質(zhì)量問題分析

1、住宅小區(qū)工程質(zhì)量缺陷報告一、 運行狀況*住宅小區(qū)自2010年5月初正式開始移交住戶。到2013年4月底,工程運行時間為35個月。小區(qū)負載0.6 （設(shè)計住宅636套，實際入住385套） 全功能帶負荷運行15個半月。工程在運行過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題統(tǒng)計如下:問題發(fā) 生環(huán)節(jié)主要原因 描述序 號問題描述問題維主要管理資料狀況備注修點數(shù)萬案技術(shù)交底施工細部做法 不規(guī)范1穿線進水，電纜（電線）燒壞2無萬案有父底 未貫徹2窗玻璃破、進氣、膠圈封閉不 規(guī)范、框內(nèi)滯水6153亮化工程面磚脫落144飄窗室內(nèi)墻體滲水655陽臺頂板滲水26供暖管焊口斷裂327供暖管內(nèi)雜物28墻體預(yù)留硐滲水13特殊部位 處理不當(dāng)9突出構(gòu)

2、件銜接處龜裂19無無10車庫擋水墻滲水2 :11門斗進水7無無12綠化管凍破713屋頂滲水2014墻體828下墊聚笨板2違背設(shè)計 要求15保溫層滲水、脫落316地下室滲水17樓宇對講系統(tǒng)缺陷12918施工預(yù)留硐滲水1919汚水井下沉2320弱電井影響交通421地下車庫頂板滲水15322住戶小院下沉3623屋面排氣管進主排氣道3624電梯門開啟重錘脫軌925電梯控制系統(tǒng)故障頻繁5管理失誤26樓宇門高臺階4 :施工順序27散水排水不暢3小計1254問題發(fā) 生環(huán)節(jié)主要原 因描述序 號問題描述問題維 修點數(shù)主要管理資料狀況備注萬案技術(shù)交底材料材料自 身質(zhì)量28電纜燒斷5無萬案29開管燒壞330分集水器

3、滲漏396 31排水管破裂3932管道井供熱管件受壓破裂133暖氣散熱片凍裂62 選型 不當(dāng)34供熱PPR截止閥受壓滲漏39635給水熱融接頭破裂3小計911設(shè)計缺乏 論證36構(gòu)件節(jié)點龜裂52 不明37地下消防排煙道影響交通438排水系統(tǒng)受凍26 部署及 細部處 理不妥39管道井給，回分設(shè)640遮陽棚與主體節(jié)點漏水241電梯井筒進水1842地面車庫屋面無組織排水1鋼度驗算 不正確43窗口與硐口間無法封閉368不明設(shè)計/、計464其他售后 管理不到位44雨落管凍裂6不明45地暖管凍裂19 146車庫門密封條脫落12 宣傳 疏導(dǎo)47裝修后陽臺龜裂248裝修破壞承重墻3 1開發(fā)49戶門變型35/、計

4、68合計2697說明：該次統(tǒng)計共49項，截止時間2013年4月底，其中：磚混結(jié)構(gòu)頂層轉(zhuǎn)角部位龜裂問題，考慮 屬于行業(yè)探討冋題，小區(qū)主排水管與市政網(wǎng)連接處管底標(biāo)咼相差10cm左右考慮在排水冋題中基本反映，這兩項未在條件表中反映。二、工程質(zhì)量分布狀況截止2013年4月底統(tǒng)計已經(jīng)暴露的主要質(zhì)量問題 49項，需要維修的作業(yè)點2697個。其 中施工問題27項1254個維修作業(yè)點，占46%材料問題8項911個維修作業(yè)點，占33%設(shè) 計問題8項464個維修作業(yè)點，占17%其他問題6項68個維修作業(yè)點，占4%三、質(zhì)量問題分布特點1、施工、材料、設(shè)計三個環(huán)節(jié)造成的經(jīng)濟損失、社會影響基本相當(dāng)。2、 施工環(huán)節(jié)發(fā)生的

5、問題，細部做法占施工問題的57%違背設(shè)計要求占37%特殊部位處理不當(dāng)占 4%。管理失誤占 1.5%。施工部署不當(dāng)占 0.5%3、材料自身質(zhì)量不達標(biāo)占材料問題的 57%、選型不當(dāng)占 43%。4、設(shè)計驗算結(jié)論與現(xiàn)場實際狀況不吻合占 79%、缺乏論證占 18%、部署不當(dāng)及細部處理 不妥占 3%。5、其他問題中，戶門質(zhì)量占 51%，招標(biāo)標(biāo)段劃分不科學(xué)占 26%，運行過程中管理不善占 17%，售后宣傳、疏導(dǎo)不到位占 6%。四、原因分析根據(jù)現(xiàn)場發(fā)生的工程質(zhì)量問題，結(jié)合對原施工資料的查閱結(jié)果，針對當(dāng)時項目開發(fā)， 實施過程中的管理狀況，出現(xiàn)上述質(zhì)量問題的原因有以下幾個方面：1、決策階段論證不充分 。決策階段對

6、項目所處呼市地區(qū)自然地理環(huán)境、社會人文環(huán)境，在當(dāng)前建筑技術(shù)條件下 對建筑產(chǎn)品的影響狀況的調(diào)查、研究不足。環(huán)境對產(chǎn)品的影響機理、程度、范圍、等特點 沒有的到充分的暴露。無法對項目有針對性的提出各項指標(biāo)要求和要追求的目標(biāo)。造成設(shè) 計單位選擇不當(dāng)，設(shè)計論證與工程實體及自然環(huán)境脫節(jié)（如排水系統(tǒng)，陽臺落地窗） ，主 要材料選型不當(dāng)（如進戶門） 。2、招標(biāo)標(biāo)段劃分不科學(xué) 。 在該項目多個質(zhì)量問題中，雖然由于招標(biāo)帶來的問題比例很小。但是，充分暴露出了管 理方面的隨意性（樓宇門與門鎖拆為兩個標(biāo)段，鎖與門不配套） 。3、施工質(zhì)量管理混亂 。（1）施工組織混亂，一是，管理層分工不明確，造成管理人員之間工作內(nèi)容缺乏

7、明 確的銜接界面，管理死角、漏洞較多。二是，進度組織無秩序，項目管理人員試圖組織流 水作業(yè)，但是，在組織過程中既不考慮各工種之間的順序性，也不考慮建筑工程自身特性 所決定的層次性，更不考慮空間上的可行性，盲目組織，多個分項工程一混而上，本來就 薄弱的質(zhì)量管理體系，在混亂的施工組織沖擊下徹底崩潰，工程質(zhì)量失控。（2）措施不當(dāng)，一是，無方案施工，有交底不貫徹，技術(shù)文件與現(xiàn)場工藝脫節(jié)，技 術(shù)管理形同虛設(shè)。二是，方法僵化、針對性不強，施工過程中，既不分析難點、重點，也 不確定環(huán)節(jié)、過程的管理方法（如：檔水墻的施工縫留設(shè)與處理，不同材料構(gòu)件斜街處的 過渡部位處理）。既不設(shè)質(zhì)量見證點，也不組織有程序、有層

8、次的檢驗批驗收。更沒有針 對難點重點采取加大質(zhì)量見證點的設(shè)置密度，縮小檢驗批的規(guī)模等靈活的管理措施。始終 處于一種似控非控的失控狀態(tài)（如：細部做法） 。4、材料、配件管理無序 ，一是組織材料采購前不根據(jù)設(shè)計要求，針對工程特性結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H狀況進行論證、 確定標(biāo)準(zhǔn)。二是材料進場后不組織多方、多層次驗收。三是具備設(shè)置見證點條件的材料， 在大范圍使用前，不組織進行功能滿足性試驗作為大范圍使用的材料質(zhì)量，施工質(zhì)量的見 證、驗收標(biāo)準(zhǔn)。從根本上喪失了控制材料質(zhì)量的管理方法。5、售后服務(wù)不系統(tǒng)、不完善 ， 一是宣傳不適當(dāng)，不能準(zhǔn)確按照國家、地方的相關(guān)法規(guī)、 標(biāo)準(zhǔn)對住戶進行強有力 的宣傳。介紹產(chǎn)品在什么狀況下

9、是合格，什么狀況下不合格。什么狀況下屬于住戶自身責(zé) 任，什么狀況下是建設(shè)單位責(zé)任。二是疏導(dǎo)不力，住戶入住前，既不告知住戶室內(nèi)外日常 接觸的開關(guān)、閥門、把手等的使用常識，也不告訴室內(nèi)外那些部位應(yīng)該怎樣保護，怎樣預(yù) 防問題的發(fā)生。 這方面的工作做的不夠徹底， 給工程質(zhì)量帶來不少不應(yīng)該發(fā)生的問題 （如： 窗戶把手問題、地暖管破裂問題、 室內(nèi)電路短路、加裝鋼結(jié)構(gòu)將保溫封閉層穿透造成滲水） 。6、管理人員配備不當(dāng)， 管理人員配備不當(dāng)是造成上述問題的根本原因。一是專業(yè)管理不建全，項目在實施過 程中始終缺少機、電兩專業(yè)的安裝管理人員，施工安裝過程中，安裝方面一直處于無專業(yè) 管理的狀態(tài)，造成材料、配件選型錯誤

10、，配件質(zhì)量不達標(biāo)（如：高層供暖閥門選型錯誤， 電器開關(guān)質(zhì)量底劣，電梯安裝問題等） 。二是工程技術(shù)人員對技術(shù)概念模糊、思維僵化， 分不清工程重點、難點。施工方法針對性不強，靈活性不足，甚至對分項工程的驗收方法 及驗收點概念模糊，對難點、重點部位的處理束手無策（如主體工程剪力墻位移、超差問 題）。三是主要管理人員分不清輕重、緩急。不具備主持群體工程的管理能力，追求單一 目標(biāo)，隨意改變設(shè)計意圖和規(guī)范要求（如：回填土問題，消防報警系統(tǒng)取消） 。從組 織、措施、程序、標(biāo)準(zhǔn)等管理方面都沒有一個系統(tǒng)的管理方法，質(zhì)量管理始終沒有從根本 上步入健康的運行軌道。7、管理體系不完善，（1）公司是個經(jīng)濟規(guī)模與管理技術(shù)

11、發(fā)展不平衡的企業(yè)（經(jīng)濟規(guī)模增長較快，管理技術(shù) 發(fā)展滯后），多年來一直沒有形成一套完善有效的管理體系。 （ 2）每次按照項目規(guī)模的需 要，陸續(xù)增加的管理人員都是來至不同層次、不同規(guī)模等級的企業(yè)以及學(xué)校畢業(yè)的應(yīng)屆或 者畢業(yè)經(jīng)歷不深的學(xué)生，對各項管理工作的內(nèi)容、程序、標(biāo)準(zhǔn)的理解程度千差萬別，差距 甚遠（該問題是政府用工制度改革后，給企業(yè)帶來的普遍性問題） 。（ 3）多年來公司一直 沒有對員工進行有組織、有針對性的內(nèi)部管理方法的貫徹培訓(xùn)。這些管理技術(shù)差距甚遠，千差萬別的人員，組合在一個沒有完善統(tǒng)一的管理模式的管 理框架中從事管理工作，勢必在日常的工作過程中帶來管理上的混亂，出現(xiàn)死角、漏洞是 必然的。五

12、、完善管理體系根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)公司項目實施階段的普遍管理辦法，針對上述存在的問題，結(jié)合 公司當(dāng)前的現(xiàn)狀，今后在項目實施階段的管理方面需完善以下幾個方面的問題：1、建立科學(xué)的管理組織，一是根據(jù)工作性質(zhì)、專業(yè)工作項目的多少，專業(yè)工作之間的 相關(guān)性程度，建立管理部門，實現(xiàn)部門特性與工作內(nèi)容的統(tǒng)一性，提高工作效率、確保管 理效果，2、根據(jù)部門專業(yè)項目的數(shù)量、工作量在堅持：人員精干，專業(yè)齊全的原則下配備管理人 員。根據(jù)項目規(guī)模大小的需要，科學(xué)地配備部門人員。3、深化、細化管理制度，明確管理人員的具體工作內(nèi)容。針對當(dāng)前人員工作能力差距 大，結(jié)合公司管理體系的現(xiàn)狀，一是管理方法的建立、完善，必須從最基本的

13、工作內(nèi)容要 求開始，明確各項工作從生成到結(jié)束的具體內(nèi)容、環(huán)節(jié)、過程。明確各項工作在各專業(yè)、 各部門完成的標(biāo)準(zhǔn)，明確各項工作具體內(nèi)容的流程。從根本上消除由于工作界面不清帶來 部門之間、人員之間的扯皮、死角、漏洞等問題，二是建立強有力的約束制度，明確工作 責(zé)任、錯誤、失誤并區(qū)別對待。做到縱向控制有力，衡向配合、聯(lián)系的當(dāng)。促進管理工作 的系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化體系的完善、形成。4、建立完善的銷售與售后管理機制。一是根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)充分利用兩個合同（銷 售、物業(yè)）科學(xué)、公正的明確公司與業(yè)主的責(zé)任、義務(wù)。二是采取宣傳與服務(wù)、疏導(dǎo)與合 同約束相結(jié)合的方法， 扼制愚頑之徒的不規(guī)范行為， 促進售后工作逐步走上正規(guī)化的模式5、建立完善、科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部評估、論證機制。一是建立短小，精干、技術(shù)全面、靈 活的內(nèi)部論證、評估組織。二是建立完善、靈活的信息