《房地產法》作業(yè)完整答案

1、房地產法作業(yè)一一、填空題：（每空一分）1 1、 狹義的房地產是指 土地與建筑物在空間上的統(tǒng)一體。2 2、 土地應包括 地球表面及 地表 之下和之上的延伸的一定空間。3 3、 建筑物是指土地上人工建造而形成的房屋和 構筑物。4 4、 房地產業(yè)是從事房地產業(yè)的開發(fā)、經營、管理 和服務的產業(yè)。5 5、 房地產法調整的社會關系包括開發(fā)關系、交易關系、物業(yè)管理關系、房地產管理關系。6 6、 全國人民代表大會常務委員會19951995 年 1 1 月 1 1 日制定的中華人民共和國城市房地產法。7 7、 房地產法律關系主體包括 國家房地產管理機關、房地產開發(fā)經營公司、公民及其他法人 或社 會組織。二、 不

2、定項選擇題：（每題 2 2 分）1 1、 房地產法調整下列那些關系（ ABCDABCD ）A A、開發(fā)關系B B、交易關系C C、物業(yè)管理關系D D、房地產管理關系2 2、 房地產業(yè)是從事房地產（ ABCDABCD ）的產業(yè)：A A、開發(fā)B B、經營C C、管理D D、服務3 3、 我國房地產法的淵源主要包括（ABCABC）A A、憲法B B、國務院的行政法規(guī)、命令C C、最高人民法院的文件D D、地方各級政府4 4、 依照房地產法律關系調整對象的不同，房地產法可分為（ABCDABCD）A A、開發(fā)法律關系B B、交易法律關系C C、物業(yè)管理法律關系D D、房地產法律關系5 5、 房地產法律關

3、系特征有（ABAB）A A、性質的多重性B B、主體的廣泛性C C、客體的復雜性D D、嚴格性6 6、房地產法律關系的主體（ABCDABCD ）C C、交易主體D D、服務主體7 7、 房地產服務主體包括（ABCDABCD ）A A、管理主體B B、開發(fā)主體A A、交易所B B、評估事物所C C、經紀人D D、物業(yè)管理公司8 8、 土地使用權出讓變更與解除的主要條件（ABCDABCD）A A、公共利益的需要B B、雙方協(xié)商并經有關部門批準C C、由于一方的違約，使合同沒有必要履行D D、土地滅失三、名詞解釋：（每題 5 5 分）1 1、 房地產答：廣義的房地產是指土地以及地上建筑物和其他定著物

4、。狹義的房地產是指土地與建筑物在空間一合為一體的財產形態(tài)。它是土地與建筑物的有機結合。2 2、 房地產法答：是調整房地產開發(fā)、交易及物業(yè)管理和房地產管理關系的法律規(guī)范的總稱。它對于國家管理房地產業(yè)、規(guī)范房地產業(yè)市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、促進房地產業(yè)發(fā)展具有重要作用。3 3、 房地產物業(yè)管理關系答：是指物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主言之間在物業(yè)管理過程中形成的權利義務關系。4 4、 房地產管理關系答：是人民政府及房地產管理部門與法人、公民或其他社會組織在房地產管理過程中發(fā)生的權利義務關系，具體包括兩類關系，一類是對房地產市場的調控關系，另一類是對房地產產權產籍的管理關系。5 5、 房地產法律關系

5、答：是指房地產法律規(guī)范在調整房地產開發(fā)、交易及管理關系過程中發(fā)生在房地產主體之間的權利義務關系。四、問答題：（每題 7 7 分）1 1、我國房地產的概念及調整對象答：是調整房地產開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。調整對象：一方面它調整國家對房地產開發(fā)、交易調控關系及產權產籍的管理關系；另一方面它調整國家對房地產開發(fā)經營公司、物業(yè)管理公司、房地產購買者等平等主體之間所發(fā)生的經濟關系。2 2、簡述房地產法律關系的特征答：它是一種上層建筑范疇的思想意志關系，是由國家強制力保證實現的權利義務關系。除此之外, 還具有自身的一些特征：（一）房民法律關系性質和多重性（二）房民法律關系主體

6、的廣泛性（三）房民法律關系客體的特殊性（四）房民法律關系產生、變更、消滅具有嚴格的程序性3 3、 簡述房地產法律關系內容答：是指房地產法律關系主體享有的權利（或職權）和承擔和義務（或職責）。（1 1 ）房地產管理職權、職責、房地產管理主體依照法律規(guī)定或國家授權所享有的對房地產開發(fā)、交易活動進行管理的職責權限。（2 2 ）房地產民事權利、房地產法律關系的平等主體之間的依法享有的權利。（3 3 ）房地產法律義務。法律關系主體依據法律規(guī)定和合同的約定在房地產活動中必須為一定行為或不為一定行為，以滿足權利主體的要求。4 4、 簡述國家建設征收土地的法律特征答：（一）征收主體的唯一性；（二）征收土地標的

7、特殊性；（三）征收土地行為的強制性；（四）征收土地條件的補償性。五、論述題：（每題 1111 分）1 1、談談如何完善我國土地征收法律制度答：完善我國土地征收法律制度（一）采用“列舉式”立法模式，明確公共利益的范圍。19981998 年 8 8 月 2929 日第九屆全國人大常委會第四次會議修訂的土地管理法仍及有明確何為“公共目的”哪些違法項目屬于公共目的。 今后修訂的土 地管理法時對上述定義應采取“列舉式”予以明確。否則土地管理法的規(guī)定超過了 “公共目的”的范圍，也違反憲法的。（二）擴大征地補償的范圍，提高征地補償標準。我國現行的征收土地的補償范圍和標準，幾十年來幾乎無變化，而我國的社會經濟

8、條件已發(fā)生了很大變化：（1 1）市場經濟體制已經建立，并建立制定了相應的法律法規(guī)，物權法等。（2 2）農民生活水平已經提高。（3 3）農民對土地的投入大大增加。（4 4）農業(yè)勞動力的生產或成本已經增加，因此，應參照世界其他國家的土地征用發(fā)，擴大土地補償的范圍。 提高土地補償的標準，實行及時、完全、足額的補償制度。（三）國家對征收的土地進行補償時，應維護土地承包人的利益。 我國現場土地補償費的辦法是建立在私人所與私人經營和集體所有與集體經營的土地生產模式基礎之上。作為物權人的權益理應給予保護。對土地的投資，管理所產生的價值應對土地承包經營權人給予現金補償，等等。房地產法作業(yè)二一、填空題：（每空

9、1 1 分）1 1、 房地產服務主體包括房地產交易所 、房地產評估事務所、房地產經濟人、物業(yè)管理公司等2 2、 房地產法律關系客體主要有 房地產經濟行為 和房地產。3 3、 房地產行為包括法律行為和管理行為。4 4、 土地征收，是指 國家或者政府 為了公共目的 依法強制取得他人土地并給予補償的一種行為。5 5、 國家建設用地有兩種方式：一是征收 土地；二是 劃撥 土地。6 6、 土地使用權出讓特指 國有土地使用權的出讓。7 7、 土地使用權的出讓是指 國家 將 國有土地使用權 在一定期限內出讓給土地使用者，由土地使用 者向國家支付 土地使用出讓金 的行為。8 8、 在我國土地出讓方式主要有 協(xié)

10、議出讓、招標出讓、拍賣出讓 。9 9、 國家在訂立合同中的地位由 市、縣人民政府土地管理部門 作為代表國家參加合同的簽定二、不定項選擇題：（每題 2 2 分）1 1、土地出讓方式有（ABCABC ）三、名詞解釋：（每題 5 5 分） 1 1、房地產法律關系主體 答：是指房地產法律關系中依法享有權利（或行使職權）和承擔義務（或負有責任）的國家房地產管理 機關、房地產開發(fā)經營公司、公民及其他法人或社會組織。2 2、房地產法律關系內容 答：是指房地產法律關系主體享有權利（或職權）和承擔的義務（或職責）3 3、 房地產法律關系客體答：是指房地產法律關系主體之權利義務共同指向的對象。主要有房地產經濟行為

11、和房地產兩大類。A A、協(xié)議出讓B B、招標出讓C C、拍賣出讓D D、劃撥2 2、土地使用權出讓的法律特征（ABCDABCD)A A、財產性B B、平等性C C、期限性D D、出讓人的單一性和受讓人的廣泛性土地使用權出讓合同訂立原則ABCABC)遵守法律、法規(guī)、政策原則B B、符合城市規(guī)劃要求原則平等、自愿原則D D、誠信原則房地產開發(fā)的特點有（ABCABC多部門協(xié)作活動投資大C C、開發(fā)周期長利潤大5 5、房地產開發(fā)的原則有（ABCABCA A、符合規(guī)劃原則經濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一原則C C、鼓勵和扶持居民住宅自愿原則6 6、房地產項目管理包括（ABCABCA A、立項管理施工管理C C、

12、竣工管理資金管理7 7 土地使用權合同是（A A .民事合同B B.行政合同C C .要式合同D D.不要式合同8 8 .房地產法律關系的構成要素有ABCABC )A A .房地產法律關系的主體B B .房地產法律關系內容C C .房地產法律關系客體D D .房地產法律事實4 4、 房地產法律關系事實答：是指能夠引起房地產法律關系產生、變更或消滅的法定客觀情況。5 5、 國家建設征收土地法答：國家或政府為了公共目的已經強制取得他人土地所有權并予以補償而制定的土地征收法規(guī)，各國名稱不太相同。英國法律稱之為“強制收買”，法國德國稱之為“征收”，而日本稱之為“土地收用（買）” 土地征收法建立是以公共

13、目的的（如城市基礎設施、公共休息場所等建設）需要為前提。表現為土地征收權的行使。實質是財產權利的限制，屬于國家或政府的特有權利。它還有一個特征是現補償為條件。四、 問答題：（每題 7 7 分）1 1、 土地使用權出讓的法律特征答：1 1、財產性。是指出讓的土地使用權是一種財產。2 2、 平等性。是指出讓主體的法律地位平等。3 3、 期限性。是指土地使用權出讓有年限限制。4 4、 出讓人的單一和受讓人的廣泛性。2 2、 土地使用權出讓與轉讓的關系答：（一）出讓與轉讓的聯系：土地使用權作為土地使用權轉移的一種形式，它與土地使用權轉讓行為相同，都是一方將基擁有的土地使用權依法有償、有期限地讓渡于另一

14、方當事人；土地使用權出讓與轉讓行為均不影響國家對出讓、轉讓的土地的所有權。這兩點體現了二者的共同性。（二）出讓與轉讓的區(qū)別：1 1、土地使用權出讓是創(chuàng)設財產權的行業(yè)，而土地使用權轉讓則是轉移財產權的行為。2 2、法律關系的主體不同。出讓法律關系的主體一方為土地所有者，另一方為土地使用者。3 3、 出讓金與轉讓費的構成及反映的關系不同。3 3、 土地使用權出讓合同的特點答：1 1、土地使用權出讓合同是一種民事合同。2 2、土地使用權出讓合同標的特殊性。4 4、 房地產開發(fā)的特點答：1 1、房地產開發(fā)是多部門協(xié)作活動。2 2、房地產開發(fā)投資大。3 3、房地產開發(fā)周期較長。五、論述題：（每題 111

15、1 分） 土地使用權出讓合同雙方當事人的權利義務答：一、出讓人的主要權利和義務（一）、出讓人的主要權利1 1、解除合同權。2 2、違約賠償請求權。3 3、請求行政處分權。（二）、出讓人的主要義務1 1、依照出讓合同規(guī)定，交付土地使用權。2 2、出讓人應向土地使用者提供有關資料的文件。3 3、保證土地使用權人取得的權利不被第三人追索義務。二、土地使用者的權利和義務（一）、土地使用者的權利1 1、對所受讓的土地享有開發(fā)、利用和經營的權利。2 2、有依法轉讓的出租的權利。3 3、有權在取得的土地使用權上設置抵押權。4 4、解除出讓合同的權利。5 5、要求違約賠償的權利。（二）、土地使用者的義務1 1

16、、繳納土地使用權出讓金的義務。2 2、土地使用者有依照使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務。3 3、土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經有關部門批準。4 4、土地使用期限屆滿，使用者負有返還土地使用權的義務。房地產法作業(yè)三一、填空題：（每空 1 1 分）1 1、 房地產企業(yè)按資質條件分為4 4 等級。2 2、 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。3 3、 房地產轉讓的主體是房地產權利人，轉讓的法律后果是房屋所有權和土地使用權的轉讓。4 4、 房地產轉讓的種類有已建成的房地產的轉讓和尚未建成，但符合房地產轉讓條件的在建房屋

17、 的轉讓。5 5、按照出讓合同約定出讓開發(fā)的屬于房屋建筑工程的完成開發(fā)投資總額的25%25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的形成工業(yè)用地 或其他建設用地是房地產轉讓的條件之一。6 6、 對單位和個人有償轉讓土地使用權的增值收益進行征收的稅種是土地增值稅。7 7、 土地使用權出讓的方式包括協(xié)議出讓 、 招標出讓 、拍賣出讓。8 8、 房地產法第 2424 條規(guī)定： 房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。9 9、房地產法是調整房地產開發(fā)、交易、物業(yè)管理關系和房地產 管理關系法律規(guī)范的總稱。10.199410.1994 年 7 7 月 1515 日，全國人民代表大會常務委員會第八 次會議通過了中華人民共和國城市

18、房地產管理法，本法己于 19951995 年1 1 月 1 1日開始實行。二、選擇題：（每題 2 2 分）1 1、根據我國土地管理法的規(guī)定，行使證用土地的審批權的政府機關至少應是（D D ）A A、鄉(xiāng)級人民政府B B、縣級人民政府C C、市級人民政府D D、省級人民政府2 2、土地使用權出讓的法律特征是（ABCABC ）A A .標的的財產性B B .主體的平等性C C 期限性D D .主體的單一性3 3、變更和解除房地產轉讓合同的法定事由包括（ABCDABCD ）A A.土地滅失B B 國家強制收回土地使用權C C 國家提前收回土地使用權D D 土地使用權期限屆滿4 4、以下哪種（些）情況下

19、房屋不可出租（ ABCDABCD ）A A無房屋所有權證的B B .共有房屋未經共有人冋意C C .已抵押的房屋D D 權屬有爭議的5 5、國家建設征收土地的法律特征是（ABCDABCD ）A A.征地主體的唯一性B B .征地標的的特殊性（集體所用的土地）C C .征地行為的強制性D D .征地條件的補償性6 6、土地征收補償費包括（ACDACD )A A.土地補償費B B .安置補助費C C .青苗補償費D D .新菜地開發(fā)建設資金7 7、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象包括（BDBD ）A A .城市征用的耕地B B .縣城生活用地C C .農民的生活用地D D .工礦區(qū)土地使用者使用的土地A

20、A 房地產民事法律關系B B 房地產行政法律關系C C 房地產經濟法律關系D D 房地產管理法律關系三、名詞解釋：（每題 5 5 分）8 8、依法律性質不同，房地產法律關系可以分為（ABCABC )1 1、土地使用權出讓答：國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權限出讓金的行為。2 2、 招標出讓答：指市、縣人民政府土地行政主管部分發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標、根據投標結果確定土地使用者的行為。3 3、抵押答：指債務人或者第二人不轉移對法律允許抵押的財產的占有，而將改財產作為債權的擔保，當債務人不履行時，債

21、權人有權依照法律規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。4 4、房地產抵押答：抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。5 5、房地產市場答：狹義的房地產市場指房地產交易的場所。廣義的房地產市場指房地產全部流通過程的總和。包括房地產買賣、租賃、抵押、典當市場、房地產金融市場以及房地產勞動力市場等。是市場體系的重要組成部分，不僅反映國民經濟發(fā)展的態(tài)勢，成為經濟文化的先導，而且同其他市場（如勞動力、資本、建材市場等）休戚相關。四、問答題：（每題 7 7 分）1 1、簡述房屋租賃的

22、條件（1 1 ）有從事房屋租賃的法定資格。（2 2 ）出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的。（3 3）有合法的房屋所有證書。（4 4 ）房屋能正常使用，符合安全條件。2 2、簡述房屋租賃當事人的權利義務答：出租人的權利義務：（1 1）出租人有權按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租；（2 2）有權對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督；（3 3）租賃期限屆滿，出租人有權收回房屋；（4 4）解除合同權，有權依法解除合同；（5 5）交付房屋義務；（6 6 ）修繕房屋義務。承租人的權利義務：（1 1）承擔人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權 利；（2 2）對租賃的房屋享有優(yōu)先購買權；（3

23、 3）承租人代出租人修繕房屋后的有權請求出租人支付修繕費用；（4 4）應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施；（5 5）必須按期交納租金；（6 6）合同租期屆滿，應及時返還承租的房屋。3 3、我國現行房地產登記特點答：1 1、房地產管理由不同登記機關分別登記；2 2、 房地產產權屬登記為房地產權利動態(tài)登記；3 3、 房地產權屬登記采取實質審查主義，形式要件與實地勘察結果一致才能登記;4 4、 房地產權登記具有公倍力；5 5、 房地產權屬登記實行強制登記制度；6 6、頒發(fā)權利證書。4 4、房地產登記的作用答：1 1、房地產登記能有效第保護當事人合法的房地產權利；2 2、 房地產登記是國家對房地

24、產進行管理的一種重要措施;3 3、 房地產登記有利于房地產交易的安全。5 5、簡述房地產市場管理的主要內容答：1 1、 限制房地產交易的客體，主要是指對不符合房地產法規(guī)定的房地產商品不允許買賣、租賃、抵押等。2 2、 規(guī)范交易行為，如審查進行交易的房地產權是否清楚；轉租房地產是否經過出租人的同意等。3 3、 調控房地產價格，主要是為政府制度批準地價，標定地價和各類房屋的重置價格提供服務，并開展房地產價格評估業(yè)務，為房地產交易雙方當事人提供服務等。4 4、 保證國家契稅收入。五、論述題：（每題 1111 分）房地產轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系答：1 1、 房地產轉讓合同以出讓合同的存在為有

25、效的前提條件。房地產轉讓人對土地并無所有權而只有使用權。轉讓人的使用權實基于其與土地所有人訂立的土地使用權出讓合同而產生的。出讓合同是轉讓 人享有使用權的依據，也是確定轉讓人使用權利范圍的標準。如果出讓合同不存在或無效，轉讓人 轉讓土地使用權的行為就是無權處分的，房地產轉讓合同就不產生法律效力。2 2、 出讓合同中規(guī)定的受讓人的權利義務，土地使用規(guī)則。其他建設條件等條款仍然使用于轉讓合同，且必須為轉讓合同的一部分內容。房地產法第 4242 條規(guī)定，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。即不讓轉讓合同中的受讓人是誰，也不論經過多少次轉讓，土地使用 人都要承擔出讓合同規(guī)定的受讓

26、人的義務，隨著轉讓合同的訂立與生效， 出讓合同規(guī)定的建設條件、土地用途和規(guī)劃要求隨之轉移并且應嚴格執(zhí)行。如需改變，應向出讓人提出申請，經政府有關部門審查批準后，重新簽訂出讓合同。3 3、 房地產轉讓合同約定的土地使用權使用年限受出讓合同約定的年限的限制。房地產法第 4343 條規(guī) 定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限?！边@說明，房地產轉讓合同約定的土地使用權的使用年限以原土地使用權出讓合同約定的期限為限。4 4、房地產法作業(yè)四案例分析一：丁一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產房屋一幢四間。

27、該房屋租賃給王三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產管理部門辦理了登記手續(xù)，領取了房屋租賃證。因租期屆滿，王三向留在當地的丁一提出購買該幢房屋，丁一認為，丁二在外地工作，不需要當地房屋，自己是長子有權作主，經協(xié) 商，丁一與王三簽訂了房屋買賣合同。數日后，丁二一家調回當地工作，提出要在租賃給王三的丁家私 房居住，請王三在近期搬出此屋， 王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他， 雙方簽訂了書面的房屋買賣合同， 他已交清了買房款，房屋產權已屬他自己所有。若有異議，由丁一、丁二相互交涉。雙方意見分岐，丁 二上訴法院，要求中止與王三房屋租賃合同，歸還房屋自用。問：（1 1） 丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效？依據是什么？答：丁一與王三簽訂的房屋買賣合同無效。依據是：丁一、 丁二兄弟倆父母遺產房屋一幢四間，在市房產管理部門辦理了等級手續(xù)，丁一和丁二兄弟倆是遺產的繼承人，同時也是房地產的共有人。丁一與王三簽訂房屋買賣合同，未經其他共有人丁二書面同意。依據中華人民共和國房地