《深圳市二手房買賣合同》.doc

1、深圳市二手房買賣合同之律師逐條解析版（上）（2009-7-1 20:21:09） 發(fā)送到微博 分類：未分類 標(biāo)簽：張茂榮律師 深圳二手房律師團 |深圳二手房交易寶典深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同之律師逐條解析版解析人：深圳二手房律師團首席律師張茂榮解析說明：1、本解析版是本律師對深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局與深圳市工商局聯(lián)合制定的深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同 2008版（ 2007 年 8 月 1 日實施， 2008 年1 月 1 日修訂）的逐條解讀 ;2、本解析版對本合同條款基本含義、簽約注意、潛在風(fēng)險及其防范進行了特別提示， 是本律師多年來工作經(jīng)驗的總結(jié)， 具有極強的 實用性，實為

2、二手房交易雙方、居間方、擔(dān)保公司、按揭銀行必讀版 本;3、本解析僅代表本律師個人意見，并不代表相關(guān)媒介意見，如有不妥，歡迎業(yè)內(nèi)專家批評指正 ;4、本解析版版權(quán)歸本律師所有，任何單位、個人使用、復(fù)制、轉(zhuǎn)載需注明本律師創(chuàng)作人身份， 否則構(gòu)成侵權(quán)， 本律師保留追究法律 責(zé)任的權(quán)利。深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同深（）居間第（）號特別提示1、本合同為示范文本，各方當(dāng)事人簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)仔細閱讀合同條款和二手房購房指引（交易場所現(xiàn)場懸掛）的內(nèi)容。張茂榮律師解析】 示范文本的基本含義是示范作用， 而非必須使用，如交易雙方未使用本版本簽訂二手房買賣合同， 只要內(nèi)容不違 反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定同樣

3、有效， 任何一方當(dāng)事人都不能因 此拒絕履行，否則將構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。2 、本合同文本由 “深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng) ”生成，合同各方 經(jīng)協(xié)商 ,可對本合同的內(nèi)容作修改、補充，修改、補充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。張茂榮律師解析】 本合同屬格式條款， 未盡事宜或有不同約定的，合同各方可在附件二中重新約定， 一般情況下附件約定與格式條 款不一致的，以附件約定為準(zhǔn)。3、買方在簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)對本合同所涉房地產(chǎn)進行實地考察，對房地產(chǎn)周圍的環(huán)境、 交通、學(xué)校及附著于該房地產(chǎn)之上的學(xué)位、 戶口等情況進行充分了解。 賣方有義務(wù)如實提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、 租賃 情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。

4、張茂榮律師解析】本條規(guī)定了買方的注意義務(wù)和賣方的如實告知義務(wù)，買方不應(yīng)僅限于賣方或居間方的介紹，而應(yīng)多方了解，查證 屬實。賣方故意隱瞞事實真相或告知虛假情況欺詐買方簽訂合同的， 買方有權(quán)要求變更或者撤銷。4 、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過銀行第三方托管方 式進行資金監(jiān)管， 并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管帳戶及資金交付條 件等相關(guān)事宜。張茂榮律師解析】 資金監(jiān)管是為了保證交易雙方的安全， 中天事件對居間方監(jiān)管的風(fēng)險暴露無遺， 強烈建議將首期款及大筆定金監(jiān) 管于銀行，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)條款見第 6 條、第 8 條解析。5、買賣雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過戶過程中，應(yīng)當(dāng)仔細閱讀所簽署的

5、公證委托書內(nèi)容。對外所授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)親自到場，避免出現(xiàn)交易風(fēng)險。張茂榮律師解析】 全權(quán)委托公證書是委托人賜予代理人 （受托人）的尚方寶劍， 代理人持該公證書在授權(quán)范圍內(nèi)可以不經(jīng)過委托人 同意任意處分或購買物業(yè)、代理簽約、收付款等，由此產(chǎn)生的所有法 律后果均由委托人承擔(dān) （條款中辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記買賣雙方應(yīng)當(dāng)親自 到場的規(guī)定僅是建議條款， 在買賣雙方出具全權(quán)委托公證后即使不親 自到場，代理人也有權(quán)代為辦理）。目前委托書均由擔(dān)保公司或居間 方提供，尚無官方版本，建議仔細逐條審驗內(nèi)容，并建議業(yè)主做公證 時指明買受人、成交價、有效期等重要事宜，防止代理人炒樓或低

6、價 轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)意外事件時應(yīng)及時終止委托并函告相關(guān)機關(guān)。6、政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標(biāo)準(zhǔn)的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金。張茂榮律師解析】 居間方促成交易后有權(quán)獲取傭金， 除合同約定之外不應(yīng)當(dāng)再收取任何其他費用， 如買賣雙方成交后拒付傭金， 居 間方有權(quán)起訴索 賠。7、買方、賣方、居間方在本合同簽訂時應(yīng)同時在場，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實性。張茂榮律師解析】 本條屬于倡議性條款， 實踐中存在居間方先找一方簽，再找另一方簽的情況（非同時在場），此時合同在后一方 簽字后生效，先簽一方應(yīng)備份以防止后簽一方簽字時另行增加或修改 內(nèi)容。如居間方以需公司蓋章為由要

7、求全部收回合同， 交易雙方應(yīng)制 作備份并由居間方簽約人簽字認可。8、居間方應(yīng)當(dāng)具有主管部門核發(fā)的備案證書和營業(yè)執(zhí)照。買賣雙方可通過網(wǎng)站 （ ）“信用公示 ”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀 機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的相關(guān)資料。張茂榮律師解析】根據(jù)合同法規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同才無效， 居間方方無資質(zhì)或喪失資質(zhì)居間僅是 違規(guī)，并沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，所居間合同仍然有 效，買賣任何一方不得因此拒絕交易，否則將構(gòu)成根本違約。當(dāng)事人基本信息（略）：張茂榮律師解析】 本條信息是 26 條各方約定的送達地址， 填寫不準(zhǔn)確將可能導(dǎo)致無法及時接收相關(guān)文件， 故應(yīng)盡量填寫完整， 通訊地址、聯(lián)系電話務(wù)

8、必準(zhǔn)確，履約過程中地址、電話變更需及時履行 變更告知手續(xù)。賣方姓名要和和房地產(chǎn)證一致，不應(yīng)使用化名、曾用 名。代簽約的，應(yīng)索取當(dāng)事人的授權(quán)委托書，以確保有效代理。各方 應(yīng)備存對方身份證復(fù)印件，以備發(fā)生糾紛后訴訟使用（深圳法院訴訟 要求提交對方身份證復(fù)印件）。根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例及其他有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)居間方居間，買方、賣方、居間方在平等、自愿、公 平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就本合同所涉房地產(chǎn)預(yù)約買賣和居間服務(wù)事 宜，達成如下協(xié)議:第一部分房地產(chǎn)預(yù)約買賣第一條 【擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】賣方擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房地產(chǎn)）坐落于:為:房地產(chǎn)證號

9、為:。房地產(chǎn)用途登記建筑面積為:平方米。套內(nèi)建筑面積為:止。該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自日至年 月 日該房地產(chǎn)于年 月竣工。平方米。該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第種:目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為服務(wù)費為每月每平方米建筑面積人民幣:拾元角分（小寫:元）。該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等清單，詳見附件一?！緩埫瘶s律師解析】本條是關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓房屋基本情況的介紹,因系二手房，主要情況在房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)已有記載，賣方只需注意 填寫的與登記的一致即可，如填寫與登記或?qū)嶋H情況不符，買方可能 會追究賣方欺詐售房的責(zé)任。第二條【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】1、該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押，賣方對該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。2、

10、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方承諾于本合同生效之日起 日內(nèi)還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續(xù)。3、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起日內(nèi)與擔(dān)保公司簽訂服務(wù)合同，辦理贖樓手續(xù)， 買方應(yīng)予協(xié)助， 擔(dān)保贖樓收費項目以擔(dān)保公司的服務(wù) 合同為準(zhǔn) ;賣方雖有擔(dān)保公司提供擔(dān)保但仍不能獲得贖樓貸款的，賣方應(yīng)在合同約定轉(zhuǎn)移登記日期之前自行贖樓。4、其他：張茂榮律師解析】 1 、本條 2 規(guī)定的是業(yè)主自己贖樓， 3 規(guī)定的是業(yè)主委托擔(dān)保公司贖樓。 選擇 2 不必做全權(quán)委托公證， 操作簡便 安全，但需自己有足夠的贖樓資金 ; 選擇 3 無需自籌資金但程序相對 復(fù)雜，買方負有配合賣方

11、簽訂二手樓贖樓貸款擔(dān)保委托合同的義 務(wù)（不配合導(dǎo)致無法贖樓將承擔(dān)違約責(zé)任） ;2 、擔(dān)保公司贖樓需賣方 做全權(quán)委托公證給其指定人員， 本條沒有規(guī)定業(yè)主做公證的時限， 建 議在本條 4 中補充約定 “賣方委托擔(dān)保公司融資贖樓的， 須于簽訂擔(dān) 保服務(wù)合同當(dāng)日， 按擔(dān)保公司要求做全權(quán)委托公證給其指定人員 ”;3、 贖樓既是賣方義務(wù)， 又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提， 本條沒有規(guī)定擔(dān)保公 司的擔(dān)保贖樓期限， 為防止業(yè)主與擔(dān)保公司或贖樓貸款銀行發(fā)生糾紛不能順利贖樓影響交易，建議將 3 最后一句話修改為 “賣方雖有擔(dān)保 公司提供擔(dān)保但在出具全權(quán)委托公證書后 日內(nèi)仍不能獲得贖樓貸 款的（含擔(dān)保公司或銀行違約導(dǎo)致），

12、賣方應(yīng)在期滿后的 日內(nèi)自行 贖樓（也可約定解除合同） ”;4、賣方應(yīng)權(quán)衡自己的贖樓能力，對一 旦擔(dān)保公司擔(dān)保贖樓不成有所準(zhǔn)備， 以防違約 ;5 、贖樓擔(dān)保方式分為 賣方發(fā)起與買方發(fā)起兩種， 兩者權(quán)利義務(wù)完全不同， 所承擔(dān)風(fēng)險也大 不不同，建議慎重選擇。第三條 【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】 該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為1 、該房地產(chǎn)沒有租約 ;2、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見附件 租賃編號:, 月租金元整（小寫），租期自年 月 日至 年 月 日 。賣方須于簽署 深圳市二手房買賣合同前取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)或放棄購買權(quán)之書面證明，否則視為賣方違約。 買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致按下述第種方式處置租賃合同： （只能選擇

13、其中一種 ） 該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同在有效期內(nèi)對買方仍然有效。賣方須于 前協(xié)助買方與承租人簽訂新的租賃合同，同時賣方須將承租方已交賣方之租賃押金 / 保證金及預(yù)交租金（若有）轉(zhuǎn)交予買方，買方自時起享有賣方在原租賃合同項下之權(quán)利義務(wù)。 賣方須于該房地產(chǎn)交付買方使用前解除原租賃合同，買方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。張茂榮律師解析】本條是關(guān)于租約事宜的約定，有三點注意事項：一是賣方負有實告知買方租約狀況的義務(wù)， 故意告知買方虛 假情況導(dǎo)致租客損失的將承擔(dān)法律責(zé)任 ; 二是租客有法定的優(yōu)先購買 權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，賣方應(yīng)在賣房前提前通知租客并征求其意見，建 議賣方在簽訂本合同前先取

14、得租客的放棄購買權(quán)證明， 以防簽約后租 客提出異議 ; 三是根據(jù)買賣不破租賃原則，賣方無權(quán)單方提前解除租 賃合同，賣方選擇2、時應(yīng)事先取得租客認可，以防租客不同意對 買方構(gòu)成違約。第四條 【附著于該房地產(chǎn)的戶口】該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款之日起 日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)按日萬分 之 向買方支付違約金?！緩埫瘶s律師解析】本條不切實際，很多業(yè)主賣房后去向不明又無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，導(dǎo)致買方很難追索違約金，建議在附件二 中約定由賣方留存足夠的遷戶保證金，以免到時為追索小額違約金而 耗費大量訴訟成本!第五條【轉(zhuǎn)讓價款】該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為人民幣：億仟 佰拾萬

15、仟佰拾元角分（小寫:元）。該轉(zhuǎn)讓價款不含稅費?！緩埫瘶s律師解析】本條為過戶登記價，是交易雙方的納稅依據(jù)。需要提醒的是部分當(dāng)事人為規(guī)避稅費故意簽訂陰陽合同，即在本條填寫一個較低的過戶價格，再簽訂價格確認書以實際成交價付款，如此以來本條約定將屬于無效約定,在房價發(fā)生波動時容易發(fā)生糾紛，應(yīng)予避免。第六條 【交易定金】該房地產(chǎn)交易定金共計人民幣:億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫:元）買方同意按以下方式支付:本合同簽訂時，向賣方支付定金人民幣： 億 仟 佰 拾萬仟佰拾元分（小寫：元）。本合同簽訂后日內(nèi)，向賣方支付定金余額人民幣：拾 元 角 分（小寫：元）上述定金建議交由買賣雙方約定的銀行第三方賬戶監(jiān)管方將定

16、金在合同約定期限內(nèi)存入監(jiān)管帳號，即視為賣方收訖。定金在買賣雙方辦理過戶手續(xù)時可自動轉(zhuǎn)為樓款，但另有約定的除外。張茂榮律師解析】 1、“定金”不同于 “訂金”和預(yù)付款，定不能寫錯 ;2 、根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金最高限額為成交價的 20% ， 定金過低起不到擔(dān)保作用， 過高無效， 建議降低首期款提高定金到房 價的 20%;3 、定金合同屬于實踐性合同，從定價實際交付之日起生 效，故在定價監(jiān)管情況下， 買方務(wù)必取得買方的簽收確認收據(jù) ;4 、本 條第三款約定定金監(jiān)管于雙方約定的銀行， 但未明確具體銀行， 建議 在簽訂本合同后及時與銀行簽訂定金監(jiān)管協(xié)議， 以防一方借口就選擇 銀行達不成一致意見而故意毀約

17、。第七條 【交房保證金】為防范交易風(fēng)險，督促賣方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費用，買賣雙方協(xié)商同意在本合同簽訂時從交易總價款中預(yù)留人民幣： 佰 拾 萬 仟 佰 拾元 角 分（小寫：元）作為交房保證金（不超過交易總價款的2% ）。此款在賣方實際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時進行結(jié)算。此交房保證金的處理方法為下列第 種：1 、交由居間方托管 ;2、其它：張茂榮律師解析】 1 、建議將交付保證金的結(jié)算時間改為在賣方實際交付房地產(chǎn)、 完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、 遷出戶口及其他相關(guān)事 宜辦理完畢時結(jié)算 ;2 、注意估算相關(guān)費用及違約金， 預(yù)存足夠的保證 金，如超過總房價的 2% 應(yīng)刪除括號內(nèi)備注部分。第八條

18、 【付款方式】買方所支付款項（包括定金、購房款），除有特別約定，建議以銀行第三方托管的方式進行資金監(jiān)管。買方按下列第 種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分（小寫：元）：1、一次性付款買方須于 年 月日之前將上述房款支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。2、買方向銀行抵押付款1 ）買方須于 年月 日之前支付除定金、 交房保證金之外的剩余首期款人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元 角 分（小寫：元）至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。2 ）買方須于 年月 日之前向銀行提交抵押貸款申請的相關(guān)資料， 并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)， 抵押貸款金額以銀 行承諾發(fā)

19、放貸款金額為準(zhǔn)。3）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第種方式處理：、買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補足應(yīng)交款。、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付等所有款項。3、買賣雙方約定的其他付款方式：上述款項建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。張茂榮律師解析】 1 、強烈建議資金監(jiān)管，同第 6 條一樣，本條未明確具體監(jiān)管銀行， 建議在簽訂本合同后雙方及時與銀行簽訂資 金監(jiān)管協(xié)議， 并約定買方將資金打入監(jiān)管賬號即視為賣方收訖， 以防 一方借口就選擇銀行達不成一致意見而故意毀約。 2 、買方需注意按 時申請銀行貸款承諾， 對按揭不成或銀行貸款承諾數(shù)

20、額可能達不到預(yù)計數(shù)額有所準(zhǔn)備，并根據(jù)自身情況慎重選擇2（3）的處理方式;3、取得銀行按揭承諾既是買方的義務(wù)， 又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提， 本條 沒有規(guī)定買方銀行出具按揭承諾給賣方的期限， 為防止因買方收入狀 況、信用問題等原因按揭不成或賣方不能順利取得按揭承諾影響交 易，建議增加 “買方申請銀行按揭后 日內(nèi)仍不能獲得銀行按揭承諾 的，由買方在期滿后的 日內(nèi)一次性付款 ”（與第 2 條贖樓不成的時 間保持一致，也可約定解除合同） ;4 、買方應(yīng)權(quán)衡按揭不成的風(fēng)險， 并對此有所預(yù)料， 以防構(gòu)成違約 ;5 、銀行按揭承諾的實現(xiàn)條件是房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到買方名下， 并由買方辦理完畢抵押登記手續(xù)， 為保障賣

21、 方權(quán)益，防止買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手 續(xù)，建議約定由買方做委托公證給中介人員在過戶后及時辦理抵押登 記手續(xù)（相關(guān)條文見第 15 條）。第九條【買方逾期付款的違約責(zé)任】買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外）， 賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違 約責(zé)任：1、要求買方以未付款項為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。2、有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價款百分之違約金。張茂榮律師解析】本條第 2 項是買方的陷阱條款、不平等條款，也是不合法條款，買方須格外注意： 1、第 2 項違反合同法， 合同法規(guī)定遲延履行不構(gòu)成根本違約，

22、賣方不能直接解除合同 （必須 先行催告） ;2 、沒有約定逾期付款時間和數(shù)額， 理論上可以理解為即 使逾期一天、一元錢的情況下， 賣方也有權(quán)解約索賠， 建議在 2 前面添加“買方預(yù)期 日付款且未付款占應(yīng)付款的% 以上”;3、如未作修 改，賣方口頭要求或同意買方遲延付款， 買方務(wù)必要取得賣方書面確 認，以防賣方事后否認并解約索賠 ;4 、在買方根本違約的情況下， 應(yīng) 賦予賣方糾紛后的單方選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊（房價跌選擇 1 、房價漲 選擇 2 ，以防買方違約還占便宜），而不是簽約時確定，建議將 “賣 方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種） 方式承擔(dān)違約 責(zé)任”改為“賣方有權(quán)要求買方按下列方

23、式之一承擔(dān)違約責(zé)任 ”; 5、如因銀行原因?qū)е掠馄诟犊睿?需要提供相關(guān)證明， 以免發(fā)生糾紛時故說 不清，證明包括銀行證明、 賣方確認證明等 ;6 、違約責(zé)任前后應(yīng)統(tǒng)一，第2項應(yīng)當(dāng)修改為 “解除合同并要求買方按第 16 條約定承擔(dān)違約責(zé) 任”，以免沖突 ;7 、本條與第 12 條賣方逾期交房的義務(wù)不對等，詳 見第 12 條解析。第十條【稅費承擔(dān)】按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費：（1）營業(yè)稅 ; （2 ）城市建設(shè)維護稅; （3 ）教育費附加 ; （4 ）印花稅 ;5 ）個人所得稅 ;6）土地增值稅; （7 ）房地產(chǎn)交易服務(wù)費 ; （8）土地使用費 ; （9）提前還款短上述項由買方支付。期貸款利息 ;（1

24、0 ）提前還款罰息。買方需付稅費： （11 ）印花稅;12 ）契稅;（13 ）產(chǎn)權(quán)登記費 ;14 ）房地產(chǎn)交易服務(wù)費 ; （15 ）房地產(chǎn)證貼花 ;（16 ）抵押登記費;（17 ）借款（抵押）合同公證費; （ 18 ）授權(quán)委托公證費。其他費用：（ 19 ）權(quán)籍調(diào)查費 ;20 ）房地產(chǎn)買賣合同公證費 ;21 ）評估費 ; （22 ）律師費 ;（23）保險費 ;（24）其以實際發(fā)生的稅費為準(zhǔn)）。經(jīng)雙方協(xié)商，其中：上述項由賣方支付。本合同履行過程中因法律、 法規(guī)和政策原因新增的稅費， 按以下 第 方式處理：1、由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。2、買賣雙方同意由方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。3 、其他：買

25、方支付：%;賣方支付：%。以上按規(guī)定應(yīng)由賣方和或）買方支付的稅費， 因買賣雙方協(xié)商改變實際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。任何一方不按約定或法律、 政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費， 導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價款百分之的違約金。張茂榮律師解析】 1 、二手房交易稅費波動較大，在業(yè)主實收情況下，該條是買方的風(fēng)險條款， 買方要對政策變化可能增加的稅費 有所預(yù)料（如營業(yè)稅減免期限的變化等），反之如買方實付，賣方也 應(yīng)有所預(yù)料 ;2 、本條是陰陽合同過戶且業(yè)主實收、 房價上漲情況下業(yè) 主慣用的毀約借口 （要求買方以實際成交價過戶多支付稅費， 迫使買 方放棄購買），買方應(yīng)予防范。建議

26、避免簽訂陰陽合同，如已經(jīng)簽訂 則補充約定買方支付的稅費以確定數(shù)額為限， 超出部分由雙方平均分 攤;3 、本條最后一款違約責(zé)任與 16 條重復(fù)且規(guī)避了定金罰則的適用， 實屬畫蛇添足之舉，建議取消或改為依據(jù) 16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十一條【房地產(chǎn)交付】賣方應(yīng)當(dāng)于將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：1、買賣雙方共同對該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手 續(xù);2 、交付該房地產(chǎn)鑰匙 ;3、張茂榮律師解析】房屋交付是二手房買賣過程中重要的一環(huán)，是雙方質(zhì)量責(zé)任的分界點，建議簽署交房確認書，買方應(yīng)按照附 件一房地產(chǎn)交接清單逐一驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及

27、時提出，收房后 將視為驗收合格，賣方不再承擔(dān)責(zé)任。第十二條 【延遲交房的違約責(zé)任】除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)按日萬分之四向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。張茂榮律師解析】 本條是買方的不公平條款，付款是買方的主要義務(wù)，交房是賣方的主要義務(wù)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對等，而本合同 第9 條規(guī)定了買方逾期付款賣方的解約索賠權(quán)， 本條卻沒有規(guī)定賣方 逾期交房買方的解約索賠權(quán)，違反了合同法規(guī)定的公平原則，建 議在本條最后添加 “如賣方預(yù)期交房超過 日，買方有權(quán)解除合同并 要求賣方按第 16 條約定承擔(dān)違約

28、責(zé)任。 ”第十三條 【附隨債務(wù)的處理】賣方在交付該房地產(chǎn)時，應(yīng)將附隨的水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業(yè)管理服務(wù)費、垃圾清運費、等費用結(jié)清，單據(jù)交買方確認，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費。張茂榮律師解析】 買方應(yīng)估算欠費多少， 留足交房保證金， 防止交房保證金不足以支付欠費， 同時還應(yīng)約定履約過程中由于賣方債權(quán)人或案外人就該物業(yè)主張權(quán)利 （包括被法院查封） 導(dǎo)致交易無法完 成的，視為賣方違約，賣方應(yīng)當(dāng)按照本合同第 16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十四條 【二手房買賣合同的簽訂】在本合同簽訂之日起 日內(nèi)，買賣雙方須簽訂深圳市二手房 買賣合同。需辦理贖樓手續(xù)的， 在銀行出具貸款承諾函之日

29、， 或賣方在贖出 房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起 日內(nèi)，買賣雙方須簽訂深圳市 二手房買賣合同。張茂榮律師解析】本條第二款賣方贖樓情況下的簽約時間有兩個，屬不確定條款，且賣方贖樓買方未必按揭付款（無需銀行出具按 揭承諾函）、買方按揭賣方未必需要贖樓（紅本房地產(chǎn)證在手），故 建議將第二款修改為 “賣方需辦理贖樓手續(xù)或買方需按揭付款的，在 賣方贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記、 銀行出具貸款承諾函后 日 內(nèi)，買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同。 ”第十五條 【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】買賣雙方簽訂 深圳市二手房買賣合同日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在收文回執(zhí)載明的回復(fù)日期屆滿之日起日內(nèi)，買賣雙方

30、須辦理交納稅費的手續(xù)。該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取。買方負有抵押義務(wù)的，在買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后個工作日內(nèi)須辦理抵押登記手續(xù)。張茂榮律師解析】 1 、根據(jù)本條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同中雙方的義務(wù)，深圳市二手房買賣合同 只是產(chǎn)權(quán)登記的時間條件，如一方毀約拒不簽訂深圳市二手房買賣合同，對方可以要求法院判決其直接履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)， 但由于本合同名為預(yù)約， 而預(yù)約合同的效力目前尚無法律明確規(guī)定，不排除法官不看內(nèi)容只看名稱，認為預(yù)約屬于買賣意向不具有強制執(zhí)行力的情況 （見第 16 條解釋）;2、收文回執(zhí)是納稅和領(lǐng)取買方新房地產(chǎn)證的依據(jù)，建議由居間方保管;3 、買方按揭付款情況下， 為保障賣方權(quán)益， 防止買方領(lǐng)

31、取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議將本條第三款該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取 ”改為由賣方或居間方領(lǐng)取并在第四款后添加買方遲延辦理抵押登記手續(xù)導(dǎo)致買方銀行按揭承諾無法兌現(xiàn)的，視為買方逾期付款，買方需按本合同第 9 條約定承擔(dān)違約責(zé)任 ”。第十六條 【其他違約責(zé)任】的違任何一方不履行本合同約定義務(wù)， 致合同目的不能實現(xiàn)， 守約方 有權(quán)選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價款百分之 約金。張茂榮律師解析】 1 、由于守約方是否能夠依據(jù)本合同要求毀約方“強買強賣”，尚不能完全確定 （本律師認為具備了本約條件的預(yù) 約視為本約， 深圳市二手房買賣合同只是應(yīng)政府主管機關(guān)要求為 完成產(chǎn)權(quán)過戶的形式， 除

32、完成贖樓、 按揭外其余內(nèi)容與本合同幾乎 致，且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同的義務(wù)， 一方毀約對方可以根據(jù)合同法 規(guī)定要求對方強制過戶，見第 15 條解釋），而定金有高有低，為防 止違約方賠定毀約，建議將違約金定為總房價的 20-30% （過高可 能不被法律支持），以提高違約成本 ;2 、守約方享有選擇權(quán)，有權(quán)根 據(jù)利益最大化原則要求違約方雙倍返還定金或支付違約金 ;3 、為降低 守約方維權(quán)成本，建議在該條添加 “如因此而引起守約方提起訴訟的 或仲裁的，違約方還須賠償守約方因提起訴訟或仲裁而產(chǎn)生的各項費 用，包括但不限于律師代理費、 訴訟費、仲裁費、交通費、誤工費等?！钡谑邨l 【不可抗力】因不可抗力不

33、能履行本合同的， 根據(jù)不可抗力的影響， 部分或者 全部免除責(zé)任， 但法律另有規(guī)定的除外。 因不可抗力不能按照約定履 行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另一方當(dāng)事人， 并自不可抗力結(jié)束 之日起 日內(nèi)向另一方提供證明。張茂榮律師解析】 1、根據(jù)法律規(guī)定， 不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害、政府行為、社 會異常事件等，但需要注意的是： 1 、金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不 可抗力而免除 ;2 、遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力 ;3 、 因不可抗力不能如約履約的當(dāng)事人負有及時通知并事后提供證明的 義務(wù)，未能及時通知或無法提供證明的將承擔(dān)違約責(zé)任。第二部分 居間服務(wù)

34、第十八條 【居間服務(wù)內(nèi)容】居間方提供如下服務(wù)：1、接受買方購房委托并為買方提供房地產(chǎn)信息， 陪同買方看房 ;2、對買賣雙方當(dāng)事人資格、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的合法性進行查驗 ;3、向買方準(zhǔn)確傳達或報告賣方的真實意圖（包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)狀、房價、付款方式、違約責(zé)任等事項）4、接受賣方售房意向委托并為賣方聯(lián)系合適的買方5、促成買賣雙方進行交易，協(xié)助辦理房地產(chǎn)交接事宜6、提供銀行抵押貸款、贖樓事項的咨詢服務(wù)7、向賣方準(zhǔn)確傳達或報告買方的真實意圖 （包括但不限于房價、 付款方式等） ;8、對買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、期限、應(yīng)交納的費用等事項提供咨詢服務(wù) ;9、張茂榮律師解析】 1、為防止跳單，保

35、護自身合法權(quán)益，簽訂本合同之前居間方應(yīng)與買賣雙方分別簽訂購房委托書和售樓委 托書，明確約定跑單的法律后果 ;2、居間方對交易的合法性負有審查義務(wù)，因?qū)彶槭д`給買賣雙方造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失 ;3、如實報告是居間方對委托人的基本義務(wù)， 居間方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的 事實或者提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不但不得要求支付傭金 且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任 ;4、居間方應(yīng)及時督促違約方履約，固定違約方的違約證據(jù)，為維護自身合法權(quán)益及協(xié)助守約方維權(quán)做好準(zhǔn)備。第十九條【必要費用約定】1、本合同簽訂時， 買方向居間方支付人民幣： 佰 拾 萬 仟佰 拾 元 角 分（小寫：元）（不超過買方應(yīng)交傭金總額的百分

36、之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則 此款項作為居間必要費用無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、本合同簽訂時， 賣方向居間方支付人民幣： 佰 拾 萬 仟佰 拾 元 角 分（小寫：元）（不超過賣方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則 此款項作為居間必要費用無需退還，因居間方原因?qū)е碌某?。如買賣雙方最終簽訂 深圳市二手房買賣合同 ，則居間方所收 取的款項充抵買賣雙方應(yīng)當(dāng)支付的傭金。張茂榮律師解析】根據(jù)本條規(guī)定： 1、居間方未能促成買賣雙導(dǎo)致買賣方簽訂深圳市二手房買賣合同的，不得要求支付傭金 ;2、無論何種原因（包括買賣雙方協(xié)商終止履行或任何一方

37、根本違約） 雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方只能收取不超過應(yīng) 交傭金 20%的必要費用 ;3、如因居間方原因?qū)е沦I賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同的，居間方不但無權(quán)收取任何費用，還要 賠付買賣雙方損失。第二十條【傭金收取】1、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時，向買方收取傭金（含前條已收取的款項）人民幣： 佰 拾 萬 仟 佰拾 元 角 分（小寫：元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶，則此交易傭金無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時，向賣方收取傭金（含前條已收取的款項）人民幣： 佰 拾 萬 仟 佰拾 元 角 分（小寫：元）。如

38、買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶，則此交易傭金無需退還，因居間方原因?qū)е碌某?。張茂榮律師解析】 1、本條是保護居間方合法權(quán)益，防止買賣雙方跳單的條款，根據(jù)該條規(guī)定， 深圳市二手房買賣合同是居間 方完成居間義務(wù)的標(biāo)志， 買賣雙方支付居間方傭金的時間為簽訂 深 圳市二手房買賣合同的同時 ;2、本合同簽訂后無論又通過何種途徑含通過第二家中介），只要買賣雙方最終簽訂深圳市二手房買賣 合同就必須支付居間方傭金 ;3、深圳市二手房買賣合同 簽訂后， 即使未能實際完成產(chǎn)權(quán)過戶， 除居間方原因?qū)е峦赓I賣雙方無權(quán)要求 居間方退還傭金，而只能追究對方的違約責(zé)任。第二十一條【違約責(zé)任】張茂榮律師解析】本條沒有

39、規(guī)定買賣雙方協(xié)議終止本合同的情況下買賣雙方的責(zé)任，根據(jù)第 19條、第 20條，居間方只能收取必要費用，在居間方?jīng)]有收取必要費用的情況下， 建議居間方予以補充約 定由各方按約定傭金的 20% 支付必要費用，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。1、買賣雙方利用居間方所提供信息、條件、機會等，私自簽訂深圳市二手房買賣合同 或者另行通過其他居間方簽訂 深圳市二 手房買賣合同， 買賣雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。居間方有權(quán)要求買賣 雙方支付本合同約定的全部傭金。張茂榮律師解析】 1、本條即客戶跳單規(guī)定，跳單是對誠實信用原則的粗暴踐踏， 屬根本違約行為， 本條明確規(guī)定跳單需支付全部 傭金，但沒有規(guī)定買賣雙方串通跳單是否要承擔(dān)連帶責(zé)

40、任， 本律師認 為鑒于一方面居間方的損失是雙方共同故意造成， 另一方面業(yè)主賣房 后一般下落不明，不讓買方承擔(dān)連帶責(zé)任不利于居間方利益的保護， 故建議在后面增加 “并由買賣雙方承擔(dān)連帶責(zé)任 ”;、2 根據(jù)本條規(guī)定， 買賣雙方在簽訂本合同之后另行通過其他居間方成交的構(gòu)成違約， 需 支付居間方全部傭金（即便其他中介免費代理） ;3、實踐中常有買賣雙方委托居間方售樓或買房之后簽訂本合同之前， 其他居間方尋找到 更高價買方或談到更低價的情況， 對此建議不要盲目通過其他居間方 成交，否則同樣屬于跳單行為將要對居間方承擔(dān)違約責(zé)任。 建議在簽 訂售樓委托書、看樓委托書時注明房價及有效期，并約定有 效期內(nèi)如其他居間方能夠賣出更高價或買入更低價可通過其他居間 方成交。 沒有約定或約定不明的， 應(yīng)向居間方發(fā)出催告并給予合理期 限，在確認居間方無法更高價或更低價促成交易后再通過其他居間方 成交。2、因賣方過錯或違約，致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方應(yīng)將向買方所收取的必要費用返還后，可要求賣方 賠償。張茂榮律師解析】 本條是賣方的違約責(zé)任條款， 如賣方根本違約居間方必須先行退還買方必要費用再向賣方索賠， 但因只能索賠退 還給買方的不超過傭金 20%的必要費用， 標(biāo)的小，索賠成本高， 周期 長，往往得不償失，建議從賣方交房或遷戶保證金