項(xiàng)目部房屋維修標(biāo)準(zhǔn)方案

1、房屋交付業(yè)主后維修專業(yè)方案編制單位：榮華建設(shè)集團(tuán)第十三項(xiàng)目部目 錄一、目的 5二、使用范圍 5三、依據(jù) 5四、維修方案 6（一） 室內(nèi)空鼓、裂縫 61、 墻面空鼓 62、 地面空鼓 63、 墻面裂縫（淺裂縫，無空鼓現(xiàn)象） 74、 墻面裂縫（有空鼓） 75、 地面裂縫 8（二）外墻面 81、 外墻涂料（脫層、起鼓） 82、 外墻面磚（開裂、空鼓） 9（三）感觀質(zhì)量 101、 墻面平整度、垂直度、陰陽角順直 102、 地坪翻砂 103、 地坪平整度 10（四）滲漏 111、 廚衛(wèi)間地面（管道周邊、煙道周邊） 112、 廚衛(wèi)間地面（結(jié)構(gòu)板滲水） 123、 廚衛(wèi)間墻面（預(yù)埋管滲漏） 134、 廚衛(wèi)間墻

2、面滲水（墻面防水問題） 145、 外墻滲漏 14外墻分格縫滲漏 15外墻裂縫滲漏： 16伸縮縫滲漏 16對拉螺桿洞滲漏 17外墻腳手眼處滲漏 17外墻管道支架或欄桿接頭處滲漏 18沖淋要求 186、 屋面滲漏 197、門窗邊滲水 208、空調(diào)機(jī)位滲水 21（五）鋁合金及塑鋼門窗 211、五金配件 212、門窗開啟不靈活 223、門窗框周邊膠開裂、脫落 224、玻璃劃痕、破裂 225、門窗框安裝偏差 22（六）鋁合金欄桿、百葉 231、松動、插銷、錢鏈問題 232、型材 233、欄桿玻璃 23（七）鐵花欄桿 231、生銹、脫焊、脫漆 23（八）入戶門 241、門扇變形、起蹺，開關(guān)時(shí)有異響 242

3、、門扇、門框有劃痕、碰痕、門扇表面漆顏色不一致 243、五金配件、鎖具 244、密封膠條、隔音膠條脫落 245、門框邊膠條開裂、脫落 24（九）給排水工程 251、地漏堵塞 252、水管堵頭、水龍頭、軟管、閥門漏水 253、室內(nèi)給水管打不起壓或水表自轉(zhuǎn) 254、衛(wèi)生間馬桶排污管離墻距離偏差 26（十）電氣工程 261、線路跳閘、短路、漏電故障 262、配電箱、空氣開關(guān)、漏電開關(guān) 263、維修電源插座、電話插頭、按鈕開關(guān) 274、房間燈不亮 27（H）弱電 27一、 目的保證維修質(zhì)量，避免二次返修，確保快速、高效地處理工程維修工作，提高客戶滿意度。二、適用范圍適用于項(xiàng)目的維修工作。三、依據(jù)維修工

4、程必須符合相關(guān)國家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主要包括但不限于：1、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文2002年版2、建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50300- 20013、建筑裝飾工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GB50210- 20014、住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范 GB5032A 20015、屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 GB5020A 20026、聚合物水泥防水涂料JC/T 894 20017、高分子防水涂料GB18173- 20008、建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50242- 20029、給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GB50268- 9710、砌體工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GB/T50202002四、維修方案：

5、（一）、室內(nèi)空鼓、裂縫1、墻面空鼓1.1 維修方案：采用切割機(jī)切割空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正；清理并潤濕基層；刮1: 1水泥砂漿一遍；補(bǔ)1:水泥砂漿，分兩遍成活，超過的部位需分三遍成活；補(bǔ)刮膩?zhàn)佣椋炜沽巡＠w布。若一面墻修補(bǔ)面積大于50%£超過三處以上須整面墻重新滿刮膩?zhàn)佣椤＞S修時(shí)間：7天。注意事項(xiàng)：水泥砂漿修補(bǔ)完成后，需做好撒水養(yǎng)護(hù)。2、地面空鼓維修方案：清理、并潤濕基層；掃素水泥漿一道；補(bǔ)C20細(xì)石混凝土，并壓光找平，一遍成活。維修時(shí)間：5天。注意事項(xiàng)：細(xì)石混凝土修補(bǔ)完成后，需做好養(yǎng)護(hù)。3、墻面裂縫（淺裂縫，無空鼓現(xiàn)象）：維修方案：將抹灰層裂縫輕剔至基層，寬

6、 5mm清理縫內(nèi)；縫內(nèi)滿打透明密封膠；補(bǔ)刮膩?zhàn)觾杀?。維修時(shí)間：3天。4、墻面裂縫（有空鼓）維修方案：采用切割機(jī)切割裂縫及空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正；清理并潤濕基層；刮1: 1水泥砂漿一遍；補(bǔ)1:水泥砂漿，分兩遍成活，超過的部位需分三遍成活；補(bǔ)刮膩?zhàn)佣?，并掛抗裂玻纖布。若一面墻修補(bǔ)面積大于50%£超過三處以上須整面墻重新滿刮膩?zhàn)佣?。維修時(shí)間：6-7天。注意事項(xiàng)：水泥砂漿修補(bǔ)完成后，需做好撒水養(yǎng)護(hù)。5、地面裂縫：維修方案：采用切割機(jī)將裂縫左右5CM范圍內(nèi)延裂縫方向切除地坪砂漿，并將切縫處鑿毛；掃素水泥漿一道；補(bǔ)1:水泥砂漿，壓光找平，一遍成活。維修時(shí)間：2天。（二）、

7、外墻面1、 外墻涂料（脫層、起鼓）：1.1 維修方案：1.1.1 用小刀割除外墻涂料層；1.1.2 剔除外墻膩?zhàn)?，并清理基層?.1.3 按照外墻涂料施工工藝重新施工： 外墻膩?zhàn)拥灼嶂虚g漆一面漆。 若維修部位位于 房屋樣露臺處，需整面墻重做外墻涂料，其余大面墻需盡量避免色差，并保證維修部 位成方形。維修時(shí)間：4-5天。2、 外墻面磚（開裂、空鼓）：維修方案：僅外墻磚開裂，抹灰層未開裂、空鼓：抹灰層開裂、空鼓：清理并潤濕基層；刮1: 1水泥砂漿一遍；補(bǔ)1:水泥砂漿，分兩遍成活，較厚的部位需分三遍成活；選擇顏色接近的外墻面磚進(jìn)行修補(bǔ)，采用聚合物水泥砂漿粘貼；采用聚合物水泥砂漿勾縫，保證灰縫密實(shí)。維

8、修時(shí)間：若抹灰層無空鼓3天；若抹灰層空鼓則需7天。（三）感觀質(zhì)量：1、 墻面平整度、垂直度、陰陽角順直：1.1 維修方案：偏差在6mmz下，用內(nèi)墻膩?zhàn)舆M(jìn)行找補(bǔ)，到達(dá)規(guī)范要求。同時(shí)需保證新找補(bǔ)膩?zhàn)雍驮?膩?zhàn)又g粘接牢固，避免脫層。偏差在6mm± （含6mm,需根據(jù)實(shí)際情況剔鑿墻面基層以到達(dá)規(guī)范要求，補(bǔ)刮膩?zhàn)?二遍。新舊膩?zhàn)咏唤犹幮钂炜沽巡＠w布。維修時(shí)間：3-4天。2、 地坪翻砂：維修方案：清理并潤濕基層；翻砂部分滿刮水泥膠漿（805膠水與水泥砂漿混合），需保證粘接牢固，避免脫層。維修時(shí)間：3天。3、 地坪平整度：維修方案：根據(jù)實(shí)際情況局部處理偏高或偏低的部位。將偏低的部位鑿毛或?qū)⑵叩?/p>

9、部位剔鑿至合適標(biāo)高，清理并潤濕基層后，滿刮水泥膠漿（805膠水與水泥砂漿混合）。維修時(shí)間：3天。（四）滲漏1、 廚衛(wèi)問地面（管道周邊、煙道周邊）：問題原因：管道周邊、煙道周邊因吊洞質(zhì)量或防水附加層質(zhì)量差而產(chǎn)生滲漏。維修方案：剔鑿管道周邊和煙道周邊地坪混凝土至結(jié)構(gòu)層；繼續(xù)剔鑿管道周邊和煙道周邊原吊洞混凝土，深 2cm；清理基層，采用堵漏劑進(jìn)行封堵，高于結(jié)構(gòu)層 5-8mm大于管道周邊5cm；管道周邊和煙道周邊30cm范圍內(nèi)做2mms JS防水涂膜與原防水層搭接15cm廚衛(wèi)間滿閉水24小時(shí)；恢復(fù)地坪。維修時(shí)間：7-9天。其他若地面漏水超過3處（含3處），必須將地坪全部鑿除，按上述方案處理完管道周邊和

10、 煙道周邊后滿做JS防水涂膜。上述維修時(shí)間未考慮裝修面層恢復(fù)，裝修面層恢復(fù)時(shí)間不超過5天。2、廚衛(wèi)問地面（結(jié)構(gòu)板滲水）：原因：結(jié)構(gòu)板有貫穿裂縫導(dǎo)致滲漏。維修方案：根據(jù)滲水位置剔鑿地坪混凝土至結(jié)構(gòu)板面，找到結(jié)構(gòu)板裂縫，同時(shí)周邊需保留10cm防水以便搭接。將結(jié)構(gòu)板裂縫鑿成V型槽，寬2-3cm,深2c成 并清洗槽內(nèi)；用堵漏劑對V型槽進(jìn)行封堵，高于結(jié)構(gòu)層5-8mm大于槽邊5cnr裂縫周邊15cm范圍內(nèi)做2mms JS防水涂膜，與原防水搭接10cm=廚衛(wèi)間滿閉水24小時(shí)；恢復(fù)地坪。維修時(shí)間：7-9天。其他若地面漏點(diǎn)超過2處（含2處），必須將地坪全部鑿除，按上述方案處理完裂縫后滿做 JS防水涂膜。上述維修

11、時(shí)間未考慮裝修面層恢復(fù)，裝修面層恢復(fù)時(shí)間不超過5天。3、廚衛(wèi)間墻面（預(yù)埋管滲漏）：滲漏原因：墻內(nèi)預(yù)埋管破裂或彎頭熱容出現(xiàn)問題而產(chǎn)生滲漏。維修方案：對室內(nèi)管道按照規(guī)范要求進(jìn)行打壓；將墻面滲漏部位鑿開，檢查管道情況。若業(yè)主已經(jīng)裝修，則根據(jù)實(shí)際情況盡量從廚衛(wèi) 間墻體外側(cè)進(jìn)行剔鑿，避免破壞廚衛(wèi)問墻地磚。更換有問題的管道和彎頭；用C20細(xì)石混凝土封堵鑿開的墻體空洞；恢復(fù)墻面抹灰層和膩?zhàn)?。維修時(shí)間：4-5天。上述維修時(shí)間未考慮裝修面層恢復(fù)，裝修面層恢復(fù)時(shí)間不超過5天。4、廚衛(wèi)間墻面滲水（墻面防水問題）原因：墻面防水未達(dá)到規(guī)范要求，厚度不滿足要求或防水層存在沙眼等。維修方案：找到滲漏部位，鑿除業(yè)主裝修面層檢

12、查防水。補(bǔ)做聚合物水泥基防水涂膜厚，與原防水搭接 15cmi恢復(fù)裝修面層。維修時(shí)間：5天。上述維修時(shí)間未考慮裝修面層恢復(fù)，裝修面層恢復(fù)時(shí)間不超過5天。5、外墻滲漏外墻產(chǎn)生滲漏的原因很多，其中包括外墻分格縫滲漏、外墻伸縮縫滲漏、外墻裂縫滲漏、 對拉螺桿洞滲漏、外墻腳手眼處滲漏、外墻磚勾縫處滲漏、外墻管道支架滲漏、欄桿接頭處 滲漏等。水從以上部位滲進(jìn)外墻后，會沿著抹灰層或保溫層和基層之間的縫隙發(fā)展，嚴(yán)重的 情況下會造成室內(nèi)整面墻體返潮發(fā)霉， 造成業(yè)主的損失不可估量，所以外墻滲漏須立即現(xiàn)場 查看并分析滲漏原因，并盡快安排維修，在短時(shí)間內(nèi)處理完成。維修外墻滲漏問題關(guān)鍵點(diǎn)是 要根據(jù)滲漏點(diǎn)分析滲漏原因，維

13、修時(shí)才能一次到位，避免二次返修。以下是各種外墻滲漏問 題發(fā)生時(shí)的滲漏情況和處理方案。外墻分格縫滲漏：滲漏情況描述：多出現(xiàn)在窗角部位（設(shè)計(jì)外墻分格縫一般位于窗上口）。維修方案：將分格縫兩側(cè)15cm范圍內(nèi)外墻涂料及抹灰層剔除；用堵漏劑對磚墻灰縫重 新勾縫；用1: 3水泥砂漿找平（1cm厚）；做聚合物水泥基防水涂膜；用 1:水泥砂漿補(bǔ)平 外墻面；重做外墻涂料；恢復(fù)室內(nèi)墻面。維修時(shí)間：6-7天。上述時(shí)間未考慮腳手架搭設(shè)時(shí)間。外墻裂縫滲漏：滲漏情況描述：室內(nèi)墻面返潮、發(fā)霉，面積較大。維修方案：剔除面磚或涂料；采用切割機(jī)切割開裂、空鼓處，并將切縫處鑿毛。清理基層，并發(fā)水潤濕；補(bǔ)1:水泥砂漿，分兩遍成活，超

14、過的部位需分三遍成活;聚合物水泥基防水涂膜厚；恢復(fù)面磚或涂料。維修時(shí)間：面磚墻面7天，涂料墻面9天。伸縮縫滲漏：滲漏情況描述：伸縮縫處開裂，滲水后沿墻面下流，導(dǎo)致某一戶或幾戶內(nèi)墻返潮。 維修方案：將伸縮縫鍍鋅鐵皮拆除，修補(bǔ)墻面；重新安裝鍍鋅鐵皮，并重新打膠。 維修時(shí)間：5天。對拉螺桿洞滲漏：滲漏情況描述：室內(nèi)墻面局部濕潤，點(diǎn)狀分布 處理方案：室內(nèi)處理：剔鑿室內(nèi)墻面至結(jié)構(gòu)層；剔除對拉螺桿洞內(nèi)水泥砂漿，深 5cm；用堵漏劑進(jìn)行 封堵，補(bǔ)平結(jié)構(gòu)層；洞邊15cm范圍內(nèi)做厚聚合物水泥基防水涂膜；恢復(fù)抹灰層和面層。外墻處理：此類滲漏問題產(chǎn)生的原因多數(shù)情況下是由于其他部位滲水后沿保溫層與基層之間縫隙發(fā)展，對

15、拉螺栓洞沒有堵密實(shí)而造成滲漏至室內(nèi)。 所以外墻處理關(guān)鍵是要找到滲水點(diǎn)（如分格縫滲水、伸縮縫滲水等），然后按照相應(yīng)的維修方案進(jìn)行處理。維修時(shí)間：7天。5天。C20細(xì)石混凝土分二次5天。上述維修時(shí)間未考慮裝修面層恢復(fù)，裝修面層恢復(fù)時(shí)間不超過 外墻腳手眼處滲漏：滲漏情況描述：室內(nèi)墻面底部局部濕潤，塊狀分布。處理方案：剔除墻面抹灰以及原腳手眼封堵混凝土；重新采用 填塞密實(shí)；聚合物水泥基防水涂膜厚；恢復(fù)抹灰層和膩?zhàn)訉?。維修時(shí)間：5天。上述維修時(shí)間未考慮裝修面層恢復(fù)，裝修面層恢復(fù)時(shí)間不超過 外墻管道支架或欄桿接頭處滲漏：滲漏描述：沿管道支架螺栓四周縫隙和欄桿接頭四周縫隙滲入墻體內(nèi)，導(dǎo)致內(nèi)墻面局 部返潮發(fā)霉

16、。維修方案：采用堵漏劑對支架螺栓四周縫隙和欄桿接頭四周縫隙進(jìn)行封堵，并打密封 膠。維修時(shí)間：2天。上述維修時(shí)間未考慮裝修面層恢復(fù)，裝修面層恢復(fù)時(shí)間不超過5天。沖淋要求：施工單位需配備水管及噴槍，滲水問題處理完成后，要求做沖淋試驗(yàn)，確認(rèn)不滲漏后再恢復(fù)面層6屋面滲漏查看滲漏點(diǎn)，分析滲漏原因：首先應(yīng)從室內(nèi)查看滲漏情況，找到滲漏點(diǎn)；然后根據(jù)滲漏點(diǎn)查看屋面與之相對應(yīng)的部位，再分析產(chǎn)生滲漏的原因。屋面與室內(nèi)滲漏點(diǎn)對應(yīng)的部位防水保護(hù)層明顯開裂，并且防水已經(jīng)破壞。處理方案：將破損部位防水保護(hù)層及防水剔除（防水預(yù)留15cm搭接寬度）；結(jié)構(gòu)板裂縫處理方案詳見廚衛(wèi)問地面結(jié)構(gòu)板裂縫處理；進(jìn)行閉水試驗(yàn)24小時(shí)；裂縫兩側(cè)

17、20cm范圍做JS防水涂膜厚；恢復(fù)卷材防水，與原防水搭接15cm并再次閉水24小時(shí)；恢復(fù)防水保護(hù)層。維修時(shí)間：9天。屋面與室內(nèi)滲漏點(diǎn)對應(yīng)的部位防水保護(hù)層與防水無開裂、破損，此種情況是由于滲 漏點(diǎn)附近其它部位防水破壞導(dǎo)致滲水后，水沿防水卷材與基層之間的縫隙發(fā)展， 到達(dá)結(jié)構(gòu)板裂縫處向室內(nèi)滲漏。處理方案：查找屋面防水破損處，剔除開裂破損的防水保護(hù)層及防水（防水預(yù)留15cm搭接寬度）；修補(bǔ)防水，做24小時(shí)閉水試驗(yàn)；恢復(fù)防水保護(hù)層；鑿除滲漏點(diǎn)處的防水保護(hù)層和防水，找到結(jié)構(gòu)裂縫；按廚衛(wèi)問地面結(jié)構(gòu)板裂縫處理方案處理；做24小時(shí)閉水試驗(yàn)；裂縫兩側(cè)20cm范圍內(nèi)做JS防水涂膜厚；恢復(fù)卷材防水，與原防水搭接 15

18、cm恢復(fù)防水保護(hù)層。維修時(shí)間：9天。若滲漏情況和屋面防水破壞都比較嚴(yán)重，無法找到滲漏點(diǎn)，并且按上述兩種情況處理后仍沒有效果，則需將整個(gè)屋面防水保護(hù)層及防水全部鑿除，修補(bǔ)完結(jié)構(gòu)板裂縫后重做防水（采用自粘性防水卷材）：JS防水涂膜厚聚酯胎單面粘砂SBS改性瀝青防水卷材4厚；C20細(xì)石混凝土剛性層40mmf, 3mx 3m分縫，內(nèi)配415政向冷拔鋼筋，分格縫 采用密封膠塞縫。維修時(shí)間15天。7、門窗邊滲水原因分析：門窗外側(cè)四周密封膠條開裂、脫落或門窗塞縫不密實(shí)造成滲水。維修方案：用美工刀將開裂或脫落的膠條切除；剔除縫內(nèi)松動的發(fā)泡劑或水泥砂漿，,確保密實(shí)；重打密封膠。采用噴槍做沖淋試驗(yàn)，噴水壓力為 （

19、23KG,噴嘴與被噴部位之間距離為25cm,噴嘴以勻速在各沖淋部位緩緩移動，單扇窗噴淋時(shí)間不少于15分鐘。維修時(shí)間：若為膠原因1天，若是塞縫的原因需4天。8、空調(diào)機(jī)位滲水原因分析：空調(diào)機(jī)位內(nèi)地面找坡坡度過小或成倒坡引起積水，導(dǎo)致向室內(nèi)滲漏。維修方案：鑿除空調(diào)機(jī)位內(nèi)地面抹灰層；做聚合物水泥基防水涂膜厚，立面返 300mmt;采用1:水泥砂漿找坡收光面，坡度向外側(cè) 1%維修時(shí)間：4天。五鋁合金及塑鋼門窗1、五金配件五金配件問題包括：門窗把手?jǐn)嗔?、塑鋼門鎖無法開啟、風(fēng)撐或較鏈變形等。處理方案：更換相應(yīng)配件。處理時(shí)間：1天。2、門窗開啟不靈活處理方案：現(xiàn)場調(diào)試。處理時(shí)間：1天。3、 門窗框周邊膠開裂、

20、脫落處理方案：用美工刀切除開裂及脫落的膠條，清理基層，重新打膠。處理時(shí)間：1天。4、 玻璃劃痕、破裂4.1 處理方案：更換玻璃。4.2 處理時(shí)間：安裝1天，普通玻璃制作需3天,鋼化玻璃制作需7天。5門窗框安裝偏差處理方案：局部型材不順直：將該分格處玻璃取下，對型材進(jìn)行調(diào)整。整扇門窗框安裝不方正：將整扇框取下，按照規(guī)范要求重新安裝；土建修補(bǔ)墻面；安裝玻璃并打膠。處理時(shí)間：8天。（六）鋁合金欄桿、百葉1松動、插銷、錢鏈問題：松動：現(xiàn)場維修。維修時(shí)間：1天。百葉插銷松脫：更換插銷。維修時(shí)間：1天。百葉錢鏈松脫：更換錢鏈。維修時(shí)間：1天。2型材型材變形：校正，重新刮膩?zhàn)訃娖幔蝗魺o法校正則需更換。維修時(shí)

21、間：1天。更換材料可延長至5天。型材漆掛花：重新刮膩?zhàn)訃娖帷＞S修時(shí)間： 2天。3欄桿玻璃玻璃破碎：更換玻璃。維修時(shí)間：安裝1天，普通玻璃制作需3天，鋼化玻璃制作需7天。（七）鐵花欄桿1生銹、脫焊、脫漆重新噴漆或焊接；打磨焊接或生銹部位，刷防銹漆二遍、面漆二遍。維修時(shí)間：3天。若需更換欄桿可延長至5天。（八）入戶門1門扇變形、起蹺，開關(guān)時(shí)有異響維修方案：現(xiàn)場調(diào)試。維修時(shí)間：1天。2 門扇、門框有劃痕、碰痕、門扇表面漆顏色不一致維修方案：局部維修后現(xiàn)場噴漆。維修時(shí)間：1天。3、五金配件、鎖具存在問題：轉(zhuǎn)動不靈活、打不開、不能反鎖、鎖舌位置不正確等維修方案：現(xiàn)場調(diào)試。維修時(shí)間：1天。若需更換門鎖可延長至 3天4、密封膠條、隔音膠條脫落維修方案：更換膠條。維修時(shí)間：1天。5、門框邊膠條開裂、脫落維修方案：切除膠條重新打膠。維修時(shí)間：1天。6、若入戶門劃傷、碰撞、變形、起蹺嚴(yán)重，需更換或返廠進(jìn)行維修，維修時(shí)