xié)議，原告訴求所涉及 的彩園組團(tuán)8-1-102室房屋屬于拆遷安置房屋，拆遷安置房屋均為一對(duì)應(yīng)關(guān)系，該房屋為拆遷戶(hù)徐西成所有，因此原告所述的房屋即使簽約，在事實(shí)上也無(wú)法履行。第四，彩園組團(tuán)項(xiàng)目直到2009年底才開(kāi)工，房屋面積均建設(shè)為90平方米左右戶(hù)型，房屋造價(jià)提高。其中5號(hào)樓、7號(hào)樓為商品房，6號(hào)樓、8號(hào)樓為拆遷安置房。造成這種結(jié)果的原因是：1.彩園項(xiàng)目為舊村改造工程，不同于凈地開(kāi)發(fā)的商品 房項(xiàng)目工程，其中拆遷的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)公司在奎山街道辦事處等政府的 支持和配合下才能共同完成，拆遷建設(shè)的進(jìn)度和拆遷成本的增大開(kāi)發(fā)公司無(wú)法控制，因此該地塊直到2009年的4月份才拆遷完畢;2. (2006)37

9、號(hào)國(guó)辦發(fā)文件調(diào)整住房面積，(2007)117號(hào)徐政發(fā)文件調(diào)整住房建筑結(jié)構(gòu)，被告方根據(jù)上述國(guó)家政策強(qiáng)制性調(diào)整的要求， 在 建工程的房屋面積均設(shè)計(jì)為 90平方米，結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致建 筑成本增大，并非開(kāi)發(fā)商原因所致，而是屬于重大情勢(shì)變更?；谝陨显颍桓嫒舭凑赵A(yù)訂單約定的內(nèi)容與原告協(xié)商簽約，事實(shí)上已遭到無(wú)法履行，被告試圖在維護(hù)雙方利益的基礎(chǔ)上與原告協(xié)商簽約,原告的拒絕，因此被告表示拒絕與原告協(xié)商簽約履行合同。因此原告 要求交付房屋的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)， 依法應(yīng)予以駁回。關(guān)于原告所提到的賠償損失的問(wèn)題，1 .原告的訴求所提到的損失數(shù) 額，其法律依據(jù)的基礎(chǔ)仍然是正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同而非

10、預(yù)約合同,因此被告認(rèn)為原告的主張缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。2.雙方簽訂的合同為預(yù)約合同，被告認(rèn)為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。3.在計(jì)算締約責(zé)任問(wèn)題的時(shí)候，請(qǐng)考慮以下因素：第一、合同性質(zhì)的問(wèn)題；第二、可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題。因原、被告所簽訂預(yù)約合同的時(shí)間是2004年的2月 16日，根據(jù)通常的預(yù)見(jiàn)能力也僅能夠預(yù)見(jiàn) 1到2年內(nèi)房屋價(jià)格合理增長(zhǎng)的部分，對(duì)于非合理增長(zhǎng)的部分以及現(xiàn)在房屋價(jià)格非正常增長(zhǎng)均 不能作為賠償損失的依據(jù)；第三、情勢(shì)變更因素。舊村改造工程直到2009年的4月才拆遷完畢，也才具備建設(shè)條件，國(guó)家強(qiáng)制性文件的調(diào)整使在建工程在房屋面積和房屋建筑結(jié)構(gòu)、建筑成本方面均無(wú)法預(yù) 料和控制；第四、原告在簽訂預(yù)訂單時(shí)僅支

11、付了 5萬(wàn)元，不能按照已付全款條件來(lái)衡量損失。綜上所述，被告認(rèn)為，在確定合同性質(zhì)的基 礎(chǔ)上，綜合考慮以上因素，權(quán)衡合同雙方的利益，酌情確定被告的賠 償數(shù)額。被告同力創(chuàng)展公司提交了如下證據(jù):、徐州市計(jì)劃委員會(huì)1999年6月2日作出的徐計(jì)投(1999)第243號(hào)關(guān)于泉山區(qū)奎山鄉(xiāng)奎西村舊村改造一期工程可行性研究報(bào)告 (代項(xiàng)目建議書(shū))的批復(fù)文件一份、徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 2003年 10月27日作出的徐計(jì)投資2003558號(hào)關(guān)于奎西村舊村改造項(xiàng)目二期工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)文件一份、徐州市發(fā)展和改革委員 會(huì)2009年3月24日作出的徐發(fā)改投資2009155號(hào)關(guān)于同意徐州 市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司開(kāi)展橙

12、黃時(shí)代項(xiàng)目前期工作的通知 文件 一份。其中徐州市計(jì)劃委員會(huì)徐計(jì)投(1999)第243號(hào)文件是對(duì)泉山區(qū) 計(jì)經(jīng)局(1999)58號(hào)文的批復(fù)，同意奎山鄉(xiāng)奎西村的舊村改造計(jì)劃, 該工程總建筑面積13. 06萬(wàn)平方米，采取一次規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，先期建設(shè)一期工程38 365平方米，其中居民住宅37 805平方米,公建配套560平方米；徐州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)徐計(jì)投資2003558號(hào) 文件是對(duì)泉山區(qū)計(jì)經(jīng)貿(mào)委2003142號(hào)文及所附項(xiàng)目可研報(bào)告的批復(fù), 同意由徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司實(shí)施奎西村舊村改造項(xiàng)目二 期工程，該項(xiàng)目建筑面積112 635平方米；徐州市發(fā)展和改革委員會(huì)徐發(fā)改投資2009 155號(hào)文件

13、同意徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司按照城市總體規(guī)劃要求開(kāi)展橙黃時(shí)代項(xiàng)目前期工作。被告同力創(chuàng)展公司以上述證據(jù)證明該項(xiàng)目屬于舊村改造工程, 屬于凈地商品房開(kāi)發(fā)，而且是分期進(jìn)行，實(shí)施的主體是奎西村和被告。二、徐州市泉山區(qū)奎山辦事處奎西居民委員會(huì)于2010年3月20日出具的關(guān)于舊村改造相關(guān)問(wèn)題的情況說(shuō)明一份，其情況說(shuō)明主 要反映舊村改造過(guò)程中遇到了諸多問(wèn)題使得建設(shè)進(jìn)度無(wú)法按計(jì)劃推 進(jìn)，開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢；現(xiàn)在建的彩園 6號(hào)、8號(hào)樓及待建的彩園10號(hào) 樓將用于拆遷安置，很多拆遷戶(hù)仍需進(jìn)一步建設(shè)安置。被告同力創(chuàng)展公司以此證明彩園項(xiàng)目因拆遷問(wèn)題到2009年才具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件；拆遷安置作為該項(xiàng)目的主要任務(wù)需要奎西村

14、委會(huì) 等相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)配合完成，拆遷的進(jìn)度和拆遷的成本開(kāi)發(fā)公司均 決定不了，說(shuō)明舊村改造的工程的特殊性。三、建筑工程施工許可證一組、商品房預(yù)售許可證一份。被告同 力創(chuàng)展公司以此證明彩園項(xiàng)目工程直到 2010年的1月21日才辦理完所有的手續(xù)，進(jìn)而說(shuō)明2004年所簽訂的預(yù)購(gòu)單所預(yù)定的條款沒(méi)有相 關(guān)依據(jù)，對(duì)雙方不具有約束力。四、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn) 定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)）文件，其中要求自2006 年6月1日起新建住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。被告以此證明國(guó)家強(qiáng)制性調(diào)整住房建筑面積。徐州市政府關(guān)于

15、在民用建筑工程中全面推行現(xiàn) 澆框架等先進(jìn)結(jié)構(gòu)體系的意見(jiàn)（徐證發(fā)2007129號(hào)）文件，被告 同力創(chuàng)展公司以此證明自2007年10月起徐州市所有的各類(lèi)居住工程 必須采用現(xiàn)澆框架等結(jié)構(gòu)體系，不得采用磚混的結(jié)構(gòu)體系，導(dǎo)致現(xiàn)在 彩園建設(shè)工程建設(shè)成本加大。五、簽訂雙方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司（甲方）和徐西成（乙方）、簽訂日期為2008年3月19日的拆遷產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議書(shū)一份，其上載明：甲方拆除乙方坐落于奎西村 5組39號(hào)私有房屋，建筑面積255. 09平方米，甲方以彩園小區(qū)8號(hào)樓1單元102室、2單元402室、4單元502室同乙方被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，作定居安置。被告同力創(chuàng)展公司以此證明原告張勵(lì)所訴

16、求的8號(hào)樓1單元102室房屋為拆遷安置房屋，在事實(shí)上無(wú)法簽約履行。徐州市泉山區(qū)人民法院依法組織了質(zhì)證，被告同力創(chuàng)展公司對(duì)原 告張勵(lì)所提交證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議。但認(rèn)為原告所提交的證據(jù)不能 證明原、被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。預(yù)訂單中大量使用了預(yù)計(jì)和預(yù) 定的字樣，說(shuō)明雙方對(duì)有關(guān)問(wèn)題并不能作出確定， 僅僅是為將來(lái)簽訂 的合同做的預(yù)先安排；雖然預(yù)訂單預(yù)定了房屋的面積、價(jià)格等條款, 但該預(yù)訂單缺乏最基本的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的特點(diǎn)， 即對(duì)房屋交付問(wèn)題、 面積差價(jià)的處理問(wèn)題以及產(chǎn)權(quán)證的辦理問(wèn)題均沒(méi)有作出相關(guān)的約定;該預(yù)訂單簽訂時(shí)該項(xiàng)目?jī)H僅辦理完立項(xiàng)和規(guī)劃手續(xù)， 而建筑工程許可 證、建筑施工許可證等手續(xù)均未辦理，因

17、此預(yù)訂單約定的內(nèi)容缺乏相 應(yīng)的法律依據(jù)。原告張勵(lì)對(duì)被告同力創(chuàng)展公司提供的證據(jù)的真實(shí)性不持異議，但 認(rèn)為與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，且不能證明被告的主張。法院認(rèn)為，上述證據(jù)具有客觀性和真實(shí)性，可以作為本案的證據(jù) 使用。徐州市泉山區(qū)人民法院一審查明，1999年6月，徐州市泉山區(qū) 奎山辦事處（原奎山鄉(xiāng)）奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn) 分期實(shí)施。2003年10月，舊村改造工程二期啟動(dòng)，被告同力創(chuàng)展公 司開(kāi)始參與該工程，并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。 建設(shè)的房屋部 分用于安置原奎西村拆遷居民，其他部分作為商品房對(duì)外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對(duì)其擬開(kāi)發(fā)建設(shè) 的部分樓盤(pán)對(duì)外進(jìn)行出售。200

18、4年2月16日，被告與原告張勵(lì)簽訂橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單一份，該預(yù)訂單約定：原告 預(yù)訂被告開(kāi)發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán) 8號(hào)樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米，雙方約定房屋單價(jià)為 2568元/平方米，簽訂合同時(shí)單價(jià)不變；原告向被告預(yù)繳購(gòu)房款50 000元,合同簽訂時(shí)再繳付剩余房款258 484元。同日，原告按上述約定向被告交納房款50 000元。其后，因拆遷受阻，該工程進(jìn)度拖延，被告同力創(chuàng)展公司未通知 原告張勵(lì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2006年，國(guó)務(wù)院發(fā)文要求自2006年90平方6月1日起對(duì)新審批、開(kāi)工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在米以下的住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的7

19、0%以上；2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類(lèi)居住工程必須采用 現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此，被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房 套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過(guò)程中，根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度，被告同力創(chuàng)展公司 將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶(hù)進(jìn)行了安置，并 于2008年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代 小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室（89平方米）安置給拆遷戶(hù)徐西成。2010年1月21日，被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月，原告張勵(lì)起 訴來(lái)院要求被告繼續(xù)履行合同（預(yù)訂單），后因故撤

20、回起訴，并于2010 年11月16日再次訴訟，要求被告按原合同（預(yù)訂單）價(jià)格賠償不低 于90平方米的房屋一套并賠償其他損失100 000元。審理過(guò)程中，原告張勵(lì)表示，如被告同力創(chuàng)展公司確實(shí)無(wú)房可交, 原告要求被告一次性給付33萬(wàn)元。此外，法院受理本案后，依原告張勵(lì)的申請(qǐng)，法院依法查封了尚在被告同力創(chuàng)展公司名下的本市橙黃時(shí)代彩園6號(hào)樓1單元502室的房屋一套，被告主張?jiān)摲繛椴疬w安置房，已安置給李興云。徐州市泉山區(qū)人民法院一審認(rèn)為:民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，必 須遵守國(guó)家法律和政策。本案中，原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行 為能力的行為人在簽訂 橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房

21、預(yù)訂單 時(shí)意 思表示真實(shí)，且內(nèi)容比較具體，因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的 權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。 但因該預(yù)購(gòu)單 簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并 未取得商品房預(yù)售許可，故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。、關(guān)于原、被告雙方簽訂的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單的性質(zhì)問(wèn)題。依傳統(tǒng)民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本 約合同，預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng) 進(jìn)行規(guī)劃，其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、 誠(chéng)信原則進(jìn) 行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)；本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的 明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約

22、合同的訂約行為， 也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容, 將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí) 繼續(xù)磋商。判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟為預(yù)約合同還是本約合同, 最主要的是看此類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具備了 商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六 條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容即是否具備當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓 名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷(xiāo)售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定 方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建 筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中不可能完全明確 上述內(nèi)容，否則就

23、與商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)異，因此在實(shí)踐操作過(guò)程 中，這類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)， 商品房的基本 情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條 件及日期，就可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)基本具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的 條件。反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。本案中，原、被告雙方簽訂的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù) 訂單對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)，商品房的基本情況（包括房號(hào)、 建筑面積）、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定，但因雙方在簽訂該 預(yù)訂單時(shí)作為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒(méi)有進(jìn)行施工, 被告同力創(chuàng)展公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可， 所以雙方對(duì)商品房的 交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)

24、任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重 要條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同 時(shí)協(xié)商一致達(dá)成；事實(shí)上，雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語(yǔ)表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳（購(gòu)房款）”，其第五條更是明確約定“在甲 方（被告）通知簽定（訂）商品房銷(xiāo)售合同之前，乙方（原告）可隨時(shí) 提出退房在乙方按照本條約定簽定（訂）商品房銷(xiāo)售合同前, 甲方不得將該房另售他人”，說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確而不存在疑意的。因此，法院確認(rèn)雙 方于2004年2月16日簽訂的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單 是以將來(lái)簽訂商品房銷(xiāo)售（買(mǎi)賣(mài)）合同為目的的預(yù)約合同，原告張勵(lì)要 求被

25、告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成 立。二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問(wèn)題。具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合 同在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生拘束力，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改, 否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約 的義務(wù)或者賠償損失。本案中，原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后，因建設(shè)商品房用地 拆遷安置問(wèn)題致使商品房開(kāi)工建設(shè)日期拖延， 在此過(guò)程中，國(guó)務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)的有關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房的建筑面積、施 工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，加上新的拆遷安置情況出現(xiàn)，致使 商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加，應(yīng)屬于不可

26、預(yù)料的 情形，不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。 但被告在未取 得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有 關(guān)的法律法規(guī)，其行為具有違法性；同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn) 購(gòu)單時(shí)對(duì)于上述情況估計(jì)不足，其后又將認(rèn)購(gòu)書(shū)中列明的房號(hào)安置給 他人，致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性， 雙方簽訂 的商品房預(yù)訂單終止履行，對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，被 告應(yīng)將原來(lái)收取原告的50 000元予以退還，并應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。三、關(guān)于原告損失的確定問(wèn)題。在違約責(zé)任中，承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠 償。本案中，原告張勵(lì)在

27、與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由 相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù)， 從而喪失了按照預(yù)訂單 約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì)， 因此被告因違約給原告 造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià) 格予以確定，但因被告所開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都 與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對(duì)于 被告因違約給原告造成的損失確定為 150 000元。綜上所述，對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟

28、請(qǐng)求不予支持，但對(duì)其關(guān)于如被告無(wú)房可交則賠償損失的主張予以采納，并將損失數(shù)額確定為150000元。據(jù)此,徐州市泉山區(qū)人民法院依照中華人民共和國(guó)民法通則第四條、第 六條、中華人民共和國(guó)合同法第四十二條的規(guī)定，于 2011年4月 2日判決:、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款50 000元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失150 000 元。三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請(qǐng)求。一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提出上訴， 一審判決 已經(jīng)發(fā)生法律效力。附相關(guān)法律:1 、中華人民共和國(guó)民法通則第四條：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、 公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。第六條：民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó) 家政策。2 、中華人民共和國(guó)合同法第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過(guò) 程中有下列情形之一，給對(duì)方造