厚地與美項目一期交付總結

1、厚地和美一期項目后評估成果南京厚地置業(yè)發(fā)展有限公司 第一篇：項目概況 第二篇：問題原因與分析和實景房 第三篇：交付報事率分析 第四篇：交付前需前置工作 第五篇：存檔資料整理； 第六篇：工程施工中控制要點； 第七篇：技術管理總結厚地和美項目后評估工程總結成果目錄厚地和美項目后評估工程總結成果第一篇：項目概況1、項目地址：文成路以北，人民路以西；2、一期總建筑面積：約57926m2、占地面積：86.975畝；結構：框架；層高：2.8米；層數(shù)：6+1/5+1；3、項目總投資：約8000萬；4、項目入駐戶數(shù)為336戶；商業(yè)占32戶；住宅占：304戶；5、一期交付258戶，占一期交付總住宅的85%；商業(yè)

2、交付22戶，占 總商業(yè)的69%；項目概況：項目概況：厚地和美項目區(qū)位位置圖厚地和美項目總平圖一期交付一期交付樓棟樓棟二期二期二期二期-B待開發(fā)待開發(fā)小高層小高層二、厚地和美項目一期交付存在問題原因分析序號名稱存在問題原因分析1窗戶內(nèi)框無加強型鋼偷工減料、減序、檢查不到位、窗戶框變形開啟不靈活滑輪質量、窗內(nèi)框蓋板、建筑垃圾未清理把手安裝反的未正確安裝、開啟起來別扭、檢查不到位內(nèi)框未開泄水孔，外框有，內(nèi)槽沒有泄水孔從焊縫滲水技術未交底、廠家規(guī)模小對規(guī)范不熟悉、出產(chǎn)未自檢、進場監(jiān)理、工程師未檢查；小五金與樣品不一致檢查不到位、封樣樣品采購和工程未對接未使用鋼化玻璃建筑玻璃應用技術規(guī)程不熟悉建議：建議

3、：在分供方選擇生產(chǎn)規(guī)模大、施工技術成熟企業(yè)、在建工程質量、與甲方配合、信譽度了解考察。2護欄高度不足住宅設計規(guī)范理解、可踏面理解不足(成本損失）序號名稱存在問題原因分析3入戶門裝飾條脫落產(chǎn)品缺陷、出產(chǎn)未打膠、開啟時響聲鉸鏈缺油、上門不垂直、上下鉸鏈不同心鎖具反鎖不靈活安裝鎖具時未調(diào)整到位建議：建議：在成本允許條件下知名品牌，合作過的分供單位，銷售安裝一體單位4給排水管彎頭處理施工沒經(jīng)驗、不了解規(guī)范、未考慮排水流暢設計合理套圖、未考慮使用功能、未按照設計委托書執(zhí)行管徑設計不合理經(jīng)驗不足、設計隨意性、徒工、出圖未審核建議：建議：設計前下派設計任務書、出圖初稿審核讀圖、匯總、定稿出圖厚地和美項目一期

4、交付存在問題原因分析序號名稱存在問題原因分析外墻滲水1、雨水管不通造成雨水斗溢水滲入保溫層2、窗戶泄水孔未開造成水流不暢滲水3、北側陽臺無砼止水坎；53、窗臺找坡把泄水孔堵死，造成滲水；建議：建議：后期所有外墻采用聚氨酯刷一層防水層；6陽臺積水因陽臺不是封閉，雨天進雨7倒泛水地漏處砼過高造成雨水不能順暢流向地漏陽臺向臥室滲水有防水要求廚衛(wèi)、陽臺、露臺需做20CM砼止水坎8 屋面屋面下滑開裂1、屋面配筋未按照設計圖紙施工，2、屋面坡度過大（1:1、1:1.5）3、圖紙設計時未在檐口設置10CM砼防滑坎；4、保溫層與底層施工時粘貼劑粘貼面積不足；建議：建議：再設計時設置砼防滑坎、調(diào)整坡比系數(shù)、節(jié)點

5、檢查控制是 否按圖施工厚地和美項目一期交付存在問題原因分析三、厚地和美一期交付實景房厚地和美一期交付實景房厚地和美一期交付實景房厚地和美一期交付實景房3號樓4號樓2號樓7號樓11號樓6號樓10號樓5號樓9號樓二期-B三、交房情況統(tǒng)計報事類別分析表三、交房情況統(tǒng)計報事類別分析表目前投訴不易處理的就是層高。部門溝通不暢產(chǎn)生的問題：部門溝通不暢產(chǎn)生的問題：由于溝通不暢，造成9#樓地下儲藏室銷售的戶型與工程施工戶型不吻合，導致業(yè)主投訴，要求與銷售一致，最后拆除重新砌筑，帶來成本損失2萬元；與銷售不吻合的墻體被拆除。1、9#樓車庫隔墻：樓車庫隔墻：2、衛(wèi)生間干濕分離墻拆除：拆除前拆除后下次設計時候，提前

6、考慮到分離干濕墻影響業(yè)主的使用空間和布局,取消不設計，可以節(jié)約成本。四、交付前需前置工作四、交付前需前置工作1、燃氣施工2、強電施工3、自來水施工4、景觀施工5、雨污管網(wǎng)、道路施工6、電梯安裝7、智能化施工可控項目可控項目：景觀、雨污管網(wǎng)、道路施工、電梯、智能化不可控項目不可控項目：燃氣、自來水、強電施工五、存檔資料的整理1、工程準備階段文件（甲方提供）；、工程準備階段文件（甲方提供）；2、監(jiān)理文件（監(jiān)理提供）；、監(jiān)理文件（監(jiān)理提供）；3、工程施工階段文件（乙方提供）、工程施工階段文件（乙方提供）4、竣工圖；、竣工圖；5、竣工驗收文件；、竣工驗收文件；六、土建裝飾、安裝質量控制點土建裝飾、安裝

7、質量控制點名稱控制要點產(chǎn)生的結果 土建裝飾、安裝1、構造植筋、腰梁植筋質量柱與梁上下連接不牢固、2、梁柱接頭的砼成型觀感砼表面觀感好體現(xiàn)質量控制是否到位3、洞口套管是否預留預防滲水、管道熱脹冷縮斷裂4、不同材料、梁柱邊鋼絲網(wǎng)鋪設情況預防豎向荷載、收縮產(chǎn)生裂縫5、粉刷墻表面抗裂網(wǎng)鋪設情況預防豎向荷載、收縮產(chǎn)生裂縫6、樓地面基層處理、平整度預防起砂、空鼓；影響凈高7、保溫板錨栓數(shù)量、平整度、防火等級脫落、影響下道工序、燃燒性能不符合，影響專項節(jié)能驗收8、窗戶周邊發(fā)泡劑是否密實容易產(chǎn)生滲水9、面磚表明清理、平整度、陰陽角垂直度觀感、整體效果10、石材施工工藝（剛掛、濕貼）、陰陽角包角確定觀感、整體效

8、果、使用年限，褪色、泛堿2、安裝質量控制點安裝質量控制點名稱控制要點產(chǎn)生的結果 土建裝飾、安裝煙道與坡屋面、天溝銜接處質量產(chǎn)生滲水門框安裝垂直度、錨固點、灌漿門框松動、投訴窗框加強鋼、五金件、滑輪窗框不易變形、已開啟、周期壽命長百葉的厚度不易變形給排水管明敷滲水容易修復衛(wèi)生間下水管位置影響使用功能，投訴、變更產(chǎn)生二次成本雨水管位置影響百葉窗、空調(diào)外機安裝、排水口雨篦導致下水管垃圾堵死多媒體箱箱體質量符合標準室內(nèi)開關箱箱體質量符合標準1 1、樣板帶路規(guī)劃。結合本項目特點及項目地域特點，梳理本項、樣板帶路規(guī)劃。結合本項目特點及項目地域特點，梳理本項目的樣板點評規(guī)劃，對厚地和美項目各節(jié)點做了工法樣板

9、；目的樣板點評規(guī)劃，對厚地和美項目各節(jié)點做了工法樣板；參建單位按照樣板帶路，對各環(huán)節(jié)進行質量控制。參建單位按照樣板帶路，對各環(huán)節(jié)進行質量控制。2 2、施工前以樣板帶路為指引，對參建施工班組，提要求、做技、施工前以樣板帶路為指引，對參建施工班組，提要求、做技術交底，然后糾偏、整改，這樣不斷地循環(huán)，持續(xù)地改進。術交底，然后糾偏、整改，這樣不斷地循環(huán)，持續(xù)地改進。七、施工技術七、施工技術-樣板帶路樣板帶路貼保溫材料水平控制線陰陽角垂直控制線陰陽角垂直控制線規(guī)避的問題：規(guī)避的問題：1、保溫板張貼平整度，無錯口；2、粉刷面平整度；3、陰陽角順直；4、線條、窗套垂直度；保溫施工樣板帶路和技術交底保溫施工樣

10、板帶路和技術交底一、總圖一、總圖二、綜合管網(wǎng)二、綜合管網(wǎng)三、建筑單體土建三、建筑單體土建四、建筑單體安裝四、建筑單體安裝五、質量缺陷五、質量缺陷八、技術管理總結目錄八、技術管理總結目錄人民路人民路解放路解放路文成路文成路外環(huán)路外環(huán)路1、總圖拿到以后，首先對周邊市政管網(wǎng)底標高確定，周邊雨污排水管走向、周邊道路標高確定，這樣小區(qū)正負零也確定，是否采用土方平衡計劃。2、對照規(guī)劃紅線圖核實退紅線距離；可以規(guī)避：可以規(guī)避：1、圖紙設計前正負零出錯；2、小區(qū)排水問題；3、小區(qū)內(nèi)土方采購，也影響成本；4、搭設臨時圍墻、臨建在紅線外，影響 主體放線、影響后期竣工后雨污道路施工。（如二次拆遷會產(chǎn)生費用）讀總圖讀

11、總圖小區(qū)總平圖小區(qū)總平圖一、綜合管網(wǎng)因2號配電房影響道路，道路向北側移1米。并引起業(yè)主投訴，后期再設計總平時，盡可能避開。調(diào)整后的環(huán)網(wǎng)柜位置 綜合管網(wǎng)的總圖分析上除了節(jié)約成本方面的考慮外，還有一個很重要的關注點就是各類井的位置，在道路中間、騎路牙、小區(qū)單元門入口處等部位有井是非常敏感的，所以我們通過局部偏移出戶管的走向、利用景觀微地形和雙壁波紋管的曲度以及在檢查井的做法上調(diào)整的辦法，使得最終整個厚地一期雨污井不在道路和單元門入口處，在厚地一期的交房過程中基本沒有業(yè)主提出井的問題。3、環(huán)網(wǎng)柜安裝位置調(diào)整后的環(huán)網(wǎng)柜原安裝環(huán)網(wǎng)柜環(huán)網(wǎng)柜子位置：環(huán)網(wǎng)柜子位置：1、商業(yè)前不通透，影響了商鋪銷售。2、改變環(huán)

12、網(wǎng)柜的位置，產(chǎn)生的二次成本費用，直接損失15萬元；管網(wǎng)施工時注意事項：1、在小區(qū)所有配套管網(wǎng)圖紙設計時，初稿和定稿前圖紙審查尤為重要，發(fā)現(xiàn)與常規(guī)不吻合的部位或在以往項目中出現(xiàn)過的問題多提出疑問？提前預防，這樣可以避免錯誤或返工現(xiàn)象產(chǎn)生，也可以節(jié)約成本；2、在管網(wǎng)施工前，必須把景觀圖紙、雨污道路圖紙、強電圖紙作詳細比較和讀圖并做圖紙固化設計。3、特別要注意相互之間關系；景觀微地形標高、管道交叉重疊點標高處理、道路標高、地下排水系統(tǒng)標高是否符合施工條件。與市政排水系統(tǒng)標高是否吻合，如有沖突盡快召開專項會議，確定調(diào)整方案。4、雨污排水窨井設計施工時，要注意排水管底口標高與井底標高關系。立面：立面：整

13、個立面設計和歐式級的外裝，建筑效果很好，引起當?shù)氐亻_發(fā)商紛紛前來踩盤。得到當?shù)亟ㄔO主管部門、縣領導的高度好評。質感細膩面磚立面、游泳池和英倫的風格也是厚地的一大賣點。二、建筑單體土建二、建筑單體土建三、景觀施工對比 在景觀施工存在的差異，也是我們后期施工中著重考慮的改進的方面和控制點，微地形與草坪與硬質鋪磚收口細部處理，苗木種類、蓬徑是否與圖紙設計、報價清單符合；施工前是否排版、交底。四、雨污道路施工： 雨污施工時，注意排水方向、標高、窨井底與主排水管、支排水管高差關系；道路上不得出現(xiàn)雨污窨井，根據(jù)景觀、給排水、強電圖紙進行比較調(diào)整窨井位置，盡可能避開道路、路牙平石，這樣可以節(jié)約成本。結果對比

14、結果對比小苗栽植小苗栽植原栽植情況原栽植情況整改后情況整改后情況對比結果對比結果種植密度達不到圖設計要求，整體效果差種植密度達不到圖設計要求，整體效果差五、現(xiàn)澆板下沉、墻位移 厚地和美一期交付出現(xiàn)現(xiàn)澆板下沉達到4-5cm，目前滲水、墻體開裂、地坪起砂、窗戶、門投訴都是可以通過修復達、溝通讓業(yè)主滿意。唯獨只有現(xiàn)澆板下沉，既影響層高而且也是交付以來業(yè)主投訴最難處理的事情。建議：在續(xù)項目質量控制中以【現(xiàn)澆板下沉現(xiàn)澆板下沉】轉為主控點。1、注意模板的使用周期，模板的強度、龍骨支撐的位置；2、分戶驗收凈高測定時注意有無板下沉，早發(fā)現(xiàn)、早修復；6502室3-503室六、頂棚脫落一期交付11號樓404室頂棚

15、脫落，主要原因就是在施工頂棚黑泥子時，基層清理不到位板底存在泥土，造成業(yè)主找平的膩子過厚，基層的粘結強度不能承載業(yè)主找平的厚度膩子重量導致頂棚脫落。產(chǎn)生后果業(yè)主追加補償8年物業(yè)管理費，裝修保證金1000元退返。（所有費用由總包承擔）。（所有費用由總包承擔）客廳頂客廳頂棚棚次臥室次臥室小臥室小臥室頂棚脫落圖片頂棚脫落圖片11#-308室頂棚存在大面積砂層問題室頂棚存在大面積砂層問題導致砂層主要原因是導致砂層主要原因是砼澆筑時潤泵砂漿沖砼澆筑時潤泵砂漿沖洗后未處理造成洗后未處理造成；排水系統(tǒng)設計上的缺陷：排水系統(tǒng)設計上的缺陷：圖紙設計造成排水從陽臺轉角下水，不美觀、影響使用功能。規(guī)避的方法：規(guī)避的

16、方法：1、對設計初稿審核、提出合理建議；2、對圖紙固化設計，取消頂層平臺排水，改成側排水利用三通接入豎向排水管內(nèi)。3、或者把陽臺排水管，移至原管對 面陰角內(nèi)。七、建筑單體安裝七、建筑單體安裝衛(wèi)生間下水管設計不合理：衛(wèi)生間下水管設計不合理：衛(wèi)生間合理衛(wèi)生間合理布局下水管布局下水管不影響后期裝修、使用功能衛(wèi)生間不合衛(wèi)生間不合理布局下水管理布局下水管影響后期裝修、使用空間規(guī)避方法：1、出圖前由設計部、安裝工程師對圖紙審核提出圖紙固化設計意見；2、安裝工程師要現(xiàn)場跟蹤巡查，在標準層衛(wèi)生間套管預埋結束，對現(xiàn)場檢查水管預埋位置是否合理。3、及時與設計院溝通變更事宜。廚房落水管位置設計不合理，應設在墻角，不

17、應設在門和窗之間 排水管設計在儲藏室公共過道中間設計上水電安裝問題設計上水電安裝問題影響疏散過道寬影響疏散過道寬度和美觀，引起度和美觀，引起業(yè)主入住后投訴。業(yè)主入住后投訴。八、質量缺陷八、質量缺陷問題描述問題描述配電箱明裝問題解決措施解決措施 1、設計交底審查時提出意見；2、樓梯口結構設計與電氣安裝設計時考慮合理設計方案；3、圖紙會審時重點審查此處設計方案；4、施工前再次確認，各班組交底落實。 問題描述問題描述防水施工翻邊處理解決措施解決措施1、墻角根應設置圓弧角（30mm*30mm）；2、墻面防水翻邊設置300mm，保持上口順直；3、墻面防水翻邊應粉成光面，上部墻面毛面處理。 問題描述問題描

18、述墻面陽角粉刷損壞脫邊解決措施解決措施粉刷前，做好墻面護角（順直帶線、強度控制、做好養(yǎng)護），門邊粉刷時用陽角拉一下；整體粉刷完成后，做好墻面粉刷層養(yǎng)護工作 問題描述問題描述車庫墻與窗相交解決措施解決措施1、外窗C1208向剪力墻側縮短，寬度1200改為 850；原內(nèi)側貼C1208橫墻取消。問題描述問題描述車庫墻與窗相交解決措施解決措施1、外窗C1218向西側縮短，寬度1200改為 600；原內(nèi)側貼C1218橫墻取消。問題描述問題描述為增加空間利用，業(yè)主多數(shù)將廚衛(wèi)隔墻拆除解決措施解決措施1、衛(wèi)生間隔墻取消，住戶自理；2、廚房與餐廳隔墻取消；問題描述問題描述為增加空間利用，業(yè)主多數(shù)將廚房隔墻拆除解

19、決措施解決措施1、廚房與餐廳隔墻取消；問題描述問題描述陽臺欄桿從登高面到頂未達到1.1米解決措施解決措施1、在頂上再加焊扶手，使之滿足高度要求。2、陽臺欄桿的高度應從登高面的完成面向上1.1米，在下料時應考慮裝飾厚度，并從登高面測量高度。3、施工前應做樣板，確認后再大面積施工。 問題描述問題描述陽臺落水無主管，與空調(diào)板、屋面落水共用，導致支管只能從陽臺梁下穿過，影響美觀。解決措施解決措施 將陽臺與空調(diào)板主管分開 或在梁上預留洞眼。對比結果對比結果原圖：設計飄窗居中安裝。整改后照片，窗戶居邊設置，如在審圖結束，在窗戶安裝前提出外移整改，會給公司降低4-5萬元損失。飄窗居中安裝調(diào)整比較未設置混凝土

20、止水坎20CM 未按規(guī)范留置SBS防水鑲嵌槽2#樓露臺處問題：問題：室內(nèi)與露臺銜接解決方法：解決方法：1、施工時按照規(guī)范和江蘇省質量通病要求做20cm素砼止水坎；2、砌筑時直接留置鑲嵌槽6cm*6cm九、設計存在的問題問題問題：消防栓位置設置不合理，影響美觀和疏散；解決方法：解決方法：1、在設計時直接暗埋；2、改走別處或水井；8#樓地下車庫通風設備：1.5-1.7m問題：問題：1、通風設備距高度不夠；、通風設備距高度不夠； 2、設備進風口對門；、設備進風口對門；解決方法：解決方法： 1、改變通風口方向；、改變通風口方向； 2、通風設備高度調(diào)整、通風設備高度調(diào)整8#樓單元門樓單元門問題：單元門洞口不規(guī)范；設問題：單元門洞口不規(guī)范；設2.1m、