房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收講解171p

1、 ！2稅負(fù)異常與否分析稅負(fù)異常與否分析！3收入完整與否分析收入完整與否分析！4收入確認(rèn)時(shí)間分析收入確認(rèn)時(shí)間分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)收入確認(rèn)是否提收入確認(rèn)是否提前前主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入- -本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）入月平均數(shù)）本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%賒銷率賒銷率= =（月末應(yīng)收賬款（月末應(yīng)收賬款- -月初應(yīng)收賬款）月初應(yīng)收賬款）本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入100%100%收入確認(rèn)是否滯收入確認(rèn)是否滯后后主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

2、- -本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）入月平均數(shù)）本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%客戶商業(yè)信用負(fù)債增長(zhǎng)率客戶商業(yè)信用負(fù)債增長(zhǎng)率=（月末預(yù)收賬款（月末預(yù)收賬款+ +月末其他應(yīng)付月末其他應(yīng)付款）款）- -（月初預(yù)收賬款（月初預(yù)收賬款+ +月初其他應(yīng)付款）月初其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬（月初預(yù)收賬款款+ +月初其他應(yīng)付款）月初其他應(yīng)付款）100%100%！5項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入名義銷項(xiàng)稅額名義銷項(xiàng)稅額= =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入）增值稅稅率（增值稅稅率（

3、17%17%或或13%13%）外購(gòu)原材料視同銷售外購(gòu)原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入入名義銷項(xiàng)稅額名義銷項(xiàng)稅額= =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入）增值稅稅率增值稅稅率！6成本合理性分析成本合理性分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)成本是否合理成本是否合理銷售毛利率銷售毛利率= =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入- -主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100%100%！7費(fèi)用合理性分析費(fèi)用合理性分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)費(fèi)用是否合理費(fèi)用是否合理期間費(fèi)用率期間費(fèi)用率= =（管理費(fèi)用（管理費(fèi)用+ +營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用+ +財(cái)務(wù)費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用）（主營(yíng)業(yè)務(wù)

4、收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%管理費(fèi)用率管理費(fèi)用率= =管理費(fèi)用管理費(fèi)用（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)其他業(yè)務(wù)收入）務(wù)收入）100%100%A.A.業(yè)務(wù)招待費(fèi)率業(yè)務(wù)招待費(fèi)率= =業(yè)務(wù)招待費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%B.B.總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用率總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用率= =總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)（主營(yíng)業(yè)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%！8費(fèi)用合理性分析費(fèi)用合理性分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)費(fèi)用是否合理費(fèi)用是否合理營(yíng)業(yè)費(fèi)用率營(yíng)業(yè)費(fèi)用率= =營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用（主營(yíng)業(yè)務(wù)

5、收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%A.A.運(yùn)輸費(fèi)用率運(yùn)輸費(fèi)用率= =運(yùn)費(fèi)運(yùn)費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%C.C.廣告費(fèi)用率廣告費(fèi)用率= =廣告費(fèi)廣告費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%D.D.宣傳費(fèi)用率宣傳費(fèi)用率= =宣傳費(fèi)宣傳費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%E.E.傭金率傭金率= =傭金傭金（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%！9費(fèi)用合理性分析費(fèi)用合理性分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)

6、費(fèi)用是否合理費(fèi)用是否合理財(cái)務(wù)費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率= =財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%相關(guān)指標(biāo)：相關(guān)指標(biāo)：利息費(fèi)用率利息費(fèi)用率= =預(yù)提利息預(yù)提利息（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%預(yù)提利息預(yù)提利息= =資本化利息資本化利息+ +費(fèi)用化利息費(fèi)用化利息收入借款率收入借款率= =平均借款額平均借款額（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ +其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入）100%100%平均借款平均借款= =（長(zhǎng)短期借款期初數(shù)（長(zhǎng)短期借款期初數(shù)+ +長(zhǎng)短期借款期末數(shù)）長(zhǎng)短期借款期末數(shù)）2 2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收

7、賬款周轉(zhuǎn)率= =主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款平均余額100%100%應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款平均余額= =（應(yīng)收賬款期初數(shù)應(yīng)收賬款期末數(shù)）（應(yīng)收賬款期初數(shù)應(yīng)收賬款期末數(shù)）2 2！10扣除項(xiàng)目合理性分析扣除項(xiàng)目合理性分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)工資、折舊等扣除項(xiàng)工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理目是否合理固定資產(chǎn)綜合折舊率固定資產(chǎn)綜合折舊率= =累計(jì)折舊額累計(jì)折舊額平均固定資產(chǎn)原值平均固定資產(chǎn)原值100%100%平均固定資產(chǎn)原值平均固定資產(chǎn)原值= =（期初固定資產(chǎn)原值（期初固定資產(chǎn)原值+ +期末固定資產(chǎn)期末固定資產(chǎn)原值）原值）2 2工資變動(dòng)率工資變動(dòng)率= =（本期工資總額（本期

8、工資總額- -上期工資總額）上期工資總額）上期工上期工資總額資總額100%100%預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率= =（本期預(yù)提費(fèi)用（本期預(yù)提費(fèi)用- -上期預(yù)提費(fèi)用）上期預(yù)提費(fèi)用）上上期預(yù)提費(fèi)用期預(yù)提費(fèi)用100%100%！11非經(jīng)常性損益合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)非經(jīng)常性損益是否非經(jīng)常性損益是否合理合理非經(jīng)常性損益變動(dòng)率非經(jīng)常性損益變動(dòng)率=（本期投資收益（本期投資收益+ +本期補(bǔ)貼本期補(bǔ)貼收入收入+ +本期營(yíng)業(yè)外收支）本期營(yíng)業(yè)外收支）- -（上期投資收益（上期投資收益+ +上期補(bǔ)上期補(bǔ)貼收入貼收入+ +上期營(yíng)業(yè)外收支）上期營(yíng)業(yè)外收支） （上期投資收益（上期投資收益+ +

9、上上期補(bǔ)貼收入期補(bǔ)貼收入+ +上期營(yíng)業(yè)外收支）上期營(yíng)業(yè)外收支） 100%100%！12關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否合理合理主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行分析。費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行分析。！13非關(guān)聯(lián)方串謀分析非關(guān)聯(lián)方串謀分析項(xiàng)項(xiàng) 目目指指 標(biāo)標(biāo)是否存在非關(guān)聯(lián)方串是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀謀主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度= =（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入- -本年主營(yíng)業(yè)本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營(yíng)業(yè)務(wù)

10、收入月平均數(shù)本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%100%賒銷率賒銷率= =（月末應(yīng)收賬款（月末應(yīng)收賬款- -月初應(yīng)收賬款）月初應(yīng)收賬款）本月主營(yíng)業(yè)本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入務(wù)收入賒購(gòu)率賒購(gòu)率= =（月末應(yīng)付賬款（月末應(yīng)付賬款- -月初應(yīng)付賬款）月初應(yīng)付賬款）本月購(gòu)進(jìn)原本月購(gòu)進(jìn)原材料或庫存商品材料或庫存商品！3 3、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！15 營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀！16營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政

11、策包括：營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： 對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅征營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅！17 以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通

12、住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。增值額。 土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位 ！18 應(yīng)該進(jìn)行應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形：土地增值稅清算的情形： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 可以進(jìn)行可以進(jìn)行土地增值稅清算的情形：土地增值稅清算的情形： 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑

13、面積的比例在85%以上，或該比例雖未超以上，或該比例雖未超過過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 ！19 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ！20 ！21 ！22 ！23 ！24 ！25 ！26 ！27 ！28 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房各地要進(jìn)一步完善土

14、地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。多退少補(bǔ)。 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。限屆滿的次日起，加收滯納金。 ！29 ！30 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)

15、的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。定。 ！31 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。局具體規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支

16、付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。所支付的金額。轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng)轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ！32 個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另

17、作為筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的稅金”予以扣除。予以扣除。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。納稅人隱瞞、，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。！33 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部

18、門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)氐卦鲋刀?，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)情況制

19、定。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。！34 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和的，預(yù)以免征土地增值稅

20、。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%20%的的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。后，免予征收土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政策解讀土地增值稅優(yōu)惠政策解讀！35 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原

21、自用住房，經(jīng)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或年或5年以上的，免征年以上的，免征土地增值稅；居住滿土地增值稅；居住滿3年未滿年未滿5年的，減半征收土地增值年的，減半征收土地增值稅；居住未滿稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。核實(shí)，可以免征土地增值稅。！36 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房

22、地產(chǎn)房地產(chǎn))作價(jià)入作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。增值稅。 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征

23、收土地在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。增值稅。 ！4 4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！38 營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的主要思路營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 土地增值稅納稅籌劃的主要思路土地增值稅納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路！39 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺(tái)與納政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺(tái)與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長(zhǎng)期的稅籌劃的

24、技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長(zhǎng)期的總結(jié)完善總結(jié)完善 納稅籌劃的平臺(tái)納稅籌劃的平臺(tái) 納稅籌劃的技術(shù)納稅籌劃的技術(shù)！5 5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ！41！42 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “20%的的增值額增值額”就是就是 “臨界點(diǎn)臨界點(diǎn)”。“臨界點(diǎn)臨界點(diǎn)”籌劃法籌劃法！43 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)

25、，某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年年3月月2日，日，出售普通住宅用房一幢，總面積出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價(jià)平方米，平均銷價(jià)2030元元/平平方米，售價(jià)總額為方米，售價(jià)總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費(fèi)用為萬元，利息費(fèi)用為100萬元，其中萬元，其中40萬元為罰萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅、印花稅稅率為稅率為0.5、教育費(fèi)附加征收率為、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人

26、民政府規(guī)定允。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10% 。！44籌劃前籌劃前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；萬元；應(yīng)納土地增值稅額為應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元；萬元；實(shí)際盈利金額實(shí)際盈利金額=收入成本費(fèi)用稅金收入成本費(fèi)用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99萬元萬元！45 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米籌劃辦法：假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降元，降到每平方米到每平方米1978元，則售價(jià)總額為元，則售價(jià)總額為1800萬元，其他資料不變。萬元，其他資

27、料不變。 允許扣除的稅金允許扣除的稅金18005%（17%3%）99（萬元）（萬元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)200+900+110+220+991529（萬元）（萬元） 增值額增值額271萬元，增值率為萬元，增值率為17.72% 實(shí)際盈利金額實(shí)際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬元萬元！46 雖然售價(jià)比原來降低了雖然售價(jià)比原來降低了47.347.3萬元，但實(shí)際稅后收益反而比原來增萬元，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了加了48.0148.01萬元。萬元。 認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加

28、扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。做文章。！47 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，

29、容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某?/p>

30、時(shí)期獲得的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。！48 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買者房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同、裝修合同，則納稅人只就

31、第一份合同上注明的金額繳納土，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營(yíng)業(yè)，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。的目的。收入分散籌劃法收入分散籌劃法！49 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菁偃缒称髽I(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估

32、計(jì)市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是值是800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。如果該企業(yè)和萬元。如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加100萬元。萬元。 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同，不僅可以使得增值額變小，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備

33、購(gòu)銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購(gòu)銷合同適用從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購(gòu)銷合同適用0.03的印花稅的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。兩得。！50 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)

34、自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。范圍。 建筑行業(yè)建筑行業(yè)3的的營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅，其其稅負(fù)較土地增值稅稅負(fù)較土地增值稅低。低。如果房地產(chǎn)開發(fā)公如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)發(fā)?？梢允怯煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購(gòu)買，只要從最終形式種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購(gòu)買，只

35、要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。建房方式籌劃法建房方式籌劃法！51 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)也也可以

36、增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?？梢栽鰪?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。！52合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。一般而言，一該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得幢住房

37、中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。就該部分繳納土地增值稅。！53 確定合適的利息扣除方式確定合適的利息扣除方式 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀

38、行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5扣除；如果房扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10扣除?？鄢?如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡如

39、果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。 如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。 ！54 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土

40、地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。土地增值稅。 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國(guó)境內(nèi)非盈地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)利性的社會(huì)

41、團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。！55 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 由于經(jīng)濟(jì)

42、的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個(gè)月出零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)

43、讓。房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。！56 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用

44、企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。！57 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人

45、交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地?fù)Q住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。！58 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（95）48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代

46、收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì)額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì)20的扣除基數(shù)；對(duì)于代收的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算土地土地增值稅時(shí)增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。不允許扣除代收費(fèi)用。 ！59 在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)

47、用不計(jì)入房?jī)r(jià)中，而產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅，而且這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。！60土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整

48、體稅負(fù)下降。率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為200萬元；銷售乙房取得收入萬元；銷售乙房取得收入400萬萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。萬元。分開核算分開核算甲房產(chǎn)增值率甲房產(chǎn)增值率=（250-200）200100%=25%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅=（250-200）30%=15乙房產(chǎn)增值率乙房產(chǎn)增值率= =（400-100400-100）100100100%=300%100%=300%應(yīng)納土地

49、增值稅應(yīng)納土地增值稅= =（400-100400-100）60%-10060%-10035%=14535%=145甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì)甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì)=15+145=160=15+145=160！61合并核算合并核算收入總額收入總額=250+400=650=250+400=650扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=200+100=300=200+100=300增值率增值率= =（650-300650-300）300300100%=117%100%=117%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅= =（650-300650-300）50%-30050%-30015%=13015%=130把高增值

50、與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。！62甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬元，房萬元，房屋原價(jià)屋原價(jià)1000萬元，已提折舊萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置萬元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格成本價(jià)格1100萬元，該房屋成新率萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用估費(fèi)用3.4萬元。應(yīng)納稅額計(jì)算如下：萬元。應(yīng)納稅額計(jì)算如下：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅12005%

51、60（萬元）（萬元） 應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加60（7%3%）6（萬元）（萬元） 應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）12000.50.6（萬元）（萬元） ！63應(yīng)納土地增值稅計(jì)算：應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： 房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=110060%=660（萬元）；（萬元）； 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6606060.63.4=730（萬元）；（萬元）； 增值額增值額=1200-730=470（萬元）；（萬元）； 增值率增值率=470730100%=64.38%； 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=47040%7305%=18836.5151.5（萬元）

52、（萬元）應(yīng)納所得稅（應(yīng)納所得稅（12008006060.6151.53.4）33%=58.91（萬元）（萬元） 應(yīng)納稅額合計(jì)應(yīng)納稅額合計(jì)6060.6151.558.91277.01（萬元）（萬元） ！64采用甲公司先以該房產(chǎn)對(duì)乙企業(yè)投資，然后再將其股份采用甲公司先以該房產(chǎn)對(duì)乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東所得稅。假設(shè)乙公司是由股東A A、B B組建的有限責(zé)任公司組建的有限責(zé)任公司，股東，股東A A、B B所占股份比例為所占股份比例為60%40%60%40%。投資前，乙公司。投資前

53、，乙公司資本總額為資本總額為20002000萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總?cè)f元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的額的30%30%。！65甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下：甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資借：長(zhǎng)期股權(quán)投資8000000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊2000000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為：乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為：200030%/(1-30%)=857.14（萬（萬元），賬務(wù)處理為：元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)12000000 貸：實(shí)收資本甲公司貸：實(shí)收資本甲公司85

54、71400 資本公積資本溢價(jià)資本公積資本溢價(jià)3428600 ！66 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的一定期限后，甲公司將乙公司擁有的30%30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東東A A和和B B，其中轉(zhuǎn)讓給，其中轉(zhuǎn)讓給A A股東股東18%18%，轉(zhuǎn)讓給，轉(zhuǎn)讓給B B股東股東12%12%。 甲公司賬務(wù)處理為：甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款借：銀行存款12000000 12000000 貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資8000000 8000000 投資收益投資收益4000000 4000000 乙公司賬務(wù)處理為：乙公司賬務(wù)處理為： 借：實(shí)收資本甲公司借：實(shí)收資本甲公司

55、8571400 8571400 貸：實(shí)收資本貸：實(shí)收資本A A 5142840(85714005142840(857140060%) 60%) 實(shí)收資本實(shí)收資本B B 34285603428560（8571400857140040%) 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅40040033%33%132132（萬元）（萬元） 節(jié)省稅收：節(jié)省稅收：277.01277.01132132145.01145.01 ！67某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國(guó)投資者。開發(fā)成本給一外國(guó)投資者。開發(fā)成本20億元，售價(jià)億元，

56、售價(jià)28億元。按規(guī)定，億元。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約稅、土地增值稅約1.77億元（計(jì)算過程略）。億元（計(jì)算過程略）。 先投資成立一子公司先投資成立一子公司“某某大酒店某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅款?？?。！68設(shè)立一控股子公司設(shè)立一控股子公司“某某大酒店某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)立核算。立核算。某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)

57、建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。巨額稅款。 ！6

58、6、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策 ！70國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)3131號(hào)文出臺(tái)背景號(hào)文出臺(tái)背景房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題: 缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 不能依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 偽造或高估成本 多列預(yù)提費(fèi)用 混淆成本對(duì)象界限 利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn) 企業(yè)之間也存在相互利用,共同偷逃稅款問題 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多！71 針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國(guó)家稅務(wù)總局在2003年度出臺(tái)了國(guó)稅發(fā)200383號(hào)文,2006年度,國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì)200383號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善,再次出臺(tái)了

59、稅發(fā)200631號(hào)文。！72政策框架解讀政策框架解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理！73 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除九、征收管理十、適用減免稅政策十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間！74一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）預(yù)售收入 -開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、會(huì)費(fèi)等（二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和毛利額 -預(yù)售收入尚未扣除期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加（三）計(jì)稅成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn) -從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工

60、之日！75 （四）預(yù)征 -外稅，對(duì)預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅-從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。！76 （五）實(shí)際征收 -內(nèi)稅，對(duì)預(yù)售收入采取的是實(shí)際征收企業(yè)所得稅。 -預(yù)征和實(shí)際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。 （六）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的分類 經(jīng)濟(jì)適用房：計(jì)稅毛利率不得低于3% 必須符合建住房200477號(hào)文的規(guī)定 非經(jīng)濟(jì)適用房 省會(huì)城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)