既不增加成本又能增加賣(mài)點(diǎn)的種做法

1、既不增加成本又能增加賣(mài)點(diǎn)的 100 種做法1 如果規(guī)劃對(duì)車(chē)位數(shù)量有嚴(yán)格的規(guī)定，可改全地下 停車(chē)為半地下停車(chē)，因?yàn)楹笳呤┕こ杀镜?、采光好、更便?管理。如果能利用地勢(shì)的天然高差做半地下停車(chē)場(chǎng)則更好。2 可能的話(huà)，盡量采用地面停車(chē)。 特別是 Townhouse 或小別墅項(xiàng)目，如果一味地追求室內(nèi)或獨(dú)立車(chē)庫(kù)，必將增加 銷(xiāo)售面積，也就失去了項(xiàng)目的本性定位，增加了消費(fèi)者的購(gòu) 房支出。將車(chē)輛停在樹(shù)木掩映下的入口廣場(chǎng)或窗下，客戶(hù)也 能接受。3 可以利用項(xiàng)目的紅線(xiàn)退距當(dāng)作地面停車(chē)場(chǎng)，給客 戶(hù)以更多地、 不同層次的消費(fèi)選擇。 過(guò)于追求 “人車(chē)分流” 甚至走火入魔地為了追求“人車(chē)分流”而將社區(qū)立交化，必 定增加生產(chǎn)

2、成本，也就相應(yīng)地增加了消費(fèi)者的購(gòu)置成本和生 活成本，也不符合未來(lái)社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。4 盡量降低停車(chē)庫(kù)層高，層高 2.2 米以下不計(jì)建筑 面積，也就不繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。5對(duì)于中小城市的中檔樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，其客戶(hù)的私車(chē)擁有 率較低，因而車(chē)輛往往成為炫耀的物品，站在陽(yáng)臺(tái)上俯視愛(ài) 車(chē)，就象看自己的孩子在樓下玩，十分滿(mǎn)足、愜意。因此， 地面停車(chē)比地下停車(chē)更受消費(fèi)者歡迎。6水景社區(qū)的水岸，如果采用硬而高的岸堤，則只能臨水而不能親水，甚至更不安全，最好采用自然坡。7減小人行道寬度，因?yàn)閺澏娜诵械栏呙栏小?人行道不要安砌立沿石，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自 然地向人行道延伸，更具品位。8拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長(zhǎng)

3、久的欣賞，不如用秋千、 單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對(duì)所用人都是童年 美好的回憶。9多種樹(shù)、少植草：樹(shù)木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是草坪所無(wú)法比的。10 人工水池盡量要淺：因?yàn)榈叵滤Y源是珍貴的，政府也是不允許開(kāi)采的。而在沒(méi)有中水的情況下，使用自來(lái)水肯定不是長(zhǎng)久之計(jì)。在北方，淺水池除了夏天賞水外，冬天 還可觀石或作為溜冰場(chǎng)。11 減小空曠的大廣場(chǎng)，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿?們更喜歡在樓根下或樹(shù)蔭下玩樂(lè)，更喜歡庭院綠地。想一想 平房的生活和院子里的樹(shù)、房前的花就了然了12 一樓設(shè)計(jì)“私家”庭院：打開(kāi)側(cè)門(mén)進(jìn)入小院子，類(lèi)似 別墅生活，既好賣(mài)又能提高價(jià)位。13 進(jìn)深較大的多拼型 Townhous

4、e ，可在樓梯間上方 采用屋頂直接采光，成本增加不了多少，卻是很大的賣(mài)點(diǎn)。14 通常，多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣(mài)?？梢詫⒖拷綁Φ男l(wèi)生間的窗子開(kāi)大，增 加直接采光面積，能提高衛(wèi)生間的檔次，有利于銷(xiāo)售，還可 豐富外立面。15 外墻磚可用電腦進(jìn)行不同顏色和圖案的組合拼圖， 然后要求施工單位照?qǐng)D施工即可。同樣的花費(fèi)，而效果可能 大相徑庭。16 復(fù)式房屋的客廳部分，可設(shè)計(jì)兩層挑空：既可降低 所減計(jì)面積的稅費(fèi)、出讓金等，又能增加賣(mài)點(diǎn)。17 多層的辦公物業(yè)也要盡量用電梯：電梯能增加物業(yè) 的檔次，提高售價(jià)，減小樓梯面積。如果不設(shè)電梯，單樓梯 間的裝飾費(fèi)用可能抵得上一部電梯的費(fèi)用。1

5、8 允許的話(huà)，用實(shí)體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻：實(shí)體 圍墻費(fèi)用低，而且給人以安全、高檔、神秘感，更受有" 大院情節(jié) " 的人的歡迎。19 戶(hù)型設(shè)計(jì)要做到干濕分離，以便于管道并用，可減 少建安成本。20 智能化報(bào)警系統(tǒng)的誤報(bào)率很高， 而且越多越 “智能” 誤報(bào)率越高。因?yàn)橐恢粚櫸镓埦涂赡茉斐烧`報(bào)，因此可增加 人工巡邏，只安裝基本的報(bào)警系統(tǒng)即可。21 電話(huà)插座最好三個(gè)，分別在客廳、主臥、衛(wèi)生間。一個(gè)小細(xì)節(jié)就是一個(gè)大賣(mài)點(diǎn)22 調(diào)查顯示，人們對(duì)書(shū)房的關(guān)注程度已大于餐廳。因此，在面積允許的情況下，最好設(shè)計(jì)有書(shū)房。當(dāng)然書(shū)房一定 要大，但最好能觀景，以便于休息。23 主臥不要太大（開(kāi)間不低于

6、 36 米，最好 39 米；開(kāi)間進(jìn)深比 1：2 左右），但功能要多，如可設(shè)步入式衣 帽間、衛(wèi)生間、化裝間等三小間。24 客廳不要太大，但利用率要高、開(kāi)間要寬，更要有 足夠的供視聽(tīng)電器、落地?zé)?、空調(diào)等使用的各類(lèi)插座，而且 位置要合適；25 非直線(xiàn)型板樓的梯形空間可當(dāng)作客廳，既可突破傳 統(tǒng)的矩形空間，做成曲線(xiàn)或梯形客廳，又可利用豐富的空間 設(shè)計(jì)出家庭吧。26 傭人房不宜太大，要盡量靠近廚房，以便于主傭分 開(kāi)。27 眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美 不在大，但顏色、式樣一定要設(shè)計(jì)好。例如，改平窗臺(tái)為飄 窗臺(tái)。由于窗未落地，不計(jì)面積，但室內(nèi)空間卻增大了，視 野也增大了，還可擺放花草等東西。

7、費(fèi)用增加不了多少，卻 是大大的賣(mài)點(diǎn)。28 綠化用樹(shù)可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購(gòu) 買(mǎi)樹(shù)型好的、有觀賞價(jià)值的成品樹(shù)，別自己種。因?yàn)槭陿?shù) 木的花費(fèi)更高，綠化效果也不如前者。29 銷(xiāo)售就象唱歌，一個(gè)聲調(diào)是不行的，也要有高 音、低音。因此，銷(xiāo)售節(jié)奏一定要把握好，要有高低潮，從 而減少銷(xiāo)售費(fèi)用和期間費(fèi)用，而促銷(xiāo)效果更好。30 社區(qū)會(huì)所 90% 以上經(jīng)營(yíng)不善，因此要進(jìn)可能地不做或少做會(huì)所。即使必須要做，一定要進(jìn)行差異性功能 設(shè)計(jì)，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷同。31 規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套游泳池，因?yàn)橛斡境鼐S護(hù)費(fèi)用太高，使用率普遍較低。而且，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)如果有 更大的游泳池就更尷尬了。32

8、規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套幼兒園、學(xué)校等，因?yàn)閹熧Y、生源難有長(zhǎng)期保障。可與其它學(xué)校甚至貴族學(xué)校 聯(lián)建，將本社區(qū)的生源作為資源換取入學(xué)優(yōu)惠，遠(yuǎn)比自己建設(shè)一所要?jiǎng)澦愕枚?3 陽(yáng)臺(tái)要一步到位，不致于凌亂搭設(shè)，又能增加 銷(xiāo)售面積。道。34 閣樓一定要匠心設(shè)計(jì)，要將設(shè)計(jì)合理的樣板空間充 分展示給客戶(hù)，而不是簡(jiǎn)單的宣傳“買(mǎi)一送一” 。35 屋頂瓦的色彩要與社區(qū)風(fēng)格相一致， 不宜太刺眼； 價(jià)格不一定越貴越好，但要確保施工質(zhì)量。36 慎設(shè)陽(yáng)臺(tái)外花槽：北方風(fēng)沙大，冬天冷，居民很 少在陽(yáng)臺(tái)外花槽內(nèi)養(yǎng)花，而且澆花的水易沿墻面流下，污染 墻面，影響整體的美觀。37 廣告的訴求目的要明確：廣告要達(dá)到預(yù)期效果， 必須要有明

9、確的主題和實(shí)實(shí)在在的、消費(fèi)者所能看得見(jiàn)的實(shí) 惠，才能效果好；否則，還不如不做。38 施工路牌要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，費(fèi) 用由施工單位承擔(dān)（作為承攬工程的條件之一） 。 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載39 嚴(yán)格控制建筑模型的制作：一定要選擇一家品牌 制作單位；一分前一分貨，盡量選用進(jìn)口模型材料；在單價(jià) 確定后，一定要要求制作單位精心制作，而且要有至少三個(gè) 月的質(zhì)量保證期。40 對(duì)變更工程量采用會(huì)鑒制：傳統(tǒng)的 "一條龍 "簽證 制，其實(shí)是誰(shuí)都可以將責(zé)任推脫掉，而會(huì)簽制是工地代表、 監(jiān)理單位、施工單位、工程造價(jià)人員四方會(huì)簽、能最大程度 地避免。41 圍墻盡量一步到位：一步到位的圍

10、墻有利于前期的 樓盤(pán)包裝，給客戶(hù)以信心，還能減少多次拆砌的費(fèi)用，只要 好參觀入口和施工入口即可。至少沿著主干路的一面圍墻要 一步到位。42 墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位，既有利于 樓盤(pán)包裝，也可減少二次浪費(fèi)。43 利用配套的會(huì)所、 超市或營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為售樓處， 既顯得氣派有實(shí)力，又避免了因臨時(shí)搭建再拆除的浪費(fèi)。44 供客戶(hù)參觀的社區(qū)道路宜一步到位，將參觀區(qū) 和施工區(qū)隔開(kāi)，給客戶(hù)以整潔有序的感覺(jué)，又可避免安全事45 在廚房設(shè)計(jì)專(zhuān)用冰箱機(jī)位，與廚房整體設(shè)計(jì)，以便于取物；洗衣機(jī)位設(shè)于生活陽(yáng)臺(tái)，使用便利；滾筒式洗衣機(jī)、前開(kāi)門(mén)洗衣機(jī)可放在廚房操作臺(tái)下，也與廚房整體設(shè) 計(jì)，管線(xiàn)連接比較方便。46 景觀綠化

11、要有層次：草坪、低灌木、高灌木、 低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。47 廣告要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)廣告公司設(shè)計(jì)；看似多花了點(diǎn)兒設(shè)計(jì)費(fèi)，而廣告效果要好的多。48 要要求廣告公司設(shè)計(jì) A、B、C 三稿，因?yàn)橥瑯拥脑O(shè)計(jì)費(fèi)用，卻能擇優(yōu)刊登。49 要選擇目標(biāo)客戶(hù)習(xí)慣閱讀的版面，而不是選最貴的版面。50 . L型廚房最佳：面積不大（1 . 8 X3米凈尺寸），利用率較高，最適合一人作飯的“家庭分工” 。51 裝修的連保方案：集中采購(gòu)的裝修材料，要求供應(yīng)商負(fù)責(zé)為客戶(hù)保修，發(fā)展商作擔(dān)保52 售樓處的建材、飾材展示區(qū)，由供應(yīng)商負(fù)責(zé)免費(fèi)提供樣品和布置；如果還做材料生意，還可借機(jī)取得材料 的地區(qū)代理權(quán)。53 電視廣告

12、放在 21 ：00-22 ：00 比 19 ：00-20 ； 00 效果更好， 因?yàn)檫@一時(shí)間段可能正是客戶(hù)剛剛回家打開(kāi)電 視的時(shí)間。54 大盤(pán)因開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，形象宣傳更重要， 所以應(yīng)多做長(zhǎng)期有效的戶(hù)外廣告看板。55 為解決郊區(qū)住宅的交通問(wèn)題，可申請(qǐng)公交車(chē)設(shè) 站點(diǎn)，既有利于銷(xiāo)售和宣傳，也是一種長(zhǎng)期投資（今后可以 轉(zhuǎn)讓?zhuān)?6 綠化外包時(shí)，要按照成活率支付費(fèi)費(fèi)用：既能 提高成活率，又能降低費(fèi)用。57 復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計(jì)有時(shí)，可在實(shí)體隔墻上預(yù) 留幾個(gè)高低、大小不等的洞，作為放置藝術(shù)品的壁龕。既能 減少工程量，又能增加客戶(hù)的想象力，顯得有藝術(shù)品位。58 景觀設(shè)計(jì)中盡量不做或少做大理石石球：因?yàn)樗?/p>

13、 不得（有落塵）、爬不得、扒不得（很危險(xiǎn)）。59 在大城市，與其全種歡賞樹(shù)，不如辟出一塊地種果 樹(shù)，更有田園風(fēng)光，也有教育價(jià)值。60 可在樓間設(shè)一個(gè)花房： 一可觀賞、 二可做植物教育、 三可銷(xiāo)售贏利，一舉三得，又能增加賣(mài)點(diǎn)。61 在普通小區(qū)設(shè)羽毛球場(chǎng)比網(wǎng)球場(chǎng)更受歡迎，而且價(jià) 格便宜得多。62 起一個(gè)適合社區(qū)風(fēng)格、時(shí)尚又易記住的案名，能節(jié) 省許多廣告費(fèi)，又能有效營(yíng)銷(xiāo)。63 除非未定價(jià)，否則廣告就要有價(jià)格：過(guò)多的來(lái)電和 來(lái)訪(fǎng)并不有利于銷(xiāo)售，有明確的價(jià)格更有利于銷(xiāo)售。64 一定要選擇一家好的監(jiān)理公司，而且在施工階段要 委托監(jiān)理公司對(duì)施工單位、施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理， 使施工工地整潔有序。65 各

14、類(lèi)管線(xiàn)一定要提前統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、集中施工，防止多次填挖；樣板區(qū)的管線(xiàn)盡量一步到位。66 社區(qū)大門(mén)要精心設(shè)計(jì)、開(kāi)盤(pán)前做好，只要與施工大 門(mén)分開(kāi)，不影響正常施工。67 利用新材料、新工藝盡量使增大室內(nèi)空間：留 給客戶(hù)的改造余地大，也增加了出房率，客戶(hù)普遍歡迎。68 有概念總比沒(méi)概念好：不要否定炒作概念，要 善于利用概念，如 SOHO 現(xiàn)代城。因?yàn)楹玫母拍羁蛇_(dá)到事 半功倍的效果。如發(fā)展商可針對(duì)當(dāng)前熱炒的 BOBOS 族，將 項(xiàng)目命名為“ BOBOS 天地”。69 新概念加上新材料、新工藝效果更佳，如鋒尚 國(guó)際公寓因“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”而一炮打響。70 除非與規(guī)劃的建筑物相沖突，否則一定要保留 原

15、土地上的大樹(shù)，特別是古樹(shù)。第一、古樹(shù)不花錢(qián)；第二、 古樹(shù)不是花錢(qián)就能買(mǎi)來(lái)的；第三、能提高社區(qū)品位、增加賣(mài) 點(diǎn)；第四、能落個(gè)保護(hù)環(huán)境的好名聲。71 查詢(xún)、研究、提煉地塊所在的歷史文化價(jià)值，利用項(xiàng)目將傳統(tǒng)優(yōu)秀的歷史文化發(fā)揚(yáng)廣大，既是獨(dú)特的賣(mài) 點(diǎn)，又能起到事半功倍的銷(xiāo)售效果，如“耕天下”。72 立志長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展商，要編發(fā)客戶(hù)通訊，以 宣傳公司和項(xiàng)目品牌，同時(shí)加強(qiáng)與老客戶(hù)的關(guān)系，有利于老 客戶(hù)帶動(dòng)新客戶(hù)。73 要經(jīng)常組織客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，并要求客戶(hù)能一帶一 （新潛在客戶(hù)）。當(dāng)然，組織的活動(dòng)有新聞點(diǎn)，隨后能播發(fā) 新聞更好。74 令人注目的、有影響力的項(xiàng)目可利用“有獎(jiǎng)?wù)骷?名”的方式進(jìn)行前期宣傳，如北京“蘋(píng)果社

16、區(qū)” 。75 可與其他發(fā)展商聯(lián)合進(jìn)行 （建材設(shè)備） 招標(biāo)、（鋪位）招商、（人員）招聘，既能攤銷(xiāo)費(fèi)用，又能提高效果， 還可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。76 要善于不留痕跡地制造新聞點(diǎn)， 如樓體上懸掛 “某 某省第一大布幅” 、“國(guó)際友人參觀社區(qū)” 、“市長(zhǎng)召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng) 會(huì)”、拍賣(mài)、搶購(gòu)等。77 商業(yè)物業(yè)在銷(xiāo)售前期要盡量能引入大公司、名牌 店，隨后再見(jiàn)諸新聞，能起到羊群郊應(yīng)。78 與媒體聯(lián)合進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研： 由媒體免費(fèi)提供版面， 發(fā)展商提供獎(jiǎng)品，調(diào)研信息由雙方共享。79 經(jīng)常召開(kāi)“媒體互動(dòng)會(huì)”或相關(guān)活動(dòng)，讓媒體認(rèn) 可公司及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念，使媒體以新聞的形式不自覺(jué)地對(duì)公 司和項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。80 公司可設(shè)專(zhuān)業(yè)“寫(xiě)手” ，

17、持續(xù)宣傳公司或項(xiàng)目品 牌，畢竟軟廣告比硬廣告效果更好，價(jià)格更低。81 要學(xué)會(huì)并善于危機(jī)公關(guān)：通過(guò)危機(jī)公關(guān)，將壞事 變成好事，從而公眾認(rèn)為公司是“勇于承認(rèn)錯(cuò)誤，負(fù)責(zé)任” 的公司。82 將客戶(hù)服務(wù)工作視為最重要的工作， 加強(qiáng)客戶(hù)服務(wù)， 最好設(shè)“客戶(hù)服務(wù)中心” ，并將其與銷(xiāo)售處在地理上分開(kāi)。83 加強(qiáng)施工管理、增強(qiáng)工程管理人員的責(zé)任心，盡 量減少返、復(fù)工，因?yàn)檫M(jìn)度提前也算是降低成本。84 定期組織“質(zhì)量質(zhì)素見(jiàn)證活動(dòng)” ，讓客戶(hù)參觀施 工現(xiàn)場(chǎng)和施工質(zhì)量，給客戶(hù)以信心。85 具備基本條件項(xiàng)目要努力爭(zhēng)取申請(qǐng)建設(shè)部的“國(guó) 家康居示范工程” ，既有利于銷(xiāo)售，也有利于公司的品牌建 設(shè)。86 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)

18、目的具體情況，可參與本 地的“明星樓盤(pán)”評(píng)比等活動(dòng)。87 如果參加房展會(huì)，一定要精心設(shè)計(jì)和裝飾展位， 因?yàn)樵黾拥拇黉N(xiāo)效果遠(yuǎn)比投入大得多。否則，不比不知道， 一比想逃跑。88 員工是“公司、項(xiàng)目、個(gè)人”的代表，是內(nèi)部顧客，是公司的資源，所以一定要盡量提高員工滿(mǎn)意度，讓員工認(rèn)可公司的價(jià)值和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念。要知道，同樣的薪水支 出而業(yè)績(jī)可能天壤之別； 要記住， 內(nèi)部的不良消息傳播出去， 對(duì)項(xiàng)目可能是致命的。89 日常特別是活動(dòng)或節(jié)日期間，設(shè)計(jì)制作精美的、獨(dú)特的、有展示和收藏價(jià)值的禮品進(jìn)行定向派送，費(fèi)用比廣 告低，而效果卻好得多。90 看樓車(chē)的車(chē)體要精心裝飾，如將車(chē)窗裝飾的似燈箱廣告，又似溫馨的家， 那么售樓車(chē)就成了一道流動(dòng)的風(fēng)景線(xiàn)， 也是最便宜的戶(hù)外廣告