辦公項(xiàng)目建議書

1、中國(guó)* 分公司* 辦公綜合樓項(xiàng)目建議書項(xiàng)目名稱： 中國(guó)* 分公司* 辦公綜合樓項(xiàng)目背景市地域優(yōu)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展市東部，全境面積*平方公里，共轄*個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及街道辦事 處，*個(gè)行政村，全市總?cè)丝?*萬人。近年來，*市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅速，2003 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成*億元，境內(nèi)財(cái)政收入*億元，地方財(cái)政收入7.06億元， 名列全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）第 *位。目前，*市“建設(shè)*大 框架下富而美的新* ”規(guī)劃出臺(tái)實(shí)施，各項(xiàng)改造整治工作順利進(jìn)行，南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）發(fā)展迅速，招商引資項(xiàng)目不斷增加，政務(wù)區(qū)南遷工程正在順利進(jìn)行，2003年，*市委、市政府規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化大學(xué)城已正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)在一

2、年內(nèi)部分大 中專院校將陸續(xù)招生。僅大學(xué)城建成使用后，在校學(xué)生數(shù)量就可達(dá)10萬余人。屆時(shí)，以*市政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城為主體的新城區(qū)，將成為 *市政治、經(jīng)濟(jì)、文化 中心，也必將成為包括*通訊行業(yè)在內(nèi)的眾多商家企業(yè)的必爭(zhēng)之地。因此，盡早地 選取最理想的位置，加快前期基礎(chǔ)性建設(shè)，將為今后的市場(chǎng)開拓、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，奠定 堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.2*分公司經(jīng)營(yíng)狀況分析中國(guó)* 有限公司*立*分公司。公司現(xiàn)有員工聯(lián)合*廳3個(gè)，代理商完成業(yè)務(wù)收入4948.3萬元， 的？ %目前，公司擁有各類1.2.2.1* 市位于 *分公司于*年6月設(shè)立*經(jīng)營(yíng)部，*年2月，成 * 人，城區(qū)自建* 廳2個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)* 廳21個(gè), 14

3、0多家，客戶經(jīng)理隊(duì)伍達(dá) 300余人。2003年，*分公司 占當(dāng)?shù)?市場(chǎng)份額的39%占*市分公司業(yè)務(wù)收入 *用戶達(dá)7萬余人，占當(dāng)?shù)?用戶份額的43%*分公司自建*廳情況一覽表項(xiàng)目* 市 *廳*廳位置* 市 *號(hào)* 市 *號(hào)設(shè)立時(shí)間2003年9月* 年 6 月面積140平方米130平方米租賃期限2003.4.25 2008.4.24*9.15 2011.9.14總投資額10萬元21萬元主要設(shè)備升騰終端7臺(tái),IBMPC機(jī)1臺(tái),三 星液顯13臺(tái),惠普顯示器2臺(tái), 愛普生打印機(jī)6臺(tái)，佳能復(fù)印機(jī)1 臺(tái),自助詳單打印機(jī)1臺(tái),長(zhǎng)虹背 投1臺(tái)（演示用）,手機(jī)加油站1 臺(tái).升騰終端6臺(tái),惠普PC機(jī)1臺(tái),愛普 生打

4、印機(jī)5臺(tái),惠普顯示器14臺(tái)， 佳能復(fù)印機(jī)1臺(tái),三星傳真機(jī)1臺(tái)， 惠普激光打印機(jī)1部,詳單查詢機(jī)1 臺(tái),長(zhǎng)虹背投1臺(tái)（演示用手機(jī)加油 站1臺(tái)）備注目前，*分公司兩處*廳位于同一線路，輻射范圍相對(duì)集中， 與*市城區(qū)改造建設(shè)規(guī)劃不能同步。2.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)于*分公司來說，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是 *公司。目前，* 擁有自建*廳 3處，其中兩處在*市* ，分別處在我公司*廳兩側(cè)，* 廳平均面*積在 150 平方米左右。 由于受傳統(tǒng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的影響， * 公司* 廳的基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)比較完備， 各項(xiàng)職能設(shè)備、 服務(wù)裝配齊全。 從市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果來看， 2003 年，* 公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入 8100 萬元，* 用戶市場(chǎng)

5、占有率達(dá) 50%以上，且大多數(shù)為入網(wǎng)較早， 使用 * 業(yè)務(wù)思想根深蒂固的老用戶， 并成為構(gòu)成 * 公司業(yè)務(wù)收入的主要支撐和 來源。2.4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.4. 1 從以上背景資料分析中可以看出， 目前，我們同 * 公司的競(jìng) 爭(zhēng)日益激烈。 * 公司以傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)及借助穩(wěn)定的老用戶擴(kuò)展新領(lǐng)域，而我們則是以 先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)和技術(shù)以及豐富的新業(yè)務(wù)發(fā)展新用戶，從 * 公司手中挖掘和爭(zhēng)奪用戶。 因此，在大力宣傳、推廣 * 業(yè)務(wù)的前提下，以戰(zhàn)略的眼光不斷發(fā)現(xiàn)新領(lǐng)域，擴(kuò)大公 司規(guī)模， 進(jìn)一步提升企業(yè)形象， 成為 * 公司在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展的必然方向和必要的手段 及渠道。2.4.2 隨著各項(xiàng)綜合業(yè)務(wù)量的不斷攀升， *

6、分公司目前的 * 面積不能滿足今后的工 作需要，功能分區(qū)無法真正實(shí)現(xiàn)，在很大程度上影響了各項(xiàng)工作的正常開展。諸如業(yè)務(wù) 培訓(xùn)室、業(yè)務(wù)洽談室、 VIP 接待室、客戶休息區(qū)等急需解決的辦公地點(diǎn)無法落實(shí)。 辦公綜合樓建成后， 根據(jù)規(guī)劃設(shè)立具備獨(dú)立功能的辦公區(qū)域，不僅有利于各項(xiàng)工作及業(yè) 務(wù)的開展，更能充分展示 * 公司強(qiáng)大的綜合實(shí)力和良好形象。2.4.3 根據(jù) * 市城區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，市政區(qū)的南遷，新型商貿(mào)區(qū)（新城區(qū)）的建立，在 * 將形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)，及時(shí)的選擇最佳位置，盡早地為占領(lǐng)新的市場(chǎng)領(lǐng)域打 好根基，更好地塑造中國(guó) * 嶄新的企業(yè)形象 , 成為我們 * 辦公綜合樓建設(shè)的根 本目的和關(guān)鍵所在

7、。2.4.4 目前，包括 * 、網(wǎng)通等眾多通信行業(yè)都已經(jīng)從單純的業(yè)務(wù)開展伸向了以擴(kuò)大 企業(yè)規(guī)模、以多種形式提升企業(yè)形象為主的企業(yè)文化建設(shè) , 并將發(fā)展的觸角伸向了新城 區(qū)。*業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測(cè)業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測(cè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景息息相關(guān)， 緊密聯(lián)系，并以 * 用戶收入的變化及穩(wěn)定系數(shù)為基礎(chǔ)杠桿，廣泛涉及到政治、文化、地理、人口等多方面 基本條件的變化，而 * 通信行業(yè)本身的技術(shù)領(lǐng)域、業(yè)務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)劣則是 廣大用戶使用 * 通信所關(guān)注的最主要的焦點(diǎn)。3.1 業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)的范圍及期限* 分公司的業(yè)務(wù)開展以 * 本地用戶為主，由于地域 、交通及經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，可進(jìn)一 步擴(kuò)展到 * 東部地區(qū)及部分 *

8、 市區(qū)關(guān)系業(yè)主及用戶。因此 ,* 辦公綜合樓 建成后， 特別是隨著 * 市新城區(qū)的建設(shè)和 * 城區(qū)的迅速東擴(kuò)， * 分公司的業(yè)務(wù)滲 透力度將在以新城區(qū)新用戶為主體的基礎(chǔ)上進(jìn)一步得到加強(qiáng)， 業(yè)務(wù)范圍會(huì)得到進(jìn)一步擴(kuò) 大。本著科學(xué)合理的原則，長(zhǎng)期預(yù)測(cè)期限以十年為宜（ * 年 -2013 年）。 根據(jù)* 通信行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，按照 * 市委、市政府的城建及發(fā)展規(guī)劃， * 市 新城區(qū)將在近年內(nèi)建設(shè)完成，其間，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所屬部分廠礦企業(yè)、大學(xué)城部分大中專 院校將陸續(xù)開工和投入使用，考慮由此帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)鏈的快速發(fā)展，我們擬定在 * 辦公綜合樓建成后 1-3 年（短期預(yù)測(cè)）為期限，在原有用戶所屬地區(qū)的基礎(chǔ)

9、上， 新城區(qū)將為我們營(yíng)造一個(gè)廣闊的市場(chǎng)空間 , 具備很強(qiáng)的輻射效應(yīng)及帶動(dòng)效應(yīng)。3.2 業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)資料 基礎(chǔ)資料（以發(fā)掘新市場(chǎng)、發(fā)展新用戶為主，以維護(hù)老用戶為輔）： * 市新城區(qū)及大 學(xué)城投入使用后， 在校學(xué)生人數(shù)將達(dá)到 10 萬余人；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商引資項(xiàng)目陸續(xù)開工，3.商務(wù)辦公人員、 工礦企業(yè)務(wù)工以及隨之而起的第三產(chǎn)業(yè)人員隊(duì)伍隨之增加； 市政區(qū)的南 遷為新城區(qū)的發(fā)展注入生機(jī)和活力。以上各基礎(chǔ)項(xiàng)目，必將帶動(dòng)整個(gè) * 經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā) 展。*1) * 市委、市政府聯(lián)合下發(fā)的 * 市建設(shè) * 大城市框架下富而美的新 * 規(guī)劃項(xiàng) 目實(shí)施方案2) * 市統(tǒng)計(jì)局編制的 * 市 2003 年統(tǒng)計(jì)年鑒3) *

10、 分公司關(guān)于 * 通信行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料3.3 業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)的基本原則以* 市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展前景為依據(jù)，以發(fā)展新用戶，拓展新領(lǐng)域?yàn)樵瓌t，搶占市場(chǎng)， 擴(kuò)大市場(chǎng)占有率， 結(jié)合當(dāng)前業(yè)務(wù)開展及業(yè)務(wù)收入完成情況，制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃和 目標(biāo)。3.4 業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)中考慮的主要因素1) * 市 2002、 2003年國(guó)民生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入及全年人均收入 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向著高科技、多元化的方向發(fā)展，招商引資進(jìn)程及實(shí)際效果顯著 新的 * 業(yè)務(wù)所帶來的目標(biāo)市場(chǎng)、客戶、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)* 手機(jī)用戶的業(yè)務(wù)需求增長(zhǎng)率市“建設(shè) * 大城市框架下富而美的新 * ”的宏偉藍(lán)圖2)3)4)5)3.5 用戶市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn) 當(dāng)前通

11、信市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中爭(zhēng)奪用戶進(jìn)程緩慢，且難度較大。因此， 科學(xué)合理地選擇新市場(chǎng)，占領(lǐng)新領(lǐng)域成為公司發(fā)展的關(guān)鍵所在。在 * 市新城區(qū)，新興 企業(yè)、 大學(xué)城在校師生及所帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)將構(gòu)成一個(gè)新的用戶群體，更適合我們從基礎(chǔ)做起，以網(wǎng)絡(luò)、 業(yè)務(wù)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)為切入點(diǎn)， 搶得市場(chǎng)最佳時(shí)機(jī)， 大力推廣 * 業(yè)務(wù)， 發(fā)展 * 用戶，并以此帶動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)有用戶轉(zhuǎn)網(wǎng)成為我們的用戶。 同時(shí)，新城區(qū)建成使用后，區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還具備以下特點(diǎn)：1)新城區(qū)集政治、經(jīng)濟(jì)、文化于一體的綜合優(yōu)勢(shì)，使手機(jī)用戶的需求呈現(xiàn)出日益多元 化的趨勢(shì)，手機(jī)需求范圍日益廣泛，適合多層次的業(yè)務(wù)開展。2)政務(wù)區(qū)全面南遷后，固定收入人口

12、比例將大幅度增加，且相對(duì)穩(wěn)定，可做為長(zhǎng)期發(fā) 展的固定用戶。3)入駐大專院校學(xué)生時(shí)尚消費(fèi)觀念強(qiáng)，適合 有利于引導(dǎo)消費(fèi)，擴(kuò)大用戶范圍，縮小包圍圈。4)第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和發(fā)展，使廣大業(yè)主及其手機(jī)使用需求不斷增加，且話費(fèi)消費(fèi)相對(duì) 較高，可為公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)收入。5)隨著人們對(duì)*業(yè)務(wù)特別是CDMA網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)、業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步了解和認(rèn)識(shí)，在 新的用戶群體中，發(fā)展空間和用戶增長(zhǎng)比例不可估量。3.6 用戶數(shù)預(yù)測(cè)方法的確定按* 通信業(yè)務(wù)的普及和目標(biāo)用戶增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行綜合預(yù)測(cè)。1) 隨著人們生活水平的日益提高和需求多元化，* 通信用戶將在短期內(nèi)得到大幅 度上升，原有用戶 * 通信設(shè)備更新速度進(jìn)一步加快。2) 隨

13、著* 城市建設(shè)步伐的加快、新城區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，外來投資不斷增加，未來1-2年內(nèi)新增 * 通訊用戶預(yù)計(jì)將在 5-10 萬人之間，并將以每年 10-15%的速率增長(zhǎng)，成 為我們 * 業(yè)務(wù)發(fā)展新的目標(biāo)群體。3.7 建設(shè) * 辦公綜合樓效益預(yù)測(cè) * 辦公綜合樓同新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，預(yù)計(jì)在建成后一年內(nèi)便可產(chǎn)生可觀的效益。 以先期發(fā)展 1 萬用戶為最低數(shù)額， 年內(nèi)可產(chǎn)生直接業(yè)務(wù)收入 *00 萬元。同時(shí)，*CDMA 豐富多彩的個(gè)性化業(yè)務(wù)特征，*業(yè)務(wù)的辦公綜合樓建成后，將更好地體現(xiàn)聯(lián)公司的整體實(shí)力，有利于進(jìn)一步做好 推廣和企業(yè)形象宣傳工作，贏得促進(jìn)業(yè)務(wù)開展的市場(chǎng)先機(jī)，其間接效應(yīng)將更為可觀。以十年為期限（*年一

14、2013年），以現(xiàn)有7萬用戶為基數(shù)，我們?cè)趦?yōu)化整合的基礎(chǔ) 上做出如下預(yù)測(cè)：*分公司業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測(cè)表項(xiàng)目*200520062007200820092010201120*占有率%4350* 852.353.954.655.756.957.8用戶數(shù)（萬）79.111.313.315.817.619.121.6* 7收入數(shù) （萬 元）7611.7 8*6.79987.610596.7*068.513657.9 14958.2160* 11*634.*分公司*辦公綜合樓擬建規(guī)模（方案一）4.1*辦公綜合樓選址原則經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，人口密集且增長(zhǎng)速度快，目標(biāo)用戶群體數(shù)量大，交通便利，有利于 為用戶提供方便快

15、捷的服務(wù)。4.2*辦公綜合樓建設(shè)地點(diǎn)*市濟(jì)王路沿線新城商貿(mào)區(qū)（濟(jì)王路以南、章萊路與西外環(huán)之間）*4.3*辦公綜合樓建設(shè)面積根據(jù)中國(guó)*山東分公司*場(chǎng)所建設(shè)管理辦法（暫行）的有關(guān)規(guī)定，*分公司同*市委、市政府及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門協(xié)商，擬征用土地5畝，建設(shè)1500平方米的*辦公綜合樓（五層）一座。4.4*辦公綜合樓功能分區(qū)樓層功能分區(qū)面積一層* 大廳（含VIP室）300客服中心30業(yè)務(wù)演示區(qū)30手機(jī)專柜20客戶休息區(qū)40值班室20洗手間、樓道等30二層大客戶部辦公室20大客戶工作區(qū)80大客戶接待室20大客戶會(huì)議室40業(yè)務(wù)洽談室20渠道管理中心40代理室20資料室20市場(chǎng)部辦公室20樓道等50洗手間30三層

16、總經(jīng)理辦公室20總經(jīng)理接待室20副總經(jīng)理辦公室20財(cái)務(wù)部辦公室40綜合部辦公室40* 辦J、公，室20工程運(yùn)維辦公室40數(shù)互部20洗手間30樓道等40四層檔案室20倉(cāng)庫(kù)40中心會(huì)議室（業(yè)務(wù)培訓(xùn)室）100樓道30洗手間30五層小會(huì)議室40中心機(jī)房40員工之家活動(dòng)室40樓道104.5裝修方案按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行裝修5*分公司*辦公綜合樓擬建規(guī)模（方案二）5.1選址原則 選擇*市新城商貿(mào)區(qū)就近地區(qū)5.2地點(diǎn)及情況說明1500平方米。*市*東段，與新城區(qū)距離較近，交通方便，此地點(diǎn)人口密集，且該地有停建中 樓房，可縮短建設(shè)周期，降低成本。建設(shè)總面積5.3建設(shè)功能分區(qū)參照方案一5.4裝修方案按公司有關(guān)

17、標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行裝修6、*場(chǎng)所建設(shè)的綜合投資估算和資金來源參照目前*當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況擬定以下預(yù)算。投資估算6. 1方案一（1）資 估 算（方案一）序號(hào)1工程或費(fèi)用項(xiàng)目 土地使用權(quán)獲取數(shù)量5畝單位造價(jià)40萬元/畝金額（萬元）2002345備注：（2） 按省分公司及 62 方案二（1）土建工程-裝修-設(shè)施設(shè)備-其他-合計(jì)* 辦公面積總計(jì) 1500 平方米，折合單價(jià) 3500元/ 平方米 資金來源* 公司規(guī)定執(zhí)行。200605015525投資估算資估算（方案二）序號(hào)12345工程或費(fèi)用項(xiàng)目購(gòu)買費(fèi)用土建工程裝修設(shè)施設(shè)備其他合計(jì)數(shù)量2000單位造價(jià)4500元/ 平方米金額（萬元）90010605015103

18、5（2）按省分公司及 *7、工程進(jìn)度安排71（1）（2）（3）（4）72 方案二（1）（2）（3）（4）（5）8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)81 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的確定 對(duì)各方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要方法為直接效益與間接效益相結(jié)合，以直接效益為主的 方法。主要的考核指標(biāo)為凈現(xiàn)金流量。82 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)的取定（1） 計(jì)算期的取定本* 綜合辦公樓 , 計(jì)算期取定為 10年, 即* 年度-2013 年度，其中建設(shè)期 1 年。（ 2）項(xiàng)目投資及資金籌措方案一*資金來源公司規(guī)定執(zhí)行。25 日提交項(xiàng)目建議書。28 日項(xiàng)目建議書批復(fù)。年6月年6月年 7 月底提供初步設(shè)計(jì)。 年 8 月中旬開始進(jìn)行土建施工。年 6月 25日提交項(xiàng)目建議書。年 6月 28日項(xiàng)目建議書批復(fù)。年 7 月上旬進(jìn)行購(gòu)買 * 樓合同的鑒署。年 7 月底提供初步設(shè)計(jì)。年 8 月中旬開始進(jìn)行土建裝修。方案一投資總額為 525萬元，方案二投資總額為 1035 萬元。資金按省分公司及 * 公司規(guī)定籌集。（3）增量效益計(jì)算建造或購(gòu)置 * 辦公綜合樓的直接經(jīng)濟(jì)效益為每年節(jié)約的租賃費(fèi)。 按省分公司文件 規(guī)定，我分公司的標(biāo)準(zhǔn) * 場(chǎng)所面積為 1500 平方米，按租金價(jià)格不變假設(shè)，年租金 為 50 萬元。另外按目前的政治、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，綜合樓建成后不存在貶值的問 題，土地作為一項(xiàng)稀缺資源反而存