商業(yè)場調(diào)研報告提綱

1、南昌市商業(yè)市場調(diào)研報告提綱一、南昌市商業(yè)概況商業(yè)宏觀環(huán)境城市商業(yè)基礎(chǔ)商業(yè)分布二、南昌市商圈分析三、南昌市各商業(yè)業(yè)態(tài)分析幾發(fā)展方向第一節(jié) 餐飲娛樂第二節(jié) 酒店第三節(jié) 大型商超四、南昌市專業(yè)市場分析及發(fā)展方向第一節(jié)五、南昌市社區(qū)商業(yè)調(diào)研及發(fā)展方向六、南昌市在售商業(yè)項目分析第一節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目特征分析第二節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目供需分析七、綜合論述一、南昌商業(yè)概況南昌市屬于中部內(nèi)陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業(yè)如IT、金融、服務(wù)、房地產(chǎn)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后。但近年來，隨著國家加快實施沿長江開發(fā)戰(zhàn)略、 大京九鐵 路的全線貫通（南昌市是京九

2、線上唯一的省會城市），以及江西省委、省政府和 南昌市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)人大刀闊斧的改革，南昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大的動力， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整日益完善，形成新的發(fā)展機(jī)遇。一、南昌商業(yè)宏觀環(huán)境2007年上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44 億元，增長15.2%,其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 1.4%、51.7%和46.9%,其中工業(yè)貢獻(xiàn)率為 45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 3.7 :

3、 50.0 : 46.3。A、近年南昌GDP12001000800600近5年GDP億元）02002年2003年2004年2005年2006年口近5年GDP億元）602705.44841.111007.71184.57400200一I 2002年廠 2003年2004年2005年口 2006年近年GD增長速度2007年上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44 億元，增長15.2%,其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.05億元，增長13.9 %。一、

4、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為1.4%、51.7%和46.9%,其中工業(yè)貢獻(xiàn)率為 45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 3.7 : 50.0 : 46.3。南昌宏觀經(jīng)濟(jì)近年呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，GDP逐年增長，經(jīng)濟(jì)動力強(qiáng)勁，為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展環(huán)境。B、南昌人口常住人口（萬人）南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近年人口持續(xù)出現(xiàn)凈流入，常住人口穩(wěn)步增長，人口 密集度提高，消費(fèi)潛力不斷增長。C產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6050403020第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)54.645.943.9A39t11 1aV三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)口前期比重10.245.943.9口現(xiàn)期比重6.454.639100苜前期比重 I.現(xiàn)期比重南昌三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)

5、整，各類工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園 區(qū)形成的第二產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占有絕對比重，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力， 對商業(yè)的發(fā)展形成堅實的基礎(chǔ)、南昌商業(yè)基礎(chǔ)A、城市概況南昌城市文化底蘊(yùn)深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)（東湖、西湖、 青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣），總面積 7402.86平方公里，總?cè)丝?483.96萬人，總戶數(shù)119.26萬戶，戶均2.99人， 人口密度606人/平方公里，城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)180.99 力市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、 青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實

6、施城市發(fā)展戰(zhàn)略，到 2010年，城市 人口規(guī)模達(dá)到260-300萬，中心城區(qū)范圍達(dá)到260平方公里。B交通狀況南昌歷來是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運(yùn)相結(jié)合的立 體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城 市。 航空 昌北機(jī)場距市區(qū)23公里（昌九高速公路經(jīng)過），每周有近百個航班 抵達(dá)各地，航班主要通達(dá)線路有南昌至北京、福州、廣州、?？?、深 圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等 25條航線。鐵路 京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵 路主干線縱橫穿越。公路昌九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有 省際客車，通達(dá)廣州、深圳

7、、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城 市；省內(nèi)客班車，通達(dá)江西省內(nèi)各個大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路 沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達(dá)長江各口岸，至九江外運(yùn)港口 220公里。公交 全市共有公交線路30條貫通市區(qū)、城郊，跨越日夜運(yùn)營線路出租 全市共有出租車3000輛三、南昌商業(yè)分布南昌的商業(yè)集中在以八一廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、 北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點密集、業(yè) 態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)；及以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠地段便 利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場商圈。 其余片區(qū)的商業(yè)特性多為單業(yè)態(tài)主導(dǎo)，零星商業(yè)配合的格局:板塊商業(yè)分布核

8、心商業(yè)特點主要業(yè)態(tài)中心片區(qū)八一廣場為中軸，橫貫穿中心路、 勝利路、廣場北路、孺子路零售商業(yè)服裝專賣、餐廳、酒樓、影 樓、大型百貨洪城片區(qū)洪城大市場商品批發(fā)服裝、五金、家電、快速消 費(fèi)品、冃云譜片 區(qū)井岡山大道產(chǎn)品批發(fā)建材、石材、五金、輕工業(yè) 的產(chǎn)業(yè)批發(fā)青山湖、 京東片區(qū)青山湖文化廣場產(chǎn)品批發(fā)家居、家紡、汽車、摩托車 產(chǎn)品零售紅谷灘片 區(qū)紅谷灘中心區(qū)復(fù)合汽車、商場產(chǎn)品零售結(jié)合對南昌市場宏觀分析:經(jīng)濟(jì)持續(xù)：南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，外向型經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，人口持續(xù)流入，商業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境良好；城市基礎(chǔ)：南昌城市基礎(chǔ)，開發(fā)迅猛，交通便利、市政商業(yè)配套日趨成熟， 商業(yè)消費(fèi)環(huán)境改善；業(yè)態(tài)分布

9、：南昌業(yè)態(tài)分布的板塊效應(yīng)出現(xiàn)， 市區(qū)中心區(qū)的產(chǎn)品零售、城郊 結(jié)合的產(chǎn)業(yè)批發(fā)，各地域的產(chǎn)品經(jīng)營導(dǎo)向明確快速消費(fèi)品、 汽 車、建材、五金等都形成專業(yè)街集群。 第二、南昌商圈分布、南昌商業(yè)布局現(xiàn)狀目前南昌市擁有商業(yè)網(wǎng)點3萬余個，并擁有營業(yè)面積超萬平方米大型百貨10多家、銷售額超億元的大型零售企業(yè)，太平洋（百盛）、沃爾瑪、北京華聯(lián)、 上海農(nóng)工商、上海華聯(lián)等國內(nèi)外知名零售企業(yè)也先后進(jìn)駐， 全市現(xiàn)已初步建成勝利路、中山路、撫河路、淵明路、孺子路、福州路等8條市級品牌特色一條街。 從整體商業(yè)布局看，南昌市商業(yè)正由市區(qū)向周邊區(qū)域突破， 在地域上大型百 貨、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上形成多點核心的商業(yè)中心發(fā)展趨勢。-A、中心片

10、區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，中心片區(qū)已形成了以八一廣場為核心的商圈，商業(yè) 主要分布在以廣場為中心，分別向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商 業(yè)圈內(nèi)，大型商場主要云集在八一大道周邊，而中山路、勝利路、孺子路、展覽 路等各類特色商業(yè)街則與之相互呼應(yīng)。-八一廣場核心商圈構(gòu)筑南昌最繁榮的商業(yè)氣象八一廣場作南昌市第一個核心中心區(qū)，是江西最具現(xiàn)代大都市氣派之地。 在重新改造后，以其為中心的1公里商圈內(nèi)，南昌百貨大樓、新洪客隆商場、 八 一大道上緊鄰廣場的萬達(dá)購物廣場、財富廣場、 麗華購物廣場、洪城大廈、太平 洋購物廣場呈七足鼎立之勢。這七大百貨類零售商場均分布在八一大道、北京西 路和中山路上，車行較方便。

11、八一大道與中山路、北京西路以廣場為中心點呈十 字形相交，而南昌百貨大樓正位于八一大道與中山路的交匯點，是這七家商場中 地理位置最好的一家。其它均在八一廣場的周邊500米范圍內(nèi)，其中新洪客隆商 場、萬達(dá)購物廣場、麗華購物廣場沿八一大道分布；太平洋購物廣場座落在中山 路與象山北路的交匯點上；洪城大廈位于北京西路上。-另外，沿八一大道，依托電信大樓而形成的電子通訊商城及小型街鋪，新 大地會展中心的家電、電腦及其耗材產(chǎn)品市場進(jìn)一步豐富了八一廣場商圈的商品 類型。 中山路、勝利路等特色商業(yè)街南昌市商業(yè)街按不同性質(zhì)來劃分，可分為中山路、勝利路、展覽路的商品 性一條街、孺子路、福州路服務(wù)性一條街。-中山路是

12、一條自然形成的商業(yè)街，多為中高檔品牌專賣店，中山路的大型 商場自東向西依次為百貨大樓、太平洋購物廣場、金童女人城、萬壽宮，但大型商場分布較錯落，其間通過商業(yè)街來貫通，西段與沿江路交叉口一帶為金融中心。 中山路上各項配套完善，有八一公園、東湖、八一起義紀(jì)念館等自然及人文景觀， 集購物、飲食、娛樂、參觀等為一體，因而其人流量位居南昌市之首。勝利路步行街北起八一大橋，南與中山路相交，主要經(jīng)營服裝、鐘表、黃 金珠寶，是在舊城改造的基礎(chǔ)上建起來的，自從 2001年開放以來，日漸成為來 昌游客和市民的最佳選擇之一。然而步行街的建設(shè)水準(zhǔn)雖說一流，但因為缺乏商 業(yè)規(guī)劃，沒有大商家，沒有經(jīng)營特色，隨著勝利廣場和

13、時代廣場的起步運(yùn)營，現(xiàn) 象會得到改善。廣場北路又名展覽路，是南昌市早期形成規(guī)模的商業(yè)街，南北連接八一廣 場與福州路，專營品牌女裝，因其公交不便，周邊配套不全，近幾年在中山路的 日益繁榮后日漸衰退，如今在八一廣場商業(yè)發(fā)展的帶動下，商業(yè)氛圍有所回 升。福州路是南昌市較具影響的運(yùn)動、娛樂、餐飲一條街，由于省體育館坐落 于此，形成了相關(guān)的體育用品及運(yùn)動服飾專賣店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高檔娛樂場所，其間還分布了尚廚、 王子音樂餐廳，而一些小吃、茶座等也 日漸興盛，大型平價藥店一一開心人大藥房、匯仁大藥店也落戶其中。孺子路是譽(yù)滿南昌及全省的飲食、娛樂一條街，整條街聚集了家常飯、玉 兔、真真、民間

14、飯莊等數(shù)十家餐飲店，其間有綠茵閣、大觀園等酒吧、茶樓娛樂 場所。另外，由于孺子路西端是南昌電信大樓，故沿西向東50米處還分布了一些經(jīng)營通訊器材的街鋪。B、洪城板塊洪城路是南昌市主要對外交通的中心和樞紐，隨著洪城大市場的建設(shè)與發(fā) 展，洪城板塊逐步形成了以洪城大市場為龍頭的批發(fā)市場大商圈，商圈內(nèi)的各大綜合及專業(yè)市場幾乎涵括了各門類商品，并輻射到全省乃至周邊城市。綜合批發(fā)市場位于南昌大橋以東、洪城路以南的洪城大市場，成立至今8年，已成為綜合批發(fā)市場的龍頭，洪城大市場的逐步繁榮還帶動其周邊大市場的相繼形成和發(fā) 展，并形成了輻射全省的洪城板塊批發(fā)市場商圈。-五華大市場是緊鄰洪城大市場西側(cè)市場四路而建的以

15、機(jī)電類產(chǎn)品為主的綜 合性大市場，因配套設(shè)施的落后及經(jīng)營管理不善而日漸蕭條。 洪城商圈內(nèi)的撫生 路上10萬平方米的豪威大市場正在建設(shè)招商中，擬定今年投入使用。經(jīng)營面積 25萬平方米的金潤物流中心以其環(huán)境、規(guī)模、配套、管理等全面的提升帶動了 洪城板塊商業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展并形成了洪城商圈新的格局。-專業(yè)批發(fā)市場圍繞著洪城大市場，周邊相繼建設(shè)了聯(lián)信大市場、省家電市場、華東商貿(mào) 城等三家專業(yè)大市場，總營業(yè)面積達(dá)到 12余萬平方米。同時，在相距不遠(yuǎn)的司 馬廟立交橋附近，相繼建成了江西省建材市場、南昌市建材市場兩個專業(yè)市場， 總體而言，這些批發(fā)大市場經(jīng)營檔次都不高。而近期相繼建成的鴻順德皮具市場、 盛世東方服

16、裝城在內(nèi)外部環(huán)境、經(jīng)營管理等方面都有一定的提升。C、青云譜片區(qū)南昌市城南的青云譜區(qū)位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪 和專業(yè)市場為主，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 商鋪分布零散，而且規(guī)模小，裝修及經(jīng)營 檔次普遍偏低，商業(yè)氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業(yè)設(shè)施， 但片 區(qū)內(nèi)專業(yè)市場卻具有一定規(guī)模和輻射力。青云譜區(qū)在新南昌市商業(yè)規(guī)劃的定位是 南昌向南向東物流集散中心和大市場聚集地。-批發(fā)貿(mào)易市場青云譜區(qū)全區(qū)共有商品市場16個，其中肉類制品批發(fā)市場、深圳農(nóng)產(chǎn)品市 場和水果批發(fā)市場都分布在井岡山大道上， 而南昌建材大市場、摩托車交易市場， 迎賓家俱廣場分別位于沿江南路、 洪都南大道、迎賓大道上

17、。另外在建的昌南大 市場位于井岡山大道旁的包佛路上，定位為工業(yè)品市場。 社區(qū)商業(yè)本區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點1100余個，新溪橋包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云譜區(qū)的主干道，也是該區(qū)人口最密集的地方，分布了以北京華聯(lián)為首的幾 個中型超市，此類超市已完全能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨?，由于超市所處位置交通方便，而且本身又有一定品牌知名度，已成為本區(qū)域居民主要的購物場 所。一其他臨街小商店主要沿井岡山大道分布，數(shù)量約 300多家，消費(fèi)對象主要 為周邊居民，其經(jīng)營種類以日用消費(fèi)品和小百貨為主，檔次低，分布比較零散， 規(guī)模小，無法滿足購物者一次性購物的需求。D、青山湖 京東片區(qū)青山湖一一京東片區(qū)位于南昌市東北部，

18、面積較大，而且開發(fā)時間較短， 故商業(yè)較分散，而且呈現(xiàn)小型化、低檔次特點。- 房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了大型家居、建材類專業(yè)市場的蓬勃興起青山湖一一京東片區(qū)的人文景觀資源十分豐富，整個區(qū)域近年的房地產(chǎn)開 發(fā)量達(dá)到空前規(guī)模，2002年至今，已建、在建項目達(dá)21個之多，吸引了本地及 外地家居業(yè)巨頭的目光，由此引發(fā)了家居建材市場的爭奪戰(zhàn)。 在原有的南京西中 段的京東家具大市場外，又緊挨著其興建了京東鹿鼎家居博覽中心。另外高新 大道上由港商投資的占地25萬平方米的江西國際家居港已成功引進(jìn)了東方家 園，預(yù)計部分市場將于明年初開業(yè)；再有就是解放東路與青山湖大道交匯處， 由 國內(nèi)商業(yè)流通巨頭一一香江集團(tuán)投資 30億全

19、力打造的2000畝“南昌香江家居建 材城”。如此巨大的商業(yè)體量一方面說明家居、建材類市場的發(fā)展?jié)摿?，但同時 也預(yù)示著家居、建材市場將會面臨的激烈競爭。 人口較密集區(qū)域的社區(qū)商業(yè)已初步形成在南昌大學(xué)等大中專院校較集中的上海路、南京路一帶，消費(fèi)人口較多， 消費(fèi)層次不低，并且有時尚消費(fèi)的需要。因而在南京西路中段有金陽光百貨商場， 南昌大學(xué)北院對面有來自深圳的大型零售商場一一天虹商場，此外各沿街店鋪及中小型超市，大部分餐飲業(yè)相對集中在上海路。 另外，在高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，火炬廣 場周邊聚集了一批為居民提供日常生活服務(wù)的超市、餐館、日雜等社區(qū)商業(yè)，而居民的休閑購物以及大宗消費(fèi)則一般選擇在八一廣場商圈進(jìn)行。-其

20、它洪都北大道上還分布了眾多汽車專賣店及維修店，雖然南昌市目前有三個 大中型汽車城，但因為該路段形成較早、 交通方便、形象展示效果好，而且社會 認(rèn)知度較高，所以仍有許多汽車經(jīng)營商選擇在此自建專賣店。-F、紅谷灘新城商業(yè)中心紅谷灘作為南昌城市發(fā)展新區(qū)，正在以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點進(jìn)行建設(shè)，原有老 昌北城區(qū)均改建，目前該地段的商業(yè)僅有八一大橋北引橋周邊及豐和大道與廬山 南大道交匯段服務(wù)于附近居民的社區(qū)商業(yè)。 廬山南大道北段，南昌大橋北引線形 成了昌北城的批發(fā)貿(mào)易體系。 舍利甲收費(fèi)站以北、南昌大橋北引線將成為汽車貿(mào)易中心建立在南昌大橋北引線的江西新建汽車交易廣場開發(fā)較早，市場內(nèi)集聚了 一定的整車銷售中心，另外

21、在舍利甲收費(fèi)站以北，已建成了占地約30萬平方米的江西國際汽車城，該區(qū)域已經(jīng)成為南昌市的專業(yè)汽車交易中心。 牛行片區(qū)紅谷灘的市級商業(yè)中心將于 2010年形成牛行片區(qū)是“一江兩岸”格局的精華地段，現(xiàn)已進(jìn)行全面拆建，作為南昌 的陸家嘴來建設(shè)，起點高、未來消費(fèi)層次高。根據(jù)南昌市政府規(guī)劃， 該片區(qū)將建 設(shè)成昌北的市級商業(yè)服務(wù)中心，并集購物、 休閑娛樂、餐飲于一體，也是繼昌南 城八一廣場商圈后的又一南昌核心商業(yè)中心區(qū)，該規(guī)劃預(yù)計將于2010年形成。二、南昌典型商圈中心商圈南昌商圈對產(chǎn)業(yè)凝集、消費(fèi)導(dǎo)向都有著指導(dǎo)意義，對南昌商業(yè)分布，成熟 商圈界定主要分為中心商圈（勝利路步行街區(qū)域商圈、八一廣場區(qū)域商圈、中

22、山路商圈）；洪城商圈（洪城大市場、聯(lián)信大市場、盛世東方、家電市場）； 紅谷灘（紅谷灘汽車市場）、京東商圈（京東鹿鼎、香江家具城）。一中心商圈勝利路步行街區(qū)域商圈：1）、商圈現(xiàn)狀概況：南昌唯一的室外步行街，已成為以珠寶、鐘表、眼鏡、服飾為主，商業(yè) 網(wǎng)點密集的商業(yè)街于2002年完成改建的勝利路步行街是南昌第一條商業(yè)步行街，路寬20米，總長1500米。目前商家總數(shù)約300余家，已形成了以經(jīng)營名牌鐘表、首飾、品 牌服飾為主的商業(yè)街。-缺乏對氣候及天氣等因素的考慮，季節(jié)變化對勝利路的人流產(chǎn)生極大的影響作為傳統(tǒng)商業(yè)街的升級版，勝利路步行街配套設(shè)施相對完善，購物環(huán)境較以 前得到了改良，是目前南昌購物環(huán)境最好

23、的室外步行街。但由于規(guī)劃過程中， 缺 乏對氣候以及天氣變化等因素的考慮， 不符合南昌四季分明，尤其是夏季天氣炎 熱的氣候特點，導(dǎo)致夏季購物人流的銳減。 - 旺盛的人流帶動了連鎖快餐及特色餐飲的發(fā)展， 但車行的不便限制了大型餐 飲業(yè)的發(fā)展據(jù)統(tǒng)計，勝利路日均人流量可達(dá)8-9萬人次，旺盛的人流帶動了麥當(dāng)勞、 肯 德基、季季紅、金筷子等連鎖快餐及特色餐飲的發(fā)展，就餐高峰期各餐廳時有排 隊等候的現(xiàn)象發(fā)生。但由于車行的不便以及缺乏停車位， 大型餐飲在勝利路僅有 八味堂與天安食街，而且均選址在中山路與勝利路交匯處， 以此克服步行街停車 不便的問題。 由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，經(jīng)營特色、經(jīng)營主題相對模糊由于缺

24、乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃及管理，現(xiàn)有商業(yè)分布格局完全屬市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物， 雖然形成了珠寶首飾專賣店相對集中的發(fā)展特點，但整條步行街的經(jīng)營特色、經(jīng) 營主題、經(jīng)營檔次都相對模糊。2）、商業(yè)網(wǎng)點分布狀況勝利路的商業(yè)網(wǎng)點多達(dá)270余家，服飾品牌專賣店近150家；19家品牌鐘 表、首飾、眼鏡專賣店；鞋類、飾品、床上用品等專賣店近22余家，服務(wù)業(yè)、銀行網(wǎng)點共16家，餐飲9家。基本形成了以珠寶、鐘表、服飾為主的商業(yè)街。3）、租賃情況分析：影響商鋪租賃價格的主要因素有人流、地段、主力商店、店鋪形狀、店鋪 面積、視覺可觸及程度等，其中人流對于商鋪價格的影響最大。另外，同等地段 上，店鋪面積越小，租金單價越高。-根據(jù)聚智堂調(diào)

25、查，勝利路上的人流量由南至北逐漸遞減， 在勝利路與中山路 交匯處人流量最大，故此路段店鋪租賃最高，租金范圍在450650元Im2l 月, 中段次之，租金范圍約在 240360元Im2I月之間，而靠疊山路一帶租金在 200 320元Im2I月之間，勝利路店鋪的總體均價：350元I m21月。4）、商圈規(guī)劃與定位：南昌市商貿(mào)委在2002-2010發(fā)展規(guī)劃中，結(jié)合西湖、東湖的發(fā)展建設(shè)設(shè)想， 提出了勝利路步行街“以珠寶、鐘表、服飾街的定位，并與中山路形成錯位，品 味上調(diào)至高于中山路”的總體發(fā)展設(shè)想。-5）、商圈交通狀況：城市公交系統(tǒng)：民德路、勝利路：27、29、205路公交車中山路、勝利路：2、7路公

26、交車、旅游精品線巴士疊山路、勝利路：2、7、8、12、20、26路公交車 區(qū)域內(nèi)交通配套設(shè)施：觀光電動車6）、商圈配套設(shè)施：餐飲業(yè)：地方特色餐飲：八味堂、天安食街、季季紅火鍋、北味水餃、國際連鎖餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基休閑娛樂：UFO電玩大世界、步行街茶座公共休閑場所：8處休閑小憩場所（長椅、花崗巖椅、葡萄藤架）其他：商業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、郵政儲蓄，診所（2家）7）、發(fā)展?jié)摿Ψ治觯?擴(kuò)大城市商業(yè)核心范圍，形成與中山路相呼應(yīng)的商業(yè)街區(qū)以往代表南昌市商業(yè)核心的街道只局限于中山路， 僅有的一條商業(yè)街道已不 能滿足城市的發(fā)展需要。城市未來發(fā)展趨勢將打破單一的城市商業(yè)中心格局，培養(yǎng)、孕育出能代表城市

27、形象的商業(yè)街區(qū)，為市民提供高層次的休閑、娛樂、購物 空間。- 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展將日益豐富，勝利路逐步成為城市消費(fèi)者購物休閑的主要場所 除了滿足南昌市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展要求以外，勝利路將融入多種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者“一步到位”的消費(fèi)需求，勝利路與疊山路交匯處的勝利廣場，總建 筑面積超過50000叭在定位中提出了 “體驗消費(fèi)”的口號，并擬引進(jìn)著名品牌 零售商家，據(jù)悉，麥當(dāng)勞南昌發(fā)展公司已有意向進(jìn)駐。- 專業(yè)、知名品牌專賣店將成為勝利路的發(fā)展重點， 并全面提升勝利路經(jīng)營品 位、經(jīng)營檔次目前勝利路經(jīng)營商家檔次不齊，隨著今后的城市發(fā)展和人們消費(fèi)的需要，一批經(jīng)營檔次低、商品品質(zhì)差的商家將逐漸淘汰出局，替而代之的

28、是具有一定市場 形象的專賣店加盟。 步行街的發(fā)展日益平衡，客流量南北差異逐步減小隨著城市商業(yè)核心范圍擴(kuò)大，在建的新隆基、勝利廣場將豐富步行街現(xiàn)有商 業(yè)格局，有助于提升勝利路的集客能力，并在一定程度上縮小勝利南端與北端的 人流差距，未來勝利路的發(fā)展將更加平衡， 作為南昌市唯一的風(fēng)情步行街，其在 未來南昌商業(yè)發(fā)展過程中，依然具有一定地位。-八一廣場區(qū)域商圈：1）、商圈現(xiàn)狀概況：八一大道全長2900米，寬60米，南起老福山街心花園，北至青山南路，是 南昌市區(qū)的主干道，交通便捷，人流車流如織。目前，八一大道上共有商業(yè)網(wǎng)點 近230家，其中零售商店約占45%;餐飲娛樂及服務(wù)業(yè)約30%;其它占25%。交通

29、極其便利八一大道貫通中心城區(qū)南北，是南昌市的交通主干道，路寬60米，而且距離火車站與汽車站都在10分鐘車程內(nèi)，便利的交通促進(jìn)了商業(yè)的發(fā)展。- 大型百貨商場及電子、通訊類專業(yè)商場云集大型商場集中在以八一廣場為核心的八一大道兩翼，由南向北依次分布了麗華購物廣場、萬達(dá)購物廣場、財富廣場、百貨大樓、新洪客隆等，另外還形成了 新大地電腦城、移動廣場等專業(yè)商場。 -專賣店以經(jīng)營手機(jī)、電腦及耗材、照相器材等通訊及高科技產(chǎn)品為主，小百 貨、品牌服飾等專賣店較少由于八一大道是城市的主干道，車流量大，不利用人流的穿行，故服飾、餐 飲、小百貨等專賣店分布少，臨街店鋪主要以經(jīng)營手機(jī)、電腦及耗材、照相器材 等通訊及高科

30、技產(chǎn)品為主，并沿孺子路口向民德路口分布（電信營業(yè)廳位于孺子 路口），已成為南昌市民購買電腦、手機(jī)的主要場所。賓館云集，為中高檔商場提供了消費(fèi)保障八一大道是規(guī)劃中的賓館一條街，目前已聚集了南昌賓館、江西賓館、江西 飯店等10余家賓館，為中咼檔商場提供了咼端市場的消費(fèi)保障。- 人流量大，主要集中在八一廣場商業(yè)中心區(qū)域八一大道的日均人流高達(dá)35萬人次，一是百貨大樓、新洪客隆、沃爾瑪購 物中心、移動廣場等購物人群、二是八一廣場的休閑觀光人群，三是八一廣場各 類活動吸引的人群。據(jù)調(diào)查，八一大道人流最集中的區(qū)域在八一廣場商業(yè)中心區(qū) 域，人流量可達(dá)25萬人次。2）、網(wǎng)點分布情況八一大道商圈商業(yè)網(wǎng)點近230個

31、，大部分都集中在八一廣場，其中大中型零 售商店7個，包括百貨、超市、專業(yè)商場等，其它沿街街鋪主要是以辦公設(shè)備、 服飾、照相器材、通訊器材等為主。以八一廣場為中心坐標(biāo)，從南到北（八一廣 場至福州路口）主要有辦公設(shè)備、照相器材、服飾、通訊器材等。-3）、租賃情況分析根據(jù)調(diào)查，八一大道上的人流量主要集中于廣場及中山路口處， 百貨大樓處 人流量最大，故展覽館一一百貨大樓一一江西飯店路段店鋪租賃最高， 租金范圍 主要集中在400 650元/m2/月，個別小面積商鋪租金超過1000元/ mV月；而 江西飯店一一民德路、孺子路一一展覽館兩路段的人流量相對較少， 租金也隨之 降低，租金范圍約在250 350元

32、/m2/月之間。4）、商圈規(guī)劃及定位：唯一的市級商業(yè)中心，并發(fā)展成外來消費(fèi)客流占 8090%的“超廣域”商業(yè)中心根據(jù)南昌市2002年一一2010年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，八一廣場定位于南昌市唯一 的市級商業(yè)中心，并著重標(biāo)識為“超廣域”商業(yè)中心，即外來消費(fèi)客流應(yīng)占80-90%。由于市級商業(yè)中心的主要功能是繁榮繁華， 因此必須從嚴(yán)控制開設(shè)大型 綜合超市，以防止沖擊市區(qū)商業(yè)和交通過度擁擠。 按南昌市中心城區(qū)人口高度集 聚的現(xiàn)狀，為滿足居民基本生活消費(fèi)品需要，最多只能開設(shè)1 2家。建設(shè)綜合性、多功能百貨商廈（購物中心），并逐步引導(dǎo)成為品牌集聚的購 物中心型百貨商廈區(qū)域商圈根據(jù)規(guī)劃，在八一廣場周邊將興建1 2家大

33、型綜合性、多功能百貨商廈（購 物中心），發(fā)揮其規(guī)模大、品種全、品牌多、功能全的綜合優(yōu)勢，并逐步引導(dǎo)成 為品牌集聚的購物中心型百貨商廈區(qū)域商圈。5）、商圈交通狀況：公交線路：1、2、7、11、13等眾多線路；省長途汽車站在八一大道南端，定時發(fā)往省內(nèi)各地市車次。付費(fèi)停車場：洪客隆、萬達(dá)、江西飯店。6）、商圈配套設(shè)施狀況：銀行：省建設(shè)銀行、農(nóng)行、招商銀行等景點：江西革命烈士紀(jì)念館、八一起義紀(jì)念塔餐飲：九九隆酒樓、肯德基、各賓館自營酒樓、好口福；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：省婦幼保健院、省二附院、省中醫(yī)附屬醫(yī)院、黃慶仁華氏藥棧、江西 紅十字醫(yī)院、中醫(yī)針灸門診部；娛樂休閑場所：八一廣場、江西省戲劇院、東方保齡球館、九九隆

34、娛樂城等； 賓館：東方賓館、南昌賓館、江西賓館、瑞都大酒店、廣場賓館、凱旋門大酒店、 交通賓館、江西飯店、東方賓館、鄱陽湖賓館等10余家。7）、發(fā)展趨勢分析：江西房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展帶動了八一廣場區(qū)域商圈的全面提升， 同時得到 了眾多國內(nèi)外品牌商家的認(rèn)同。在八一廣場周邊重點開設(shè)品牌專賣店， 專業(yè)特色 街，將八一大道營造成南昌的城市名片，成為南昌市展示城市形象的窗口。 財富廣場、新洪客隆、麗華廣場，使得該區(qū)域成為南昌大中型百貨商場最為 聚集的區(qū)域。廣場中心商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)相對飽和， 競爭格局無法避免，在有限土地 資源中不斷提煉商業(yè)含金量成為今后發(fā)展重點。-大型零售企業(yè)沃爾瑪，憑借其強(qiáng)有力的品牌效益，

35、科學(xué)的經(jīng)營管理模式，“天 天平價”的銷售理念，給南昌原有的零售業(yè)態(tài)帶來了強(qiáng)有力的競爭， 其先進(jìn)的銷 售理念，使得南昌眾零售商家之間價格之戰(zhàn)在所難免，南昌原有的零售業(yè)態(tài)無論 在面積規(guī)模、商品銷售價格、經(jīng)營種類、功能分區(qū)等方面都將面臨著一次全面的 改良、調(diào)整、提升。中山路商圈：1）、商圈現(xiàn)狀概況：中山路商圈位于東湖區(qū)與西湖區(qū)交界處，東起八一大道、西至勝利路步行街， 連接八一大道商圈與勝利路商圈，是城市中心商業(yè)板塊的核心路段，全長約2000 米，路寬22米，是南昌市目前檔次最高、品牌最集中的商業(yè)街，是南昌商品高 檔化、時尚化的主要體現(xiàn)，是國內(nèi)外知名品牌搶攤南昌的必爭之地。發(fā)展到今天，中山路商業(yè)網(wǎng)點達(dá)

36、319個，年商品零售總額達(dá)5億元。眾多國 內(nèi)外知名服飾（鱷魚、金利來）、鞋類專賣店（百麗、達(dá)夫妮等）及大型百貨商 場（臺灣太平洋百貨）、專業(yè)商場（金童商廈、中山道 8號等）、品牌餐飲連鎖 店（肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客）共同塑造了中山路今天的輝煌。中山路現(xiàn)有商戶 中，經(jīng)營精品服裝服飾的占近50%，各類高檔服飾及鞋類品牌專賣店匯聚于此， 已儼然成為世界品牌集中展示的大舞臺。 專賣店是中山路商業(yè)街繁榮的主要的體現(xiàn)。中山路商業(yè)街現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)以街鋪形式的專賣店為主。國內(nèi)外眾多的品牌服飾、品牌鞋類等專賣店提升了中山路街鋪的裝修檔次， 代表市場最前沿流行時尚、 可靠的產(chǎn)品質(zhì)量保障、相對舒適的購物空間以及擁有豐

37、富專業(yè)知識的銷售人員， 吸引了眾多消費(fèi)者來中山路購物， 是南昌市大多數(shù)時尚、中高收入人群主要的購 物選擇地。專賣店的產(chǎn)品體系確保了淡旺季的差異最小化，為商家?guī)砹藷o限的商機(jī)。 與此同時，臨街店鋪的經(jīng)營狀況卻最容易受天氣、氣候變化等外部環(huán)境因素的影 響。面對南昌的獨特氣候條件，人們在街鋪及專賣店消費(fèi)時，仍不可避免的感覺 到店內(nèi)外溫度變化帶來的不適。- 大型百貨商場發(fā)展良好。百盛（太平洋百貨）商場是最早進(jìn)駐南昌的國際性知名品牌百貨商場， 依靠 多年積累的強(qiáng)大資金實力、先進(jìn)的管理模式， 在合理功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，太平洋 百貨營造了相對良好的購物環(huán)境，也吸引了南昌市民的關(guān)注及消費(fèi)渴望。 -太平洋百貨的進(jìn)

38、駐引發(fā)了南昌市各大百貨商場間的激烈競爭，對太平洋的分 析、效仿使南昌市零售企業(yè)的經(jīng)營管理水平得到了明顯的提高。營銷管理差距的進(jìn)一步縮小也暴露出太平洋百貨的弱點， 但其配套設(shè)施前期規(guī)劃中，忽略了停車 場的大量需求，這也是將來其發(fā)展的一個重要制約因素。對高端消費(fèi)市場的搶先占領(lǐng)維護(hù)了太平洋百貨在消費(fèi)者心中的首選地位， 也 為其帶來了豐厚的價值回報。但縱觀中山路整體發(fā)展趨勢，僅靠太平洋百貨肯定 無法維護(hù)中山路在城市中心商業(yè)板塊的競爭優(yōu)勢。 主題商場豐富了商圈業(yè)態(tài)，創(chuàng)造了全新的消費(fèi)空間。以金童商廈（女人城）、中山道8號（女人城）為主的主題商場，分布在中 山路商業(yè)街的中后段。通過對大眾消費(fèi)群體的細(xì)分，對有

39、限商品的高度集中，有效的提升了主題商城在目標(biāo)客戶群中的知名度， 以更加便捷的方式固定了忠實客 戶群，保障了經(jīng)營的正常利潤。金童商廈是以女性消費(fèi)者為主要客戶群，包括服飾、飾品、鞋類、時尚箱包 等多種女性用品，吸引了多數(shù)的女性消費(fèi)者的光顧，中山道8號（女人城），鞋類品種繁多，使消費(fèi)者購買選擇的余地更大，購物環(huán)境更為寬松舒適，提升了自 身的競爭力。 “萬壽宮商城”小商品批發(fā)市場萬壽宮小商品批發(fā)市場于1988年開業(yè)，內(nèi)部商戶主要以經(jīng)營小百貨、服裝、 鞋類、皮具、燈飾、家電、五金、床上用品等為主。由于缺乏現(xiàn)代規(guī)劃，市場內(nèi) 部設(shè)施陳舊、裝修簡陋，店鋪分布較散亂。由于相對距離的便利，該市場在城市 中心傳統(tǒng)居

40、民及低收入人群中中有一定的認(rèn)知度，但是，由于與商圈主要消費(fèi)人群需求產(chǎn)生的錯位導(dǎo)致了市場格局的改變， 市場格局的改變直接導(dǎo)致了交易額的 下降，萬壽宮小商品市場目前經(jīng)營狀況一般。- 餐飲業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。進(jìn)駐中山路的國外知名品牌餐飲連鎖店包括肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客三大 巨頭。均在中山路的黃金地段選址， 租用各大百貨商場的臨街鋪位，與百貨商場 合作聯(lián)姻發(fā)展。-與國際快餐連鎖巨頭相比，國內(nèi)連鎖餐飲店以獨特的口味、 低廉的價格等特 點，占據(jù)著低端市場，同樣保持者良好的發(fā)展勢頭。包括好口福、季季紅火鍋為 主的連鎖特色餐飲店，以及經(jīng)營低價位的小吃店、冷飲店，散布在中山路商業(yè)街的兩旁。代表高消費(fèi)群體主要特征的駕

41、車購物遭遇中山路的單向行車時，中山路的發(fā)展將面臨嚴(yán)峻的市場考驗。大型零售企業(yè)的引進(jìn)，知名品牌的選址設(shè)點，都會越來越重視交通狀況，面對八一廣場區(qū)域商圈交通條件的改良，中山路如果不能從根本上改變提升現(xiàn)有的交通組織狀況，將會給自身的發(fā)展制造不可逾越的障 礙。2）、中山路各路段商鋪分布情況：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，代表中山路特性的零售街鋪主要分布在勝利路交叉口至八一大 道路段,其中服飾類占到60%以上，佐丹奴、G200Q金利來、ESPRITE等一些國 際品牌占到10%以上，已成為全省有名的中高檔品牌特色街。而勝利路口至沿 江路段主要以銀行機(jī)構(gòu)、酒樓、休閑場所及國有商業(yè)機(jī)構(gòu)為主。3）、租賃情況分析據(jù)調(diào)查，中山路沿街店

42、鋪租賃價格可以根據(jù)地段分為三個檔次：從百貨大樓到地王廣場均價為454元每平方米，從地王廣場到太平洋廣場路段由于緊靠百花 洲風(fēng)景區(qū)，加之政府投資營造街區(qū)景觀， 購物環(huán)境相對優(yōu)越，集客能力的提高使 該路段的人流暢旺，已成為品牌最集中的路段，租金相應(yīng)也是整個中山路最高， 街鋪的均價達(dá)到了 660元每平方米。從太平洋購物廣場到萬壽宮主要以經(jīng)營中低 檔次商品的臨街店鋪和主題商場為主，租金均價為388元每平方米。4）、商圈規(guī)劃與定位： 商圈規(guī)劃：南昌市城市總體規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)繼續(xù)完善和充實昌南城的市級商業(yè)中心，新建、 改建具有一定規(guī)模和特色的商業(yè)街。 在沿街商業(yè)建筑的造型、體量、尺度、立面、 裝修等均應(yīng)精心規(guī)劃

43、設(shè)計。根據(jù)市政府城市總體規(guī)劃中山路（黃慶仁藥棧一一八 一商場）近現(xiàn)代段傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，應(yīng)采取原貌保護(hù)的方法，延續(xù)其現(xiàn)有街道尺度、 建筑外觀風(fēng)格、騎樓等特色。完善道路設(shè)施，加大路網(wǎng)密度理順交通， 增加停車面積。對勝利路、中山路、 孺子路、民德路、象山路、舟山路等舊城區(qū)主要道路，實施路面改建，道路部分 管線落地及道路環(huán)境的綠化、亮化、美化工程。同時，對局部“瓶頸”地段進(jìn)行 必要改建。 商圈定位：根據(jù)南昌市發(fā)展規(guī)劃及南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，中山路作為南昌市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，建成以大型百貨商廈和品牌專賣店為主題的時尚流行購物街（服飾為主 體）。兩端有南昌百貨大樓和太平洋大型百貨商廈， 中間應(yīng)不斷調(diào)整結(jié)構(gòu)成為品

44、 牌專賣店一條街。在條件成熟時，遷走南昌二中，擴(kuò)大南昌百貨大樓；拆除西湖 路口、工藝美術(shù)集團(tuán)等（金帝廣場）周邊舊房以及萬壽宮市場（臟、亂、差）， 建成中山路上休閑廣場（或復(fù)建萬壽宮）并與東湖、西湖連接形成花園式購物環(huán) 境。5）、商圈交通狀況：公交線路：1、5、7、旅游精品線，中山路由東（八一廣場）至西（勝利南路口 處）機(jī)動車單向行使（早上6點一晚上10點）。出租車站點（3個）6）、商圈配套設(shè)施狀況：銀行：農(nóng)行（2）、建設(shè)銀行（1）、招商銀行（1）、中國銀行（1）、交通銀行 （2）、郵政儲蓄（1）、工商銀行（4）醫(yī)療機(jī)構(gòu)：消防醫(yī)院、私人牙科診所；餐飲：臺北豆?jié){大王、民間煨湯店、大三元酒店、必勝客

45、、肯德雞公園、公共休閑場所：八一公園休閑娛樂：井岡山劇院、百花洲影院、CD酒吧、銅鑼灣娛樂城、福臨門茶樓、 零點咖啡、千僖湖茶園、八一公園、乒乓球館等 -文化教育設(shè)施：南昌少年文化宮、劍橋英語培訓(xùn)學(xué)校、江西省衛(wèi)校分部。7）、商圈發(fā)展?jié)摿?承擔(dān)城市中心商業(yè)板塊的核心作用作為城市中心商業(yè)板塊的核心區(qū)域，中山路將逐漸取代八一廣場區(qū)域而成為整個板塊發(fā)展的重心。大量的舊城改造項目、承上啟下的聯(lián)接作用，維護(hù)了中山路無可動搖的市場地位，同時中山路也責(zé)無旁貸的擔(dān)任起城市中心商業(yè)板塊未來 發(fā)展的盟主。相對八一廣場日漸緊張的交通狀況以及勝利路的步行特色，中山路在未來的道路規(guī)劃中有著潛在的明顯優(yōu)勢，往日的落后給中山

46、路預(yù)留了更大的調(diào)整空間， 未來幾年內(nèi)，中山路區(qū)域必將成為整個城市中心商業(yè)板塊的地域、零售業(yè)、休閑、 社區(qū)中心。 大型商場、購物中心將成為中山路商業(yè)發(fā)展的重頭戲中山路在城市中心商業(yè)板塊的區(qū)域優(yōu)勢明顯， 但在滿足消費(fèi)者更多選擇方面， 大型零售商場明顯不足。百貨商場采取定價銷售，其服務(wù)功能、配套設(shè)施齊全， 云集了眾多國內(nèi)外品牌商品，種類繁多，基本能滿足消費(fèi)者一次性購買的需求， 為消費(fèi)者逛街購物的首選。-隨著江西尤其是南昌市經(jīng)濟(jì)近幾年的高速發(fā)展， 隨著江西省作大作強(qiáng)南昌的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，南昌吸引了越來越多的國際、國內(nèi)零售巨頭關(guān)注。同時，臺灣好 又多、法國家樂福、德國麥德龍、歐尚均已將拓展目光瞄準(zhǔn)了南昌

47、。商場近幾年來在中山路的良好發(fā)展，中山路作為南昌商業(yè)黃金中心地段， 其 有著優(yōu)越的地理優(yōu)勢、濃厚的商業(yè)氛圍等眾多優(yōu)勢，中山路將會成為眾商家進(jìn)駐 南昌的首選之地。-對比八一廣場區(qū)域商圈，中山路區(qū)域商圈有著較大的土地資源開發(fā)潛力， 在 未來的幾年中，中山路百貨商場的規(guī)模面積將會大幅提升，商品將趨品牌化，商業(yè)功能更細(xì)化、多樣化，中山路的百貨業(yè)態(tài)的競爭將會更加激烈。-大型娛樂休閑設(shè)施將是中山路商業(yè)街未來發(fā)展的亮點目前中山路商業(yè)街賴以提升集客能力的娛樂休閑設(shè)施較少，大型的娛樂休閑設(shè)施更加缺乏，面對高速發(fā)展、激烈競爭的零售業(yè)格局，主題購物、休閑購物、 體驗購物成為商服物業(yè)的必要功能。中山路謀求自身地位的維

48、護(hù)，必須在集客能力方面大幅提升，未來發(fā)展中， 大型娛樂休閑場所的建設(shè)將豐富商業(yè)街的服務(wù)功能，營造更加出色的購物環(huán)境， 使中山路真正成為一條集購物、娛樂、 休閑于一體的立體消費(fèi)空間，最大限度的 滿足消費(fèi)者日益增長的一站式消費(fèi)需求。 -結(jié)合對中心商業(yè)分析：作為南昌成熟中心商業(yè)圈，厚重的人氣積累，讓地段 聚集了南昌絕對的消費(fèi)實現(xiàn)，地段價值已經(jīng)發(fā)展成為市場對的地域情節(jié)效應(yīng)， 在 心理層面上，幾乎成為南昌購物消費(fèi)的縮影， 對產(chǎn)品零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀，幾乎 不可能在短時間被市場改變。-三、南昌商業(yè)主要零售業(yè)態(tài)大型商場當(dāng)前業(yè)態(tài)分析：商場名稱位置經(jīng)營面積層數(shù)經(jīng)營類別經(jīng)營品種經(jīng)營狀況經(jīng)營方式百貨大樓八一大道與中山

49、路交叉口35000 m25層百貨家電、百貨、服裝、超市自開業(yè)來良好狀況自營/出租賃財富廣場八一大道（原 文化宮旁）寫字樓30層商鋪5層百貨服裝、皮革、鞋帽自營/岀租賃萬達(dá)購物廣場八一大道（原 文化宮內(nèi)）5層（包括地下層）服裝、超市、手機(jī)、餐飲岀租百盛購物廣場中山路177號30000 就6層（包括地下層）百貨超市、服裝、 珠寶、家電開業(yè)前夕岀 現(xiàn)人氣不足， 現(xiàn)經(jīng)營良好自營/出租賃洪城大廈北京西路32000 就6層百貨化妝品、日用百貨、服裝、 家電自開業(yè)來狀況良好自營/出租賃洪客隆八一店八一大道30000 就6層（包括地下層）百貨食品，日用百 貨、化妝品、服裝、精品自開業(yè)10年來狀況良好自營/出租

50、賃大眾購物中心疊山路四層（包括地下層）百貨化妝品、家電、超市、服裝自開業(yè)來狀況良好自營/出租賃金童商廈中山路萬壽宮對面980 m2左右3層百貨女裝、飾品狀況良好出租國美電器南京西路5層（包括地下層）家電電腦、小家電、家電狀況一般自營蘇寧電器老福山3層家電電腦、小家電、家電開來狀況良好自營天虹百貨 中山路店勝利路54000 就5層百貨超市、服裝、 家電、化妝良好自營綜合評述大商場都位于人流、車流便利的交通干道旁，附近均設(shè)有公交站點，部分 公交站點直接用商場名稱來命名，以擴(kuò)大商場的影響力 以上商場中有80%勺商場分布在以八一廣場為核心的市中心商圈，其它也 設(shè)置居住人口較集中的地段。各商場至少臨兩條

51、車行道，車行、人行十分方便， 并且每個商場距離公交站點的位置都在 50米以內(nèi)，其中有30%勺商場門前即有 公交站點，有30%勺商場設(shè)有以其名稱命名的公交站，商場附近的公交站點保障 了商場的人流，而以商場名稱命名公交站點能迅速提高商場的傳播頻率，并能擴(kuò)大其在市民中的影響力一各商場均采用百貨+超市模式，超市一般都設(shè)在商業(yè)價值較低的位置，以超市來帶動人氣，以百貨主要以品牌服裝為主。各大商場均設(shè)有地下層（早期建設(shè)的百貨大樓和洪城大廈除外）。其中60% 的商場將超市設(shè)在地下層，一方面超市能起到聚集人氣的作用， 但由于超市利潤 不高，故在商業(yè)布局時大部分商場都將其放在商業(yè)價值低的位置。-各大商場注重發(fā)展自

52、身經(jīng)營特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營在競爭日益激烈的今天，南昌眾多的百貨商場越來越注重發(fā)展自身的經(jīng)營特色， 進(jìn)行差異化經(jīng)營，如新洪客隆走高檔、 個性化經(jīng)營路線，洪城大廈發(fā)展家電網(wǎng)絡(luò) 服務(wù)，百盛購物廣場的“快樂購物、休閑購物”，南昌市各大商場出現(xiàn)錯位經(jīng)營， 做出商場特色，培養(yǎng)個性化消費(fèi)群體，以達(dá)到對商場品牌的認(rèn)同。-從經(jīng)營管理水平來看，南昌市大型商場的經(jīng)營管理還在較低的水平下運(yùn)作， 員 工的服務(wù)意識、商場布局與商品陳列、營銷企劃等都有待提高。各商場營業(yè)員聚 堆聊天現(xiàn)象隨處可見，商品知識更是知之甚少。 -完善的經(jīng)營管理體系是商場長久經(jīng)營的關(guān)鍵，在這方面外來百貨企業(yè)做得遠(yuǎn)比南 昌本土企業(yè)好。太平洋購物廣場、天

53、虹商場的商場規(guī)劃、商品組合、經(jīng)營意識、 服務(wù)質(zhì)量均優(yōu)于其它本土商場，兩家商場均統(tǒng)一招聘人員，并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，每天都有管理人員進(jìn)行訓(xùn)導(dǎo)，特別是太平洋購物廣場，在一些服務(wù)點，如超市的自行存包處，還設(shè)有專人協(xié)助顧客。落后的經(jīng)營管理體系為外來的品牌百貨企業(yè)預(yù) 留了一定的市場空間。大部分商場不同程度地引進(jìn)了餐飲、娛樂，但形式過于單一，集多元化的餐飲、 娛樂、休閑于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。-隨著人們消費(fèi)習(xí)慣向多元化、多層次轉(zhuǎn)變，為消費(fèi)者提供集購物、餐飲、休閑、 娛樂于一體的購物場所將是今后商業(yè)發(fā)展的方向。據(jù)統(tǒng)計，目前南昌80%勺商場引進(jìn)了肯德基、必勝客等國際連鎖快餐廳，有 30%的商場增設(shè)了電子游戲機(jī)， 但總體而言，南昌商場內(nèi)的餐飲、娛樂的形式單一，集多元化餐飲、娛樂、休閑 于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。、生活超市名稱經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營年限經(jīng)營現(xiàn)狀配套沃爾瑪廣場店10000 m2生鮮、日用、居6年優(yōu)良停車場，購物家、進(jìn)口百貨等班車等洪客隆象山店10000 m2生鮮、日用、居6年以上優(yōu)良/家等力事達(dá)5000 m生鮮、日用、居5年以上良好/家等家樂福不詳生