花都溫泉項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書_32頁_旅游度假_規(guī)劃布

1、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書“花都溫泉”項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書河南許昌永達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零零九年八月目 錄一、項(xiàng)目概況3二、項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)5(一)項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)會(huì)5(二)項(xiàng)目面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)7三、市場機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管理9四、項(xiàng)目概念規(guī)劃11(一)核心主題定位：11(二)建成目標(biāo)定位：11(三)指導(dǎo)思想與開發(fā)理念11(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路：12(五)規(guī)劃布局建議12五、產(chǎn)品建議17(一)產(chǎn)品目標(biāo)市場定位17(二)產(chǎn)品形態(tài)定位17(三)產(chǎn)品開發(fā)面積配比19(四)產(chǎn)品面積配比19六、項(xiàng)目成功開發(fā)經(jīng)營的保障體系22(一)資源體系22(二)產(chǎn)品配套體系22(三)服務(wù)體系22(四)資金保障體系23(五)營銷體

2、系23七、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃24(一)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)24(二)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃24(三)項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排24(四)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃26(五)項(xiàng)目產(chǎn)品銷售計(jì)劃27(六)項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃28(七)項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格發(fā)展計(jì)劃29(八)項(xiàng)目開發(fā)資金投入及回收計(jì)劃29(九)項(xiàng)目投資收益計(jì)劃30 “花都溫泉”項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃書一、 項(xiàng)目概況(一) 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件1. 項(xiàng)目狀況l 花都溫泉項(xiàng)目位于許昌市鄢陵陳化店鎮(zhèn)，地處311國道，座落于享有中州“天然氧吧”和“中原之肺”之稱的58萬畝花卉栽培園區(qū)內(nèi)。距鄢陵縣城約10公里，許昌市區(qū)約20公里，距鄭州新鄭國際機(jī)場約65公里。l 項(xiàng)目總占地1036畝，呈南北走向長條

3、形地塊，東西走向約800米，南北走向約1100米。整體規(guī)劃為集溫泉療養(yǎng)、酒店、會(huì)議、保健養(yǎng)生、休閑娛樂為一體的綜合型旅游度假項(xiàng)目。l 項(xiàng)目一期開發(fā)規(guī)模。占地約300畝，建成營業(yè)區(qū)域100余畝，建成面積約6萬平米，于2006年開始營業(yè)，營業(yè)狀況良好。l 項(xiàng)目后期工程（待建區(qū)）總占地約900畝，分別位于花都溫泉建成區(qū)域西部、北部。地塊平整，目前現(xiàn)狀用于種植各種花卉及苗木。2. 資源條件l 社會(huì)經(jīng)濟(jì)：許昌市區(qū)建成區(qū)面積45.8平方公里，市區(qū)人口48萬人。2008年全市生產(chǎn)總值1062.0億元，人均生產(chǎn)總值24706元。鄢陵全縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成132億元，同比增長12.6%，人均生產(chǎn)總值20934元。

4、l 自然資源：陳化店地下水質(zhì)優(yōu)味純，富含多種人體所必需的礦物質(zhì)。以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美譽(yù)。陳化店花卉種植久遠(yuǎn)，是鄢陵三大花卉主產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，面積大、品種優(yōu)、科技含量高。l 旅游環(huán)境：生態(tài)旅游是鄢陵縣優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前旅游業(yè)已形成以花都溫泉度假區(qū)為龍頭，以花卉博覽園、許由故地游、茶文化一條街、花鄉(xiāng)農(nóng)家樂為重點(diǎn)，許由玫瑰園、檜柏藝術(shù)園為補(bǔ)充的發(fā)展框架。l 花木資源：鄢陵有“蠟梅冠天下” “中國花木之鄉(xiāng)”， “中國花木第一縣” “中原第一茶” 花木資源優(yōu)質(zhì)。擁有58萬畝“平原林?！?，主要以花卉、優(yōu)質(zhì)花木栽培為主，花木品種1000多個(gè)，全鎮(zhèn)花木覆蓋率為70%以上，被稱為

5、中州“天然氧吧”“中原之肺”。l 氣候條件：屬暖溫帶季風(fēng)型氣候，夏季炎熱雨集中，秋季晴和日照長。年平均日照時(shí)數(shù)2413h；年平均降水量706.1mm，69月份降雨量占年降水量的64.8%；歷年平均無霜期215天。是中原地區(qū)少有的宜人氣候之地。l 政策資源：旅游立省省委省政府關(guān)于實(shí)施旅游立省戰(zhàn)略 加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見，省旅游局實(shí)施“旅游立省”戰(zhàn)略 做大做強(qiáng)我省旅游產(chǎn)業(yè)未來三年行動(dòng)綱要l 鄭許一體化：“鄭許一體化”是未來許昌的發(fā)展方向，高速公路擴(kuò)建和高速鐵路許昌站的建設(shè)，收費(fèi)站的取消。鄢陵在不遠(yuǎn)的將來真正成為鄭州的南花園，這將為鄢陵旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)提供巨大的商機(jī)與市場。l “宜居花城”：許昌從

6、提高全市旅游綜合競爭力的角度出發(fā)，正在突破觀光旅游的初級(jí)階段，全力打造休閑、宜居城市，并向國際化發(fā)展。建設(shè)以“花木溫泉旅游區(qū)”為帶動(dòng)的“宜居花城”。二、 項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)(一) 項(xiàng)目面臨的開發(fā)機(jī)會(huì)1. 宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展?fàn)I造的市場投資機(jī)會(huì)l 2009年12季度，國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展景氣指數(shù)走高。在國內(nèi)投資、內(nèi)需消費(fèi)的強(qiáng)勢帶動(dòng)下，營造了中國經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的大勢環(huán)境。（上半年，在gdp增長的三大需求中，最終消費(fèi)拉動(dòng)gdp增長3.8個(gè)百分點(diǎn)；資本形成拉動(dòng)gdp增長6.2個(gè)百分點(diǎn)；凈出口下拉gdp增長負(fù)2.9個(gè)百分點(diǎn)，投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。2009年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值139862億元，按可比價(jià)

7、格計(jì)算，同比增長7.1%，比一季度加快1.0個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長6.1%，二季度增長7.9%。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資91321億元，同比增長33.5%，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入9667元。其中，人均可支配收入8856元，同比增長9.8%。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局）l 在全球經(jīng)濟(jì)有待復(fù)蘇的背景下，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢發(fā)展，人民幣升值預(yù)期指數(shù)提高，國際、國內(nèi)投資熱潮涌動(dòng)。2. 旅游度假時(shí)代發(fā)展趨勢下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)l 根據(jù)發(fā)達(dá)國家國民生活消費(fèi)模式：當(dāng)一個(gè)國家人均gdp超過1000美金，國民生活消費(fèi)步入旅游觀光時(shí)代，當(dāng)人均gdp超過2000美金，步入休閑度假時(shí)代；超過3000美金，步入旅游度假井

8、噴時(shí)代。而鄭州、許昌、鄢陵人均gdp均超過2000美金，區(qū)域旅游、度假、養(yǎng)生、休閑的消費(fèi)基礎(chǔ)夯實(shí)，旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)條件基本成型。（2008年鄭州市生產(chǎn)總值將突破3000億元大關(guān)，同比增長12.5%左右，人均生產(chǎn)總值達(dá)40000元。2008年許昌市生產(chǎn)總值1062.0億元，人均生產(chǎn)總值24706元。2008年鄢陵縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成132億元，人均生產(chǎn)總值21639元。資料來源：08年鄭州市政府工作報(bào)告）l 中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期內(nèi)，地產(chǎn)、股市投資比重大，投資面窄，投資渠道單一，能有效抑制資產(chǎn)通脹及資產(chǎn)保值方式，地產(chǎn)投資成為熱門首先，而旅游度假地產(chǎn)的投資預(yù)期更為市場看重。（以三亞旅游度假地產(chǎn)市場

9、為例，08年整體市場仍呈良性發(fā)展勢頭。2008年三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資76.2億元，同比增長48.3%；各類商品房交易面積109.7萬平方米，增長17.6%，商品房房銷售價(jià)格同比上漲10.4%。資料來源：三亞市08年政府工作報(bào)告）（以成都華僑城旅游地產(chǎn)為例，08年，在成都整體市場趨于慘淡經(jīng)營背景下，成都華僑城·純水岸一期創(chuàng)造了成都樓市的銷售奇跡，364套房源當(dāng)天即告售罄，開盤均價(jià)7800元，銷售面積6.6萬平米，成交額達(dá)5.1億。資料來源：成都房地產(chǎn)報(bào)道。）3. 區(qū)域發(fā)展的政策機(jī)會(huì)l 以鄭州為主導(dǎo)，許昌、鄢陵等周邊區(qū)縣為經(jīng)濟(jì)輻射帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局，鄭許一體化區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及政策導(dǎo)向性的傾斜

10、將帶動(dòng)許昌、鄢陵等片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加重區(qū)域發(fā)展的投資力度。在鄭州為核心的“光暈效應(yīng)”下，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資熱潮。4. 區(qū)域及項(xiàng)目有效資源利用的發(fā)展機(jī)會(huì)l 項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展模式，高自然率、高綠化覆蓋率的不可復(fù)制性，溫泉療養(yǎng)資源的稀缺性，形成項(xiàng)目以“旅游、休閑、度假、養(yǎng)生”為開發(fā)理念的先天資源條件和發(fā)展機(jī)會(huì)。5. 區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢發(fā)展的市場機(jī)會(huì)l 2009年上半年，鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量升價(jià)漲”發(fā)展局面，將帶動(dòng)許昌、鄢陵等區(qū)縣房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)、商品房銷售價(jià)格指數(shù)的上漲預(yù)期，刺激區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。形成房地產(chǎn)開發(fā)投資良勢運(yùn)行的基礎(chǔ)平臺(tái)。（2009年上半年鄭州商品

11、房銷售面積大幅攀升，半年內(nèi)銷售商品房48688萬平方米，同比增長594，環(huán)比增長295。上半年商品房銷售均價(jià)為4749元平方米，同比上漲64，環(huán)比上漲6.3。其中商品住宅銷售均價(jià)為4457元平方米，同比上漲125，環(huán)比上漲108。資料來源:鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)資料）（16月份，許昌市區(qū)商品住房銷售2931套，面積34.94萬平方米，成交金額81370.8萬元。與2008年1-6月份相比，套數(shù)增加1463戶，增幅99.66 %，面積增加15.07萬平方米，增幅75.84%，金額增加40319.08元，增幅98.2%。2009年上半年，許昌市區(qū)商品房價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中小幅上升的趨勢，綜合平均價(jià)格為274

12、0元/，與2008年底相比增幅為2.24%，與第一季度相比增幅為0.74%。資料來源：許昌房地產(chǎn)網(wǎng)）l 許昌、鄢陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，城市化進(jìn)程加快，但宜居、旅游度假、休閑養(yǎng)生的產(chǎn)品配套缺失。旅游度假地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化進(jìn)程步調(diào)不一，市場有效供給與有效需求脫節(jié)。集宜居性、旅游度假性、休閑養(yǎng)生性的市場供給斷檔，形成本項(xiàng)目開發(fā)的市場發(fā)展契機(jī)。l 許昌市、鄢陵縣房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短、起步晚，產(chǎn)品設(shè)計(jì)及社區(qū)居住品質(zhì)落后，中高端產(chǎn)品消費(fèi)觀念模糊等因素的局限，蘊(yùn)育了本土市場發(fā)展的潛在空間。(二) 項(xiàng)目面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1. 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控預(yù)期的不確定性風(fēng)險(xiǎn)l 09年前兩季度，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期凸顯“過熱”，

13、房市、股市雙雙走高，人民幣升值預(yù)期加重，國際投資熱錢涌動(dòng)（據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，日均7億美元熱錢流入國內(nèi)）。為保經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，寬松的貨幣政策適度調(diào)控、銀行貸款加息的可能性加大。2. 抑制第二居所需求及投資的障礙風(fēng)險(xiǎn)l 二套房貸款政策的從嚴(yán)，物業(yè)稅的試點(diǎn)征收，房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求款項(xiàng)的過多設(shè)置等因素將會(huì)壓縮房地產(chǎn)過快的發(fā)展勢頭，抑制房地產(chǎn)市場的投資需求。3. 項(xiàng)目蘊(yùn)育周期過長的市場風(fēng)險(xiǎn)l 許昌、鄢陵市場容量小，銷售速度慢，旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)觀念落后，致使本土市場的消費(fèi)基礎(chǔ)薄弱。l 本項(xiàng)目地段偏遠(yuǎn)，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低等因素的制約，致使項(xiàng)目本身所針對的客群基礎(chǔ)狹隘。l 項(xiàng)目以資源型為導(dǎo)

14、向的旅游地產(chǎn)開發(fā)，資源規(guī)劃單一，不足以吸引客流、人流。其前期溫泉療養(yǎng)資源利用及營業(yè)，受季節(jié)性影響較大，針對市場投資需求，投資升值預(yù)期系數(shù)低迷。4. 項(xiàng)目開發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)l 項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)，投資金額大，開發(fā)周期長，融資成本高等因素與前期啟動(dòng)資金及維持現(xiàn)金流順暢性的矛盾較為突出。(三) 市場敏感性分析1. 旅游度假地產(chǎn)資源經(jīng)營多元性與項(xiàng)目自身資源經(jīng)營單一性資源為導(dǎo)向型的旅游度假地產(chǎn)開發(fā)，以多元性的經(jīng)營業(yè)態(tài)形成強(qiáng)大的，具有吸引力的核心旅游度假資源。僅依靠“溫泉資源”單一性的利用，不足以支撐本項(xiàng)目整體可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺(tái)。2. 宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性的旅游度假產(chǎn)品，市場有效需求與無效供給以鄭州為

15、核心的中原地區(qū)，旅游地產(chǎn)開發(fā)缺失，表現(xiàn)為：其一，不具備強(qiáng)大核心旅游度假資源的優(yōu)勢，其二，針對“宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性”旅游度假產(chǎn)品，缺乏合理規(guī)劃、開發(fā)及設(shè)計(jì)。兩大因素的使然，未能有效滿足市場投資度假的有效需求。3. 產(chǎn)品升級(jí)與市場消費(fèi)觀念及市場投資預(yù)期間的矛盾。鄭州、許昌及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)及經(jīng)濟(jì)消費(fèi)基礎(chǔ)基本成型，但市場的消費(fèi)仍以城市普通住宅為主要導(dǎo)向，旅游度假產(chǎn)品的消費(fèi)觀念落后，旅游度假產(chǎn)品的投資預(yù)期前景不明。4. 區(qū)域市場銷售體量小，速度速度慢與項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)及維持現(xiàn)金流快速流通間的矛盾。本土市場消費(fèi)基礎(chǔ)不足以支撐項(xiàng)目的規(guī)模開發(fā)，要突破市場容量的瓶頸，加快銷售

16、速度，保障項(xiàng)目后期開發(fā)的現(xiàn)金流的順暢。如何制定獨(dú)特的銷售模式，建立強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)。對維持項(xiàng)目正常運(yùn)作的現(xiàn)金流至關(guān)重要。三、 市場機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管理(一) 機(jī)會(huì)管理1. 本項(xiàng)目擁有的第一市場機(jī)會(huì)：許昌、鄢陵高端消費(fèi)群從第一居所到第二居所帶來的市場機(jī)會(huì)。在許昌、鄢陵兩個(gè)基本市場“低密度別墅類” 度假、養(yǎng)生、居住產(chǎn)品供給為“零”的狀態(tài)下，我們以極具競爭力價(jià)格和品質(zhì)優(yōu)勢向目標(biāo)市場提供有效供給。2. 本項(xiàng)目擁有的第二市場機(jī)會(huì)：把握鄭州為主導(dǎo)的“休閑、度假、養(yǎng)生”類物業(yè)需求帶來的機(jī)會(huì)。鄭州、許昌的人均gdp已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3000美金。在“度假、休閑、養(yǎng)生”生活模式日漸趨熱的大勢下。鄢陵的“花木資源”，“空氣質(zhì)量

17、”資源，溫泉 項(xiàng)目的“水療資源”，系統(tǒng)構(gòu)成本項(xiàng)目 “休閑度假養(yǎng)生”物業(yè)的核心優(yōu)勢。基于“花都溫泉”已形成的品牌影響力，基于開業(yè)三年積累的市場效應(yīng)。本項(xiàng)目的高“性價(jià)比“必然能有效拉動(dòng)以鄭州為主導(dǎo)市場的“度假養(yǎng)生投資” 類物業(yè)需求。3. 本項(xiàng)目的第三市場機(jī)會(huì)：純投資類物業(yè)帶來的需求機(jī)會(huì)。若項(xiàng)目的租金回報(bào)能滿足6%-9%的回報(bào)率，并且物業(yè)自身價(jià)值又有不斷增值的預(yù)期。在任何一個(gè)城市，此類物業(yè)必然被市場追捧。本項(xiàng)目依托溫泉游客對客房的居住需求，用客房的租金收入回報(bào)投資者，可拉動(dòng)“產(chǎn)權(quán)式酒店”物業(yè)的銷售。我們以客流量對酒店客房數(shù)量的要求，計(jì)算能提供給投資者的回報(bào)，以此“定制定量”開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。既能滿足溫

18、泉項(xiàng)目的基本接待，又能產(chǎn)生更多項(xiàng)目“現(xiàn)金流”。(二) 風(fēng)險(xiǎn)管理1. 旅游度假資源的單一性旅游度假資源單一性經(jīng)營向多元性經(jīng)營業(yè)態(tài)的過渡，核心旅游度假資源基礎(chǔ)平臺(tái)的搭建。項(xiàng)目僅憑“溫泉”資源的單一性經(jīng)營，不足以支撐項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。突破對有效資源利用單一的瓶頸，依托項(xiàng)目溫泉療養(yǎng)資源的稀缺性，區(qū)位資源的不可復(fù)制性、花木資源可持續(xù)利用性，衍生系列的旅游度假資源業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目旅游度假資源多元性經(jīng)營局面。以保障項(xiàng)目客流、人流的消費(fèi)基礎(chǔ)，增持項(xiàng)目物業(yè)的投資升值保值權(quán)重指數(shù)。搭建“旅游、觀光、休閑、度假、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)”為一體的核心旅游度假資源平臺(tái)2. 有效需求與無效供應(yīng)的錯(cuò)位“宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性

19、”的旅游度假產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，市場有效需求與有效供給的無縫銜接的保障。依托項(xiàng)目已形成的強(qiáng)勢旅游度假資源平臺(tái)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，針對市場的有效需求開發(fā)旅游度假地產(chǎn)系列產(chǎn)品，填充市場空白，滿足市場休閑度假養(yǎng)生的消費(fèi)需求；憑借項(xiàng)目核心旅游度假資源良性經(jīng)營，提高產(chǎn)品投資消費(fèi)的增值保值預(yù)期，刺激市場的投資消費(fèi)需求。3. 本土市場的非主流化“坐銷行銷”營銷模式的制定，強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)的建立，以加快產(chǎn)品銷售速度，保障項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流的暢通。整合政府、社會(huì)有效資源，打造項(xiàng)目宣傳推廣名片，加大項(xiàng)目的推廣力度，引領(lǐng)旅游度假產(chǎn)品的消費(fèi)觀念。執(zhí)行行銷坐銷相結(jié)合，以“走出去，引進(jìn)來”為原則，建立以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，本土市場為緩沖帶，周

20、邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)，加快項(xiàng)目產(chǎn)品銷售速度，快速回籠項(xiàng)目開發(fā)資金，維持現(xiàn)金流順暢流通。4. 宏觀政策的不確定性最大限度避免宏觀政策調(diào)控的因素影響，拓展項(xiàng)目融資渠道，降低項(xiàng)目運(yùn)作的資金層面風(fēng)險(xiǎn)?；诤暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀政策調(diào)控的不確定性，積極拓展項(xiàng)目融資渠道，在維持項(xiàng)目正常開發(fā)的資金水平線下，有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行投資運(yùn)作，以規(guī)避資金層面的市場風(fēng)險(xiǎn)。四、 項(xiàng)目概念規(guī)劃(一) 核心主題定位：花都溫泉是集“旅游、度假、養(yǎng)生、居住”為一體的大型旅游度假項(xiàng)目整合項(xiàng)目所屬區(qū)位不可復(fù)制性資源、自身固有的稀缺性資源，規(guī)劃開發(fā)組團(tuán)式配套產(chǎn)品，完善經(jīng)營服務(wù)，迎合旅游度假地產(chǎn)的時(shí)代發(fā)展契機(jī)。精心打造集“宜

21、居度假性、旅游觀光性，休閑養(yǎng)生性 ”為一體大型旅游度假項(xiàng)目，引領(lǐng)度假物業(yè)的消費(fèi)觀念，使之成為鄭州乃至整個(gè)中原地區(qū)的旅游度假地產(chǎn)標(biāo)桿。(二) 建成目標(biāo)定位：1. 成為中原地區(qū)“旅游、度假、養(yǎng)生”產(chǎn)業(yè)的第一品牌項(xiàng)目2. 成為鄢陵、許昌、河南對外展示的名片3. 成為許昌、河南與國際、國內(nèi)旅游度假網(wǎng)絡(luò)的切入口4. 成為中原地區(qū)最具吸引力的旅游度假目的地(三) 指導(dǎo)思想與開發(fā)理念1. 指導(dǎo)思想：抓住“度假、養(yǎng)生、休閑、居住”產(chǎn)業(yè)最難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，整合利用好各類優(yōu)勢資源，以可持續(xù)經(jīng)營為原則，以“國際理念、國內(nèi)領(lǐng)先”為標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局。2. 開發(fā)理念：l 定位發(fā)展目標(biāo)l 科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃l 重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)

22、l 適時(shí)有效開發(fā)(四) 規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路：資源為基礎(chǔ) 市場為導(dǎo)向 在“度假、養(yǎng)生、休閑、居住” 四位一體的共同市場下，以“度假養(yǎng)生”為引題,用“一心四軸”為項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，針對地形、地貌特征，形成“四軸三區(qū)”的系統(tǒng)布局。(五) 規(guī)劃布局建議一心四園三區(qū)：1. 一心：溫泉療養(yǎng)區(qū)2. 四園：運(yùn)動(dòng)休閑園、農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)家樂主題休閑園、風(fēng)情商業(yè)休閑園 3. 三區(qū)：溫泉養(yǎng)生區(qū)，休閑觀光區(qū)、度假養(yǎng)生居住區(qū)(六) 價(jià)值創(chuàng)造三大價(jià)值鏈：1. 第一價(jià)值鏈：低密度別墅類居住產(chǎn)品形態(tài)2. 第二價(jià)值鏈：以水環(huán)境、花木資源構(gòu)造的景觀環(huán)境3. 第三價(jià)值鏈：以溫泉為主體的養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、休閑、觀光系列配套l 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹

23、” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標(biāo)，塑造本項(xiàng)目在鄭州、許昌市場上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢。l 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標(biāo)，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。l 除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加迷你高爾夫、網(wǎng)球等高端運(yùn)動(dòng)配套，增加農(nóng)家樂、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅游配套。(七) 各類物業(yè)區(qū)位規(guī)劃及設(shè)計(jì)指標(biāo)（參考）1. 各項(xiàng)基礎(chǔ)指標(biāo)1) 項(xiàng)目用地：1036畝2) 建成區(qū)占地：約130畝3) 規(guī)劃范圍：約900畝4) 擬擴(kuò)大的規(guī)劃范圍：約1000畝 （租地）5) 建筑容積率：0.66) 項(xiàng)目待建規(guī)劃建筑面積：約32萬2. 溫泉養(yǎng)生區(qū) （東區(qū)及

24、湖面周邊） （除已建成營業(yè)的（現(xiàn)狀）100余畝用地，建筑面積57792平方米之外），用地約200畝 建筑面積約 6萬（0.45）l 五星級(jí)度假酒店度假屋 （獨(dú)棟別墅） 5萬l 國際spa養(yǎng)生館：（townhouse2-2.5） 2萬 意向空間及參考座標(biāo)此外：在建成區(qū)（現(xiàn)狀）100余畝用地上規(guī)劃并增加設(shè)計(jì)l 恒溫游泳館（含室內(nèi)器械運(yùn)動(dòng)） 約5000 l 養(yǎng)生論壇（會(huì)議中心） 約5000l 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房 ） 約3.0萬 意向空間及參考座標(biāo)3. 度假、養(yǎng)生居住區(qū) （西區(qū)、北部片區(qū)）用地約630畝，建筑面積約 32萬 （容積率約0.6）l 幼托、管理用房 及其他功能配套 約500

25、0 l 度假屋：（villa洋房4.5-5.5層）： 約8.0萬l 休閑養(yǎng)生館：（ townhouse2-2.5層）： 約12.5萬l 度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房10-12層） 約3.2萬4. 主題休閑園區(qū)（1035畝外部片區(qū)）用地約1000畝，建筑面積約 100001) 運(yùn)動(dòng)休閑： u 迷你高爾夫 用地約100畝u 鄉(xiāng)村馬術(shù)： 用地約150畝 u 網(wǎng)球 用地約50畝2) 農(nóng)業(yè)觀光：u 農(nóng)家樂村寨 用地約100畝 u 觀光花園、觀光果園、 用地約600畝意向空間及參考座標(biāo)五、 產(chǎn)品建議(一) 產(chǎn)品目標(biāo)市場定位1. 以鄭州為核心，中原地區(qū)為主打區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)純投資市場2. 以許昌、鄢陵第一

26、居所居住品質(zhì)升級(jí)的中高端消費(fèi)市場3. 以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，許昌、鄢陵為緩沖帶、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的休閑、養(yǎng)生度假類物業(yè)的需求市場。(二) 產(chǎn)品形態(tài)定位低密度別墅類度假物業(yè)1. 滿足溫泉資源經(jīng)營及市場投資需求的酒店、度假公寓產(chǎn)品2. 滿足居住品質(zhì)升級(jí)需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品3. 滿足5+2度假模式及中長期養(yǎng)生需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品4. 除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加迷你高爾夫、網(wǎng)球等高端運(yùn)動(dòng)配套，增加農(nóng)家樂、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅游配套產(chǎn)品。產(chǎn)品參照1. 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標(biāo)，塑造本項(xiàng)目在鄭州、許昌市場上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢。2.

27、以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標(biāo)，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。(三) 產(chǎn)品開發(fā)面積配比物業(yè)形態(tài)規(guī)劃數(shù)量()比例備注度假住宅洋房8004025%獨(dú)棟4802415%聯(lián)排124862.439%產(chǎn)權(quán)酒店30415.210%小高層公寓3201610%商業(yè)及配套50002%會(huì)所、商業(yè)、等配套住宅（含酒店）小計(jì)315357.6(四) 產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品形態(tài)房型建筑面積(m2)面積期間(m2)面積合計(jì)(m2)面積配比產(chǎn)權(quán)酒店單房（廳臥合一）50±59124.5630%一房一廳6015207.650%兩房一衛(wèi)703041.5210%兩房兩衛(wèi)803041

28、.5210%合計(jì)30415.2小高層公寓單房（廳臥合一）50±53201.610%一房一廳609604.830%兩房一衛(wèi)706403.220%兩房兩衛(wèi)909604.830%小三房1051600.85%三房120960.483%四房及以上170±5640.322%合計(jì)32016低密度溫泉?jiǎng)e墅聯(lián)排180±2074917.4460%20049944.9640%合計(jì)124862.4洋房70±101600820%802401230%1002401230%1201600820%合計(jì)80040小類獨(dú)棟250±202402450%獨(dú)棟300±1002

29、400050%合計(jì)48024(五) 產(chǎn)品銷售價(jià)格建議1. 鄭州、許昌中高端物業(yè)的價(jià)格狀況許昌區(qū)域板塊的價(jià)格狀況許昌中高端物業(yè)的銷售價(jià)格鄭州高端物業(yè)的銷售價(jià)格區(qū)域銷售均價(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)市中心老城區(qū)2900元/帕拉帝奧  2700元/甲六院11000-14000元/城南板塊2150元/龍湖灣 3000元/大河龍城85009000元/西城板塊2700元/健發(fā)·御園 3500元/綠城百合公寓6500-8000元/北城板塊2700元/濱河名郡 3200元/溫哥華廣場9945.69元/東城板塊2600-3500元/2. 中高端物業(yè)的市場購買力評(píng)估行業(yè)級(jí)別年收入（萬）月均收入（

30、元）月均總收入月供額（元）能承擔(dān)物業(yè)的總價(jià)(元)許昌市金融業(yè)行長151250025000100001075462副職1210000200008000860369中層86667133335333573579電力業(yè)高管201666733333133331433949中層86667133335333573579房地產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理151250025000100001075462副總108333166676667716974中層86667133335333573579電信、移動(dòng)業(yè)高層201666733333133331433949教師業(yè)特級(jí)教師65000100004000430185高級(jí)教師4.537507

31、5003000322638優(yōu)秀教師3.5291758332333250941煙草業(yè)高層201666733333133331433949中層108333166676667716974職工65000100004000430185公務(wù)員市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)97500150006000645277副市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)86667133335333573579正縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)65000100004000430185正科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)5416783333333358487鄢陵縣金融業(yè)行長86667133335333573579副職65000100004000430185中層3250050002000215092電力業(yè)高管97500150006

32、000645277房地產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理86667133335333573579副總5416783333333358487電信業(yè)管理層86667133335333573579教師業(yè)特級(jí)教師5416783333333358487高級(jí)教師4333366672667286790優(yōu)秀教師3250050002000215092公務(wù)員正縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)65000100004000430185正科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)5416783333333358487備注a) 月均總收入=月均收入+隱形收入（隱形收入按月均收入的2倍計(jì)）b) 月供額按月均總收入的40%計(jì)c) 能承擔(dān)物業(yè)總價(jià)（以10年按揭、年利率5.94%，首付比例30%計(jì)）d) 年收

33、入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于工商部門及相關(guān)部門人員的咨詢統(tǒng)計(jì)Ø 總價(jià)20-30萬 比例占12.90%；總價(jià)30-40萬，比例占12.90%；總價(jià)40-50萬，比例占16.1%；總價(jià)50-60萬，比例占22.6%；總價(jià)60-70萬，70-80萬，比例各占6.5% ；總價(jià)100萬以上，比例占16.1%。Ø 總價(jià)為40-60萬區(qū)間的中高端物業(yè)，100萬以上的高端物業(yè)，市場購買力的集中表現(xiàn)尤為突出。3. 產(chǎn)品初步定價(jià)l 參照本土市場，形成的敏感價(jià)格集中在3200-3500元/區(qū)間；（基礎(chǔ)價(jià)格與本土市場價(jià)格的交集）l 參照鄭州高端物業(yè)的市場，形成敏感價(jià)格4000-5500元/；（高端物業(yè)銷售價(jià)

34、格下調(diào)50%）l 參照本土市場購買力形成敏感價(jià)格4000-6000元/；（40-60萬總價(jià)，單套面積按100計(jì)）針對產(chǎn)品銷售的初步定價(jià)1) 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房 ）4850元/2) 聯(lián)排別墅：5500元/3) 獨(dú)棟別墅：8000元/4) 小類獨(dú)棟：7000元/5) 洋房（4-4.5層）： 4000元/6) 小高層公寓：4200元/六、 項(xiàng)目成功開發(fā)經(jīng)營的保障體系(一) 資源體系1. 依托以休閑、養(yǎng)生、度假為主導(dǎo)的溫泉水療資源，規(guī)劃開發(fā)五星級(jí)度假酒店度假屋、國際spa養(yǎng)生館：（townhouse2-2.5）、恒溫游泳館（含室內(nèi)器械運(yùn)動(dòng)）養(yǎng)生論壇（會(huì)議中心）、產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八

35、層電梯洋房 ）。突破季節(jié)性經(jīng)營局限，最大限度保障項(xiàng)目運(yùn)作的客流、人流。2. 利用項(xiàng)目周邊用地的可租用性質(zhì)及花木資源規(guī)劃開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光園。如農(nóng)家樂村寨、觀光花園、觀光果園等互動(dòng)業(yè)態(tài)，充實(shí)項(xiàng)目旅游度假資源。3. 利用可租土地的用地規(guī)模，項(xiàng)目的水系資源、景觀資源、花木資源規(guī)劃開發(fā)主題休閑園區(qū)，如迷你高爾夫、鄉(xiāng)村馬術(shù)、室外生態(tài)運(yùn)動(dòng)場（網(wǎng)球）等運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目旅游度假資源品質(zhì)。4. 復(fù)合型、多元化旅游度假資源體系建立，能最大化保證項(xiàng)目基本運(yùn)作的客流、人流；最大量提升項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的保值及升值預(yù)期。(二) 產(chǎn)品配套體系1. 依托項(xiàng)目建成區(qū)域及溫泉資源衍生的恒溫游泳館、養(yǎng)生中心、國際spa養(yǎng)生館等，規(guī)劃開發(fā)度

36、假酒店、度假別墅、度假洋房。2. 依托高爾夫球道、馬術(shù)跑道、室外生態(tài)運(yùn)行場所及項(xiàng)目的水系資源、景觀資源，規(guī)劃開發(fā)度幼托、管理用房 及其他功能配套、度假屋：（villa洋房4.5-5.5層）、休閑養(yǎng)生館：（ townhouse2-2.5層）、度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房10-12層） 3. 系列配套產(chǎn)品的開發(fā)，滿足市場不同需求，充實(shí)項(xiàng)目開發(fā)理念，提升項(xiàng)目居住及度假品質(zhì)。(三) 服務(wù)體系1. 針對度假酒店、別墅、洋房類產(chǎn)品，依托開發(fā)的酒店管理資源，建立“宜居、宜租、宜管”的服務(wù)模式，提升消費(fèi)客群的投資預(yù)期，放大產(chǎn)品保值、升值功能。2. 針對度假屋：（villa洋房4.5-5.5層）、休閑養(yǎng)生館：（ t

37、ownhouse2-2.5層）、度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房10-12層）類產(chǎn)品，建立專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、輸送服務(wù)配套、提供酒店式物業(yè)管理，以提升作為第二居所的居住品質(zhì)。3. 針對國際spa養(yǎng)生館、養(yǎng)生中心、高爾夫球道、鄉(xiāng)村馬術(shù)等配套，建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，提供系列的完善服務(wù)。放大項(xiàng)目的宣傳推廣名片，提升項(xiàng)目運(yùn)作含金水平。4. 觀光農(nóng)園、觀光花園、農(nóng)家樂村寨等附屬配套，根據(jù)花令及果令周期，舉辦花卉節(jié)、水果節(jié)。聚集項(xiàng)目人氣，托染項(xiàng)目經(jīng)營氛圍。(四) 資金保障體系1. 工程建設(shè)、項(xiàng)目、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目產(chǎn)品營銷推廣、公司管理等啟動(dòng)資金的準(zhǔn)備及優(yōu)化配置。2. 項(xiàng)目開發(fā)的融資渠道拓展，融資成本、時(shí)間及資金到位的整

38、體把控與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的匹配。3. 在保障項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)金流水平線下，有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，最大限度減低市場風(fēng)險(xiǎn)。4. 工程建設(shè)、營銷推廣、業(yè)態(tài)經(jīng)營管理等層面，制定相應(yīng)的成本管理模式，降低運(yùn)作成本，凸顯項(xiàng)目運(yùn)作的市場競爭優(yōu)勢。(五) 營銷體系1. 整合政府、社會(huì)資源，打造項(xiàng)目宣傳推廣名片。借助國際、國內(nèi)、省內(nèi)養(yǎng)生會(huì)議的舉辦、公益性活動(dòng)舉辦，推進(jìn)項(xiàng)目品牌營銷。2. 制定“坐銷行銷”銷售管理模式，建立以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，本土市場為緩沖帶，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)。3. 針對本土及本土之外的中高端消費(fèi)市場，拓展?fàn)I銷推廣渠道，制定相應(yīng)的“點(diǎn)對點(diǎn)”營銷推廣策略4. 通過項(xiàng)目自身網(wǎng)站建立，網(wǎng)上

39、產(chǎn)品的宣傳及網(wǎng)上訂房系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，制定項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)營銷模式5. 通過酒店、產(chǎn)品、配套旅游度假資源完善的服務(wù)，制定項(xiàng)目服務(wù)營銷模式。七、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃(一) 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)物業(yè)形態(tài)規(guī)劃數(shù)量()比例備注度假住宅洋房8004025%獨(dú)棟4802415%聯(lián)排124862.439%產(chǎn)權(quán)酒店30415.210%小高層公寓3201610%商業(yè)及配套住宅（含酒店）小計(jì)315357.6會(huì)所、商業(yè)、配套用房等50002%地下設(shè)備用房及停車位0規(guī)劃用地面積533600800容積率0.6計(jì)容積率建筑面積320160320357.6(二) 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃1. 第一時(shí)間段：2009年9月至2010年12月2. 第二時(shí)間段

40、：2011年1月至2012年1月3. 第三時(shí)間段：2012年1月至2013年1月4. 第四時(shí)間段：2013年1月至2013年1月(三) 項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排1. 第一階段：開發(fā)區(qū)域：l 重點(diǎn)啟動(dòng)項(xiàng)目樣板區(qū)、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)酒店部分l 啟動(dòng)起步區(qū)廣場及商業(yè)、起步區(qū)住宅、獨(dú)棟別墅區(qū)1l 重點(diǎn)開發(fā)、樣板房、售樓處、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)2. 第二階段：開發(fā)區(qū)域l 重點(diǎn)開發(fā)起步區(qū)中后期產(chǎn)品l 啟動(dòng)度假住宅區(qū)3. 第三階段：開發(fā)區(qū)域l 獨(dú)棟別墅區(qū)進(jìn)入中期開發(fā)1l 全面啟動(dòng)度假住宅區(qū)4. 第四階段：開發(fā)區(qū)域l 全面啟動(dòng)度假住宅區(qū)l 獨(dú)棟別墅區(qū)進(jìn)入后期開發(fā)(四) 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)開發(fā)量（）備注2009

41、年9月-2010年12月酒店30,415公寓0洋房20000聯(lián)排20000獨(dú)棟600小類獨(dú)棟1000合計(jì)72,0152011年1月-2012年1月酒店0公寓洋房40000聯(lián)排30000獨(dú)棟5000小類獨(dú)棟10000合計(jì)850002012年12月-2013年1月酒店公寓32016洋房20040聯(lián)排30000獨(dú)棟10000小類獨(dú)棟8000合計(jì)1000562013年12月-2014年1月酒店0公寓0洋房0聯(lián)排44,862獨(dú)棟8424小類獨(dú)棟5000合計(jì)58,286總計(jì)酒店30415.2公寓32016洋房80,040聯(lián)排124862.4獨(dú)棟24024小類獨(dú)棟24000合計(jì)315357.6(五) 項(xiàng)目產(chǎn)

42、品銷售計(jì)劃開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售量備注2009年9月-2010年12月酒店20000公寓0洋房15000聯(lián)排15000獨(dú)棟300小類獨(dú)棟600合計(jì)50,9002011年1月-2012年1月酒店10,415公寓洋房25000聯(lián)排30000獨(dú)棟4000小類獨(dú)棟8000合計(jì)77,4152012年12月-2013年1月酒店公寓20000洋房30000聯(lián)排40000獨(dú)棟10000小類獨(dú)棟10000合計(jì)1100002013年12月-2014年1月酒店公寓12,016洋房10,040聯(lián)排39862獨(dú)棟9724小類獨(dú)棟5400合計(jì)77,042總計(jì)酒店30,415公寓32016洋房80,040聯(lián)排124862獨(dú)棟

43、24024小類獨(dú)棟24000合計(jì)315,358(六) 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售單價(jià)（元/）銷售量（米）銷售額（萬）回款額（萬）2009年9月-2010年12月酒店48502000097007760公寓0000洋房40001500060004800聯(lián)排55001500082506600獨(dú)棟8000300240192小類獨(dú)棟7000600420336合計(jì)50,90024610196882011年1月-2012年1月酒店530010,4155520.0567460.056公寓000洋房430025000107508600聯(lián)排6000300001800014400獨(dú)棟10000400040

44、003200小類獨(dú)棟7500800060004800合計(jì)77,41544270.0638460.062012年12月-2013年1月酒店00公寓42002000084007560洋房4800300001440014400聯(lián)排6750400002700027000獨(dú)棟12000100001200012000小類獨(dú)棟85001000085008500合計(jì)11000070300694602013年12月-2014年1月酒店00公寓450012,0165407.26247.2洋房500010,04050208370聯(lián)排70003986227903.6833153.68獨(dú)棟13000972412641.

45、213489.2小類獨(dú)棟9000540048606144合計(jì)77,04255832.0867404.08總計(jì)酒店5004.09530,41515220.060公寓4312.5943201613807.20洋房4518.99180,040361700聯(lián)排6499.44912486281153.680獨(dú)棟12021.812402428881.20小類獨(dú)棟8241.66724000197800合計(jì)6183.841315,358195012.10(七) 項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格發(fā)展計(jì)劃開發(fā)周期2009年9月-2010年12月2011年2012年2013年物業(yè)形態(tài)銷售單價(jià)(元/)酒店48505300公寓0042

46、004500洋房4000430048005000聯(lián)排5500600067507000獨(dú)棟8000100001200013000小類獨(dú)棟7000750085009000備注(八) 項(xiàng)目開發(fā)資金投入及回收計(jì)劃項(xiàng)目合計(jì)2009.9月-2010年12月2011年2012年2013年資金來源銷售計(jì)劃195012 19688 38460 69460 67404 銀行貸款計(jì)劃7000500020000 自有投資計(jì)劃1600160000 收入合計(jì)26,28843,06872328 68918 資金支出土地款支出計(jì)劃800016006400前期費(fèi)用支出計(jì)劃6828 200020001700 1128 工程支出計(jì)劃75625 150001900025000 16625 三項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃9424 250030002400 1524 不可預(yù)見費(fèi)支出計(jì)劃999 300300200 199 營業(yè)稅附加及增值稅12676 12802500 4515 4381 所得稅26882 02000 10000 14882 股東回收56000 10002000 23000 30000 銀行還貸7000 3000 4000 支出合計(jì)236