住房租賃法的性質(zhì)

1、住房租賃法的性質(zhì)    摘要為貫徹保護(hù)住房承租人利益的立法宗旨，美國法律界傾向于將住房租賃法定性為強(qiáng)行法而非任意法，住房租賃法中的規(guī)定，尤其是那些保護(hù)承租人利益的規(guī)定，不得通過約定排除其適用。我國可借鑒美國各州的作法，在住房租賃法中增加強(qiáng)行性規(guī)定的分量，禁止雙方當(dāng)事人通過約定免除出租人的法定責(zé)任或排除承租人的法定權(quán)利，以使保護(hù)承租人利益的規(guī)則能夠充分發(fā)揮實(shí)效。 關(guān)鍵詞住房租賃 美國法 出租人 承租人 作者簡(jiǎn)介：周珺，華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院講師，法學(xué)博士；謝榮華，上海市金山區(qū)人民法院法官，法學(xué)碩士。 中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：10

2、09-0592(2011)07-019-02 在普通法中，住房租賃被看作是出租人與承租人之間的私人事務(wù)，租賃關(guān)系的內(nèi)容主要由出租人與承租人雙方自由協(xié)商，諸如租金、押金、租賃期限、租賃房屋的條件、租賃房屋的維修、租賃關(guān)系的終止等事項(xiàng)皆可由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，即便法律中存在一些有關(guān)住房租賃關(guān)系的規(guī)范，通常也允許雙方當(dāng)事人通過約定排除其適用。不過，自20世紀(jì)60年代末開始，美國各州制定了大量旨在保護(hù)承租人利益的法律規(guī)范，倘若仍將這些規(guī)范界定為任意性規(guī)范，那么出租人便可利用其優(yōu)勢(shì)地位，通過在租賃協(xié)議中擬定相關(guān)條款輕易排除這些法律規(guī)范的適用，如此以來，住房租賃法保護(hù)承租人利益的愿望勢(shì)必落空。為避免出現(xiàn)這

3、一局面，如今美國法律界傾向于將住房租賃法定性為強(qiáng)行法而非任意法，住房租賃法中的規(guī)定，尤其是那些保護(hù)承租人利益的規(guī)定，不得通過約定排除其適用，以更好地貫徹住房租賃法保障承租人利益的宗旨。對(duì)此，可從立法和司法兩個(gè)層面予以說明。 一、立法 許多州（如亞拉巴馬、弗吉尼亞、亞利桑那、伊利諾斯、馬里蘭、馬薩諸塞、密歇根等）在其住房租賃法中明確禁止租賃協(xié)議中出現(xiàn)免除出租人的法定責(zé)任或排除承租人的法定權(quán)利的條款。例如，亞利桑那州法典第331315條第1款規(guī)定：“租賃協(xié)議中不得約定承租人放棄其根據(jù)本章（也即亞利桑那州法典第33編第10章住房租賃法筆者注）享有的權(quán)利不得約定免除或限制出租人的法定責(zé)任”該條第2款規(guī)

4、定：“若租賃協(xié)議中存在前款所禁止的條款，則該條款不得強(qiáng)制執(zhí)行。若出租人知道法律禁止某條款卻仍然故意在租賃協(xié)議中訂立該條款，則承租人不僅可以要求出租人賠償實(shí)際損失，還可要求其另外支付一筆金錢（具體數(shù)額為2個(gè)月的租金）?！睂?duì)此類規(guī)定，可作兩點(diǎn)解讀：（1）此類規(guī)定的意圖是保護(hù)承租人的利益，因此只是禁止那些免除出租人法定責(zé)任或排除承租人法定權(quán)利的條款，至于那些免除承租人法定責(zé)任或排除出租人法定權(quán)利的條款由于對(duì)承租人是有利無害，故而并不在禁止之列。（2）此類規(guī)定對(duì)有關(guān)條款法律效力的規(guī)定頗具特色：其一，若租賃協(xié)議中存在那些免除出租人法定責(zé)任或排除承租人法定權(quán)利的條款，則該條款不得強(qiáng)制執(zhí)行；其二，若出租人明

5、知法律禁止這些條款卻仍然故意在租賃協(xié)議中訂立該條款，則承租人不僅可以要求出租人賠償實(shí)際損失，還可要求其另外支付一筆金錢（具體數(shù)額往往為月租金的一定倍數(shù)）。這“另外支付一筆金錢”帶有懲罰性賠償?shù)男再|(zhì)，旨在加重出租人的違法成本，更好地維護(hù)承租人的合法權(quán)益。 此外，有些州盡管沒有在立法中一般性地規(guī)定不得約定免除出租人的法定責(zé)任或排除承租人的法定權(quán)利，但在涉及到出租人的某些具體的義務(wù)或承租人的某些具體的權(quán)利時(shí)有類似的規(guī)定。例如，針對(duì)出租人的可居住性默示擔(dān)保義務(wù)，佛蒙特州法典第4457條第2款規(guī)定：“任何租賃協(xié)議中不得出現(xiàn)排除可居住性默示擔(dān)保規(guī)則的適用的條款。此類條款違反了公共政策，屬于無效條款?！边€比

6、如，針對(duì)承租人要求出租人返還押金的權(quán)利，科羅拉多州法典第38-12-103條第7款規(guī)定：“租賃協(xié)議中任何有關(guān)承租人或其家人放棄其根據(jù)本條享有的權(quán)利的條款違反了公共政策，屬于無效條款。”再比如，針對(duì)出租人的減損義務(wù)，得克薩斯州財(cái)產(chǎn)法典第91006條規(guī)定：“（1）如果承租人違反租賃協(xié)議拋棄了租賃房屋，則出租人有減少損失的義務(wù)。（2）租賃協(xié)議中倘若存在免除出租人減損義務(wù)的條款，則該條款無效。” 二、司法 除了在立法中明確住房租賃法的強(qiáng)行法性質(zhì)，不少法院在判決中也認(rèn)為租賃協(xié)議中免除出租人法定責(zé)任或排除承租人法定權(quán)利的條款因違反了公共政策而無效。此處可以幾個(gè)典型案例予以說明。 （一）Fair vNegl

7、ey案 1974年3月12日，原、被告雙方簽訂了一份租賃協(xié)議，約定原告承租被告的一套房屋，協(xié)議中還約定：被告按照租賃房屋的現(xiàn)狀將其出租給原告，原告已經(jīng)知曉租賃房屋的屋頂有裂縫。后原告以租賃房屋不適合居住，被告違反可居住性默示擔(dān)保義務(wù)為由訴至法院。為證明被告違反了可居住性默示擔(dān)保義務(wù)，原告指出租賃房屋存在如下問題：燃?xì)鉄崴鞯耐L(fēng)設(shè)施存在故障、沒有供暖、墻皮脫落、屋頂漏雨，等等。一審法院判決原告敗訴，原告遂將本案上訴至賓夕法尼亞州最高法院。賓夕法尼亞州最高法院撤銷了原審判決，該院在判決中指出：“本案的一個(gè)主要問題是，雙方當(dāng)事人能否通過約定排除可居住性默示擔(dān)保規(guī)則的適用。本院認(rèn)為，倘若允許雙方當(dāng)事

8、人通過約定排除可居住性默示擔(dān)保規(guī)則的適用，將會(huì)違反公共政策。這種約定是無效的?！敝劣跒楹握J(rèn)為這種約定違反公共政策，賓夕法尼亞州最高法院列舉了幾項(xiàng)理由：（1）這種約定的存在有損于公共安全和公共健康；（2）雙方當(dāng)事人談判能力不對(duì)等，承租人處于明顯的弱勢(shì)地位，往往要被迫接受出租人擬定的不公平條款；（3）這種約定往往是出租人提供的格式條款的一部分，不允許承租人討價(jià)還價(jià)；（4）這種約定不合理地加重了承租人的責(zé)任，不合理地減輕了出租人的責(zé)任。豍 （二）Crawford vBuckner案 1988年12月16日，原、被告雙方簽訂了一份租賃協(xié)議，約定原告承租被告的一處公寓，協(xié)議中還約定：原告因任何原因遭受的

9、財(cái)產(chǎn)損害或人身損害，被告及其代理人、雇員一律不承擔(dān)責(zé)任。1989年2月21日，案外人Buckner（也是被告的一名承租人，居住在原告樓下）居住的房屋發(fā)生火災(zāi)，火勢(shì)很快蔓延至樓上也即原告居住的房屋，原告被迫跳窗逃生，以至于自己多處受傷。為此，原告訴至法院，以被告存在過錯(cuò)為由要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任。被告辯稱，根據(jù)租賃協(xié)議中的免責(zé)條款，被告無須承擔(dān)賠償責(zé)任。一審法院、二審法院均支持了被告的主張，判決原告敗訴。該案后來上訴至田納西州最高法院，該院支持了原告的主張。田納西州最高法院在判決中指出：“早期觀念認(rèn)為，住房租賃關(guān)系不涉及到公共利益（public interest），純粹屬于私人事務(wù)（private

10、 affair），應(yīng)當(dāng)貫徹合同自由原則，因此租賃協(xié)議中免除出租人責(zé)任的條款是有效的本案中，被告也辯稱，住房租賃關(guān)系屬于私人事務(wù)，不涉及公共利益，但本院不認(rèn)同這種觀點(diǎn)。本院認(rèn)為，住房租賃關(guān)系涉及到公共利益，住房租賃協(xié)議中免除出租人責(zé)任的條款因違反了公共政策而無效?！敝劣跒楹握J(rèn)為住房租賃關(guān)系涉及到公共利益，田納西州最高法院指出了幾項(xiàng)理由，主要包括：（1）住房是人們的生活必需品，該州有眾多居民依靠租房解決居住問題（1990年，該州有32的住房屬于租賃房屋），住房租賃關(guān)系涉及到他們的基本利益；（2）住房租賃關(guān)系中，出租人處于強(qiáng)勢(shì)地位，而承租人處于弱勢(shì)地位，對(duì)于出租人擬定的合同條款，承租人要么接受，要么

11、走開（take it or leave it），缺乏與之討價(jià)還價(jià)的能力；（3）住房租賃關(guān)系中，出租人負(fù)責(zé)提供房屋、維護(hù)房屋，承租人及其家人的生命安全、財(cái)產(chǎn)安全往往系于出租人的行為，出租人及其代理人的過錯(cuò)常常會(huì)給承租人及其家人造成損害。豎 （三）Gorman vRatliff案 1984年11月30日，原、被告雙方簽署了一份租賃協(xié)議，約定原告承租被告的房屋，協(xié)議中還約定：倘若承租人遲延支付租金或有其他違約行為，出租人有權(quán)終止租賃協(xié)議，進(jìn)入租賃房屋，扣押承租人的財(cái)產(chǎn)。后由于原告拖欠租金，被告乘原告不在時(shí)進(jìn)入租賃房屋，并搬走了承租人的冰箱、火爐、床等物品。為此，原告訴至法院，認(rèn)為被告構(gòu)成了非法驅(qū)逐和

12、非法侵占，被告則以原告違約為由提起了反訴。一審法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求，支持了被告的反訴請(qǐng)求。后原告提起上訴，二審法院撤銷了一審法院的判決，其理由是：根據(jù)阿肯色州相關(guān)法律的規(guī)定，出租人無權(quán)通過私力救濟(jì)收回租賃房屋，即便承租人對(duì)于租賃房屋的占有屬于無權(quán)占有，出租人也只能通過相應(yīng)的法律程序收回租賃房屋。盡管雙方在租賃合同中明確約定出租人有權(quán)實(shí)施私力救濟(jì)，但該約定違反了法律的規(guī)定，因此是無效的。豏 三、結(jié)語 倘若住房租賃法中多為任意性規(guī)定，那么即便存在保護(hù)承租人利益的規(guī)則，出租人也可憑借其優(yōu)勢(shì)地位輕易排除相關(guān)規(guī)則的適用，如此以來，立法者維護(hù)承租人合法權(quán)益的愿望勢(shì)必落空。為此，美國各州多將保護(hù)住房承租

13、人的規(guī)則定性為強(qiáng)行性規(guī)定，禁止當(dāng)事人通過約定排除其適用。 遺憾的是，我國法律中有關(guān)住房租賃的相關(guān)規(guī)定多為任意性規(guī)定，幾乎所有關(guān)于保護(hù)承租人利益的規(guī)定都可通過合同約定排除其適用，這種狀況顯然不利于對(duì)住房承租人利益的保護(hù)。例如，合同法第220條規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”，在我國住房租賃實(shí)務(wù)中，不少租賃合同正是約定由承租人承擔(dān)維修義務(wù)。有鑒于此，我國可借鑒美國各州的作法，在住房租賃法中增加強(qiáng)行性規(guī)定的分量，禁止雙方當(dāng)事人通過約定免除出租人的法定責(zé)任或排除承租人的法定權(quán)利，以使保護(hù)承租人利益的規(guī)則能夠充分發(fā)揮實(shí)效。 注釋： 豍Fair vNegley，390A2d 240-245（PaSuperCt1978） 豎