上海市商品住宅專項維修資金管理辦法

1、1 上海市商品住宅專項維修資金管理辦法 為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，上海 市制定了上海市商品住宅專項維修資金管理，下面是辦法的詳細(xì)內(nèi) 容，歡迎閱讀。 上海市商品住宅專項維修資金管理辦法 第一條 （目的和依據(jù) ） 為了加強(qiáng)本市商品住宅專項維修資金的管理，保障商品住宅及 其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理 制定本辦法。 第二條 （適用范圍 ） 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金 （以下簡稱專項維修資 金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。 2 第三條 （管理部門 ） 上海市住房保障和房屋管理局 （以下簡稱市住房保障房屋管理 局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，

2、負(fù)責(zé)本辦法的組織實施。 區(qū)、縣房屋管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照 本辦法對專項維修資金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。 第四條 （專項維修資金的設(shè)立 ） 新建商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項維修資金， 首期專項維修資金由房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人交納。 第五條 （專項維修資金專戶的開立 ） 業(yè)主委員會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房屋 管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。 3 區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行 （ 以下稱專戶銀行 ）簽 訂委托協(xié)議，開立一個本轄區(qū)專項維修資金的專戶。 專項維修資金專戶的開立，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位， 按每幢住宅立帳，并分列每套

3、住宅單元的分戶帳 ;一幢住宅有兩個或 者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。 第六條 （首期專項維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn) ） 新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn) 交納首期專項維修資金： （一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積 成本價的 4% 交納 ;不配備電梯的住宅， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米 建筑面積成本價的 3% 交納。 （二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的 3% 交納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的 2% 交納。 4 新建商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市住房保障房屋管 理局和市物價部門核定

4、。 第七條 （首期專項維修資金的交納時限 ） 新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的 時限交納首期專項維修資金： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記 前， 按本辦法第六條第一款第一項的規(guī)定， 將該新建商品住宅的專項 維修資金存入專戶銀行。 （二）購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，按本辦法第六條 第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的專項維修資金存入專戶銀 行。 （三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起 15 日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二 項的規(guī)定交納專項維修資金，存入專戶銀行。 5 新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

5、和購房人在辦理新建商品住宅 所有權(quán)初始登記、 房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時， 應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) 提交專戶銀行收款憑證。 第八條 （首期專項維修資金交存情況的核查和公布 ） 區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期核查首期專項維修資金的交存情 況，并每年公布一次。 第九條 （專項維修資金帳戶的開立 ） 業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行 （ 以下稱開戶銀行 ）簽 訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金帳戶。 專項維修資金帳戶的開立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立帳，并分列每套 住宅單元的分戶帳 ;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門 號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。 6 第十條 （開立專項維修資金帳戶提交

6、的文件和資料 ） 業(yè)主委員會開立專項維修資金帳戶時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資 料： （一）開戶; （二）業(yè)主委員會成立的備案文件 ; （三）業(yè)主分戶清冊 ; （四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章的 印鑒; （五）物業(yè)管理服務(wù)。 前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房屋管理部門經(jīng)核對后向業(yè) 主委員會提供。 業(yè)主分戶清冊的格式， 由市住房保障房屋管理局會同 有7 關(guān)部門制定。 業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書 面委托書。 第十一條 （專項維修資金的劃轉(zhuǎn) ） 業(yè)主委員會開立專項維修資金帳戶后， 應(yīng)當(dāng)區(qū)、 縣房屋管理部 門，由區(qū)、縣房屋管理部門將專項維修資金專戶中已收取該

7、物業(yè)管理 區(qū)域首期專項維修資金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的專項維修資金帳 戶。 第十二條 （納入專項維修資金的收益 ） 業(yè)主大會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而 收取的費用， 應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金帳戶， 歸該幢住宅的業(yè)主共同所 有，并設(shè)立單獨帳目， 專項用于該幢住宅共用部位、 共用設(shè)備的維修、 更新。 業(yè)主大會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置 廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用， 應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金帳戶， 歸全 體業(yè)主共同所有， 并設(shè)立單獨帳目， 專項用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施 8 的維修、更新。 第十三條 （專項維修資金的用途 ） 專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用

8、設(shè)備和物業(yè)管 理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。 住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損 壞的，其維修、更新費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。 第十四條 （物業(yè)維修和更新的實施 ） 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標(biāo) 準(zhǔn)和實施程序等事項 ;合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定 實施： （一）住宅共用部位、 共用設(shè)備的維修、 更新， 應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè) 主9 小組書面同意 ; （二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、 更新， 應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主 大會書面同意。 發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織物業(yè)維修、更新，并及時通知業(yè)主委員會。 住

9、宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更 新屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修責(zé)任范圍的， 應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者 其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實施。 第十五條 （房屋督修 ） 經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和 有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形， 區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)督 促業(yè)主和業(yè)主委員會限期維修 ;逾期不維修的，區(qū)、縣房屋管理部門 可以組織代為維修， 其費用由房屋所有人承擔(dān)， 或者按本辦法第十六 條第二款規(guī)定在專項維修資金中列支。 10 第十六條 （專項維修資金列支的范圍和方式 ） 物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的 費用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員

10、會審核，并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副 主任共同簽章后，有關(guān)的費用方可在專項維修資金中列支。 物業(yè)維修、更新費用按照下列規(guī)定在專項維修資金中列支： （一）住宅共用部位、 共用設(shè)備的維修、 更新費用， 由該幢住宅 的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān) ;其中，一幢住宅有兩 個或者兩個以上門號的，每個門號內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更 新費用，由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。 （二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、 更新費用， 由全體業(yè)主按 照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān) ;其中，屬于兩個或者兩個以上 物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、 更新費用， 由各物業(yè)管理區(qū)域的全體 業(yè)主按照擁有住宅

11、建筑面積的比例共同承擔(dān)。 11 第十七條 （專項維修資金的支取和分?jǐn)?） 專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支取： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從專項維修資金中暫借相當(dāng)于一個月的 物業(yè)日常維修、更新費用的備用金，實際發(fā)生的日常維修、 更新費用 按月結(jié)算 ;物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 向開戶銀行支取備用金時， 應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任審核 簽章的支付憑證 ;支取實際發(fā)生的費用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主 任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單。 （二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可 以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過工程款總額的 30% 。物業(yè)服 務(wù)企

12、業(yè)向開戶銀行代為支取預(yù)付款時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同 ;代為支取實際發(fā)生的費 用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任審核簽章的支付憑證和有 關(guān)費用清單。 物業(yè)的日常維修、 更新費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按季度進(jìn)行按戶分 攤;物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、 更12 新費用，應(yīng)當(dāng)單項即時按戶分?jǐn)偂I(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨帳目的， 可以先在該帳目中列支。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開戶銀行提交按戶分?jǐn)傎M用清單，由開戶 銀行計入業(yè)主分戶帳和業(yè)主分戶帳外的單獨帳目。 第十八條 （ 專項維修資金帳目的核對和公布 ） 業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)

13、當(dāng)每月與開戶銀行核 對專項維修資金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次： （一）專項維修資金交納、使用和結(jié)存的金額 ; （二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶分?jǐn)偳闆r ; （三）專項維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。 13 前款第二項規(guī)定的情況，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅公布 ;一幢住宅有兩個 或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號公布。 業(yè)主對公布的專項維修資金帳目情況有異議的， 可以要求業(yè)主 委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有關(guān)的費用清單、 發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M 用清單進(jìn)行核對。 開戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會發(fā)送專項維修資金帳戶對帳 單， 每年向全體業(yè)主發(fā)送專項維修資金分戶對帳單。 業(yè)主委員會和業(yè) 主可以

14、向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。 第十九條 （專項維修資金的再次籌集 ） 一幢或者一個門號住宅的專項維修資金余額不足首期專項維修 資金的 30% 時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次 籌集專項維修資金。 具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小 組實施。 再次籌集專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大 會14 討論通過，但再次籌集后的專項維修資金余額不得少于首期專項維 修資金。 第二十條 （住宅轉(zhuǎn)讓時專項維修資金的處理 ） 因買賣、贈與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份 證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會的證明， 向開戶銀行辦理分戶帳更名 手續(xù)。 住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)

15、主交納的專項維修資金剩余款額，由住宅受 讓人向原業(yè)主支付 ;住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其 約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項 規(guī)定交納的專項維修資金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。 第二十一條 （專項維修資金帳戶的變更 ） 15 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向開戶銀行辦理專項維修 資金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)： （一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的 （二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的 ; （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的。 第二十二條 （專項維修資金帳戶的注銷 ） 因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持 本人身份證件、 注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會

16、的證明， 向開戶 銀行提取其專項維修資金分戶帳中的剩余款額， 并辦理分戶帳注銷手 續(xù)。 因拆遷、 自然災(zāi)害或者其他原因致使一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住 宅全部滅失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)憑區(qū)、縣房屋管理部門的有關(guān)證明， 向開戶銀行辦理專項維修資金帳戶注銷手續(xù)。 業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨 帳16 目的，其剩余款額由本辦法第十二條規(guī)定的共同所有人按照原擁有 住宅建筑面積的比例分別提取。 第二十三條 （投訴 ） 市住房保障房屋管理局和區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受 理，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。 區(qū)、縣房屋管理部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實，并自 受理之日起 60 日內(nèi)答復(fù)投訴

17、人。 投訴人對區(qū)、縣房屋管理部門的投訴答復(fù)有異議的，可以向市 住房保障房屋管理局申請復(fù)核 ;市住房保障房屋管理局應(yīng)當(dāng)自受理之 日起 30 日內(nèi)，將復(fù)核告知投訴人。 第二十四條 （法律責(zé)任 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的， 由市住 房17 保障房屋管理局或者區(qū)、 縣房屋管理部門按照 上海市住宅物業(yè)管 理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定予以處理 ;業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民 法院提起民事訴訟。 業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當(dāng)存 入專項維修資金帳戶的經(jīng)營服務(wù)收益或者挪用專項維修資金的， 由市 住房保障房屋管理局或者區(qū)、 縣房屋管理部門責(zé)令限期改正， 并全體 業(yè)主;業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯致使專項維修資金被挪用的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依 法承擔(dān)連帶責(zé)任。 第二十五條 （物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的專項維修資金 ） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計劃的新建商品住宅的配套 公共建筑設(shè)施， 應(yīng)當(dāng)由設(shè)施接收單位按本辦法第六條第一款第一項和 第二項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的 15 日內(nèi)交納 首期專項維修資金 ;其中，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收 的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的 50% 交納。 前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開 發(fā)18 企業(yè)和購房人按本辦法第