物業(yè)服務(wù)實施方案

1、物業(yè)服務(wù)方案一、物業(yè)基本情況物業(yè)類型:物業(yè)名稱:坐落位置:占地面積:萬平方米建筑面積:萬平方米棟 數(shù):棟二、管理服務(wù)事項1、 物業(yè)共用部分的日常維修、 養(yǎng)護和管理。 物業(yè)共用部分具體包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括:基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等 ,非承重結(jié)構(gòu) 的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、公共門廳、走廊、樓梯間、電梯井、樓 道燈、避雷裝置。2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高壓水泵房、樓內(nèi)消防 設(shè)施設(shè)備、電梯。3、公用綠地、花木、建筑小品等的日常養(yǎng)護與管理。4、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運。5、附屬配套建筑和

2、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理。6、維護小區(qū)內(nèi)公共秩序,協(xié)助做好區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。7、交通秩序與車輛停放的管理。8、物業(yè)檔案資料管理。管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與 竣工驗收資料。9、物業(yè)項目使用專項維修資金的預(yù)算和計劃。10、房屋裝修管理。11、組織開展小區(qū)文化娛樂活動。12、物業(yè)服務(wù)費和其他相關(guān)費用的收取。具體包括:物業(yè)服務(wù)費、 電梯使用費、電梯維修維護費等。13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項。14、接受業(yè)主委托,對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護。15、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定 、 業(yè)主臨時公約 等的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取規(guī)勸、制止等措施。 1

3、6、有償服務(wù)。包括室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修安裝、家政服務(wù)等。三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準(一房屋公用部位的日常養(yǎng)護維修:對房屋屋頂、外墻面、樓道 等共用部位進行日常養(yǎng)護維修,保持完好。(二共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護:配電設(shè)施、主供水、供電、供 氣管線等設(shè)施設(shè)備定期進行日常養(yǎng)護維修,保證其正常運行。(三 共用畜水池的維護管理:共用蓄水池每季度清洗、 消毒一次, 保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標準。(四排污設(shè)施管理:定期清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池的日常檢查養(yǎng)護,確保正常使用。(五道路維修管理:對小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級道路(不含市政道路進 行日常養(yǎng)護維修,保持道路良好。(六清潔衛(wèi)生1、樓道每天清掃,欄桿、扶手每

4、天擦拭干凈,確保地面無油污、 欄桿無積灰,保潔率達 92%以上。2、道路、院壩等公共場地每天清掃干凈,做到果皮、紙屑、煙頭 等垃圾隨有隨撿,保潔率達 90%以上。3、定期組織實施化糞池清掏(每年一次 ,銜接處理好費用來源。4、生活垃圾每日定時到指定位置收集清運 2次(上午:6:30 8: 30;下午:2:30 5:30 ,垃圾桶隨時清洗,保持干凈。5、共用地段墻面無廣告張貼物。6、墻上積灰、天花板蜘蛛網(wǎng)等隨時清掃。7、陰陽溝等衛(wèi)生死角每周清掃,并根據(jù)季節(jié)變化噴灑藥物。 (七綠化物日常養(yǎng)護管理:1、花卉樹木按季節(jié)適時松土、修枝整形、剪草、施肥、治蟲和澆 水,保持綠化物生長良好。2、按單位要求及實

5、際情況增添更換花卉樹木。3、綠地完好率達到 97%以上。(八公共秩序維護及安全防范1、小區(qū)實行 24小時保安值班制度,設(shè)置固定崗和巡邏崗。2、對外來人員(物品的出入進行詢問、登記,核查屬實后方能 放行,禁止閑雜人員進入小區(qū)內(nèi)。3、負責(zé)小區(qū)業(yè)主信件、報刊等的發(fā)放工作。4、發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)當 及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。5、定期對保安人員進行安全防范技能培訓(xùn)及消防演練,強化保安 人員自身素質(zhì)。6、保安人員配置對講機等器械,以便及時應(yīng)對突發(fā)事件。7、定期檢查小區(qū)的安全防范、消防設(shè)施情況,發(fā)現(xiàn)隱患及時整改, 并作好記錄。8、協(xié)助搞好小區(qū)治安管理。(

6、九維修服務(wù)1、小區(qū)內(nèi)提供 24小時維修值班服務(wù),停水、停電、水管破裂、下 水道、沙井堵塞等急修,報修后 15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場;日常零星維修, 報修后 30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場或預(yù)約維修處理時間。2、負責(zé)擬定保修期后房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備等的大中修維 修方案,送交貴單位或業(yè)委會審核后實施改造。3、對小區(qū)房屋公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等定期進行維護保養(yǎng)及巡 視檢查,發(fā)現(xiàn)隱患及時維修。4、不得擅自占用公用部位和改變公用設(shè)施設(shè)備的使用功能。5、公用路燈做到隨壞隨換,保障住戶出入方便。6、做到維修合格率達 98%以上,維修及時率達 96%以上。7、做好房屋、設(shè)施設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、報修、維修、回訪等項的 書面記錄

7、,整理存檔。(十水、電、氣管理1、直供一戶一表,代收代繳水、電、氣費,單價按地方核定標準 收取。2、如不是直供表,則嚴格水、電、氣的管理,讓水、電、氣總表 與分表的差額控制在合理范圍內(nèi), 除公用部分外, 水的差額控制在 10%以內(nèi), 電的差額控制在 8%以內(nèi), 氣的差額控制在 5%以內(nèi)。 如超出規(guī)定 控制率部分視為物業(yè)公司管理不善,應(yīng)承擔其相應(yīng)的費用。3、共用地段衛(wèi)生或綠化、庭院路燈等公用部分用水、電的費用由 業(yè)主承擔。4、每月定時抄錄水、電、氣總表及分表,根據(jù)總表、分表計算出 水、電、氣單價,并將賬目公布上墻。5、若發(fā)現(xiàn)住戶偷竊水、電、氣,一經(jīng)查實,當事人應(yīng)當全額承擔 當月該單元水、電、氣的

8、差額。(十一電梯使用管理規(guī)定電梯是小區(qū)人每位業(yè)主的共有財產(chǎn), 也是所有共有財產(chǎn)中最為昂貴 的設(shè)備之一,保護和延長其使用壽命是每位業(yè)主的責(zé)任,應(yīng)當嚴格執(zhí)行 以下規(guī)定:1、除裝修期間外,嚴禁用電梯運載貨物及施工材料。2、裝修期間,裝修材料(河沙、巖沙等和裝修垃圾必須全部袋 裝,并均勻放在轎廂內(nèi),勿將石子、河沙等雜物踢入地坎內(nèi),超大、超 長材料及物品嚴禁用電梯運送,以免發(fā)生危險。3、使用電梯時應(yīng)文明操作、嚴禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按 鈕,以及隨意按動警鈴按鈕。4、不得超載運作,當超載信號鈴聲響時,站在門口的乘客應(yīng)自覺 退出,不得采取任何形式的強制關(guān)門手段。5、禮貌乘梯、禮讓老人、婦女和兒童, 2

9、歲以下兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。6、為了您和大家的健康,請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和損 壞轎箱內(nèi)的裝飾物。7、當電梯在運行中突然發(fā)生停運等故障時,乘客不必驚慌 ,可按 警鈴報告,耐心等待維修搶救人員的到來,不得采取拍打按鈕、廂體以 及強行撬門等急躁行為。8、業(yè)主看到電梯門前放有停運標志時不得采取按運按鈕和移動標 志牌的行為,以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。9、乘電梯時,不可以將身體倚靠轎門,防止發(fā)生意外,進出門時 不許長時間站在門中間,以免擋住電眼。10、電梯出現(xiàn)下列情況,應(yīng)及時報告管理處:(1門開和關(guān)失去控制;(2運行時有明顯的速度異常;(3運行時有異常的振動和響聲;(4有漏電現(xiàn)象。11、凡因違

10、反上述規(guī)定所產(chǎn)生的責(zé)任和費用概由當事人承擔。 (十二房屋裝修管理1、辦理房屋的交接手續(xù)。2、辦理房屋的裝修手續(xù),簽訂裝修管理規(guī)定 。3、負責(zé)裝修人員的出入管理(辦理出入證 ,隨時檢查裝修現(xiàn)場, 杜絕違規(guī)裝修,確保裝修質(zhì)量。4、裝修結(jié)束后,對房屋的裝修進行全面驗收,對違規(guī)裝修勸其整改。(十三綜合服務(wù)管理1、負責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門的關(guān)系,傳達其相關(guān)精神。2、通過發(fā)放宣傳資料,辦黑板報等方式宣傳國家政策及物業(yè)管理 知識。3、協(xié)助相關(guān)部門搞好計劃生育、社會治安綜合管理、流動人口管 理和精神文明建設(shè)等。4、建立住戶評議制度,廣泛征求住戶意見,克服物業(yè)管理工作中 的不足,使住戶的滿意率保持在 90%以上。5

11、、協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)公司、住戶與住戶之間的矛盾或糾紛。6、熟悉和掌握小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況,并負責(zé)實 施管理、使用、保養(yǎng)和維修。7、負責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的來訪接待,做到及時回復(fù)并處理,積極做好 住戶回訪工作,主動為孤寡、老、弱住戶提供服務(wù)。(十四 有償服務(wù)。是指住戶自有部分的水電氣設(shè)施設(shè)備及管線的 維修、安裝等,其材料和工時費由住戶承擔(更換水龍頭、插座等細小 維修免工時費 ,家政服務(wù)實行雙方協(xié)商定價收費的原則。四、物業(yè)服務(wù)費用和其它費用(一物業(yè)服務(wù)費:包括管理、房屋設(shè)備運行、維護公共秩序、小 區(qū)秩序維護、設(shè)備日常保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、綠化管理以及提供物業(yè)服務(wù)的 其他公共性服務(wù)收費。1、物業(yè)交

12、付業(yè)主前,物業(yè)服務(wù)費由委托單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后,由業(yè)主承擔。2、本住宅樓物業(yè)服務(wù)費,擬定收費標準如下。(1住宅:按 1.05 元 /平方 . 月收取。(2其它:按 1.50 元 /平方 . 月收取。(二房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護、 大中修、更新等費用的承擔:1、保修期內(nèi)屬保修范圍的由承建方承擔。2、不屬保修范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔,或從 房屋共用部位、共用設(shè)備的專項維修資金中列支,不包括在物業(yè)服務(wù)收 費項目內(nèi)。(四有償服務(wù)收費。實行明碼標價,并堅持自愿原則,不得強行 服務(wù)收費,其收費標準由雙方協(xié)商議定。(五代收代繳費用。1、代收代繳衛(wèi)生垃圾清運費(以

13、物價部門核定標準為準 。2、水、電、氣的代收代繳按前第三項第(十款履行。3、其它委托性代收代繳費。五、人員設(shè)置及物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成測算(一人員設(shè)置:現(xiàn)場主管 名, 管理人員 名, 維修人員 名, 保潔員 名, 保安員 名。(二物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成測算:1、物管費收入:元。2、支出部分:(1 管理服務(wù)人員的工資、 社會保險和按規(guī)定提取的福利費 元;(2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費 元;(3物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費 元;(4物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費 元;(5物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護費 元;(6辦公費用 元;(7物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費 元;(8法定稅費 元;(9其它費用 元;3、合理利潤,收支相減余

14、額為 元。六、物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)(一起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事項和物業(yè) 服務(wù)制度。(二 依照本方案和物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定向業(yè)主提供服務(wù)和收 取服務(wù)費用,并接受業(yè)主監(jiān)督。(三對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和裝修管理規(guī) 定的行為進行處理。(四向業(yè)主和物業(yè)使用人告之物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當業(yè)主和物 業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告之有關(guān)注意事項和禁止行為,訂立書面約定, 并負責(zé)監(jiān)督。(五 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準 以及向業(yè)主提供有償服務(wù)的收費項目和標準。(六協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為,維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序。(七不得在處理物業(yè)服務(wù)事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。(八不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動。 七、物業(yè)驗收與接管(一驗收接管資料(復(fù)印件1、接收全套建筑施工資料;2、總平面圖;3、整改后的供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖;4、消防設(shè)施圖;5、機電設(shè)備說明書、合同、保險合同、保修合同(保修協(xié)議 、操 作設(shè)備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料。(二驗收接管工作流程1、匯同委托方進行物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備驗收,重點是樓宇本體設(shè)施 與公用配套設(shè)施,并且認真、如實填報質(zhì)量驗收記錄。2、明確保修項目、期限、標準、責(zé)任、方式,重大保修項目附細 則與圖紙。3、填報書面移交手續(xù),簽署正式接收文件。八、物業(yè)管理用房(一 委托方應(yīng)按有關(guān)