文沖石化路以西城中村改造集體土地和集體物業(yè)

1、文沖石化路以西城中村改造集體土地和集體物業(yè)補償方案（ 2011 年 7 月 29 日全體股東代表大會表決通過）為在文沖社區(qū)石化路以西城中村改造工作中，繼續(xù)壯大 集體物業(yè)，實現(xiàn)集體物業(yè)利益最大化，現(xiàn)結(jié)合社區(qū)在城中村 改造中整合集體物業(yè)和土地并集中經(jīng)營的實際情況，制定本 補償方案。一、為了改變目前集體物業(yè)分散而不利于集中經(jīng)營、難 于實現(xiàn)集體物業(yè)利益最大化的狀況，經(jīng)聯(lián)社及各經(jīng)濟社在城 中村改造過程中，整合城中村改造范圍全部集體物業(yè)進行集 中經(jīng)營，以實現(xiàn)提高資產(chǎn)價值及集體收益，實現(xiàn)集體物業(yè)利 益最大化。對改造后的集體物業(yè)不再對經(jīng)聯(lián)社和各經(jīng)濟社進 行實物分配，而是在回遷時設(shè)立物業(yè)管理公司，將改造后獲 得

2、的全部集體物業(yè)所有權(quán)交給物業(yè)管理公司并由物業(yè)管理 公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。經(jīng)聯(lián)社及各經(jīng)濟社作為物業(yè)管理公 司的股東按股份分利潤。二、本補償方案結(jié)合文沖社區(qū)石化路以西城中村改造整體計劃同步執(zhí)行，自本補償方案獲得經(jīng)聯(lián)社股東代表大會表決通過后，經(jīng)聯(lián)社及各經(jīng)濟社應(yīng)在改造計劃規(guī)定的時間內(nèi)， 將城中村改造范圍的全部集體物業(yè)和土地騰空并交付城中 村改造工程建設(shè)使用。三、本補償方案的適用對象為文沖石化路以西城中村改 造范圍內(nèi)，有土地權(quán)益和集體物業(yè)的聯(lián)社和各經(jīng)濟社。適用 范圍為文沖石化路以西城中村改造范圍內(nèi)的集體土地和集 體物業(yè)。四、本次集體物業(yè)的補償按照土地使用權(quán)、 房屋的性質(zhì)、 使用功能分類補償，具體為：（一

3、）房屋的補償根據(jù)使用性質(zhì) ,按照“拆一補一”的原 則補償：1、被拆遷房屋為住宅的，按照一平方米建筑面積補償 一平方米建筑面積的住宅。對各經(jīng)濟社分給合作方的住宅 （包括合作方又轉(zhuǎn)讓給個人居住的） ，由經(jīng)聯(lián)社直接按照 “拆 一補一”的原則補償給合作方，并在原合同約定的使用期滿 后，由物業(yè)管理公司收回經(jīng)營。2、被拆遷房屋使用性質(zhì)為非住宅的，按照一平方米建 筑面積補償一平方米建筑面積的商業(yè)面積。經(jīng)聯(lián)社在回遷時為各經(jīng)濟社建設(shè)社址，各經(jīng)濟社的新社 址面積從其補償?shù)纳虡I(yè)面積中按 1:1 的比例減扣。（二）空地的土地使用權(quán)補償，按照聯(lián)社及各經(jīng)濟社目 前使用的空地面積分類進行補償為：1、原建有上蓋物但因河涌整治

4、拆除用于安置房建設(shè)的 空地，按照 3 平方米空地面積補償 1 平方米商業(yè)面積。2、現(xiàn)狀沒有建筑物的空地（村道、街道除外），即小 區(qū)公共空地、建筑物周邊空地、魚塘、水塘，按照 7 平方米 空地面積補償 1 平方米商業(yè)面積。五、物業(yè)管理公司的組成、經(jīng)營和股份計算及分配方式1、物業(yè)管理公司的股東由本次補償方案涉及的經(jīng)聯(lián)社 及各經(jīng)濟社組成。物業(yè)管理公司負責(zé)管理和經(jīng)營本次改造后 的全部集體物業(yè)。各股東按照法律規(guī)定、公司章程和股東會 決議享有對物業(yè)管理公司的權(quán)益并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。由股東選 舉產(chǎn)生的董事會負責(zé)物業(yè)管理公司的日常經(jīng)營管理。2、物業(yè)管理公司的股份，按照其管理的全部集體物業(yè) 商業(yè)面積計算股份，每一平

5、方米為一股。3、經(jīng)聯(lián)社和各經(jīng)濟社在物業(yè)管理公司所占股份的計算 方法：（ 1 ）回遷補償股：聯(lián)社和各經(jīng)濟社按照第四條確定的 補償商業(yè)面積，一平方米商業(yè)面積對應(yīng)一股；（ 2 ）增量股：集體物業(yè)總回遷面積大于經(jīng)聯(lián)社和各經(jīng) 濟社按照第四條確定總補償面積的部分為增量股，增量股為 一平方米面積對應(yīng)一股。增量股按照經(jīng)聯(lián)社和各經(jīng)濟社在回 遷補償股中的比例進行增股。4、利潤分配：物業(yè)管理公司的凈利潤除以總股份數(shù)為每股收益。物業(yè) 管理公司股東按照其在物業(yè)公司的股份數(shù)（包括回遷補償股 和增量股）獲得利潤分紅。六、合作建房的處理由于歷史上存在的部分經(jīng)濟社將土地與第三方合作建房（包括租地建房、承包土地建房、合作建房后分

6、配使用） 的情況，為了促使這些合作方配合文沖城中村改造工程及盡 快騰空有爭議的集體物業(yè)，經(jīng)聯(lián)社及各經(jīng)濟社作如下處理：1、原房屋使用性質(zhì)為住宅的，合作方在日后剩余合作 期或承包期內(nèi)（剩余期限按原合同確定，自使用人交付房屋 用于改造之日起期限停止計算，至回遷房屋交付使用人使用 之日起期限恢復(fù)計算。），按現(xiàn)有使用面積享有對應(yīng)回遷集 體住宅物業(yè)的使用權(quán)。回遷后該合作方按原合同約定繳納的 租金、承包費由對應(yīng)的各經(jīng)濟社享有。在原合同期或承包期 滿后，該合作方使用的回遷集體物業(yè)由物業(yè)管理公司收回經(jīng) 營使用。物業(yè)管理公司收回經(jīng)營后，按照三平方米住宅面積 折算為一平方米商業(yè)面積計入相應(yīng)經(jīng)濟社的股份。2、原使用性

7、質(zhì)為商業(yè)的，合作方在原合同約定的期限 內(nèi)（自使用人交付房屋用于改造之日起期限停止計算，至對 應(yīng)的回遷集體物業(yè)交付物業(yè)管理公司使用之日起限期恢復(fù) 計算。）享有收益分配權(quán)。收益的計算方式為一平方米房屋面積對應(yīng)物業(yè)管理公司一股的收益，由對應(yīng)的經(jīng)濟社在獲得 分紅后十日內(nèi)再支付給該合作方。若原合同約定經(jīng)濟社應(yīng)收 取該合作方的租金、承包費等，由經(jīng)濟社在該合作方的收益 中直接扣除。具體事項由各經(jīng)濟社與合作方另行簽訂協(xié)議予 以約定。七、為了彌補各經(jīng)濟社集體物業(yè)在城中村改造期間的租 金、承包費等收入損失，經(jīng)聯(lián)社在城中村改造期間原則上維 持各經(jīng)濟社的租金、承包費、使用費等收入不變。即聯(lián)社每 月向各經(jīng)濟社支付的臨遷費標準是以各經(jīng)濟社與租戶、承包 戶、合作方等原約定且已經(jīng)向聯(lián)社備案的合同金額為準。若 合同已到期的，按到期前最后一個月的租金、承包費或使用 費確定。臨遷費計算從各經(jīng)濟社騰空并交付集體物業(yè)用于改 造之日起，至集體物業(yè)回遷并交付給物業(yè)管理公司使用之時 止。八、為了按時騰空改造范圍內(nèi)的集體物業(yè)，各經(jīng)濟社應(yīng) 及時做好與租戶、合作方及承包方的工作，促使他們盡快騰 空相關(guān)的物業(yè)用于城中村改造，經(jīng)聯(lián)社在必要時可給予協(xié)助。九、各經(jīng)濟社已經(jīng)出售給社員集體物業(yè)，不納入換算經(jīng) 濟社補償商業(yè)面積，購買這類集體物業(yè)的社員按文沖石化 路以西城中村改