《房地產(chǎn)法》作業(yè)完整答案

1、房地產(chǎn)法作業(yè)一一、填空題：（每空一分）1 1、 狹義的房地產(chǎn)是指 土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。2 2、 土地應(yīng)包括 地球表面及 地表 之下和之上的延伸的一定空間。3 3、 建筑物是指土地上人工建造而形成的房屋和 構(gòu)筑物。4 4、 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、管理 和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。5 5、 房地產(chǎn)法調(diào)整的社會關(guān)系包括開發(fā)關(guān)系、交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系、房地產(chǎn)管理關(guān)系。6 6、 全國人民代表大會常務(wù)委員會19951995 年 1 1 月 1 1 日制定的中華人民共和國城市房地產(chǎn)法。7 7、 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體包括 國家房地產(chǎn)管理機關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、公民及其他法人 或社 會組織。二、 不

2、定項選擇題：（每題 2 2 分）1 1、 房地產(chǎn)法調(diào)整下列那些關(guān)系（ ABCDABCD ）A A、開發(fā)關(guān)系B B、交易關(guān)系C C、物業(yè)管理關(guān)系D D、房地產(chǎn)管理關(guān)系2 2、 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)（ ABCDABCD ）的產(chǎn)業(yè)：A A、開發(fā)B B、經(jīng)營C C、管理D D、服務(wù)3 3、 我國房地產(chǎn)法的淵源主要包括（ABCABC）A A、憲法B B、國務(wù)院的行政法規(guī)、命令C C、最高人民法院的文件D D、地方各級政府4 4、 依照房地產(chǎn)法律關(guān)系調(diào)整對象的不同，房地產(chǎn)法可分為（ABCDABCD）A A、開發(fā)法律關(guān)系B B、交易法律關(guān)系C C、物業(yè)管理法律關(guān)系D D、房地產(chǎn)法律關(guān)系5 5、 房地產(chǎn)法律關(guān)

3、系特征有（ABAB）A A、性質(zhì)的多重性B B、主體的廣泛性C C、客體的復(fù)雜性D D、嚴格性6 6、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體（ABCDABCD ）C C、交易主體D D、服務(wù)主體7 7、 房地產(chǎn)服務(wù)主體包括（ABCDABCD ）A A、管理主體B B、開發(fā)主體A A、交易所B B、評估事物所C C、經(jīng)紀人D D、物業(yè)管理公司8 8、 土地使用權(quán)出讓變更與解除的主要條件（ABCDABCD）A A、公共利益的需要B B、雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準C C、由于一方的違約，使合同沒有必要履行D D、土地滅失三、名詞解釋：（每題 5 5 分）1 1、 房地產(chǎn)答：廣義的房地產(chǎn)是指土地以及地上建筑物和其他定著物

4、。狹義的房地產(chǎn)是指土地與建筑物在空間一合為一體的財產(chǎn)形態(tài)。它是土地與建筑物的有機結(jié)合。2 2、 房地產(chǎn)法答：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及物業(yè)管理和房地產(chǎn)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。它對于國家管理房地產(chǎn)業(yè)、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要作用。3 3、 房地產(chǎn)物業(yè)管理關(guān)系答：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主言之間在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。4 4、 房地產(chǎn)管理關(guān)系答：是人民政府及房地產(chǎn)管理部門與法人、公民或其他社會組織在房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，具體包括兩類關(guān)系，一類是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控關(guān)系，另一類是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理關(guān)系。5 5、 房地產(chǎn)法律關(guān)系

5、答：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。四、問答題：（每題 7 7 分）1 1、我國房地產(chǎn)的概念及調(diào)整對象答：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。調(diào)整對象：一方面它調(diào)整國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易調(diào)控關(guān)系及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理關(guān)系；另一方面它調(diào)整國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)購買者等平等主體之間所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。2 2、簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征答：它是一種上層建筑范疇的思想意志關(guān)系，是由國家強制力保證實現(xiàn)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。除此之外, 還具有自身的一些特征：（一）房民法律關(guān)系性質(zhì)和多重性（二）房民法律關(guān)系主體

6、的廣泛性（三）房民法律關(guān)系客體的特殊性（四）房民法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴格的程序性3 3、 簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容答：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利（或職權(quán)）和承擔(dān)和義務(wù)（或職責(zé)）。（1 1 ）房地產(chǎn)管理職權(quán)、職責(zé)、房地產(chǎn)管理主體依照法律規(guī)定或國家授權(quán)所享有的對房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動進行管理的職責(zé)權(quán)限。（2 2 ）房地產(chǎn)民事權(quán)利、房地產(chǎn)法律關(guān)系的平等主體之間的依法享有的權(quán)利。（3 3 ）房地產(chǎn)法律義務(wù)。法律關(guān)系主體依據(jù)法律規(guī)定和合同的約定在房地產(chǎn)活動中必須為一定行為或不為一定行為，以滿足權(quán)利主體的要求。4 4、 簡述國家建設(shè)征收土地的法律特征答：（一）征收主體的唯一性；（二）征收土地標的

7、特殊性；（三）征收土地行為的強制性；（四）征收土地條件的補償性。五、論述題：（每題 1111 分）1 1、談?wù)勅绾瓮晟莆覈恋卣魇辗芍贫却穑和晟莆覈恋卣魇辗芍贫龋ㄒ唬┎捎谩傲信e式”立法模式，明確公共利益的范圍。19981998 年 8 8 月 2929 日第九屆全國人大常委會第四次會議修訂的土地管理法仍及有明確何為“公共目的”哪些違法項目屬于公共目的。 今后修訂的土 地管理法時對上述定義應(yīng)采取“列舉式”予以明確。否則土地管理法的規(guī)定超過了 “公共目的”的范圍，也違反憲法的。（二）擴大征地補償?shù)姆秶?，提高征地補償標準。我國現(xiàn)行的征收土地的補償范圍和標準，幾十年來幾乎無變化，而我國的社會經(jīng)濟

8、條件已發(fā)生了很大變化：（1 1）市場經(jīng)濟體制已經(jīng)建立，并建立制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，物權(quán)法等。（2 2）農(nóng)民生活水平已經(jīng)提高。（3 3）農(nóng)民對土地的投入大大增加。（4 4）農(nóng)業(yè)勞動力的生產(chǎn)或成本已經(jīng)增加，因此，應(yīng)參照世界其他國家的土地征用發(fā)，擴大土地補償?shù)姆秶?提高土地補償?shù)臉藴?，實行及時、完全、足額的補償制度。（三）國家對征收的土地進行補償時，應(yīng)維護土地承包人的利益。 我國現(xiàn)場土地補償費的辦法是建立在私人所與私人經(jīng)營和集體所有與集體經(jīng)營的土地生產(chǎn)模式基礎(chǔ)之上。作為物權(quán)人的權(quán)益理應(yīng)給予保護。對土地的投資，管理所產(chǎn)生的價值應(yīng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予現(xiàn)金補償，等等。房地產(chǎn)法作業(yè)二一、填空題：（每空

9、1 1 分）1 1、 房地產(chǎn)服務(wù)主體包括房地產(chǎn)交易所 、房地產(chǎn)評估事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)濟人、物業(yè)管理公司等2 2、 房地產(chǎn)法律關(guān)系客體主要有 房地產(chǎn)經(jīng)濟行為 和房地產(chǎn)。3 3、 房地產(chǎn)行為包括法律行為和管理行為。4 4、 土地征收，是指 國家或者政府 為了公共目的 依法強制取得他人土地并給予補償?shù)囊环N行為。5 5、 國家建設(shè)用地有兩種方式：一是征收 土地；二是 劃撥 土地。6 6、 土地使用權(quán)出讓特指 國有土地使用權(quán)的出讓。7 7、 土地使用權(quán)的出讓是指 國家 將 國有土地使用權(quán) 在一定期限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用 者向國家支付 土地使用出讓金 的行為。8 8、 在我國土地出讓方式主要有 協(xié)

10、議出讓、招標出讓、拍賣出讓 。9 9、 國家在訂立合同中的地位由 市、縣人民政府土地管理部門 作為代表國家參加合同的簽定二、不定項選擇題：（每題 2 2 分）1 1、土地出讓方式有（ABCABC ）三、名詞解釋：（每題 5 5 分） 1 1、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體 答：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系中依法享有權(quán)利（或行使職權(quán)）和承擔(dān)義務(wù)（或負有責(zé)任）的國家房地產(chǎn)管理 機關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、公民及其他法人或社會組織。2 2、房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容 答：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有權(quán)利（或職權(quán)）和承擔(dān)的義務(wù)（或職責(zé)）3 3、 房地產(chǎn)法律關(guān)系客體答：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。主要有房地產(chǎn)經(jīng)濟行為

11、和房地產(chǎn)兩大類。A A、協(xié)議出讓B B、招標出讓C C、拍賣出讓D D、劃撥2 2、土地使用權(quán)出讓的法律特征（ABCDABCD)A A、財產(chǎn)性B B、平等性C C、期限性D D、出讓人的單一性和受讓人的廣泛性土地使用權(quán)出讓合同訂立原則ABCABC)遵守法律、法規(guī)、政策原則B B、符合城市規(guī)劃要求原則平等、自愿原則D D、誠信原則房地產(chǎn)開發(fā)的特點有（ABCABC多部門協(xié)作活動投資大C C、開發(fā)周期長利潤大5 5、房地產(chǎn)開發(fā)的原則有（ABCABCA A、符合規(guī)劃原則經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一原則C C、鼓勵和扶持居民住宅自愿原則6 6、房地產(chǎn)項目管理包括（ABCABCA A、立項管理施工管理C C、

12、竣工管理資金管理7 7 土地使用權(quán)合同是（A A .民事合同B B.行政合同C C .要式合同D D.不要式合同8 8 .房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素有ABCABC )A A .房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體B B .房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容C C .房地產(chǎn)法律關(guān)系客體D D .房地產(chǎn)法律事實4 4、 房地產(chǎn)法律關(guān)系事實答：是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。5 5、 國家建設(shè)征收土地法答：國家或政府為了公共目的已經(jīng)強制取得他人土地所有權(quán)并予以補償而制定的土地征收法規(guī)，各國名稱不太相同。英國法律稱之為“強制收買”，法國德國稱之為“征收”，而日本稱之為“土地收用（買）” 土地征收法建立是以公共

13、目的的（如城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共休息場所等建設(shè)）需要為前提。表現(xiàn)為土地征收權(quán)的行使。實質(zhì)是財產(chǎn)權(quán)利的限制，屬于國家或政府的特有權(quán)利。它還有一個特征是現(xiàn)補償為條件。四、 問答題：（每題 7 7 分）1 1、 土地使用權(quán)出讓的法律特征答：1 1、財產(chǎn)性。是指出讓的土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)。2 2、 平等性。是指出讓主體的法律地位平等。3 3、 期限性。是指土地使用權(quán)出讓有年限限制。4 4、 出讓人的單一和受讓人的廣泛性。2 2、 土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系答：（一）出讓與轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系：土地使用權(quán)作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的一種形式，它與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為相同，都是一方將基擁有的土地使用權(quán)依法有償、有期限地讓渡于另一

14、方當事人；土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓行為均不影響國家對出讓、轉(zhuǎn)讓的土地的所有權(quán)。這兩點體現(xiàn)了二者的共同性。（二）出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別：1 1、土地使用權(quán)出讓是創(chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)的行業(yè)，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)的行為。2 2、法律關(guān)系的主體不同。出讓法律關(guān)系的主體一方為土地所有者，另一方為土地使用者。3 3、 出讓金與轉(zhuǎn)讓費的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同。3 3、 土地使用權(quán)出讓合同的特點答：1 1、土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。2 2、土地使用權(quán)出讓合同標的特殊性。4 4、 房地產(chǎn)開發(fā)的特點答：1 1、房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動。2 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資大。3 3、房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。五、論述題：（每題 111

15、1 分） 土地使用權(quán)出讓合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù)答：一、出讓人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）、出讓人的主要權(quán)利1 1、解除合同權(quán)。2 2、違約賠償請求權(quán)。3 3、請求行政處分權(quán)。（二）、出讓人的主要義務(wù)1 1、依照出讓合同規(guī)定，交付土地使用權(quán)。2 2、出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料的文件。3 3、保證土地使用權(quán)人取得的權(quán)利不被第三人追索義務(wù)。二、土地使用者的權(quán)利和義務(wù)（一）、土地使用者的權(quán)利1 1、對所受讓的土地享有開發(fā)、利用和經(jīng)營的權(quán)利。2 2、有依法轉(zhuǎn)讓的出租的權(quán)利。3 3、有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。4 4、解除出讓合同的權(quán)利。5 5、要求違約賠償?shù)臋?quán)利。（二）、土地使用者的義務(wù)1 1

16、、繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。2 2、土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。3 3、土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準。4 4、土地使用期限屆滿，使用者負有返還土地使用權(quán)的義務(wù)。房地產(chǎn)法作業(yè)三一、填空題：（每空 1 1 分）1 1、 房地產(chǎn)企業(yè)按資質(zhì)條件分為4 4 等級。2 2、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。3 3、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，轉(zhuǎn)讓的法律后果是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。4 4、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的種類有已建成的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和尚未建成，但符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的在建房屋

17、 的轉(zhuǎn)讓。5 5、按照出讓合同約定出讓開發(fā)的屬于房屋建筑工程的完成開發(fā)投資總額的25%25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的形成工業(yè)用地 或其他建設(shè)用地是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一。6 6、 對單位和個人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值收益進行征收的稅種是土地增值稅。7 7、 土地使用權(quán)出讓的方式包括協(xié)議出讓 、 招標出讓 、拍賣出讓。8 8、 房地產(chǎn)法第 2424 條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。9 9、房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理關(guān)系和房地產(chǎn) 管理關(guān)系法律規(guī)范的總稱。10.199410.1994 年 7 7 月 1515 日，全國人民代表大會常務(wù)委員會第八 次會議通過了中華人民共和國城市

18、房地產(chǎn)管理法，本法己于 19951995 年1 1 月 1 1日開始實行。二、選擇題：（每題 2 2 分）1 1、根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，行使證用土地的審批權(quán)的政府機關(guān)至少應(yīng)是（D D ）A A、鄉(xiāng)級人民政府B B、縣級人民政府C C、市級人民政府D D、省級人民政府2 2、土地使用權(quán)出讓的法律特征是（ABCABC ）A A .標的的財產(chǎn)性B B .主體的平等性C C 期限性D D .主體的單一性3 3、變更和解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的法定事由包括（ABCDABCD ）A A.土地滅失B B 國家強制收回土地使用權(quán)C C 國家提前收回土地使用權(quán)D D 土地使用權(quán)期限屆滿4 4、以下哪種（些）情況下

19、房屋不可出租（ ABCDABCD ）A A無房屋所有權(quán)證的B B .共有房屋未經(jīng)共有人冋意C C .已抵押的房屋D D 權(quán)屬有爭議的5 5、國家建設(shè)征收土地的法律特征是（ABCDABCD ）A A.征地主體的唯一性B B .征地標的的特殊性（集體所用的土地）C C .征地行為的強制性D D .征地條件的補償性6 6、土地征收補償費包括（ACDACD )A A.土地補償費B B .安置補助費C C .青苗補償費D D .新菜地開發(fā)建設(shè)資金7 7、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象包括（BDBD ）A A .城市征用的耕地B B .縣城生活用地C C .農(nóng)民的生活用地D D .工礦區(qū)土地使用者使用的土地A

20、A 房地產(chǎn)民事法律關(guān)系B B 房地產(chǎn)行政法律關(guān)系C C 房地產(chǎn)經(jīng)濟法律關(guān)系D D 房地產(chǎn)管理法律關(guān)系三、名詞解釋：（每題 5 5 分）8 8、依法律性質(zhì)不同，房地產(chǎn)法律關(guān)系可以分為（ABCABC )1 1、土地使用權(quán)出讓答：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)限出讓金的行為。2 2、 招標出讓答：指市、縣人民政府土地行政主管部分發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標、根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。3 3、抵押答：指債務(wù)人或者第二人不轉(zhuǎn)移對法律允許抵押的財產(chǎn)的占有，而將改財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當債務(wù)人不履行時，債

21、權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。4 4、房地產(chǎn)抵押答：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。5 5、房地產(chǎn)市場答：狹義的房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)交易的場所。廣義的房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)全部流通過程的總和。包括房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當市場、房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)勞動力市場等。是市場體系的重要組成部分，不僅反映國民經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢，成為經(jīng)濟文化的先導(dǎo)，而且同其他市場（如勞動力、資本、建材市場等）休戚相關(guān)。四、問答題：（每題 7 7 分）1 1、簡述房屋租賃的

22、條件（1 1 ）有從事房屋租賃的法定資格。（2 2 ）出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的。（3 3）有合法的房屋所有證書。（4 4 ）房屋能正常使用，符合安全條件。2 2、簡述房屋租賃當事人的權(quán)利義務(wù)答：出租人的權(quán)利義務(wù)：（1 1）出租人有權(quán)按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租；（2 2）有權(quán)對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督；（3 3）租賃期限屆滿，出租人有權(quán)收回房屋；（4 4）解除合同權(quán)，有權(quán)依法解除合同；（5 5）交付房屋義務(wù)；（6 6 ）修繕房屋義務(wù)。承租人的權(quán)利義務(wù)：（1 1）承擔(dān)人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán) 利；（2 2）對租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；（3

23、 3）承租人代出租人修繕房屋后的有權(quán)請求出租人支付修繕費用；（4 4）應(yīng)當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施；（5 5）必須按期交納租金；（6 6）合同租期屆滿，應(yīng)及時返還承租的房屋。3 3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記特點答：1 1、房地產(chǎn)管理由不同登記機關(guān)分別登記；2 2、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記；3 3、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)審查主義，形式要件與實地勘察結(jié)果一致才能登記;4 4、 房地產(chǎn)權(quán)登記具有公倍力；5 5、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記制度；6 6、頒發(fā)權(quán)利證書。4 4、房地產(chǎn)登記的作用答：1 1、房地產(chǎn)登記能有效第保護當事人合法的房地產(chǎn)權(quán)利；2 2、 房地產(chǎn)登記是國家對房地

24、產(chǎn)進行管理的一種重要措施;3 3、 房地產(chǎn)登記有利于房地產(chǎn)交易的安全。5 5、簡述房地產(chǎn)市場管理的主要內(nèi)容答：1 1、 限制房地產(chǎn)交易的客體，主要是指對不符合房地產(chǎn)法規(guī)定的房地產(chǎn)商品不允許買賣、租賃、抵押等。2 2、 規(guī)范交易行為，如審查進行交易的房地產(chǎn)權(quán)是否清楚；轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)是否經(jīng)過出租人的同意等。3 3、 調(diào)控房地產(chǎn)價格，主要是為政府制度批準地價，標定地價和各類房屋的重置價格提供服務(wù)，并開展房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易雙方當事人提供服務(wù)等。4 4、 保證國家契稅收入。五、論述題：（每題 1111 分）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系答：1 1、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為有

25、效的前提條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人對土地并無所有權(quán)而只有使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓人的使用權(quán)實基于其與土地所有人訂立的土地使用權(quán)出讓合同而產(chǎn)生的。出讓合同是轉(zhuǎn)讓 人享有使用權(quán)的依據(jù)，也是確定轉(zhuǎn)讓人使用權(quán)利范圍的標準。如果出讓合同不存在或無效，轉(zhuǎn)讓人 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為就是無權(quán)處分的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同就不產(chǎn)生法律效力。2 2、 出讓合同中規(guī)定的受讓人的權(quán)利義務(wù)，土地使用規(guī)則。其他建設(shè)條件等條款仍然使用于轉(zhuǎn)讓合同，且必須為轉(zhuǎn)讓合同的一部分內(nèi)容。房地產(chǎn)法第 4242 條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。即不讓轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人是誰，也不論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地使用 人都要承擔(dān)出讓合同規(guī)定的受讓

26、人的義務(wù)，隨著轉(zhuǎn)讓合同的訂立與生效， 出讓合同規(guī)定的建設(shè)條件、土地用途和規(guī)劃要求隨之轉(zhuǎn)移并且應(yīng)嚴格執(zhí)行。如需改變，應(yīng)向出讓人提出申請，經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準后，重新簽訂出讓合同。3 3、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限受出讓合同約定的年限的限制。房地產(chǎn)法第 4343 條規(guī) 定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！边@說明，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限以原土地使用權(quán)出讓合同約定的期限為限。4 4、房地產(chǎn)法作業(yè)四案例分析一：丁一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢四間。

27、該房屋租賃給王三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，領(lǐng)取了房屋租賃證。因租期屆滿，王三向留在當?shù)氐亩∫惶岢鲑徺I該幢房屋，丁一認為，丁二在外地工作，不需要當?shù)胤课荩约菏情L子有權(quán)作主，經(jīng)協(xié) 商，丁一與王三簽訂了房屋買賣合同。數(shù)日后，丁二一家調(diào)回當?shù)毓ぷ鳎岢鲆谧赓U給王三的丁家私 房居住，請王三在近期搬出此屋， 王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他， 雙方簽訂了書面的房屋買賣合同， 他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有。若有異議，由丁一、丁二相互交涉。雙方意見分岐，丁 二上訴法院，要求中止與王三房屋租賃合同，歸還房屋自用。問：（1 1） 丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效？依據(jù)是什么？答：丁一與王三簽訂的房屋買賣合同無效。依據(jù)是：丁一、 丁二兄弟倆父母遺產(chǎn)房屋一幢四間，在市房產(chǎn)管理部門辦理了等級手續(xù)，丁一和丁二兄弟倆是遺產(chǎn)的繼承人，同時也是房地產(chǎn)的共有人。丁一與王三簽訂房屋買賣合同，未經(jīng)其他共有人丁二書面同意。依據(jù)中華人民共和國房地