山東省2016年房地產估價師《制度與政策》：項目手冊制度考試題

1、山東省2016年房地產估價師制度與政策：項目手冊制度考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項中,只有1個事最符合題意） 1、下列關于確認和計量的一般原則的說法，錯誤的是. A:權責發(fā)生制原則是指在收入和費用實際發(fā)生時進行確認,不必等到實際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時才確認 B：按照權責發(fā)生制原則,凡是不屬于當期的收入或費用，只要款項已經在當期收到或支付，就應作為當期的收入或費用 C:歷史成本原則的依據是成本是實際發(fā)生的，有客觀依據，便于查核，也容易確定,比較可靠；歷史成本數(shù)據比較容易取得 D：劃分收益性支出與資本

2、性支出原則是指將與當期收益相關的支出計入當期的損益，將與當期以及以后多個期間的收益相關的支出計入資產的價值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 2、”三項預測值”分析方法是（）中的一種。 A單因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈虧平衡分析方法3、某單位擁有的房地產每年可產生100萬元凈收益,同時此單位有2000萬元資金以5的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產所產生的凈收益等額的利益，則對該單位來說，這宗房地產與_萬元的資金等價。 A2000 B400 C4000 D10000 4、業(yè)主委員會由_產生。 A業(yè)主大會選舉 B當?shù)胤康禺a行政主管部門指定 C物業(yè)管理企業(yè)選聘 D業(yè)主大

3、會及物業(yè)管理企業(yè)共同指定5、房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的_日內，應當?shù)降怯洐C關所在地房地產開發(fā)主管部門備案. A15 B30 C60 D90 6、每年為住房公積金結息日。 A：1月31日 B:3月31日 C：6月30日 D:12月31日 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調 7、下列關于房地產權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是_. A屬地管理原則 B房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則 C房地產權利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產管理部門辦理產權登記 D房屋的所有權人和使用人為兩個人 8、通常以完成特定事項為代理內容，事項完成后代理即告終結. A：委托代理 B：法定代理 C：本

4、代理 D：指定代理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 9、名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是。 A：當每年計息周期數(shù)m1時，實際利率小于名義利率 B：當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率 C：實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值 D:名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大 E：借款合同 10、關于估價資料歸檔的說法，錯誤的是。 A：估價師和相關工作人員不得將估價資料據為已有或者拒不歸檔 B:估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內部審核記錄等應歸檔 C：估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀 D：估價機構終止的,其

5、估價報告及相關資料應移交當?shù)亟ㄔO(房地產）行政主管部門或者其指定的機構 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、張某與w房地產開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100.后經過有關部門批準，張某所預購商品房產權登記建筑面積為106。其面積誤差比為。 A：1 B：3 C：6% D:9 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調 12、收益性房地產經濟壽命的起始點，是地上建筑物之日。 A：開始施工 B：竣工 C：登記 D：開始營業(yè) E:借款合同 13、下列貸款中,不屬于房地產開發(fā)貸款的是。 A:土地購置貸款 B：土地儲備貸款 C:土地開發(fā)貸款 D:建設貸款 E:借款合同14、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)

6、定，無償取得劃撥建設用地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，_應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓. A市、縣人民政府 B市、縣人民政府土地管理部門 C市、縣人民政府建設管理部門 D市、縣人民政府房產管理部門 15、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是. A：過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在 B:市場上能找到充分房地產歷史價格資料 C：房地產在過去無明顯的季節(jié)變動 D：政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、根據_的不同,可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押

7、市場和保險市場. A房地產交易方式 B房地產交易順序 C房地產交易目的 D房地產類型 17、房地產估價機構組織形式中,合伙制最低由專職注冊房地產估價師合伙發(fā)起設立。 A:1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上（含3名) D：5名以上（含5名） E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 18、在共有建筑面積計算中，不應分攤的是。(2009年試題) A：用作公共休憩的架空層 B：本幢公共使用的電梯井 C:本幢的公共門廳 D:本幢的公共過道 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調 19、某宗房地產的土地價值占總價值的40,建筑物價值占總價值的60,從可比實例房地產中求出的土地資本化率為6，建筑物資本化率為8%，綜合資本

8、化率為。 A:62 B：72% C:82 D：92% E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、已辦理抵押登記的在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后,當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為。 A：預告登記 B：更正登記 C：異議登記 D：房屋抵押權登記 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調 21、房地產開發(fā)商根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于_。 A成本導向定價法 B購買者導向定價法 C競爭導向定價法 D市場導向定價法 22、市場比較法中,采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)

9、為（)。 A1。05 B0。98 C0。95 D1.0323、某宗房地產交易中,買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為(）萬元。 A27。6 B28。2 C29.0 D29.9 24、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界址邊長等,可查閱_而得到這些資料。 A詳細規(guī)劃圖 B分丘圖 C分幅圖 D宗地圖25、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60,則總建筑面積為_m2。 A1200 B120 C3333 D3

10、33.3二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選,所選的每個選項得 0。5 分） 1、業(yè)主應履行的義務有。 A：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 B：遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)公用部位和公用設施設備的使用等規(guī)章制度 C:按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金，并監(jiān)督其使用情況 D：按時交納物業(yè)服務費用 E：法律法規(guī)規(guī)定的其他義務 2、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和_兩種類型。 A企業(yè)住房貸款 B等額本金方式 C政策性住房抵押貸款 D等額本息方式3、契據登記制又稱_. A德國登記制 B法國登記制 C美國登記制 D意大利登記制 4、

11、下列關于成本理論的關系式,正確的是。 A：經濟成本=會計成本（顯成本）+隱成本 B：經濟成本=會計成本（顯成本)隱成本 C：經濟利潤=銷售收入會計成本-隱成本 D：經濟利潤=銷售收入+會計成本隱成本 E：經濟利潤=銷售收入+會計成本+隱成本5、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括。 A:市政基礎建設費 B：土地出讓金 C：征地拆遷費 D：契稅 E：公建配套設施費 6、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括_. A估價目的、估價原則、估價時點 B估價目的、估價原則、委托人 C估價原則、估價對象、估價時點 D估價目的、估價對象、估價時點 7、建設用地使用權出讓合同簽訂后,_日

12、內應支付全部地價款。 A60 B90 C100 D120 8、下列估價公式中,錯誤的是_. A土地價格=房地價格建筑物價格 B房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務 C建筑物折舊=建筑物重新購建價格建筑物市場價值 D房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格 9、規(guī)模報酬存在三個階段。 A：遞增 B:不變 C:遞減 D：快增 E：慢增 10、當貸款綜合風險度超過_時，為高風險貸款。 A50 B60% C80 D9011、達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。 A:行政裁決 B：依法起訴 C：強制拆遷 D：仲裁 E：協(xié)商 12、已知某房地產投資項目的購買投資為50

13、00萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元.該投資項目的資本金利潤率為_. A30 B40 C45 D50 13、某房地產開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅.若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為年。 A:47 B：57 C：67 D：77 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調14、下列關于房屋租賃的說法錯誤是_. A我國采取對住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的做法 B住宅用房的租賃,應當執(zhí)行國家的統(tǒng)一規(guī)定 C非住宅用房的租賃，可以由租賃雙方根據平等、自愿的

14、原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款,而不應當由政府規(guī)定統(tǒng)一的租金標準 D對于公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權證 15、下列關于抵押權人有權要求處分抵押房地產的表述中，正確的有。 A:抵押人到期未償還債務的 B：抵押人擅自處分抵押房地產的 C：抵押人死亡,其合法繼承人拒絕履行到期債務的 D:抵押人擅自在抵押房地產范圍內新增房屋的 E:未經抵押權人同意，抵押人擅自將房地產抵押后的價值余額進行再次抵押的 16、下列屬于普通股股東享有權利的有。 A：參加股東大會的權利 B：參加表決的權利 C：股票轉讓權 D:公司剩余財產的分配權 E:對公司債務負有限責任 17、商業(yè)銀行的最基本職能是_。 A充當信用

15、中介 B變貨幣收入為貨幣資本 C充當支付中介 D創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 18、優(yōu)先股可以分為三種，其中不包括_。 A累計優(yōu)先股 B股息可調整的優(yōu)先股 C法人優(yōu)先股 D可轉換的優(yōu)先股 19、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下等部分. A:管理服務人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 B：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 C:物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護費用 E:物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護費用 20、下列屬于時期指標特點的有. A：各時期指標值可以直接累加 B：各時點指標值不可以直接累加 C：通常同一總體時期指標值的大小與時期長短成正比 D：通常同一總體時期指標值的大小與時期長短成反比 E：每個時點指標值的大小不是隨時間的推移而逐漸增大的 21、市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于_。 A承租人愿意承擔的費用 B承租人的承受能力 C業(yè)主希望的投資回報率 D同類型物業(yè)的市場供求關系 22、依代理委托方的不同,物業(yè)代理可以分為_。 A聯(lián)合代理 B買方代理 C獨家代理 D賣方代理 E雙重代理23、在計劃經濟時期，我國的城市土地使用制度,是對土地實行土地的制