商業(yè)街招商計劃書

1、目錄一、項目概況二、商業(yè)環(huán)境分析三、項目定位四、招商策略及管理運營模式五、整合推廣策略六、招商進度安排七、結(jié)束語一、項目概況1、地理位置XXX商業(yè)街位于常錫路與麗華路交匯處，坐擁麗華、清涼、朝陽三大居民區(qū)，臨近湖塘、馬杭、戚墅堰三大客源地，處于XX新一輪城市開發(fā)的樞紐位置，交通便利、人流如織，是未來商家必爭之地。目前這一區(qū)域尚無集中的商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯，地段升值潛力不容質(zhì)疑。2、商業(yè)氛圍XXX商業(yè)街區(qū)由高層住宅、大型商業(yè)廣場和一個大型超市構(gòu)成，項目周圍固有麗華新村、朝陽新村、清涼新村、富強新村、人民新家園、同濟花園等成熟居民區(qū)，涵蓋和輻射30萬本地常住人口和近20萬外來人口?！敖ㄔO(shè)特大型城市”

2、作為市政府既定的長遠目標，該區(qū)域的人口基數(shù)必將不斷擴大。本項目在步行街內(nèi)同時還聚集了眾多國際國內(nèi)知名服飾專賣店、餐飲店、網(wǎng)吧、通信運營商、銀行、消費電子產(chǎn)品等有機業(yè)態(tài)組合，不但能滿足居民日常生活消費，同時也吸引了大批時尚人群前來購物。2005年該項目榮列天寧區(qū)重點商業(yè)項目，放眼未來，必將形成了XX東南地區(qū)的商業(yè)中心。3、商業(yè)街規(guī)模XXX商業(yè)街區(qū)為主體兩層、局部四層框架結(jié)構(gòu)的建筑格局，總占地面積40200，地面建筑面積22500，商鋪404間；一層商鋪高度為4.2米，二層為5.8米；地下設(shè)小商品市場220個商鋪位共3600；會所及配套設(shè)施建筑面積1800，公寓辦公建筑面積3000；地面可停車位5

3、0個、地下可停車位400個，非機動車輛停放面積6000。本項目在該地區(qū)屬地標性商業(yè)建筑，超大規(guī)模完全有能力填補當?shù)氐纳虡I(yè)空間，很好地整合該地段的業(yè)態(tài)形式，瞬間提升周邊整體價值。二、商業(yè)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境XX市自古以來就是中國重要的工業(yè)城市，城區(qū)人口350萬，轄區(qū)人口550萬，外來人口140萬，是長三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP達到1560億元，戶籍人口平均GDP突破5000美元，綜合實力列全國第27位。隨著外資引進力度逐年加大，城市也不斷外擴，商業(yè)總量必將與日俱增。2006年，XX被福布斯評為中國最佳商業(yè)城市第12位，CCTV年度最具經(jīng)濟活力城市20強。2、城市商業(yè)環(huán)境XX

4、市的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步形成了以南大街、文化宮和延陵路為中心的商業(yè)格局。傳統(tǒng)的商場和沿街商鋪的經(jīng)營模式開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、金融為一體的新興多功能商業(yè)區(qū)漸成主流。相對集中的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境正在被打破。近兩年來，隨著城市化進程的加快和商業(yè)地產(chǎn)的日益繁榮，XX的商業(yè)格局有分散的趨勢。近年來先后出現(xiàn)了以新北區(qū)（河海大學）、武進區(qū)（湖塘）為次中心的商圈，由此也帶動了大批開發(fā)和建設(shè)項目?？梢灶A測，未來XX還將出現(xiàn)眾多商業(yè)樓盤，配套服務(wù)設(shè)施也將越來越完善，將吸引更多的商家進駐，不斷優(yōu)化、整合商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成為城市發(fā)展的必然趨勢，集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、金融為一體的多功能商業(yè)區(qū)將成為主流。

5、新興樓盤開發(fā)和居民小區(qū)向外圍延伸導致局部人口急劇增長，相對的商業(yè)配套目前還沒有完全到位。3、項目競爭環(huán)境以下是本項目周邊主要商業(yè)區(qū)情況的比較：名稱比較項目XX購物中心泰富百貨泰富廣場新世紀商城南大街商業(yè)步行街萊蒙都會（在建）面積約6萬約10萬7萬10萬（占地）50萬（建面）地段延陵路和平路延陵西路、南大街延陵西路、北大街南大街、公園路延陵西路、青果巷延陵西路、南大街西瀛里、早科坊物業(yè)配套北鄰文化宮廣場、扶手電梯停車場、扶手電梯、觀光電梯停車場、扶手電梯地下停車場、內(nèi)街廣場、扶手電梯地下停車場、內(nèi)街廣場、觀光電梯、扶手電梯經(jīng)營方式統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營統(tǒng)一管理、租賃經(jīng)營沿街商鋪、獨

6、立經(jīng)營沿街商鋪、返租為主、統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)組合化妝品、服裝、鞋帽、運動、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等化妝品、服裝、鞋帽、運動、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等化妝品、服裝、鞋帽、運動、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等服裝、餐飲、超市、精品店、書店等大型綜合業(yè)態(tài)SHOPPINGMALL經(jīng)營檔次中高檔高中檔中低檔中低檔高檔（現(xiàn)定位）經(jīng)營環(huán)境較好好一般一般未知消費群體中青年、白領(lǐng)中青年、白領(lǐng)中青年年輕人居多尚未開業(yè)從上表比較分析可知，五個較大的商業(yè)項目全部集中于延陵路周邊，且都相距不遠，商家經(jīng)營壓力比較大。節(jié)假日人流量過于集中，購物環(huán)境舒適度降低。XX商業(yè)區(qū)相對集中，同業(yè)競爭激烈。商業(yè)市場由單一的商場式經(jīng)營模式向大型商業(yè)街區(qū)過度。本項目的獨特優(yōu)勢

7、：它所在的位置遠離延陵路商圈，周邊人口密集，是未來新一輪城市建設(shè)的又一中心。當?shù)丶邢M的一站式購物形式還處于初期階段。地理位置優(yōu)越、交通方便、人口流動大，消費群尚未受到足夠重視。4、居民消費能力2006年XX居民人均消費支出9274元，超出長三角平均值386元，超出江蘇省平均值1449元，位于長三角16城市中排名第7位，江蘇省消費支出第2位。中青年人的消費觀念比較超前，他們負擔輕，顧慮少，不乏超前消費顧客群。城市雙職工家庭占絕大部分，改善現(xiàn)有生活水平的意愿強烈。獨生子女家庭比較寵愛小孩，且具有相當高的消費能力。城市外來工消費需求持續(xù)旺盛，XX有140萬外來工，他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展帶來不可或缺的貢獻

8、。他們多數(shù)分布在XX周遍地區(qū)，這部分消費群理應(yīng)受到重視。分析結(jié)論：一、XX原有的商業(yè)格局正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過渡，一站式購物體驗日益受到重視。二、城市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，商業(yè)市場尤其是周邊市場大有可為。居民消費能力高，潛在消費能力不容忽視。三、城市化進程加快，城區(qū)地域不斷擴大，商業(yè)地產(chǎn)由集中向分散過度。四、本項目所處區(qū)域目前尚處在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的初期階段，本項目很好地填補了商業(yè)空白，未來發(fā)展?jié)摿薮?，升值空間可觀。三、項目定位1、市場定位集服裝、百貨、餐飲、便利店、文化娛樂為一體的多功能時尚購物街區(qū)。2、經(jīng)營定位根據(jù)周圍消費人群的現(xiàn)實情況，遵循“一站式購物”模式，以中低檔商品

9、為主，兼顧高檔。消費為主，娛樂為輔。主力項目優(yōu)先，輔助項目配套的定位原則。3、業(yè)態(tài)定位沿常錫路商鋪：銀行、藥店、五金建材、汽車美容等東南區(qū)：數(shù)碼、通訊、網(wǎng)吧、文化音像、美容美發(fā)等東北區(qū)：飯店餐廳、特色名吃、面包糕點、茗茶咖啡等西北區(qū)：服裝服飾、箱包皮具、床上用品、運動服飾等地下商鋪：小商品（日用雜品、工具文具、小飾品等）l主力百貨商場：泰富百貨l主力超級市場：華潤蘇果超市l(wèi)主力中餐店：大娘水餃、永合豆?jié){大王、7+7、藍白等l主力西餐店：肯德基、麥當勞、必勝客等l主力服飾專賣店：森馬、美特斯邦威、李寧、匡威、佐丹奴、FUN、特步、以純、唐獅、耐克、阿迪達斯、彪馬等l主力飲品：上島咖啡、迪歐咖啡、

10、真鍋咖啡等l主力食品店：元祖蛋糕、面包新語等l其他主力店：米奇皮具、啊呀呀飾品、蟬之云內(nèi)衣等以上主力商家在全國各地都有布局，知名度較高，面向的消費人群較廣，價位適中，最重要的是具有可持續(xù)發(fā)展的特性?！爸髁Φ辍迸浜稀拜o助項目”的布局可以充分抓住廣大消費群體，滿足大多數(shù)消費者的購買需求，實現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢共享，互補共營，使商業(yè)街既考慮到經(jīng)營品種的完整性，又保證了商品的多樣性。整合吃、穿、用、休閑、娛樂、文化等為一體的“一站式”的消費體驗，使人氣不斷凝聚，從而有力保證商業(yè)街區(qū)持續(xù)興旺，經(jīng)營者持續(xù)營利。四、招商策略及管理運營方式現(xiàn)代大型商業(yè)形態(tài)的管理精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一

11、個整體的經(jīng)營平臺上，并加以持續(xù)管理。歷史發(fā)展的經(jīng)驗表明，不能統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)形態(tài)，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失商業(yè)競爭力。因此，一個好的招商策略和后續(xù)運營管理方式是項目能否長遠營利的關(guān)鍵。（一）招商策略統(tǒng)一招商管理原則：1.維護產(chǎn)業(yè)經(jīng)營適當比例即零售、餐飲、娛樂（休閑）產(chǎn)業(yè)黃金比例為：5：2：32.維護統(tǒng)一主題形象，統(tǒng)一品牌形象在招商時要注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。3.功能同業(yè)差異，形式異業(yè)互補4.集中品牌優(yōu)勢特色我們在招商之前，應(yīng)對市場品牌進行調(diào)查，對商家進行前期接觸和排查，形式可以多種多樣。然后進行適合該區(qū)位的項目定位和品牌引進，借鑒周邊城市成

12、功的商業(yè)形式，結(jié)合本地實際情況加以整合，集中一批具有市場競爭力的品牌以打造本項目的經(jīng)營特色。5.經(jīng)營方式自主經(jīng)營：必須符合本街區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，自負盈虧。返租經(jīng)營：由管理公司負責具體招商，取得穩(wěn)定收益。6.主力店優(yōu)先（項目面積、選址、租金優(yōu)惠等），特殊客戶應(yīng)給予特殊照顧。7.租金的合理定位根據(jù)當時、當?shù)氐南M能力，制定合理的租金水平。不同商鋪、不同位置租金不同，開業(yè)初期階段為培育市場還應(yīng)適當減免租金。（應(yīng)充分考察周邊實際情況而定）8.商戶入駐優(yōu)惠政策l租金、租期優(yōu)惠l稅收優(yōu)惠l物管費優(yōu)惠（二）管理運營模式經(jīng)營管理模式定位：統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營“統(tǒng)一管理”就是商業(yè)街負責項目整體形象推廣、日常管理、客戶

13、查詢、突發(fā)事件處理、保安、商業(yè)街活動的組織統(tǒng)籌。統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費用，出租活動場地等費用來舉辦商業(yè)街促銷活動；統(tǒng)一管理包括八個“統(tǒng)一”：1)統(tǒng)一規(guī)劃布局2)統(tǒng)一宣傳促銷3)統(tǒng)一商業(yè)街形象4)統(tǒng)一營業(yè)時間5)統(tǒng)一物價、質(zhì)量、計量管理6)統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待7)統(tǒng)一物業(yè)管理8)統(tǒng)一管理制度五、整合推廣策略1、商業(yè)街命名XXX商業(yè)步行街（麗華商業(yè)街）2、商業(yè)街推廣主題與“XXX商業(yè)步行街”一起賺錢經(jīng)營0風險！步行街主力店（泰富、蘇果等）強勢進駐！青年時尚購物基地打造東南新版圖！魅力新世界東南購物首選之地！3、招商推廣策略現(xiàn)場招商售樓處設(shè)立現(xiàn)場招商，利用條幅、招商畫冊等，充分展示商業(yè)步

14、行街投資購物環(huán)境等，接待咨詢和洽談。廣告招商宣傳宣傳媒體的投入，對于項目招商能否成功至關(guān)重要。媒體包括：報紙廣告、硬廣告（海報）、軟廣告（DM）、新聞性廣告、電視、廣播廣告等等。利用已有的資源，進行品牌商戶洽談及資料派發(fā)利用現(xiàn)在已經(jīng)掌握的客戶資源，在招商前期階段采取定人定點的方式，電話拜訪、直接約見、郵寄和派發(fā)資料等進行定向招商。新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時通過新聞推廣方式，進行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。直銷發(fā)單給各類目標客戶送去招商畫冊，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系（需要大量人力和精力）。條幅樓體布置招商信息條幅，每入駐一個品牌商家就

15、增加一塊條幅。DM（DirectMail）廣告可以在當?shù)叵嚓P(guān)市場（小商品城、九龍、九州）發(fā)放DM廣告以吸引本地投資者?；顒油茝V組織意向商家考察XX商業(yè)情況和“XXX商業(yè)步行街”情況?，F(xiàn)場包裝（充分展示街區(qū)特色及形象）1、樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商業(yè)步行街形象及招商、銷售信息；2、燈桿旗、路旗：主要布置于項目附近街道沿線及步行街內(nèi)。六、招商進度安排時間工作內(nèi)容4月份第1周提交、討論招商策劃書4月份第2、3周1、確定招商面積及經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)劃分初步定位、公開招商時間最終確定2、確定樓層平面效果圖3、招商計劃、宣傳推廣計劃、設(shè)計制作招商宣傳冊、宣傳單頁、展架設(shè)計等（廣告公司）5、現(xiàn)場包

16、裝方案等初步設(shè)定（裝修公司、廣告公司）6、確定經(jīng)營協(xié)議等各類合同條款（律師）4月份第4周1、正式按招商計劃進行招商2、招商畫冊、宣傳單頁、展架等制作完成3、現(xiàn)場招商部裝修完畢、招商人員進駐4、發(fā)布相關(guān)招商廣告5月份進入實質(zhì)階段1、分頭實施招商2、主力店、品牌店直招3、籌備主力店現(xiàn)場簽約儀式、交納意向金上一階段過程中輔助店招商并進、簽約、交納意向金此后按照招商實際進展情況，1、店面裝修進度監(jiān)督、驗收制定工作計劃和后續(xù)支持2、跟蹤業(yè)績及商戶狀況、完成招商合同七、結(jié)束語商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個服務(wù)性的項目，招商人員必須要讓投資者對該項目的商業(yè)發(fā)展有信心。對于商業(yè)地產(chǎn)的招商責任心很重要，雖然招商的最終目的是為了公司利益的最大化和資金快速回籠，但是市場在此后能否真正形成？各方